什麼是權利瑕疵擔保?賣方的權利擔保責任 小明高高興興買了一間房子，過戶後正準備裝潢入住，卻突然收到法院通知，說這房子早就被前屋主拿去抵押借錢，現在銀行要來查封拍賣！小明瞬間從天堂掉到地獄，難道辛苦存錢買的房子就這樣沒了？別擔心，這時候「權利瑕疵擔保」就能幫上忙了。簡單來說，就是賣東西的人必須保證，你買的東西不會有第三個人跳出來主張權利（例如說東西是他的、或是有抵押權等等）。如果真的有第三人來主張權利，導致你無法完整使用或擁有這個東西，賣方就要負責。 民法第349條明文規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」這就是權利瑕疵擔保的核心條文。 舉個例子：你向車商買了一輛二手車，結果後來發現這輛車是贓車，警察依法扣押並發還給原車主。這時候，因為第三人（原車主）對這輛車有所有權，賣方就違反了權利瑕疵擔保責任，你當然可以要求賣方賠償或退錢。 --- 二、權利瑕疵擔保的範圍 權利瑕疵擔保的「權利」到底包括哪些？一般來說，像是所有權、抵押權、地上權、典權、質權、留置權等等，只要是第三人可以對標的物主張的權利，都算在內。但要注意，不是所有權利都算！法院實務認為，如果是法律基於相鄰關係對土地所有權的限制（例如鄰地所有人的袋地通行權），就不屬於權利瑕疵擔保的範圍。 參照最高法院 90 年度台上字第 2093 號 民事判決判決所述：「最高法院認為，民法第三百四十九條所稱權利瑕疵擔保，通常係指所有權、抵押權、地上權等權利，不包含因土地相鄰關係所生之通行權。」 為什麼通行權不算呢？因為袋地通行權是法律為了調和相鄰土地利用，直接規定給鄰地所有人的權利，並非第三人「主張」而來，而是土地所有權本來就受到的限制。所以如果你買的土地被鄰居主張有通行權，你不能回頭要求賣方負權利瑕疵擔保責任（除非契約另有約定）。 同樣的見解也出現在109年度訴字第1248號判決：「所謂『不得主張任何權利』，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等。至於法律因土地相鄰關係對於土地所有人所加之限制（例如鄰地所有人之袋地通行權），則不在出賣人擔保之範圍。」 --- 三、權利瑕疵擔保的性質：無過失責任 權利瑕疵擔保是一種法定無過失責任。意思是說，只要買賣成立時，標的物上存在權利瑕疵，不管賣方知不知道、有沒有過失，都要負責。這是為了保護交易安全，讓買方可以安心交易，不用擔心買到有權利問題的東西。 參照105年度桃簡字第144號判決：「我國之權利瑕疵擔保責任應屬『無過失責任』，而民法第353條，自屬『法律效果』準用債務不履行之規定。」 105年度桃簡字第144號判決也說：「系爭車輛為贓車一事，既為兩造所不爭執，則依雙方約定及契約填補後之法律效果，被告自應就系爭車輛具有權利瑕疵一事，負無過失之權利瑕疵擔保責任。」 所以，就算賣方也是無辜的（例如他也不知道車子是贓車），只要最後被認定是贓車，賣方還是要對買方負責。當然，賣方賠償後可以再向他的上手追償，但那是另一回事了。 --- 四、權利瑕疵擔保的成立要件 根據民法及法院見解，權利瑕疵擔保責任的成立，通常需要具備以下條件： 1. 瑕疵在買賣契約成立時就已經存在：如果瑕疵是在契約成立後才發生，就不屬於擔保範圍。例如，你買了房子，過戶後鄰居才主張通行權，而這個通行權是基於法律規定本來就存在的（袋地），但因為契約成立時鄰居尚未主張，是否算瑕疵？實務上認為袋地通行權是法律對土地的限制，並非契約成立後才發生，所以仍可能被認定為瑕疵？但如前所述，袋地通行權根本不屬於權利瑕疵擔保範圍。所以這裡的瑕疵是指第三人可以主張的權利，如抵押權、質權等，且必須在契約成立時就存在。 2. 買受人善意且無重大過失：如果買受人在訂約時就知道有權利瑕疵，或者因為重大過失而不知道，那麼出賣人就不負擔保責任（民法第351條）。但這個「知道」的舉證責任在賣方。 3. 第三人主張權利且導致買受人無法完整享有權利：例如第三人行使抵押權拍賣標的物，或主張所有權取回標的物，使買受人喪失標的物。 4. 瑕疵未除去：如果賣方在買方主張權利前已經除去瑕疵（例如清償抵押債務塗銷抵押權），就不構成擔保責任。 --- 五、法律效果：買方可以怎麼做？ 當權利瑕疵發生時，買方可以依民法第353條準用債務不履行的規定，行使以下權利： - 請求損害賠償：例如因第三人取回標的物而受有損害。 - 解除契約：並請求返還價金。 - 請求減少價金：如果瑕疵不嚴重，不想解約的話可以要求減少價金。 要注意的是，買方必須在知悉瑕疵後適當時期內行使權利，否則可能喪失權利。 --- 六、真實法院案例解析 案例1：袋地通行權不是權利瑕疵 參照最高法院 90 年度台上字第 2093 號 民事判決判決：邱先生向彭先生買了兩筆土地，後來其中一筆土地被鄰居黃先生主張有通行權，經法院判決確認通行權存在，導致邱先生蓋的房子面臨拆除。邱先生主張彭先生應負權利瑕疵擔保責任。但最高法院認為，通行權是基於土地相鄰關係所生，並非第三人主張的權利，所以不屬於權利瑕疵擔保範圍，判邱先生敗訴。 這個案例清楚告訴我們：買土地前，一定要確認有沒有袋地通行權的問題，因為這不在賣方的法定擔保範圍內，除非契約特別約定賣方要負責。 案例2：買到贓車，賣方須負責 參照最高法院 82 年度台上字第 700 號 民事判決：被上訴人（買方）向上訴人（賣方）買了一輛進口轎車，完成過戶及交付。後來警方查獲該車是贓車，予以扣押並交給失主。上訴人抗辯買方已善意取得，且權利瑕疵不存在於契約成立時。但法院認為，盜贓物的善意買受人即使未喪失占有，也可以主張權利瑕疵擔保。因為該車在出售前就是贓車，存在權利瑕疵，賣方應負擔保責任，買方解除契約請求返還價金有理。 最高法院 82 年度台上字第 700 號 民事判決也提到：「系爭汽車在上訴人出售前即已存在權利瑕疵，且經警方扣押，有第三人主張所有權之可能，上訴人應負擔保責任。」 這個案例顯示，買到贓車時，即使車子已經過戶，只要真正所有權人出面追討，賣方還是要負責。所以買二手車務必確認來源，但萬一出事，至少可以向賣方求償。 案例3：違章建築屬於物之瑕疵，但也可主張權利瑕疵？ 參照最高法院 71 年度台上字第 2395 號 民事判決：林先生向黃小姐購買房屋，契約載明建坪約32坪，但實際面積短少約5坪，且部分屬違章建築，無法保存登記，有被拆除之虞。林先生主張房屋有減少通常效用之瑕疵，請求解除契約返還價金。最高法院認為，出賣人的瑕疵擔保責任是法定責任，不以故意過失為必要。原審未就物的瑕疵擔保審酌，判決理由不備，因此廢棄發回。 瑕疵擔保只是整體法律問題的一部分，消費者權益指南從不同角度提供了全面的說明與建議。 最高法院 71 年度台上字第 2395 號 民事判決也涉及類似情況：違章建築導致房屋有被拆除風險，屬於物的瑕疵（減少通常效用），買方可以主張物之瑕疵擔保責任。雖然這個案例主要談物之瑕疵，但違章建築也可能涉及權利瑕疵（例如無法登記所有權），不過法院在此是從物的瑕疵角度處理。 案例4：停車位使用權買賣，第三人主張權利 參照臺灣臺中地方法院 93 年度簡上字第 139 號 民事判決、臺灣臺中地方法院 93 年度簡上字第 139 號 民事判決判決：吳先生向方先生購買房地，包含一個平面停車位。點交後，停車位被一家資訊公司主張權利並佔用。吳先生主張賣方應負物之瑕疵或權利瑕疵擔保責任。法院認為，停車位買賣是使用權買賣，非不動產物權買賣，應適用權利瑕疵擔保規定。但經審查，停車位使用權於買賣時已存在，且無他人主張權利，資訊公司亦無主建物，不得對吳先生主張權利，因此吳先生敗訴。 這個案例提醒我們，如果是使用權買賣（例如車位使用權、地上權房屋等），權利瑕疵擔保仍然適用，但必須證明在買賣當時確實有第三人可主張的權利存在。 --- 七、權利瑕疵擔保 vs. 物之瑕疵擔保 兩者都是買賣契約中賣方的擔保責任，但保護的面向不同： - 權利瑕疵擔保：確保買方取得的所有權完整，沒有第三人可以來主張權利。 - 物之瑕疵擔保：確保標的物的品質、效用符合約定或通常效用。 有時一個瑕疵可能同時涉及兩者。例如買到違章建築，一方面可能無法登記（權利瑕疵），另一方面有被拆除風險（物之瑕疵）。買方可以選擇對自己有利的主張。 權利瑕疵擔保是無過失責任，物之瑕疵擔保也是無過失責任，兩者都不需要證明賣方有過錯。 --- 八、常見Q&A Q1：權利瑕疵擔保責任何時成立？ A：只要買賣契約成立時，標的物上存在第三人可主張的權利，且買受人不知情，賣方就要負責。如果瑕疵是契約成立後才發生（例如過戶後才被設定抵押），除非賣方有可歸責事由，否則不屬權利瑕疵擔保，但可能構成債務不履行。 Q2：賣方可以事先約定免除權利瑕疵擔保責任嗎？ A：可以，但必須是雙方合意，而且不能違反公序良俗。民法第366條規定，買受人知有權利瑕疵而仍訂約者，出賣人不負擔保責任；但若出賣人故意不告知瑕疵，該免除條款無效。 Q3：買方發現權利瑕疵時該怎麼做？ A：應儘速通知賣方，並在知悉後適當時期內主張權利（例如請求減少價金、解除契約或損害賠償）。如果怠於通知，可能會喪失權利。 Q4：袋地通行權是否屬於權利瑕疵？ A：不屬於。根據最高法院見解（最高法院 90 年度台上字第 2093 號 民事判決、最高法院 90 年度台上字第 2093 號 民事判決、109年度訴字第1248號），袋地通行權是法律因相鄰關係對土地所有人的限制，並非第三人主張的權利，所以不在權利瑕疵擔保範圍內。買方應自行注意。 Q5：權利瑕疵擔保與物之瑕疵擔保有何不同？ A：權利瑕疵擔保是針對「權利不完整」，物之瑕疵擔保是針對「東西有問題」。前者依民法第349條，後者依第354條。法律效果類似，但主張的條件和時效略有差異。 Q6：買方如果知道有權利瑕疵，還能主張嗎？ A：如果買方在訂約時知道權利瑕疵，依民法第351條，出賣人不負擔保責任。但如果賣方保證無瑕疵，或故意不告知，則賣方仍須負責。 Q7：權利瑕疵擔保的時效多久？ A：依民法第365條，買受人因物有瑕疵而得主張權利者，應於通知後六個月內行使。但權利瑕疵擔保準用物之瑕疵擔保的時效規定，因此通常也是六個月。但如果是解除權，則另有除斥期間。 與本文相關的買賣一文，針對物的瑕疵與權利瑕疵有更深入的說明與案例分析。 物之瑕深入說明了物之瑕疵擔保的法律要件，可作為延伸閱讀。 --- 另見瑕疵擔保。 九、結語 權利瑕疵擔保是保護買方的重要制度，讓你在交易中不用擔心買到有權利糾紛的東西。不過，法律不保護權利上的睡眠者，一旦發現問題，一定要及時主張，才能維護自己的權益。買賣前做好功課（例如調閱土地登記謄本、查詢車輛來源），更是避免糾紛的不二法門。 希望這篇文章能幫助你了解權利瑕疵擔保的內涵，下次遇到類似情況，就知道該怎麼做了！ 本文參考真實法院判決，並引用判決書片段最高法院 90 年度台上字第 2093 號 民事判決最高法院 90 年度台上字第 2093 號 民事判決最高法院 71 年度台上字第 2395 號 民事最高法院 82 年度台上字第 700 號 民事最高法院 71 年度台上字第 2395 號 民事最高法院 82 年度台上字第 700 號 民事105年度桃簡字第144號臺灣臺中地方法院 93 年度簡上字第 139 號 民事判決105年度桃簡字第144號最高法院 71 年度台上字第 2395 號 民事109年度訴字第1248號105年度桃簡字第144號臺灣臺中地方法院 93 年度簡上字第 139 號 民事判決等內容，以確保法律見解之正確性。
