中古屋交屋後才發現漏水，屋主說不知道，能減價嗎？

Question

上個月花了980萬買了一間屋齡25年的中古公寓，看屋時牆面都很乾淨，仲介給的現況說明書上「是否有滲漏水」那欄也勾「無」。結果交屋才三個禮拜，連下兩天大雨，主臥跟客廳的牆整片滲水，壁癌一直冒出來，刮開油漆還看得到以前補過的痕跡。打給前屋主，他說他住了十年都不知道會漏。請問這樣我可以要求減價，或乾脆解約嗎？

會計小姐 · Accepted Answer

中古屋漏水通常是主張「物之瑕疵擔保」，整理給你：
1. 屋主說不知道沒用：民法第 354 條的瑕疵擔保不以賣方有過失為前提，只要交屋時漏水瑕疵就已存在，賣方知不知道都要負責。
2. 可主張的內容：依民法第 359 條可以解除契約或請求減少價金，但如果解約顯失公平（例如漏水修得好、修繕費占房價比例不高），只能請求減價。若能證明屋主故意不告知，依民法第 360 條還可以請求損害賠償。
3. 注意期限：發現瑕疵要立即通知賣方，建議寄存證信函，寫清楚漏水位置、發現日期和你的要求。通知後 6 個月內沒有行使權利就會消滅（民法第 365 條），不要拖。
4. 蒐證：下雨時拍照錄影，保留補漆痕跡，可找技師公會或建築師公會做漏水鑑定並估修繕費，當作減價依據。
5. 程序：可先向鄉鎮市區公所調解委員會申請調解，或向縣市政府的不動產糾紛調處委員會申請調處。仲介勾「無」的現況說明書也是重要證據，可一併找仲介。金額大建議請律師看合約。