遺產分割怎麼辦？不動產繼承登記文件與流程一次看懂

遺產分割與不動產繼承登記的正確順序是：確認繼承人與遺產範圍→6個月內申報遺產稅並取得繳清或免稅證明→向地政事務所辦理繼承登記為全體公同共有→再透過全體協議分割或向法院聲請裁判分割，才能真正把房子分到各人名下或變現分錢。未辦登記前依民法第759條不得處分不動產，逾期超過1年未辦還會被列冊管理、15年後移請標售，千萬別拖。

開場故事：老王的房子怎麼分？

老王辛苦一輩子，終於在臺北買了一間公寓。三個孩子：大寶、二寶、三寶，感情本來不錯，但老王突然過世後，這間房子該怎麼處理，卻讓三兄妹傷透腦筋。

大寶想賣掉分錢，二寶希望繼續住，三寶則想出國留學急需現金。三個人各有想法，協議了好幾個月都沒結論。鄰居阿明告訴他們：「你們應該先辦『繼承登記』，然後再談分割，不然房子在法律上還是老王的，誰都不能動！」但什麼是繼承登記？要準備哪些文件？如果談不攏，難道要打官司嗎？

這篇文章就用最白話的方式，帶你一步步搞懂不動產繼承登記與遺產分割的流程、文件，並說明法院實務上如何處理分割爭議，讓你輕鬆掌握關鍵知識。

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一、繼承開始後房子算誰的？為何是「公同共有」不能直接賣？

結論：被繼承人一過世，不動產就自動由全體繼承人公同共有，處分必須全體同意，且未辦登記前不能處分。

被繼承人過世的同時，遺產（包括不動產、存款、股票等）就由全體繼承人取得。依民法第1151條，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。也就是說，房子不會自動變成某一個人的，而是三兄妹一起共有整間房子。

公同共有的限制在民法第828條。公同共有物的處分及其他權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體同意。白話來說，要賣、要設定抵押、要出租給別人，都要三個人一起同意，少一個人簽名就不行。而且依民法第759條，因繼承取得不動產物權時，雖然繼承事實發生就取得權利，但非經登記，不得處分其物權。違反此規定而處分，對外不生效力。

誰是繼承人？要看民法第1138條的順位 依民法第1138條，遺產繼承人除配偶外，依下列順序定之：一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。配偶是當然繼承人，一定有繼承權，並與最先順位的繼承人共同繼承。以老王為例，配偶已過世，所以第一順位的三個孩子都是繼承人。若無遺囑特別指定應繼分，本件配偶已過世、僅第一順位直系血親卑親屬三人同順位繼承，依民法第1141條「同一順序之繼承人有數人時，按人數平均繼承」，原則上三人平均繼承，應繼分各為1/3。民法第1144條僅適用於「配偶與各順位繼承人同為繼承時」之比例（例如第1款與第一順序同為繼承時其應繼分與他繼承人平均等），本件無配偶即不適用第1144條。

第一步要做什麼？確認人與財產

1. 調閱被繼承人財產清冊：可向國稅局申請財產清單、所得資料，釐清有多少不動產、存款、投資與債務。
2. 取得不動產權狀或謄本：向地政事務所申請土地、建物登記謄本，確認坐落、地號、建號、面積與有無抵押權。
3. 製作繼承系統表：把被繼承人、配偶、各順位繼承人的關係畫清楚，這是申報遺產稅與辦理登記必備文件。

關於判決的更多實務案例與操作細節，繼承法律完整指南有系統性的整理可供參考。

二、遺產稅申報期限是多久？6個月來不及可以延長嗎？

結論：一定要先繳清或取得免稅證明，地政事務所才會受理繼承登記。申報期限是死亡之日起6個月內，必要時得於期限屆滿前以書面申請延長，延長期限以三個月為限；但因不可抗力或其他有特殊之事由者，得由稽徵機關視實際情形核定之，得超過三個月。

很多民眾以為拿到死亡證明就能去地政事務所過戶，其實不行。依遺產及贈與稅法第8條第1項及遺產及贈與稅法第41條，繼承登記時地政機關會要求檢附遺產稅繳清證明書、核定免稅證明書、同意移轉證明書或不計入遺產總額證明書等，沒完成稅務程序就無法登記。其中「核發要件」依遺產及贈與稅法第41條：繳清應納稅款、罰鍰及加徵之滯納金、利息後發給繳清證明書，經核定無應納稅款者發給免稅證明書，有特殊原因須於繳清前移轉者得提供確切納稅保證申請核發同意移轉證明書，依第16條不計入遺產總額之財產經申請發給不計入遺產總額證明書；而「未繳清前不得辦理移轉登記」的禁止及其但書例外（持憑上開證明書即不在此限）則規定在遺產及贈與稅法第8條第1項。

申報期限與地點

應備文件（向國稅局申報時） 死亡證明書或除戶戶籍謄本、全體繼承人戶籍謄本、繼承系統表、遺產清單（不動產謄本、存款餘額證明、股票集保資料等）、扣除額證明文件（配偶、子女、父母、身心障礙、喪葬費等）、遺囑影本（如有）。

免稅額是多少？ 財政部每年公告遺產稅免稅額，以112年度為例為1,333萬元，113年、114年以後年度請依財政部最新公告為準，別再沿用舊數字。計算時還可扣除配偶扣除額、直系血親卑親屬扣除額、父母扣除額、重度以上身心障礙扣除額、喪葬費等，遺產淨額為零就核發免稅證明。

小提醒：房地合一稅不是繼承登記的優惠 常見誤會是把「房地合一自住房地免稅優惠」當成繼承時的減稅。其實所得稅法第4條之5的自住400萬元免稅額，是「日後出售」繼承取得的房地時，符合本人或配偶、未成年子女辦竣戶籍、持有並居住連續滿6年且無出租或營業等要件，出售時才有機會適用，與辦理繼承登記當下無關。繼承取得的房地，未來出售時的成本認定與持有期間計算另有規定，建議出售前再個別試算。

三、不動產繼承登記要準備哪些文件？一定要全體到場嗎？

結論：繼承登記向土地或建物所在地的地政事務所申請；登記為公同共有可由一人代表全體申請，登記為分別共有則須全體同意。其經繼承人全體同意者，得申請為分別共有之登記（土地登記規則第120條第1項後段）。

辦理地點：土地、建物所在地的地政事務所。不同縣市的不動產要分別向管轄地政事務所送件。

應備文件（以一般無遺囑、無糾紛的情形為例）

• 土地登記申請書及登記清冊
• 被繼承人死亡證明書或除戶戶籍謄本
• 全體繼承人現戶戶籍謄本
• 繼承系統表（由申請人切結全體繼承人已列明，如有遺漏願負法律責任）
• 遺產稅繳清證明書或免稅證明書正本（或同意移轉證明書、不計入遺產總額證明書，依遺產及贈與稅法第41條核發、遺產及贈與稅法第8條第1項但書持憑辦理登記）
• 土地、建物所有權狀（若遺失由申請人切結）
• 全體繼承人印鑑證明（無法親自到場時，須附印鑑證明及委託書委託他人辦理；此為符合土地登記規則第40條親自到場原則、依同規則第41條第10款得免到場之文件，分別共有登記及分割登記屬處分行為，須全體會同申請並符合該要件）
• 遺產分割協議書（若已協議好如何分配才需要；若先登記為公同共有則免附。該協議書屬土地登記規則第34條第1項第2款「登記原因證明文件」及第119條第1項第6款「其他依法律或中央地政機關規定應提出之文件」）

依土地登記規則第119條第1項第1款至第4款、第6款，聲請繼承登記應提出：載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本、繼承人現在戶籍謄本、繼承系統表、遺產稅繳（免）納證明書或其他有關證明文件等；另依同規則第34條第1項，申請登記應提出：一、登記申請書，二、登記原因證明文件，三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書，四、申請人身分證明，五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。至於印鑑證明，並非第34條或第119條所定應備文件，其法源為土地登記規則第40條「申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件指定欄位簽名或蓋章」為原則，符合第41條各款得免親自到場，其中第41條第10款「檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明」即為實務上以印鑑證明替代親自到場之依據。分別共有登記及遺產分割登記屬處分行為，須全體共有人會同申請並符合第40條、第41條到場或印鑑證明要件。

流程：備齊文件 → 至地政事務所送件 → 地政人員審查 → 核發新的所有權狀或登記謄本 若登記為公同共有，謄本會註明「公同共有，公同共有人：全體繼承人」；若已達成協議並申請為分別共有，則會依協議比例登記為「分別共有，應有部分各若干分之若干」。

一定要全體到場嗎？實務上不一定，但有差別

也就是說，如果三兄妹還沒談好怎麼分，最省事的方式就是先由一人代表全體把房子登記為公同共有，保住產權，再慢慢談分割。等談好要把房子歸給某一人或按比例分配時，再做「遺產分割登記」或「共有物分割登記」。要特別注意，依土地登記規則第120條第2項，登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知他繼承人，因此一人代辦公同共有登記後，他繼承人仍會收到通知，得主張權利救濟或另行協議、裁判分割，並非剝奪其權利。

便民措施：土地登記規則第119條第2項至第5項的但書規定 實務上常有人因部分繼承人失聯、戶籍資料不全而卡關，土地登記規則第119條第2項至第5項已設有彈性：

1. 第119條第2項：前項第二款之繼承人現在戶籍謄本，於部分繼承人申請登記為全體繼承人公同共有時，未能會同之繼承人得以曾設籍於國內之戶籍謄本及敘明未能檢附之理由書代之。也就是一人代辦公同共有時，不必強求取得每一位繼承人的現戶謄本。
2. 第119條第3項：第一項第一款、第二款之戶籍謄本，能以電腦處理達成查詢者，得免提出。現行地政與戶政已連線，多數情形可免附紙本戶籍謄本。
3. 第119條第4項：第一項第三款之繼承系統表，由申請人依民法有關規定自行訂定，註明如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任，並簽名。此為申請人切結負責制，無須全體繼承人會同製作。
4. 第119條第5項：因法院確定判決申請繼承登記者，得不提出第一項第一款、第三款及第五款之文件（即被繼承人死亡記事戶籍謄本、繼承系統表及拋棄繼承文件）。持確定判決單獨辦理時，可大幅減免文件。

提醒：繼承登記的6個月期限與罰鍰（土地法第73條） 依土地法第73條第1項、土地法第73條第2項，聲請繼承登記得自繼承開始之日起六個月內為之；聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰，但最高不得超過二十倍。雖依同條第1項但書得由任何繼承人為全體聲請繼承登記，不影響他繼承人拋棄繼承或限定繼承之權利，仍宜盡速辦理以免累計罰鍰，並避免接續進入土地法第73條之1逾一年未辦理即公告及列冊管理的程序。

如需深入了解遺產分割與公同共有、分別共有之區別，遺產分割與公同共有的差異一文有更完整的分析與案例說明。

四、遺產分割一定要全體同意嗎？協議分割與裁判分割怎麼選？

結論：遺產分割原則上要全體同意才能協議分割，一人不同意就協議不成；此時任何繼承人都可以向法院聲請裁判分割，由法院決定怎麼分。

完成繼承登記後，房子還是「公同共有」或「分別共有」狀態，法律上仍是共有。要真正把產權分到各人名下、或賣掉分錢，就必須經過「遺產分割」。依民法第1164條，繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。分割請求權本身是形成權，不罹時效，任何時候都可以請求，但分割後若有金錢補償請求權，則有15年消滅時效的問題。

1. 協議分割：全體坐下來談，簽書面才算數

全體繼承人達成共識後簽署「遺產分割協議書」，再持協議書辦理不動產分割登記，例如將持分移轉給特定人，或約定變賣後按比例分錢。

協議書重點：

• 載明各繼承人分得的財產標的與比例（例如臺北市某區某地號土地及建號建物由大寶單獨取得，二寶、三寶各取得補償金若干元）
• 全體繼承人簽名或蓋章，並加蓋印鑑章
• 最好經過公證或認證，以減少日後被主張偽造或撤銷的爭議
• 分割協議是處分行為，須全體共有人同意，缺一人同意即不生效力。若有人主張協議無效，法院通常會審查是否全體參與及意思表示是否真實

協議分割的好處是快速、省錢、保有彈性；缺點是只要有一人堅持不簽或獅子大開口，就無法成立。

2. 裁判分割：談不攏就上法院，由法院依民法第824條決定怎麼分

如果像老王的三個孩子一樣僵持不下，就只能上法院請求「裁判分割」。依民法第824條、民法第823條，分割方法不能協議決定或於協議決定後因消滅時效完成經共有人主張時，法院得因任何共有人之請求，命為適當之分配。管轄法院原則上是不動產所在地的地方院。

實務上兩個重要細節：

（1）可以合併請求「辦理繼承登記＋分割共有物」，省一次訴訟 當部分繼承人尚未辦理繼承登記時，原告可以在同一個訴訟中，一併請求法院命被告協同辦理繼承登記，再判決分割。這是基於訴訟經濟，避免原告先打一個登記官司、再打一個分割官司。司法院第一廳70年廳民一字第0649號法律問題研究意見（非判決，屬研究意見）就採取此見解，多數說認為可合併提起，法院會先命辦理繼承登記，再進行分割。但要提醒，合併請求仍須符合遺產及贈與稅法完稅及土地登記程序，稅務證明仍是地政登記的必要文件。

（2）裁判分割是「固有必要共同訴訟」，被告要列齊全體共有人 共有物分割之訴，必須以全體共有人為被告，缺一人程序就不合法，法院會命補正。此外，分割之訴性質上非以金錢為標的，裁判費計算與一般給付訴訟不同，實務上可節省訴訟成本，但若涉及鑑價、不動產估價等，仍須預付鑑定費用。

五、法院如何決定分割方法？原物分配、變價分配、金錢補償怎麼算？

結論：法院以「原物分配」為原則，顯有困難才變價；可搭配金錢補償或部分維持共有，並依鑑價報告決定補償金額。

民法第824條第2項至第4項規定，法院得採下列方法分割，並得斟酌共有物之性質、價格、利用價值、經濟效用及全體共有人利益等公平決定：

法院會綜合考量：共有物之性質與使用現狀、共有人意願與經濟效益、公平原則、是否臨路、地上有無建物、是否須留設通路等。常見作法是委請不動產估價師鑑價，作為原物分配價值認定及金錢補償的依據。

特別注意：變價分配時的優先承買權（民法第824條第7項） 依民法第824條第7項「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」這表示法院判決變價分割並經拍賣時，共有人可在法院指定期間內聲明願依拍定同一價格、同一條件優先承買；若有二人以上主張，則以抽籤定之。行使與否會直接影響拍賣結果與最終分配金額，共有人應密切注意法院通知並於指定期間內具狀聲明是否行使優先承買權，逾期即視為放棄。

數學計算小教室：金錢補償怎麼算？ 假設土地總價1,200萬元，A應有部分1/2，B、C各1/4。若採原物分配，A應得價值600萬元的部分，B、C各300萬元。但若實際分得的區塊因位置、臨路、形狀導致市價有落差，就需要「金錢補償」。 補償金額 = 分得區塊實際市價 - 應得價值 例如A分到的區塊鑑價為650萬元，則A應補償B、C合計50萬元（依B、C應得比例各25萬元）。法院會在判決主文明確諭知各共有人應補償金額、給付期限及遲延利息。

實務上常見的法院考量：

• 土地上有建物時，盡量讓建物坐落的部分分給建物所有人，避免拆屋還地爭議，並依使用現況留設私設通路供各分得人通行。
• 臨路部分價值較高，分配時可能需以金錢找補，避免有人取得精華地段卻未補償他人。
• 共有人人數眾多或土地零碎時，法院可能採部分變價、部分維持共有，避免過度細分導致土地利用價值喪失。

重要提醒：不要誤引已被駁回或程序裁定的案例當作分割標準 坊間文章常引用地方法院的一審判決作為「法院都這樣判」的依據，但必須注意該判決是否已確定。若是近期地院或高院判決，可能還在20日的上訴期間內，尚未確定，不能當成定論。更重要的是，判決主文為「原告之訴駁回」或「訴願不受理」「抗告駁回」「命承受訴訟」等程序裁定，並非「准予分割」的勝訴判決，不能倒果為因拿來證明法院會支持分割。閱讀判決時要區分「法院自己的判斷」與「當事人主張或原審見解的引述」，並注意判決引用的法條是否為修法前舊版。

六、常見問題 QA

Q1：還沒辦繼承登記，可以賣房子嗎？

不行。 依民法第759條，因繼承取得的不動產物權，未經登記不得處分。所有權還登記在被繼承人名下時，必須先辦繼承登記，將產權移轉為全體繼承人公同共有或分別共有後，才能處分。如果買賣雙方同意先簽約、等辦完繼承再過戶，雖非完全不可，但風險極高（例如其他繼承人不同意、稅務未完成、買方反悔），建議先完成繼承登記再處理買賣，並由全體共有人會同簽約。

Q2：如果繼承人有人失蹤或拒絕配合，怎麼辦？

可透過法院裁判分割，並請求協同辦理繼承登記。 裁判分割為固有必要共同訴訟，須將全體繼承人列為被告，由法院判決命其協同辦理繼承登記。若判決確定後仍不配合，可持確定判決及確定證明書單獨向地政機關辦理登記，效力等同他方已配合，無須再取得其印鑑證明。此時可持判決申請強制執行，由法院核發執行命令代替義務人的意思表示。

Q3：過世多年一直沒辦繼承登記，會怎樣？會被政府拿走嗎？

不會馬上被拿走，但會進入長達16年以上的列冊管理與標售程序，務必盡早辦理，且要注意期間扣除與標售後的失權效果。 依土地法第73條之1，完整流程是：

實務上，地政機關每年都會清查逾期未辦繼承登記的土地並通知，切勿置之不理。列冊管理期間仍可隨時補辦登記取回產權，但一旦進入標售程序就只能主張優先購買或領取價款。標售後才主張占有或超長租約，將因第2項後段而喪失占有權或被截短至五年。另依土地法第73條第2項，繼承登記得自繼承開始之日起六個月內為之，逾期每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰，最高不得超過二十倍，亦會持續累計。

Q4：辦理繼承登記一定要所有繼承人到場嗎？

不一定。 如第三節所述，登記為公同共有時，一人可代表全體申請，登記機關於登記完畢後應將登記結果通知他繼承人（土地登記規則第120條第2項）；登記為分別共有時，須全體同意並會同申請，可委託其中一人辦理，但須檢附全體繼承人的印鑑證明及委託書（符合土地登記規則第40條親自到場、第41條第10款印鑑證明得免到場之要件）。若無法取得某繼承人的印鑑證明或聯絡不上，可能就得透過協議或訴訟取得確定判決，才能單獨辦理。此外，依土地登記規則第119條第2項至第5項，一人代辦公同共有時未能會同之繼承人得以曾設籍戶籍謄本及理由書代之，戶籍資料能電腦查詢者得免提出，繼承系統表由申請人切結負責，持確定判決申請者更可免提死亡記事戶籍謄本、繼承系統表及拋棄繼承文件。

Q5：限定繼承與陳報遺產清冊，跟繼承登記有關嗎？

有關，但分屬兩個程序，建議先釐清債務再決定如何處理不動產。 現行民法已改為全面限定責任，依民法第1148條第2項，繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任，無須另為限定繼承的表示。但若要明確劃分遺產與債務、避免日後被債權人追索，繼承人得依民法第1156條於知悉其得繼承之時起3個月內開具遺產清冊陳報法院。依同條第2項、民法第1156條第3項，前項三個月期間，法院因繼承人之聲請，認為必要時，得延展之；繼承人有數人時，其中一人已依第一項開具遺產清冊陳報法院者，其他繼承人視為已陳報，因此多人繼承之家戶僅需一人陳報即效力及於全體，不需人人重複陳報。司法院秘書長秘台廳少家二字第0980019717號函（屬行政函釋、業務指引，非判決）即是提供法院辦理陳報遺產清冊及清算流程的作業指引。這與不動產繼承登記是兩道程序，建議先完成陳報與遺產清算，再決定不動產要協議分割、裁判分割或變賣清償債務，以免背負鉅額債務。

Q6：遺產分割協議書一定要公證嗎？口頭約定有效嗎？

口頭合意在當事人間或可能成立，但根本無法辦理登記，強烈建議作成書面並公證。 遺產分割協議在民法上雖屬處分行為，口頭合意在當事人間或可能成立，但依土地登記規則第34條第1項第2款、第119條、第120條第1項後段，辦理「分別共有登記」或「遺產分割登記」必須提出書面「遺產分割協議書」作為登記原因證明文件，且須全體繼承人會同申請並符合第40條親自到場或第41條第10款印鑑證明等要件。口頭協議根本不具備地政登記之法定要件，無法據以辦理分割登記及處分不動產；且易被主張非真意、偽造或受詐欺脅迫而撤銷，爭議發生時舉證極為困難。經公證或認證的協議書，證據力較高，可大幅降低日後被主張非本人簽名或意思表示不自由的風險，地政機關審查也較為順暢。

Q7：裁判分割的費用很高嗎？要如何估算？

裁判分割的裁判費通常低於一般給付訴訟，但鑑價費另計。 因分割共有物之訴屬非財產權訴訟或固有必要共同訴訟性質，法院多按件計費或依訴訟標的價額酌減，較為節省。但法院為判斷分割方法與補償金額，通常會囑託不動產估價師鑑價，鑑定費用按土地筆數、面積與複雜度計算，須由聲請人先墊付，最終由法院命當事人分擔。聲請前可先向法院訴訟輔導科或委任律師估算。

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結語

遺產分割與不動產繼承登記看似複雜，但只要按部就班：確認繼承人與遺產範圍→申報遺產稅並取得繳清或免稅證明→辦理繼承登記為公同共有→協議分割或裁判分割，就能圓滿解決。過程中如果遇到人數眾多、有人失聯、稅務複雜或債務不清的情形，別忘了可以尋求專業地政士或律師協助，也可以參考司法院第一廳70年廳民一字第0649號法律問題研究意見等實務見解，了解法院如何基於訴訟經濟合併處理登記與分割。特別提醒，變價分割時別忽略民法第824條第7項的優先承買權，以及土地法第73條之1標售後的失權效果，及早保全產權才能避免列冊管理與標售的風險。

老王的子女們最後透過協議與裁判分割的程序，順利將房子處分並按應繼分分配價金，三兄妹也重修舊好。希望你的繼承之路也能如此順利，及早保全產權、避免列冊管理與標售的風險。

本文參考法令及研究意見（均為現行有效條文，函釋與研究意見非判決）
民法第1138條、民法第1141條、民法第1148條第2項、民法第1151條、民法第1156條、民法第1164條、民法第759條、民法第824條第7項、民法第828條；遺產及贈與稅法第8條第1項、遺產及贈與稅法第23條、遺產及贈與稅法第26條、遺產及贈與稅法第41條；土地法第73條、土地法第73條之1；土地登記規則第34條、土地法第40條、土地法第41條第10款、土地法第119條、土地法第120條；司法院第一廳70年廳民一字第0649號法律問題研究意見；司法院秘書長秘台廳少家二字第0980019717號函。

2026 遺產分割常見問題（FAQ）

Q：遺產分割一定要全體繼承人同意嗎？

A：是。遺產屬全體繼承人公同共有，協議分割須全體同意才生效（民法第1151條、民法第828條；土地登記規則第120條第1項後段）；若協議不成，任何繼承人得依民法第1164條、民法第824條向法院訴請裁判分割，由法院依應繼分或公平原則分配，無須全體同意。

Q：分割方式有哪些？法院會怎麼選？

A：可分為原物分配、變價分割（拍賣後按價金分配）或原物分配兼金錢補償，部分情況可部分維持共有。民法第824條規定法院得依共有物性質、價格、利用價值、經濟效用及全體共有人利益等情形，採行最適當方法，並得依鑑價報告命金錢補償；變價時共有人另有依相同條件優先承買之權（民法第824條第7項）。

Q：分割前可以處分遺產嗎？

A：原則不行。遺產未分割前為公同共有，處分須全體同意（民法第828條）；且因繼承取得的不動產物權，未經登記不得處分（民法第759條）。辦理分別共有或分割登記須提出書面遺產分割協議書作為登記原因證明文件（土地登記規則第34條第1項第2款、民法第119條、民法第120條），並符合第40條、民法第41條到場或印鑑證明要件，口頭協議無法辦理登記。建議先完成遺產稅申報與繼承登記，再行協議或裁判分割。

官方來源

• 《民法第1164條》《第824條》