用益物權包括哪些?地上權與不動產役權 一、用益物權是什麼？ 用益物權，簡單說就是「使用他人東西的權利」。民法物權編規定了四種用益物權：地上權、農育權、不動產役權、典權。這篇文章我們聚焦在地上權與不動產役權，因為這兩種在日常生活中最常遇到，也最容易產生疑惑。 二、地上權：在別人土地上蓋房子的權利 1. 地上權的定義 根據民法第832條（參照107年度屏簡字第533號判決所述）：「稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。」也就是說，你可以在別人的土地上蓋房子、蓋停車場、種竹子樹木，而擁有使用該土地的權利。 2. 地上權的種類 - 普通地上權：傳統的地上權，使用土地的地表。 - 區分地上權：民法第841條之1規定，可以在他人土地上下之「一定空間範圍內」設定地上權。例如捷運隧道、高架橋、地下街等，都可能是區分地上權的應用。 這裡要特別注意：區分地上權雖然使用特定的空間，但它仍然是「地上權」，不是所有權的一部分。法務部曾明確表示（參照法律字第 10903513000 號判決所述）：「所有權係對標的物全面支配之權利，而地上權則為用益物權，僅取得使用他人土地之權利。區分地上權雖設定於土地上下之一定空間範圍，但其支配範圍僅限於該空間部分，並非對土地整體之支配，故與所有權之權利內涵不同。」所以別誤會買了區分地上權就等於擁有那塊地的所有權喔！ 3. 地上權怎麼取得？ 地上權的取得方式有兩種： - 依法律行為：透過設定契約（土地所有人和地上權人訂立書面契約並辦理登記）或讓與（從原地上權人受讓）。 - 非依法律行為：例如時效取得（和平、公然、繼續占有他人土地達一定期間，並以行使地上權的意思占有）、繼承、法定地上權（如土地和房屋同屬一人，但只抵押土地，拍賣後房屋所有人依法取得地上權）等。 法務部在一份見解中（參照法律字第 11103500060 號判決所述）提到：「地上權之取得須依民法第758條、第422條之1、第838條第1項等規定，經由設定、基地租賃、讓與等法律行為，或時效取得、繼承、法定地上權等非法律行為之原因。」所以方式很多元。 4. 地上權的範圍有多大？ 很多人以為地上權只限於建築物正下方的那塊地，其實不然！最高法院48年台上字第928號判例（參照107年度屏簡字第533號判決所述）明確指出：「地上權之範圍，不以建築物或其他工作物等本身占用之土地為限，其周圍之附屬地，如房屋之庭院，或屋後之空地等，如在設定之範圍內，不得謂無地上權之存在。」也就是說，如果當初設定地上權時約定了包含庭院、停車位等附屬地，這些都算在地上權範圍內。 如果是因為時效取得地上權，範圍怎麼認定？法務部曾表示（參照（81）法律決字第 09188 號判決所述）：「依取得時效取得之地上權，其範圍應以原來使用目的為準，而非僅限於建築物本身佔用之土地。」所以實際使用範圍很重要。 5. 共有土地可以設定地上權嗎？ 如果你只擁有一塊地的「持分」（應有部分），你能單獨設定地上權給別人嗎？這個問題實務上曾有爭議。法務部傾向肯定說（參照（84）法律決字第 29095 號判決所述）：「共有土地之共有人如已就使用收益達成協議或訂有分管契約，則在不違反該協議或約定之範圍內，得就其應有部分設定地上權。」也就是說，只要共有人之間有分管契約，或大家同意你使用某個特定部分，你就可以用你的持分去設定地上權。但如果沒有分管約定，可能就會侵害其他共有人的權利，設定可能無效。 6. 時效取得地上權，沒登記算不算？ 有些人長期占用他人土地蓋房子，以為時間久了就自動取得地上權，這是錯誤的觀念！時效完成只是讓你取得「請求登記為地上權人」的權利，你必須向地政機關申請登記，經審查通過並完成登記後，才正式取得地上權。在登記之前，你仍然是無權占有人，土地所有人可以要求你拆屋還地。最高法院曾有決議（參照最高法院 69 年度第 5 次民事庭會議決議判決所述）：「因時效取得地上權登記請求權者，僅取得請求登記為地上權之權利，尚未完成登記前，並未取得地上權。因此，該佔有人尚無足以對抗土地所有人之權利基礎，其佔用土地仍應認定為無權佔有。」所以，記得要趕快辦理登記！ 三、不動產役權：讓你的不動產更方便 1. 什麼是不動產役權？ 不動產役權在民法第851條有定義：「稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以便宜之用為目的之權。」簡單說，就是為了讓自己的土地或房屋（需役不動產）更方便，而使用他人土地或房屋（供役不動產）的權利。 想深入了解動產以及相關的權利保障方式，買賣房屋法律指南涵蓋了完整的法律指引。 舉幾個例子： - 通行役權：你的土地被包圍，沒有道路可對外聯絡，可以設定通行權經過鄰地。 - 採光役權：為了讓你家陽光不被遮擋，可以和鄰地約定不得興建超過一定高度的建築。 - 眺望役權：為了保護景觀，限制鄰地不得興建阻擋視線的建物。 - 電信役權：讓電信業者在你家屋頂架設基地台，也是不動產役權的一種。 2. 不動產役權的特性 - 從屬性：不動產役權必須從屬於需役不動產，不能單獨轉讓或成為其他權利的標的。也就是說，如果你把房子賣了，不動產役權會跟著移轉給新屋主。 - 不可分性：需役不動產如果分割，不動產役權為各部分的利益仍然存在；供役不動產分割，不動產役權就各部分仍然存在。 3. 怎麼設定不動產役權？ 設定不動產役權需要訂立書面契約，並向地政機關辦理登記，才會發生物權效力。如果只有口頭約定，對方反悔時就很難主張權利。 4. 不動產役權 vs. 地上權 兩者都是使用他人土地的權利，但目的不同： - 地上權：主要是在他人土地上「有建築物或工作物」，例如蓋房子、蓋停車場。 - 不動產役權：是為了自己不動產的「便宜之用」，例如通行、採光，不一定需要建築物。 四、常見問題 Q&A Q1：地上權和所有權有什麼不同？ A1：所有權是對土地全面的支配權，可以自由使用、收益、處分；地上權只是使用土地的權利，不能處分土地本身（但可以處分地上權）。區分地上權也不是所有權的一部分，它只是使用特定空間的權利（參照法律字第 10903513000 號判決所述）。 Q2：區分地上權可以蓋房子嗎？ A2：可以，只要在設定的空間範圍內，你可以蓋房子、蓋商場，就像普通地上權一樣，只是你的權利限於約定的立體空間，例如地下三層到地上五層。 Q3：我只有一塊地的持分（應有部分），可以設定地上權給別人嗎？ A3：如果共有人之間有分管契約或使用協議，而且你設定地上權的範圍不違反該協議，是可以的（參照（84）法律決字第 29095 號判決所述）。但如果沒有分管約定，你可能會侵害其他共有人的權利，設定可能無效或可被撤銷。 Q4：時效取得地上權後，為什麼還要登記？不登記會怎樣？ A4：時效完成只是讓你取得「請求登記為地上權人」的權利，必須完成登記，你才正式成為地上權人。如果沒有登記，土地所有人仍然可以告你無權占有，要求拆屋還地（參照最高法院 69 年度第 5 次民事庭會議決議判決所述）。所以記得趕快去地政事務所辦理！ Q5：不動產役權可以約定禁止蓋高樓嗎？ A5：可以，這屬於「禁止建築役權」或「採光役權」。例如為了保護自家採光或景觀，可以和鄰地所有人約定，鄰地不得興建超過三層樓的建築，並辦理登記。一旦登記，就對抗第三人，即使鄰地轉手，新地主也要遵守。 Q6：地上權的範圍包括庭院和停車位嗎？ A6：如果設定地上權時有約定包含庭院、停車位等附屬地，或者從使用目的可以推知包含這些範圍，那麼庭院、停車位也屬於地上權的範圍。最高法院48年台上字第928號判例（參照107年度屏簡字第533號判決所述）明確指出，地上權範圍包括周圍附屬地。所以如果你買了地上權住宅，通常會包含公共設施，但還是要看契約內容。 五、結語 地上權和不動產役權都是非常有用的物權工具，可以讓你在不擁有所有權的情況下，合法使用他人的土地或房屋，達到互利共生的目的。不過，這些權利的設定涉及許多法律細節，例如登記、範圍、存續期間等，建議在設定前諮詢專業律師或地政士，以免將來產生糾紛。 希望這篇文章能幫助你更了解用益物權的奧秘！如果你有任何疑問，歡迎在下方留言討論。
