監護人處分不動產實例:法院許可成功案例分享

親人因失智、精神障礙被宣告為受監護人後，監護人要賣掉受監護人名下的房子或土地，必須先向法院聲請許可，否則買賣不生效力。本文整理民法第1101條、民法第1113條的現行規定、法院審查的5大重點，並分享4則真實裁定（含許可與駁回對照），帶你看懂法院如何判斷「是否為受監護人利益」與「有無處分必要性」，以及許可後常見的附款、陳報義務與抗告救濟。

一、監護人賣房子一定要法院許可嗎？民法第1101條怎麼規定？

結論：一定要。 監護人代理受監護人購置或處分不動產，未經法院許可，不生效力，也就是法律上視為無效，即使已簽約、甚至已送件地政事務所，也不能發生移轉效力。

依據現行民法第1101條規定：

監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分。監護人為下列行為，非經法院許可，不生效力：一、代理受監護人購置或處分不動產。二、代理受監護人，就供其居住之建築物或其基地出租、供他人使用或終止租賃。監護人不得以受監護人之財產為投資。但購買公債、國庫券、中央銀行儲蓄券、金融債券、可轉讓定期存單、金融機構承兌匯票或保證商業本票，不在此限。

而成年人受監護宣告時，依民法第1113條準用上述未成年人監護的規定。因此，不論是未成年人或成年受監護人，監護人都必須遵守同一套許可要件。

這項規定的立法目的，是為了保護受監護人財產，防止監護人濫權或為自己利益而處分。法院會實質審查處分是否確實「為受監護人之利益」且具「必要性」，而不是只看形式文件。

實務提醒：除了買賣不動產之外，監護人代理受監護人就其居住的房屋或基地出租、供他人使用或終止租賃，同樣要經法院許可。相對地，處分有價證券（如股票）就不是民法第1101條第2項所列舉應經許可的行為，實務上法院會認為無庸聲請許可。後述會以裁定說明此一差異。

二、法院審查重點有哪些？5大關鍵一次看懂

法院審查監護人聲請代理處分不動產時，核心只有一句話：是否為受監護人之利益，且有處分的必要性。從多則裁定可歸納出以下5大審查重點，聲請前務必逐項準備證據：

1. 是否為受監護人之利益？

法院會看處分目的是否直接回流到受監護人身上。常見被認可的利益包括：支付生活費、醫療費、看護費、長照費用、清償以受監護人名義所負債務、或處分後能增加財產總值且風險可控的運用。空泛主張「以後會增值」但提不出具體換算方式，通常不會被採信。

2. 是否有必要性？是否為最後手段？

法院會檢視受監護人名下是否還有足夠的現金、存款、租金或其他流動資產可支應。如果存款仍足以支付數年照護費，或每2個月有10多萬元租金收入且足以支應開銷，法院會認為尚無急迫處分不動產的必要。聲請時最好提出近6至12個月的收支明細、存摺餘額、租金入帳紀錄，具體算出「每月虧損多少、現有存款只能支應到何時」。

3. 監護人是否善盡管理職責？

監護人應以善良管理人之注意執行職務，並與會同開具財產清冊之人共同陳報財產清冊。法院會核對是否已依法陳報財產清冊、是否妥善保管財產、歷來監護事務有無異常。若從未陳報或帳目不清，許可機率會大幅降低。

4. 處分後的資金運用計畫是否具體、可監督？

法院最在意賣掉後錢去哪裡。實務上幾乎所有許可裁定都會加上附款：要求價金全數存入受監護人本人名義的金融機構或郵局專戶，專款專用於受監護人的生活、醫療與照護，禁止挪為私用，並限期與會同開具財產清冊之人共同提出變動後的財產清冊陳報法院，法院並得命其提出監護事務報告、檢查財產。若資金運用計畫模糊或無法監督，法院傾向不予許可。

5. 其他親屬的意見為何？

法律雖未強制要求全體親屬同意，但實務上法院常會徵詢配偶、子女等關係人意見，或囑託家事調查官訪視。若全體親屬已召開親屬會議達成共識並簽署同意書，且同意動用款項需經一定程序，法院會認為監護人處分更具正當性與可監督性。

三、成功案例分享：3則許可與1則駁回對照

以下精選的裁定均為地方法院家事非訟裁定，抗告期間為送達後10日之不變期間，在未確定前仍可能經抗告而變更，閱讀時請留意此為一審或二審見解的時點效力。為保護隱私，當事人自然人姓名已去識別化，引文為要旨摘述，非逐字引文，完整內容請以司法院裁判書系統為準。

案例1：賣地支付長期照護費用，親屬全體同意且經家事調查官訪視而獲准（臺灣屏東地方法院113年度監宣字第287號民事裁定）

案情簡介 受監護宣告人乙○○名下有多筆土地，監護人（子女）向法院聲請許可代理處分如附表所示土地，主張受監護人需長期照護，每月支出約6萬元，但現金不足。監護人已與會同開具財產清冊之人共同陳報財產清冊，並提出土地謄本、支出明細等文件。法院另囑託家事調查官進行訪視調查。

法院要旨摘述 裁定要旨摘述為：聲請人聲請許可代理受監護宣告人乙○○處分如附表所示土地，於法尚無不合，應予准許。法院同時命聲請人應於處分系爭不動產後30日內，與會同開具財產清冊之人提出變動後之財產清冊陳報法院，並將處分所得全數存入受監護人本人帳戶，專款專用於照護所需，動用時需經全體親屬成員同意。此為地院裁定，非最高法院確定見解。

家事調查官報告要旨亦指出：聲請人支出明細表所列品項均在相對人處所可見，其他關係人均表示認可聲請人每月支出明細表，且聲請人與全體關係人已就財產規劃達成共識，土地處分金額應可達長期照護目的，堪認有其必要性。

成功關鍵一次看

• 必要性具體化：提出每月約6萬元的照護支出明細，並經家事調查官實地訪視核對，品項與住所實物相符，強化證據力。
• 現金不足的證明：已陳報財產清冊，顯示流動資產不足以支應長期照護，處分不動產為最後手段。
• 親屬共識與資金監管：召開親屬會議，全體子女簽署同意書，約定價金全數存入臺灣銀行東港分行帳戶，動用需經全體親屬同意，並承諾30日內陳報變動後財產清冊，符合法院對專款專用的要求。
• 程序合規：與會同開具財產清冊之人共同具狀陳報，展現善盡管理職責。

本案同時呈現兩個實務細節：第一，法院得依職權囑託家事調查官訪視、核對支出與住所實物並徵詢其他親屬意見；第二，即使支出明細不完全有收據，只要品項可見、金額合理且親屬均認可，仍可能被認定為合理必要支出。

案例2（對照組）：合建開發主張增值卻遭駁回——利益不明確且無急迫性（臺灣臺中地方法院113年度監宣字第1439號民事裁定）

案情簡介 受監護人名下有數筆土地，監護人（配偶）主張建商欲合作開發，主張合建後不動產價值將提升，對受監護人有利，向法院聲請許可代理處分土地以進行合建分屋，並提出合建契約書、財產清冊等資料。

法院要旨摘述 裁定主文為聲請駁回，程序費用由聲請人負擔。理由要旨為：合建契約雖記載合建後價值將提升，但依契約第8條、第4條及第5條約定，合建權利以換算房屋面積乘以每坪均價計算，且未達該戶坪數50%（含）不得參與選屋，僅能依底價九五折找補現金。受監護人名下沒有存款，未必能換得完整房屋，反而可能只分得現金，增值利益並不明確。又聲請人未提出土地市價、開發後每坪預計售價等資料，無從判斷換得房屋價值是否確實高於原有土地利益。再者，受監護人名下停車場每2個月可收取約14至15萬元租金，已可充足支應生活費用，尚無急需處分不動產的必要，不符利益要件。

駁回原因與啟示

• 利益不明確：合建契約的分配機制對無存款的受監護人不利，可能因換算面積不足而無法選屋，只能領回現金，與「增值」主張矛盾。
• 舉證不足：未提出土地市價、開發後售價等關鍵鑑價資料，法院無從比較處分前後的財產價值。
• 必要性不足：租金收入穩定且足以支應開銷，難認有立即處分不動產的急迫性。

案例3：清償債務與醫療照護費用而獲准（臺灣宜蘭地方法院114年度監宣字第38號民事裁定）

案情簡介 受監護人鄭OO名下有多筆不動產，但積欠大筆債務且需醫療照護，監護人鄭OO聲請處分部分不動產以清償債務並支付醫療費用，並提出實價登錄資料、戶口名簿、醫療與看護及長照費用單據、房屋稅籍證明等資料。

法院要旨摘述 裁定要旨為：聲請人所為主張，業據其陳明在卷，並提出實價登錄資料、戶口名簿、醫療與看護及長照費用單據及房屋稅籍證明為證，復經法院依職權調閱相關卷證核閱無誤，自堪認為真實。處分不動產所得應妥適管理，並使用於受監護人鄭OO償還債務及生活與醫療開銷，符合受監護人利益，應予許可。此為地院裁定。

成功關鍵

• 債務與醫療支出的直接證據：提出完整債務證明與醫療單據，而非僅口頭主張。
• 無其他財源的證明：經法院調閱財產資料，確認無足額存款或其他可處分資產可先行清償。
• 處分範圍限縮：僅聲請處分部分不動產以補足缺口，而非一次處分全部，符合法院傾向「僅在必要範圍內許可」的實務。
• 資金用途明確：承諾處分所得直接用於清償債務與照護，並將陳報變動後財產清冊。

案例4：僅在資金缺口範圍內部分許可，其餘駁回（臺灣新北地方法院114年度監宣字第351號民事裁定）

此為另一常見的許可型態，可與案例1、案例3對照。聲請人主張受監護人每月不足47,401元，經法院審酌剔除關係人丙○○相關開支後，認定每月必要支出為47,025元、收入33,049元、實際每月不足13,976元，現有存款268,594元僅足支應19.22個月至115年10月31日，系爭土地均未臨路、無袋地疑慮，公告現值合計3,396,822元。監護人聲請處分多筆土地，法院審查後認為，僅需處分如附表二所示土地即足以支應未來數年的照護與生活費用，其餘土地尚無處分必要，因此裁定部分准許、部分駁回，主文為：一、許可聲請人代理相對人乙○○處分如附表二所示土地，並將處分所得全數存入乙○○郵局或金融機構帳戶；二、其餘聲請（附表一）駁回，並命處分所得存入專戶、30日內與會同開具財產清冊之人共同陳報變動後財產清冊。此為地院裁定，抗告期間10日不變期間內尚未確定。

啟示：法院不會因監護人一次聲請多筆就全部准許，而是會精算缺口，僅許可必要範圍，藉此保留受監護人其餘財產，避免過度處分。

四、法院許可後常見的附款與後續義務：專戶、期限、部分許可與費用負擔

拿到許可裁定不代表可以自行運用價金。實務上法院幾乎都會加上附款，並課予陳報義務，若違反，可能須負損害賠償責任，甚至被撤換監護人。

1. 價金管制：不得低於行情、必須存入專戶

多則裁定要求：處分價格不得低於公告現值、課稅現值或實價登錄行情，並應全數存入受監護人本人名義的金融機構或郵局專戶，專款專用於受監護人生活、醫療與照護，禁止挪為私用或為投資。例如臺灣花蓮地方法院113年度監宣字第176號民事裁定（丁○○聲請處分己○○○財產事件，主文：准聲請人處分相對人己○○○所有如附表所示之不動產；惟處分所得之價金不得低於買賣時之公告現值（土地）及課稅現值（建物），並應存入相對人己○○○所有屏東永安郵局帳戶內）、臺灣嘉義地方法院114年度監宣字第65號等裁定，均有類似附款。監護人應以善良管理人之注意執行職務，若故意或過失致生損害，依民法第1109條應負賠償責任。

2. 陳報義務：30日內提出變動後財產清冊

民法第1103條第2項僅規定「法院於必要時，得命監護人提出監護事務之報告、財產清冊或結算書，檢查監護事務或受監護人之財產狀況。」條文本身並未明定「30日」期限；實務上「處分後30日（部分裁定記載為1個月）內與會同開具財產清冊之人共同提出變動後財產清冊陳報法院」為法院許可裁定所附加之命陳報附款，法院並得命其提出監護事務報告、檢查財產。另依民法第1099條第1項，監護開始時，監護人對於受監護人之財產，應會同遺囑指定、當地直轄市、縣（市）政府指派或法院指定之人，於二個月內開具財產清冊，並陳報法院。臺灣屏東地方法院113年度監宣字第287號、臺灣宜蘭地方法院114年度監宣字第38號等裁定均有此命。逾期未陳報，法院可追蹤列管，嚴重者可能構成不適任事由。

3. 部分許可：只准賣到剛好夠用的範圍

如前述臺灣新北地方法院114年度監宣字第351號民事裁定所示，若聲請處分多筆土地，法院會試算缺口，僅許可其中足以支應的部分，其餘駁回。此舉是為了貫徹「最後手段」與「財產保留」原則。

4. 有價證券無庸許可：不要聲請錯標的

臺灣嘉義地方法院114年度監宣字第65號民事裁定理由指出，有價證券並非民法第1101條第2項所列舉應經許可的行為，無庸聲請法院許可。若監護人要賣的是股票、基金等有價證券，不需走此程序，但仍須符合為受監護人利益及不得為投機性投資的限制。

5. 程序費用與不服救濟：10日內抗告

家事非訟事件的程序費用，依家事事件法第164條第2項、家事事件法第164條第3項，有理由時由受監護宣告之人負擔（第2項：「前項事件有理由時，程序費用由受監護宣告之人負擔。」），除此情形外由聲請人負擔（第3項：「除前項情形外，其費用由聲請人負擔。」）。多則監宣裁定主文亦會記載費用負擔。若不服裁定，應於裁定送達後10日之不變期間內提起抗告（非訟事件法第42條第1項），未受送達之人自知悉裁定時起算，但裁定送達於受裁定之人後已逾6個月或程序已終結者不得抗告（同法第42條第2項），例如臺灣臺中地方法院113年度監宣字第1439號裁定末段即載有抗告教示。抗告期間內裁定尚未確定，監護人不宜先行處分。

6. 特殊情形：調解分割不動產，經法官調解筆錄成立者視同已許可

臺灣高等法院暨所屬法院113年法律座談會民事類提案第14號研討結果（決議，非判決）採乙說：受監護人與他共有人經法院調解成立分割方案，因調解程序已由法官實質審查是否符合受監護人利益，已生等同法院許可的效力，無庸另行依民法第1101條第2項聲請許可。此一見解係該座談會決議之見解，並非《家事事件審理細則》第54條第1項本身之效力——該細則第54條第1項僅規定「調解成立者，應由書記官將解決爭端之條款詳細記明調解筆錄，送請法官簽名。」屬程序記載規定。調解程序之準用依據為家事事件法第30條第2項，地政程序上監護人代理受監護人處分土地權利應檢附法院許可證明文件之依據為《土地登記規則》第39條第2項。此一見解有助於共有人眾多、需以調解分割解決共有關係的案件，避免重複聲請。

五、常見問題Q&A

Q：監護人處分受監護人的不動產，一定要法院許可嗎？

A：是的，強制規定。 依民法第1101條、民法第2項第1款及民法第1113條準用，監護人代理受監護人購置或處分不動產，非經法院許可，不生效力。實務上即為無效，縱使已簽約、已用印或已送地政事務所，若未經許可，仍不能發生移轉效力，可能衍生返還價金與損害賠償糾紛。是否為受監護人居住的房屋或基地而出租、供他人使用或終止租賃，也同樣要經許可。

Q：聲請法院許可需要準備哪些文件？

A：先備齊主體與財產證明，再強化利益與必要性的證據。 通常包括：

• 聲請狀（載明聲請許可處分的標的、原因、價金運用計畫）
• 受監護宣告裁定及確定證明書
• 監護人及會同開具財產清冊之人的身分證明
• 財產清冊（含不動產謄本、存款明細、租金入帳紀錄等）
• 處分理由及相關證明（如醫療單據、看護與長照費用收據、債務證明、實價登錄、合建契約、鑑價資料等）
• 處分後資金運用計畫（存入哪一專戶、如何專款專用、動用程序）
• 其他親屬意見書或親屬會議紀錄、同意書（非必要但強烈建議附上）
• 每月收支試算表（證明存款僅足支應至何時、每月虧損金額）

這類法律問題涉及多個面向，監護與親權指南提供了完整的法條說明與實務操作指引。

Q：法院審查時最重視什麼？

A：最重視「是否為受監護人之利益」及「是否有必要性」。 法院會檢視聲請人提出的證據，判斷受監護人是否真的需要這筆錢，以及是否有其他更輕微的手段（例如先動用存款或租金）。此外，監護人是否已與會同開具財產清冊之人共同陳報財產清冊、是否善盡善良管理人注意義務，也是審查重點。僅主張「以後會增值」卻提不出市價與售價比較，或租金已足支應卻仍主張急需賣地，通常不會獲准。

Q：如果其他親屬反對，法院還會許可嗎？

A：會綜合考量，反對不一定導致駁回，但會審酌反對理由是否具體合理。 如果監護人能以客觀數據證明處分確有必要且符合受監護人利益，即使有親屬反對，法院仍可能許可。反之，若親屬能提出具體反證（例如尚有存款、租金足以支應），法院也可能駁回。實務上若能事先召開親屬會議、取得全體同意書並約定專戶動用需經全體同意，可大幅減少程序阻礙，家事調查官的訪視報告也會成為重要參考。

Q：處分不動產所得金錢應如何管理？

A：全數存入受監護人專戶、專款專用，並限期陳報。 監護人應將所得款項全數存入受監護人本人名義的金融機構或郵局專戶，專款專用於受監護人的生活、醫療與照護等支出，不得挪為私用或投資。法院通常會在裁定中要求監護人於處分後30日內，與會同開具財產清冊之人共同提出變動後的財產清冊陳報法院，並得命提出監護事務報告。此30日陳報期間為裁定附款所命，並非民法第1103條、民法第2項條文所明定之期限。若違反，依民法第1100條、民法第1109條可能須負損害賠償責任，甚至被撤換監護人。

Q：處分有價證券也要聲請許可嗎？

A：不用。 依法院實務，有價證券（如上市櫃股票）並非民法第1101條第2項所列舉應經許可的標的，無庸聲請法院許可即可處分。但仍須符合為受監護人利益、不得為投機性投資的限制，並應妥善管理價金流向。

Q：聲請被駁回或只准一部分，可以救濟嗎？費用誰負擔？

A：可以抗告，期限只有10日之不變期間。 家事非訟裁定不服，應於裁定送達後10日之不變期間內提起抗告（非訟事件法第42條第1項）；未受送達之人自知悉裁定時起算，但裁定送達於受裁定之人後已逾6個月或程序已終結者不得抗告（同法第42條第2項）。程序費用依家事事件法第164條第2項、家事事件法第164條第3項，有理由時由受監護宣告之人負擔，否則由聲請人負擔。聲請前應精算缺口，避免一次聲請過多筆而被部分駁回。

Q：共有人要分割不動產，受監護人也在內，一定要另外聲請處分許可嗎？

A：不一定。 依臺灣高等法院暨所屬法院113年法律座談會民事類提案第14號研討結果（決議，非判決，採乙說），若分割方案是經法官主持調解而以調解筆錄成立，因法官已實質審查是否符合受監護人利益，已生等同法院許可的效力，無庸另行依民法第1101條第2項聲請許可。此見解為座談會決議見解，並非《家事事件審理細則》第54條第1項本身之效力（該細則僅為調解筆錄記載之程序規定）。但若是私下協議分割而未經法院調解，仍須聲請許可。

六、結語

監護人處分受監護人的不動產，雖然必須經過法院許可，但只要動機正當、證據充分、程序合規，法院通常會予以准許。從上述許可與駁回的對照可以看出，法院審查的核心就是「受監護人的利益」與「必要性」，並輔以「資金監管」與「親屬共識」來確保處分後財產仍受監督。

建議監護人在聲請前，先完成以下三件事：第一，與會同開具財產清冊之人共同整理最新財產清冊，算清楚每月收支與存款可支應月數；第二，蒐集完整單據與鑑價資料，提出具體的價金運用與專戶監管計畫；第三，召開親屬會議取得共識，必要時配合家事調查官訪視。若對程序不熟悉，可先參考受監護宣告與監護宣告的申請流程，或諮詢專業律師，依法聲請並以善良管理人注意執行職務，才能真正保障受監護人的權益。

本文參考裁定與研討結果要旨：臺灣高等法院暨所屬法院113年法律座談會民事類提案第14號研討結果（決議，非判決）、臺灣屏東地方法院113年度監宣字第287號民事裁定、臺灣臺中地方法院113年度監宣字第1439號民事裁定、臺灣宜蘭地方法院114年度監宣字第38號民事裁定、臺灣花蓮地方法院113年度監宣字第176號民事裁定（丁○○聲請處分己○○○財產事件）、臺灣新北地方法院114年度監宣字第351號民事裁定、臺灣嘉義地方法院114年度監宣字第65號民事裁定、臺灣雲林地方法院114年度監宣字第257號民事裁定等（以上為要旨摘述，非逐字引文，完整內容請見司法院裁判書系統；地院裁定於抗告期間內尚未確定）。