什麼是居間契約？房仲、介紹人的法律地位與報酬請求完整解析

**居間契約，就是民法第565條規定的「介紹人契約」：一方負責幫另一方報告訂約機會或做訂約媒介，事成之後另一方給付報酬。**房屋仲介、土地介紹人、獵頭、媒人，法律上都是「居間人」。最關鍵的一句話是：依民法第568條第1項，居間人只有在「契約因為他的報告或媒介而成立」時才能請求報酬——買賣沒談成，原則上一毛錢都收不到；就算談成了，如果不是因為他的努力促成的，一樣拿不到。

這篇文章會用實際判決帶你看懂：居間契約怎麼成立、房仲的法律地位與報酬請求權何時發生、沒約定費率法院怎麼算、什麼情況可以合法拒付仲介費，以及審閱期、無照仲介、報酬酌減這些最容易吵起來的爭點。

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一、居間契約是什麼？民法怎麼定義「介紹人」？

民法第565條（條文全文）規定：

「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」

白話說，居間契約就是一方（居間人）幫另一方（委託人）打聽哪裡有機會可以簽約，或者直接在中間撮合雙方簽約，成功之後委託人才要付錢。這就像媒人介紹男女雙方認識，結婚後才包紅包一樣。

居間契約有兩個「必要之點」必須談攏，契約才會成立：一是居間人要提供的勞務內容（報告訂約機會或媒介），二是委託人要給付報酬。臺灣高等法院113年度上易字第673號判決就是這樣認定的：

參照113年度上易字第673號判決： 「按契約之成立，應以當事人就契約必要之點互相表示意思一致，始為成立（民法第153條第1、2項參照）。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。」

報告居間和媒介居間差在哪裡？

要特別注意：報告居間並不是「講一句話就能收錢」。臺灣高等法院在前述113年度上易字第673號判決中明白指出，報告居間雖不以於訂約時周旋說合為必要，但依民法第568條第1項規定，仍須以契約因其報告而成立者為限，才能請求報酬。

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二、居間契約一定要簽書面嗎？口頭約定有沒有效？

**結論：不必簽書面。居間契約是諾成契約、不是要式契約，口頭甚至默示都能成立。**只要雙方對「一方提供訂約機會或媒介、另一方給付報酬」達成意思一致，契約即為成立（民法第153條第1項）。

臺灣高等法院113年度上易字第922號判決講得非常清楚：居間契約為諾成契約，其成立方式法無特別規定，依民法第153條規定，當事人互相表示意思一致者，無論明示或默示，契約即為成立。該案賣方主張「沒簽專任委託銷售契約書就不算數」，法院認為委託銷售的合意並不以簽署書面契約為必要，最後判決賣方兩人各應給付仲介44萬7,733元。

參照113年度上易字第922號判決： 該案中，買方仲介人員作證表示賣方是經由這家不動產公司介紹而簽約，賣方自己寄出的存證信函也寫明「經由大元不動產之仲介……簽訂土地買賣契約書」，法院據此認定委託仲介的合意確實存在。（本則為要旨摘述，非逐字引文。）

但口頭約定的代價是：舉證責任在主張的人身上

同樣是113年度上易字第673號案件，介紹人主張與買方口頭成立2%報酬的報告居間契約，最後卻敗訴。法院認為：兩造的LINE對話紀錄只顯示介紹人曾報告地主的售地條件，看不出雙方就契約必要之點達成合意；證人也只說有接到聯繫，並未明確同意提供居間服務或承諾報酬，因此判決上訴駁回。

實務提醒：口頭有效不等於好打官司。委託書、確認書、LINE對話中明確的費率訊息、存證信函、支票、履約保證申請書，都是法院常用的證據。房仲業者通常會要求簽署委託書或確認書載明服務內容與報酬計算方式，正是為了避免這類爭議。

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三、房仲什麼時候才能收仲介費？報酬請求權何時發生？

結論：買賣契約成立的那一刻，報酬請求權就發生了；不必等到過戶、交屋或尾款付清。

民法第568條規定兩件事：第一，居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；第二，契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。

臺灣高等法院113年度上易字第922號判決據此明確認定：賣方既然因仲介居間而與買方訂立買賣契約，就應以該買賣契約成立之日作為仲介得請求報酬之日，遲延利息也自次日起算。這對雙方都很重要——買賣契約簽了之後才反悔解約，仲介費的請求權通常已經發生了。

案例故事：土地買賣的仲介糾紛

在臺灣臺中地方法院113年度簡上字第416號案件中，上訴人（不動產仲介經紀人員）主張她受被上訴人委託，介紹並協調土地買賣，最後買賣成交，被上訴人卻拒絕支付報酬；被上訴人則否認委託關係與報酬約定。

法院審理後發現，被上訴人曾開立面額610萬元的支票交付上訴人，證人也證稱該筆土地的買賣聯繫都是找上訴人，從她開始接洽到簽約花了大約3個月時間溝通買賣條件。因此法院認定居間契約成立，且買賣確係因上訴人的媒介而成立。

參照113年度簡上字第416號判決： 「可見系爭買賣確係由上訴人負責與陳OO接洽協商，足認上訴人主張其依被上訴人之請求，為其居間媒介，應屬可採。」

法院並進一步指出，縱使雙方沒有把報酬數額談好，也不影響居間契約的成立——那只是「未定報酬額時應如何定之」的問題而已。這個案例告訴我們：即使沒有書面委託，只要有支票、證人、對話紀錄等證據能證明居間關係，仲介一樣拿得到報酬。

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四、沒有約定仲介費多少，法院會怎麼算？

結論：先看價目表，沒有價目表就按照習慣給付（民法第566條第2項）；法院會參酌雙方過去的交易慣例與仲介實際付出的勞務內容來認定。

回到上面那件臺中地院的案子。仲介主張依制式契約約定按成交總價6%計算366,000元，但買方否認收受過那份制式契約，仲介也無法舉證雙方有6%的合意，因此法院不採6%。法院轉而依民法第566條第2項，參酌兩造在109年至110年間三筆交易的居間報酬比例（分別為成交總價的6.67%、5.34%、4.4%），以及本件仲介實際從事的勞務內容，認定按成交價2%計算為當，即122,000元。

仲介費有法定上限嗎？

有。依不動產經紀業管理條例第19條第1項，經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，經營仲介業務者並應依實際成交價金或租金，按中央主管機關規定之報酬標準計收。內政部訂定的「不動產經紀業報酬計收標準」（判決中亦稱「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」）第1點即明定：經紀業或經紀人員向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額，合計不得超過該不動產實際成交價金6%或1個半月之租金。

多則判決都強調同一件事：這個6%是「最高上限」，不是主管機關規定的固定收費比率，經紀業仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定收費標準，也沒有規定買賣雙方各要負擔多少。換句話說，仲介費是可以議價的，但超收就違法。

另外，經營仲介業務者應把報酬標準及收取方式揭示於營業處所明顯之處（同條例第20條）。看不到收費標準時，你可以直接要求對方出示。

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五、仲介帶我看房後，我自己找屋主成交，還要付仲介費嗎？

結論：關鍵不在於你有沒有「跳過」仲介，而在於這份契約究竟是不是「因仲介的報告或媒介」而成立。

臺灣臺北地方法院112年度簡上字第334號判決是最典型的案例。仲介陸續傳送房屋資訊、安排看房，並報告賣方口頭透露的底價約1.8億元，買方卻回覆「這間我們暫不考慮」，之後私下與屋主接洽，以1.65億元成交。仲介主張買方是為了規避報酬而私下交易，請求成交價0.4%共66萬元。

法院先認定雙方以默示合意成立居間契約（成交價0.9%），但性質是媒介居間而非報告居間——理由是仲介提供的資訊多來自591房屋交易網站上的公開資訊，一般人自行上網瀏覽並無困難，且對話中仲介多次表示要「幫你談價」、詢問是否要出斡旋，顯示雙方約定的內容包含斡旋講價、折衷協調與說合。既然是媒介居間，就必須實際斡旋才能請款：

參照112年度簡上字第334號判決： 「上訴人就系爭房屋為被上訴人所提供之服務內容，僅止於安排看房並提供系爭房屋細部資訊、租約、竣工圖與底價等資訊，尚未斡旋於被上訴人與系爭房屋之賣方間，為之折衷協調並說合，以促成雙方當事人訂立契約，自難認已履行媒介居間之契約義務，而得請求被上訴人給付媒介居間契約之居間報酬。」

至於「違反誠信原則」這張牌，法院也沒有買單。依民法第148條第2項的誠信原則須就個案客觀衡量當事人利益，本案證人證述顯示，買賣能成交的關鍵在於買方與屋主同為醫師、同校同院服務而談出較低價格，加上屋主方協助介紹貸款銀行提高成數與利率條件，這些都不是仲介的助力；買方是因為價格超出預算才說「暫不考慮」，並非為了規避報酬。最後判決上訴駁回，仲介一毛錢也沒拿到。

反過來說：如果仲介已經開始出價、議價、代收斡旋金，甚至讓買賣雙方進入實質協商，那麼即使最後是雙方私下簽約，仍很可能被認定契約是因其媒介而成立。實務上法院會綜合LINE對話、要約書、斡旋金收據、證人證述等全部證據判斷。

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六、仲介費太高，可以請法院酌減嗎？

結論：可以，但要件很嚴格，而且「已經付出去的錢要不回來」。

民法第572條規定：「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」

請特別注意這個但書——這是最多人踩到的陷阱。酌減只能用在「還沒付」的報酬；一旦錢已經匯出去或已被履保專戶扣付，就不能再回頭請求返還。覺得費用不合理，務必在付款前主張。

最高法院109年度台上字第1780號判決（該判決將原判決廢棄、發回臺灣高等法院更審，案件並未因此確定）指出：民法第572條的立法理由明載，因居間人每每乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，故居間人所受報酬額必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。該案中，受託尋覓買主的仲介公司報酬為87萬7,000元，證人也證稱該公司辦理居間業務一般收取交易總價4%的服務費，但介紹人手上的本票面額高達247萬元、佔第一次交易總價的11%，幾乎是該仲介公司報酬的2.8倍。最高法院認為，原審沒有調查居間報酬與介紹人所任勞務價值是否相當，僅以私法自治、契約自由原則及介紹人片面陳稱耗費大量精神勞力金錢，就認定沒有酌減的餘地，其判決有可議之處，因而廢棄發回。

值得注意的是，這則判決並沒有直接把報酬酌減成某個數字，而是要求下級審把「報酬與勞務價值是否相當」查清楚。這正是酌減案件的攻防重點：不是比較費率高低，而是舉證仲介實際付出的勞務有多少。

酌減主張被駁回的例子

在前述113年度上易字第922號案件中，賣方也主張仲介未依不動產經紀業管理條例第24條之2第1款「公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格」，導致土地賤價出售，請求依民法第572條酌減。法院不採，理由是：仲介原受託的委託銷售總價只有約1,534萬元，實際成交價3,358萬元，比委託價高出1,900餘萬元，難謂仲介提供錯誤訊息；而該筆土地位於高鐵站預定區域，價格漲跌原因多端、變化快速，賣方能否賣到最好的價錢，與仲介是否提供充分市場訊息並無必然關係。

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七、哪些情況我可以合法拒付仲介費？

結論：最常見也最有力的抗辯，是「契約根本沒成立」或「不是因為你才成立」；其次是居間人違反忠實義務。

其中民法第571條最常被忽略：如果仲介違反對委託人的義務、做出有利於對方當事人的行為，或違反誠實信用方法而由對方收受利益（例如兩邊喊價賺差價、隱瞞真實底價回頭賺價差），那麼他連報酬帶費用都不能請求。

再往上一層，不動產經紀業管理條例還有兩道保護：第24條之2規定，經買賣雙方書面同意而同時接受雙方委託時，必須公平提供雙方類似不動產之交易價格、公平說明契約內容、提供買受人或承租人必要資訊、告知依仲介專業應查知之瑕疵、協助必要檢查；第26條第2項則規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。

另外提醒一個容易誤會的地方：依民法第574條，居間人就其媒介所成立之契約，沒有為當事人給付或受領給付之權。仲介原則上不能代你收付買賣價金，這也是實務上要走履約保證專戶的原因之一。

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八、仲介沒有執照，居間契約還算數嗎？

結論：民法上的居間契約成立與否，不以居間人具備經紀人員資格為要件；資格問題屬於行政管理層次，另有處罰，但不會因此讓你免付報酬。

先把制度講清楚。依不動產經紀業管理條例第4條，「經紀業」指依本條例規定經營仲介或代銷業務的公司或商號；「經紀人員」則分為經紀人與經紀營業員。依第13條，經紀人須考試及格並領有不動產經紀人證書；經紀營業員則須訓練合格或考試及格，並向指定機構團體登錄、領有證明，該證明有效期限為4年，期滿須補訓練20小時以上重新登錄。第11條要求每個營業處所至少要有經紀人1人，經紀營業員每逾20名應再增設經紀人1人。第17條則明文規定，經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。

違反的效果落在行政責任上：

• 經紀業僱用未具資格者從事仲介 → 6萬元以上30萬元以下罰鍰（第29條第1項第1款），並應令限期改正，屆期未改正者按次處罰。
• 完全不是經紀業卻經營仲介或代銷業務 → 主管機關應禁止其營業，並處負責人或行為人10萬元以上30萬元以下罰鍰；經禁止後仍繼續營業者，處1年以下有期徒刑、拘役或科或併科10萬元以上30萬元以下罰金（第32條）。
• 經紀人員違反第16條專任義務者 → 申誡（第31條第1項第1款）。

至於文章開頭常見的誤解——條例第16條不是在講「要有證照」，而是在講專任：經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務，但經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者，不在此限。

臺灣高雄地方法院113年度簡上字第278號判決正是處理這個爭點。買方抗辯：房屋其實是仲介公司負責人自己的，公司等於「為自己執行仲介業務」，違反條例第16條。法院不採，理由是負責人與公司在法律上分屬不同人格，權利義務主體互異，房屋是負責人個人所有、僅委託公司銷售，實際執行居間仲介者是公司所屬的經紀人員而非負責人本人，因此並未違反第16條。最後法院依委託書及確認書判命買方給付19萬元服務報酬，上訴駁回。

補充一個容易被忽略的差別：條例第19條第2項那個「加倍返還」的懲罰性責任，以行為人具備「經紀業」或「經紀人員」身分為前提。臺灣高等法院高雄分院105年度上字第138號判決即認定，單純受託處理房地出售事務的個人，如果並未經營仲介或代銷業務，就沒有該條的適用，也不受6%報酬上限的拘束。換句話說，找沒有牌的親友「幫忙介紹」，反而少了條例這一層保護傘。

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九、簽委託書的3日審閱期可以放棄嗎？7天鑑賞期能退嗎？

結論：審閱期可以自願放棄且放棄有效；而「7天鑑賞期」是通訊交易或訪問交易的規定，跟仲介委託書無關。

依消費者保護法第11條之1第1項，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間供消費者審閱全部條款內容；以定型化契約條款使消費者拋棄該權利者無效；違反者其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。

前述113年度簡上字第278號判決指出：該條立法目的在維護消費者知的權利，但綜觀簽約當時的客觀情狀，若足見消費者確已知悉契約條款內容，則消費者為節省時間、爭取交易機會或其他因素而自願放棄審閱期，並非法所不許。該案買方在委託書「契約審閱權」欄位親筆寫下「無需3日審閱權」並簽名，而該欄位位於契約最上方、以粗線方框標示、內並載明審閱期間至少3日及違反效果，法院因此認定她是自願放棄，不影響委託書與確認書的效力。

同案買方另主張LINE對話中曾提到「7天鑑賞期」。法院指出，那是消費者保護法第19條的規定，指通訊交易或訪問交易的消費者，得於收受商品或接受服務後7日內以退回商品或書面通知解除契約，無須說明理由及負擔費用——與雙方訂立的居間仲介契約無涉，屬於誤會。

簽約前務必看懂的三件事：

1. 服務費怎麼算、什麼時候付。該案確認書明定「議價成功委託人應支付以購屋總價額百分之2計算的服務費用，並於簽訂不動產買賣契約書之同時一次支付」，且約明因可歸責於委託人之事由（包括與賣方合意）致買賣契約解除者，不論有無簽定買賣書面契約，委託人仍應於契約解除時支付前開服務費。買方後來解除買賣契約，服務報酬19萬元照樣要付。
2. 不動產說明書一定要看，而且簽名代表你已知悉。同案買方主張仲介隱匿房屋短期交易、屋主是投資客，但不動產說明書的「鄰近成交行情」已記載前次交易時間與成交總價，買方也簽了名，抗辯因此不被採納。依條例第23條，經紀人員執行業務時應以不動產說明書向交易相對人解說，該說明書於提供解說前應經委託人簽章；第22條並要求委託契約書、要約書、定金收據、廣告稿、說明書、買賣契約書等文件均應由經紀業指派經紀人簽章。
3. 口頭保證要留證據。同案買方稱仲介人員曾保證可貸到房價8成，但無法提出證據，法院不予採信。貸款成數、屋況、法定用途這類承諾，務必要求寫進不動產說明書或契約附件。

另提醒：依條例第21條，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售；廣告及銷售內容應與事實相符並註明經紀業名稱，內容與事實不符者應負損害賠償責任。

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十、婚友社、媒人介紹的報酬，法律怎麼看？

結論：婚姻居間的報酬，法律不給強制執行力。

民法第573條規定：「因婚姻居間而約定報酬者，就其報酬無請求權。」也就是說，就算雙方白紙黑字約定介紹成功要包多少紅包，居間人也不能訴請法院強制對方給付。這是民法對婚姻居間所做的特別限制，和一般不動產、商品買賣的居間完全不同，是很多人不知道的一條。

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十一、重要 Q&A

Q：居間契約一定要簽書面嗎？

A：不一定。居間契約是諾成契約，只要雙方就「居間勞務內容」與「給付報酬」這兩個必要之點意思一致，無論明示或默示都成立（民法第153條第1項）。但主張契約成立的一方要負舉證責任，臺灣高等法院113年度上易字第673號案件中的介紹人就是因為舉證不足而敗訴，因此仍建議簽訂書面委託書。

Q：仲介帶我看房後，我私下跟屋主成交，需要付仲介費嗎？

A：要看買賣契約是不是因為仲介的報告或媒介而成立。如果仲介只停留在提供資訊、安排看房，尚未斡旋議價，通常不能請求報酬（112年度簡上字第334號）；但若仲介已經開始議價、代收斡旋金、協調交易條件，即使你私下簽約，仍可能被認定為因其媒介而成立。實務上法院會綜合LINE對話、要約書、證人證述等全部證據判斷。

Q：仲介費可以殺價嗎？如果覺得太高怎麼辦？

A：可以。內政部訂定的不動產經紀業報酬計收標準規定的6%（或1個半月租金）是最高上限而非固定費率，實務上買方常見1%至2%、賣方常見2%至4%，由市場議定。若已簽約但尚未付款，可依民法第572條請求法院酌減，重點在證明仲介實際付出的勞務價值與報酬顯不相當；但報酬一旦已經給付，依同條但書就不得請求返還。

Q：仲介沒有經紀人員資格，仲介契約有效嗎？我可以拒付報酬嗎？

A：契約仍然有效，不能單純以對方無資格為由拒付。經紀業僱用未具資格者可處6萬元至30萬元罰鍰（不動產經紀業管理條例第29條第1項第1款）；根本不是經紀業卻經營仲介業務者，主管機關應禁止營業並處10萬元至30萬元罰鍰，經禁止後仍繼續營業還有刑責（同條例第32條）。你可以向直轄市、縣（市）地政主管機關檢舉。

Q：買賣契約簽了之後又解約，還要付仲介費嗎？

A：原則上要。報酬請求權在買賣契約成立時就已發生（民法第568條第1項），臺灣高等法院113年度上易字第922號判決即以買賣契約成立日作為得請求報酬之日。而且多數委託書、確認書會明定「因可歸責於委託人之事由（包括與賣方合意）致買賣契約解除者，仍應支付服務費」，113年度簡上字第278號案件的買方就是在解約後仍被判命給付19萬元。

Q：仲介費到底是買方付還是賣方付？

A：有約定從約定。若是媒介居間而雙方未約定、也無習慣可循，依民法第570條，報酬由契約當事人雙方平均負擔。實務上不動產交易多有「買方付1%至2%、賣方付2%至4%」的習慣，但兩邊合計不得超過成交價6%。

Q：仲介帶看、跑地政事務所的花費，我要另外補貼嗎？

A：原則上不用。依民法第569條，居間人支出之費用，非經約定不得請求償還；即使他已經報告或媒介而契約最後沒成立，也一樣不能請求。113年度簡上字第416號案件中，仲介請求代墊的會計師費用12,000元與公證費用1,000元，就因為無法證明是處理委任事務的必要費用而被駁回。

Q：什麼情況下我可以拒絕支付仲介費？

A：常見的正當理由包括：買賣契約根本沒有成立、契約不是因該仲介的報告或媒介而成立、契約附有停止條件而條件未成就、仲介違反忠實義務而由對方收受利益（民法第571條）、仲介未據實報告其所知事項（民法第567條），以及報酬顯失公平而經法院酌減。但如果仲介確實促成交易，你原則上仍須依約付費。

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結語

無論你是委託人還是居間人，都要記住一句話：報酬請求權的關鍵，永遠在於「契約是否因居間人的報告或媒介而成立」。口頭約定確實有法律效力，但打起官司來，舉證責任會落在主張契約存在的那一方身上。

給委託人的三個實務建議：委託前先確認對方是否為合法經紀業、營業處所有無揭示報酬標準（不動產經紀業管理條例第20條）；簽約時把服務費率、負擔方式、解約時的費用歸屬寫清楚，並認真使用審閱期；覺得報酬不合理時，務必在付款之前主張酌減，因為已給付的報酬依民法第572條但書不得請求返還。

給居間人的建議則相反：把每一次議價、斡旋、協調的過程留下紀錄，因為法院看的不是你花了多少時間，而是這份契約究竟是不是因為你的媒介才成立的。

**本文引用之判決均為臺灣各級法院公開裁判，判決字號可點擊查閱全文。**其中最高法院109年度台上字第1780號係將原判決廢棄、發回更審之判決，非確定見解；臺中地院113年度簡上字第416號、高雄地院113年度簡上字第278號、臺北地院112年度簡上字第334號、臺灣高等法院113年度上易字第922號，判決正本均載明不得上訴。個案事實不同，結論可能相異，具體爭議仍請諮詢專業律師。