違章建築會被拆嗎？既存違建、新違建與拆除救濟一次看
違章建築會被拆嗎？既存違建、新違建與拆除救濟一次看
TaiLexi 法律編輯團隊
🏚️ 關鍵：拆除是「行政處分」，可救濟，且能聲請「停止執行」
收到違建拆除通知不是只能等拆。拆除處分是行政處分，可提訴願、行政訴訟；更重要的是——房子拆了就難以回復，可以同時向行政法院聲請停止執行，爭取在訴訟確定前先別拆。
頂樓加蓋、夾層、陽台外推、鐵皮增建被檢舉報拆，是常見的糾紛。什麼算違章建築？「既存違建」和「新違建」差在哪？收到拆除通知怎麼救濟、能不能擋下？本文依建築法與違章建築處理辦法說清楚，並附最新行政判決。行政救濟總論請見訴願與行政訴訟流程。
1. 什麼是違章建築？（處理辦法第2條）
依違章建築處理辦法第2條，違章建築是指在建築法適用地區內，依法應申請主管建築機關審查許可並發給執照才能建築，卻擅自建築的建築物。建築法第25條也明定，建築物非經申請許可發給執照，不得擅自建造、使用或拆除。
常見違建：頂樓加蓋、屋頂鐵皮、夾層屋、陽台外推、法定空地增建、露台加蓋等，凡未請領執照即施作者，原則上都屬違章建築。
2. 既存違建 vs 新違建
| 類型 | 處理方式 |
|---|---|
| 既存違建 | 各地方政府公告基準日（如某年某月）前已存在者，多列管「緩拆」，原則拍照列管、影響公安或妨礙都市計畫等才優先拆除 |
| 新違建 | 基準日後新建者，原則「即報即拆」 |
重要限制：「緩拆」不是合法化。依規定應拆除的違章建築，不得准許緩拆或免拆（見下方 2025 年判決）。既存違建仍是違建，遇有公共安全、危害公益或妨礙都市計畫等情形，主管機關仍會拆除。
3. 查報、勘查與拆除程序（第5條）
違章建築處理辦法第5條規定，主管建築機關於接到查報人員報告之日起 5 日內實施勘查：
- 認定必須拆除者，應即拆除之。
- 認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後 30 日內，依建築法規定補行申請執照。
- 違建人申請執照不合規定或逾期未補辦者，主管機關應拆除之。
另依第4條，查報人員遇違規施工中者，主管機關應立即勒令停工。
4. 擅自建造的處罰（建築法第86條）
違反建築法第25條擅自建造者，依第86條，處建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。擅自使用、擅自拆除也各有罰則。換言之，違建不只面臨拆除，還可能挨罰鍰。
5. 拆除救濟與「聲請停止執行」
違建拆除通知（處分）是行政處分，救濟方式：
- 訴願 → 行政訴訟：不服拆除處分，於 30 日內提訴願，不服訴願決定再提行政訴訟（撤銷訴訟）。
- 聲請停止執行（行政訴訟法第116條）：因拆除後難以回復，可聲請停止執行。法院審查兩大要件：① 原處分之執行將發生難於回復之損害且有急迫情事；② 停止執行對公益無重大影響。
實務關鍵：房子一旦被拆就回不來，所以「聲請停止執行」往往比本案訴訟更急迫、更重要。發現有拆除可能，應儘速同時提起救濟並聲請停止執行。違建造成鄰損的賠償，另見損害賠償。
6. 真實裁判案例
案例一：應拆除的違建不得准許緩拆或免拆
最高行政法院 113年度上字第471號判決（違章建築）。法院引用違章建築處理辦法規定指出：依規定應拆除之違章建築，不得准許緩拆或免拆。是 2025 年釐清「緩拆≠合法、≠免拆」的最新判決。
案例二：既存違建緩拆結案模式
最高行政法院 108年度判字第382號判決（建築法）。案件涉及主管機關就系爭結構物是否採取既存違建緩拆之結案模式的認定。顯示既存違建的列管與緩拆，仍須依個案事實與行政實務認定。
案例三：聲請停止執行的兩大要件
最高行政法院 110年度抗字第116號裁定（聲請停止執行）。法院闡明聲請停止執行，行政法院必須審查：① 原處分之執行將發生難於回復之損害且有急迫情事；② 停止執行於公益無重大影響等要件。是拆除前自保的重要程序依據。
7. 常見問題 FAQ
Q1：頂樓加蓋一定會被拆嗎？
頂樓加蓋多屬違章建築。若是基準日前的既存違建，常列管緩拆；基準日後的新違建原則即報即拆。但既存違建若影響公安或妨礙都市計畫等，仍會被拆，且「緩拆」不等於合法。
Q2：收到拆除通知怎麼擋？
可對拆除處分提訴願、行政訴訟，並同時向行政法院聲請停止執行（行訴第116條）。因拆除後難以回復，停止執行的聲請尤其重要，應儘速辦理。
Q3：違建可以補辦執照合法化嗎？
若主管機關認定尚未構成拆除要件，會通知違建人於30日內補辦執照；但能否補照取決於是否符合建築法規，不合規定或逾期未補仍會被拆。
Q4：違建除了拆，還會罰錢嗎？
會。依建築法第86條，擅自建造處建築物造價千分之五十以下罰鍰並勒令停工補辦，必要時強制拆除。
Q5：買到含違建的房子，誰負責？
違建被拆除的風險原則由現所有人承擔；買賣時賣方應據實告知，若隱匿可能涉及瑕疵擔保。購屋前務必確認有無違建與列管狀況。
結語
面對違建拆除，記住三點：違建不因「緩拆」而合法、拆除處分可救濟、拆前可聲請停止執行。既存違建仍是違建，遇公安或公益情形隨時可能被拆；收到通知應儘速提訴願、行政訴訟並聲請停止執行，把握回復前的最後機會。
違建認定與救濟個案差異大，建議儘早諮詢專業律師，以個案事實為準。
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📚 法規依據與資料來源
法規條文
- 建築法第25條（須領執照）、第86條（擅自建造處罰）
- 違章建築處理辦法——第2條（定義）、第5條（勘查、補照、拆除）
- 行政訴訟法第116條（停止執行）
引用裁判（司法院裁判書系統）
- 最高行政法院 113年度上字第471號判決（應拆違建不得緩拆免拆）
- 最高行政法院 108年度判字第382號判決（既存違建緩拆）
- 最高行政法院 110年度抗字第116號裁定（聲請停止執行要件）
本文內容僅供參考，實際法律情況可能因個案差異而有所不同；法條與裁判見解以全國法規資料庫及司法院裁判書系統公告之內容為準，各地違建認定基準日與緩拆規定以地方政府公告為準。
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