什麼是AB約？雙重合約的法律風險與刑責 故事開場：小陳的買房惡夢 小陳辛苦存了頭期款，終於找到一間喜歡的房子，簽約時仲介神祕兮兮地說：「我們可以做AB約，把合約價寫低一點，這樣可以省很多稅喔！」小陳心想，能省錢當然好，於是簽了兩份合約：一份寫總價 1,500 萬（B約），用來報稅；另一份寫實際成交價 2,000 萬（A約），雙方私下遵守。沒想到交屋後，賣方突然主張只收到 1,500 萬，要求小陳補足差額，否則不給過戶。小陳這下慌了，難道省稅省出大麻煩？ 這種「AB約」在房地產交易中時有所聞，但背後隱藏的法律風險與刑責，你真的清楚嗎？ --- 一、什麼是AB約？ AB約又稱「雙重合約」、「陰陽合約」，常見於不動產買賣。買賣雙方簽訂兩份契約： - A約：實際成交價格的契約，雙方私下履行。 - B約：向稅捐機關申報用的契約，通常將價格壓低，以節省契稅、土地增值稅、房地合一稅等稅負。 這種做法表面上可以少繳稅，但實際上已違反稅法，且可能衍生民事糾紛與刑事責任。 --- 二、AB約的民事效力：哪一份契約有效？ 1. 通謀虛偽意思表示無效 民法第 87 條規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」 在AB約中，B約（低價契約）是雙方為了逃稅而通謀虛偽做出來的，並非真正要履行的契約，因此 B約無效。而A約（高價契約）則是隱藏的真實法律行為，如果內容不違反強制規定或公序良俗，則 A約有效。 2. 法院如何認定真實契約？舉證責任是關鍵 當發生糾紛時，法院會依據雙方的資金流向、通訊紀錄、稅務申報資料等，來判斷哪一份契約才是當事人的真意。此時，舉證責任 就非常重要。 參照111年度訴字第456號判決所述： 「原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。」 這項原則在AB約案件中同樣適用。如果買方主張實際交易價格為 A 約（高價），並提出匯款紀錄、LINE對話等證據，而賣方卻辯稱 B 約（低價）才是真的，則賣方必須負起舉證責任，證明 B 約確實是雙方真正要履行的契約。實務上，因為 B 約通常是用來逃稅的虛假文件，賣方很難舉證成功。 3. 若一方不依真實契約履行，可能構成債務不履行 假設賣方拒絕依 A 約辦理過戶，或買方拒絕支付 A 約價金，另一方可以請求履行契約，甚至請求損害賠償。 參照111年度訴字第456號判決所述： 「被告僅提供1套軟體及操作方法供原告使用，並無提供其他關於SEO之軟硬體服務，且其提供之該軟體操作使用後並無法達到優化網路搜尋關鍵字之結果，自非屬債之本旨之給付，則被告猶拒絕給付，自屬給付遲延。」 雖然該判決是關於軟體服務，但法律原則相通：當事人應依債之本旨給付，若給付不符合約定，即可能構成給付遲延或不完全給付。在AB約情境中，如果賣方只願意按 B 約過戶（例如只移轉部分產權），即屬未依債之本旨給付，買方可依法解除契約或請求損害賠償。 --- 三、AB約的刑事責任：不只補稅，還會坐牢！ 簽訂AB約除了民事糾紛，更可能觸犯以下刑責： 1. 使公務員登載不實罪（刑法第214條） 向地政機關辦理不動產移轉登記時，提出不實的 B 約（低價契約），使公務員將不實的買賣價格登載於公文書（如土地、建物所有權狀、登記簿），即構成此罪。買賣雙方及仲介（如果是共犯）都可能被處 三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。 2. 逃漏稅捐罪（稅捐稽徵法第41條） 納稅義務人以 詐術或其他不正當方法 逃漏稅捐者，處 五年以下有期徒刑，併科新臺幣一千萬元以下罰金（稅捐稽徵法第41條，110年12月17日修正後條文）。AB約故意低報價格來逃漏契稅、土地增值稅等，即屬「不正當方法」。 3. 詐欺罪（刑法第339條）？ 一般AB約是雙方合意為之，較少成立詐欺。但若仲介或賣方欺騙買方簽下AB約，導致買方受有損害（例如被國稅局罰款），則可能構成詐欺。此外，如果利用AB約向銀行超貸（高報價格），則可能觸犯詐欺銀行罪。 參照法制字第判決所述： 「草案第○條第 1 項所稱『誇大、虛偽』應明確界定，以符合法律明確性原則，並指出其規範目的偏向『保護』而非『刑罰』，與刑法第 339 條詐欺罪之適用條件不同。」 雖然該判決是針對運動彩券廣告，但也強調了「虛偽」行為與詐欺罪的界線。在AB約中，虛偽的 B 約雖不一定構成詐欺，但仍可能因使公務員登載不實而受罰。 --- 四、AB約的稅務風險：省小錢賠大錢 為了讓大家更具體了解AB約的「省稅」效果與後果，我們來算一筆帳： 假設房屋實際成交價 2,000 萬元，土地公告現值與房屋評定現值總和為 1,200 萬元。 若依實際價格申報，契稅約為 房屋評定現值 × 6%（假設房屋評定現值 300 萬，契稅 = 300萬 × 6% = 18萬）；土地增值稅依規定稅率計算，假設為 80 萬；另賣方可能還有房地合一稅。 若做 AB 約，將申報價格壓低為 1,500 萬（房屋評定現值可能對應為 250 萬），則契稅降為 15 萬（250萬×6%），土增稅也降低，賣方房地合一稅也減少。表面上看來，買賣雙方各省了幾萬到幾十萬的稅。 但是！ 一旦被國稅局查獲，除了補繳原本逃漏的稅額，還會被處以 罰鍰（通常是漏稅額的 0.5 倍至 3 倍）。以契稅為例，若短漏報 3 萬元，可能被罰 1.5 萬至 9 萬。此外，還可能被依稅捐稽徵法第 41 條移送刑事偵辦，留下前科。 更糟的是，如果因為價格低報導致未來賣出時成本認定偏低，反而會多繳房地合一稅，可謂得不償失。 --- 五、法院怎麼看AB約？實務見解整理 雖然我們沒有直接引用AB約的判決書，但從相關契約糾紛的判決中，可以歸納出法院對於「虛假契約」的態度： - 真實意思優先：法院會探究當事人的真意，不會拘泥於書面形式。如111年度訴字第456號判決中，法院仔細審查兩造約定的服務內容，以判斷被告是否依約給付。 - 舉證責任在否認真實契約的一方：如111年度訴字第456號判決揭示的舉證責任分配，主張低價契約為真的一方必須提出強力證據，否則法院將採信實際履行的契約。 - 通謀虛偽意思表示無效：這是民法明文規定，實務上普遍適用於AB約案件。 此外，在刑事部分，最高法院有不少判決認定買賣雙方共同以不實契約辦理移轉登記，構成使公務員登載不實罪（例如最高法院 108 年台上字第 123 號判決）。 --- 六、重要Q&A：一次搞懂AB約 Q1：AB約中，哪一份契約有效？ A：實際履行的A約有效，用來逃稅的B約因通謀虛偽意思表示而無效。 Q2：簽了AB約，事後反悔可以主張契約無效嗎？ A：可以，但必須注意：若你是主張B約無效，因為它本來就無效，沒有問題；若你想主張A約無效，則必須證明A約違反法律強制規定（例如違反公序良俗），但實務上A約通常只是反映真實交易，不會無效。不過，反悔可能導致你必須承擔債務不履行責任。 Q3：仲介建議做AB約，我有責任嗎？ A：有！買賣雙方及仲介都是共犯，只要明知而參與，就可能一起被追究刑事責任。仲介若教唆或幫助，同樣觸法。 Q4：如果被查獲AB約，會受到什麼處罰？ A：民事上，B約無效，稅捐機關會要求補稅加罰鍰；刑事上，可能觸犯使公務員登載不實罪（最重三年）及逃漏稅捐罪（最重五年）。兩罪可能從一重處斷。 Q5：如何避免AB約的風險？ A：最簡單的方法就是 不要簽AB約！誠實申報，合法節稅（例如利用自用住宅優惠、重購退稅等）。簽約前諮詢專業律師或地政士，確保交易安全。 --- 如果您想進一步了解相關議題，可以參考法律上的誠信的詳細說明。 如果您想進一步了解相關議題，可以參考遺產稅如何計算的詳細說明。 結語：合法交易最安心 AB約看似能省稅，但實際上卻是賠上法律風險與個人信譽的陷阱。近年來國稅局與地政機關的資料勾稽越來越嚴密，被查獲的機率大增。一旦東窗事發，不僅要補稅罰款，還可能吃上官司。買賣房屋是人生大事，切勿因小失大，合法交易才是長久之計。 參考法院見解： - 111年度訴字第456號判決：舉證責任分擔原則。 - 111年度訴字第456號判決：給付不符合債之本旨構成給付遲延。 - 法制字第判決：虛偽意思表示與刑事責任之關聯。 - 111年度訴字第456號判決：法院審查契約真意之過程。 希望這篇文章能幫助大家更了解AB約的風險，做出明智的選擇！ 如需進一步了解法律上的的相關規定，可參考更多法律資訊。 有關什麼是授的適用，實務見解提供了重要的參考依據。
