用益物權包括哪些?地上權與不動產役權

一、用益物權是什麼？

用益物權，簡單說就是「使用他人東西的權利」。民法物權編規定了四種用益物權：地上權、農育權、不動產役權、典權。這篇文章我們聚焦在地上權與不動產役權，因為這兩種在日常生活中最常遇到，也最容易產生疑惑。

二、地上權：在別人土地上蓋房子的權利

1. 地上權的定義

根據民法第832條規定：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」也就是說，你可以在別人的土地上蓋房子、蓋停車場、種竹子樹木，而擁有使用該土地的權利。

此為民法第832條現行規定之明文。

2. 地上權的種類

• 普通地上權：傳統的地上權，使用土地的地表。
• 區分地上權：民法第841條之1規定，可以在他人土地上下之「一定空間範圍內」設定地上權。例如捷運隧道、高架橋、地下街等，都可能是區分地上權的應用。

民法第841條之1明定區分地上權係於一定空間範圍內設定之地上權，普通地上權與區分地上權之差異，主要在於支配客體之上下範圍是否為立體空間，至其本質同為用益物權則無不同，二者均非取得土地所有權。

3. 地上權怎麼取得？

地上權的取得方式有兩種：

• 依法律行為：透過設定契約（土地所有人和地上權人訂立書面契約並辦理登記）或讓與（從原地上權人受讓）。
• 非依法律行為：例如時效取得（和平、公然、繼續占有他人土地達一定期間，並以行使地上權的意思占有）、繼承、法定地上權（如土地和房屋同屬一人，但只抵押土地，拍賣後房屋所有人依法取得地上權）等。

關於時效取得之期間，依民法第769條、民法第770條及民法第772條準用規定，以行使地上權之意思，20年間和平、公然、繼續占有他人未登記不動產者，得請求登記為地上權人；占有之始為善意並無過失者，縮短為10年。又依民法第758條，因法律行為取得、設定、喪失或變更地上權者，非經登記不生效力，且應以書面為之，故設定與讓與均須辦理登記，僅訂立契約而未登記者，尚不生之物權效力。至於法定地上權部分，民法第876條規定，設定抵押權時土地及其土地上之建築物同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之，不能協議者得聲請法院以判決定之，此即為前文所指土地房屋同屬一人卻僅抵押土地、拍賣後房屋所有人依法取得地上權之依據。

4. 地上權的範圍有多大？

很多人以為地上權只限於建築物正下方的那塊地，其實不然！最高法院48年台上字第928號民事判例要旨明確指出：「地上權之範圍，不以建築物或其他工作物等本身占用之土地為限，其周圍之附屬地，如房屋之庭院，或屋後之空地等，如在設定之範圍內，不得謂無地上權之存在。」（此為判例要旨，具拘束力；該案個案主文為廢棄發回，非確定判決，但判例要旨為實務通用見解）也就是說，如果當初設定地上權時約定了包含庭院、停車位等附屬地，這些都算在地上權範圍內。

由此可知，判斷地上權範圍應以設定時約定之範圍為準，而非僅以建築物基座面積為限；如設定範圍內包含庭院、停車位或屋後空地，均屬地上權效力所及。時效取得者既無登記面積可稽，更應依占有人原來使用之目的與事實上利用狀況，具體認定其範圍，以免日後就附屬地之用益發生爭議。

5. 共有土地可以設定地上權嗎？

如果你只擁有一塊地的「持分」（應有部分），你能單獨設定地上權給別人嗎？這個問題實務上曾有爭議。法務部傾向肯定說（參照（84）法律決字第 29095 號函釋所述），認為共有土地共有人間如就共有物之使用收益達成協議或訂有分管契約時，則在不違反協議或分管約定下，就其應有部分設定地上權，似屬可行（本段為該函釋內容之摘述，非逐字引文）。也就是說，只要共有人之間有分管契約，或大家同意你使用某個特定部分，你就可以用你的持分去設定地上權。但如果沒有分管約定，可能就會侵害其他共有人的權利，設定可能無效。

該函釋並說明，學說與實務上對於應有部分得否設定用益物權原有肯定說與否定說之對立，法務部綜合考量民法第819條第1項各共有人於不害他共有人權利範圍內得處分其應有部分之規定，以及實務曾承認應有部分得為典權標的及得出租之見解，傾向採肯定說。惟仍強調須以不違反分管約定或協議為前提，否則即可能侵害其他共有人之權益，此時設定行為即有遭撤銷或認定無效之風險。

6. 時效取得地上權，沒登記算不算？

有些人長期占用他人土地蓋房子，以為時間久了就自動取得地上權，這是錯誤的觀念！時效完成只是讓你取得「請求登記為地上權人」的權利，你必須向地政機關申請登記，經審查通過並完成登記後，才正式取得地上權。在登記之前，你仍然是無權占有人，土地所有人可以要求你拆屋還地。最高法院69年度第5次民事庭會議決議（參照最高法院 69 年度第 5 次民事庭會議決議）採乙說，指明因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有（本段為決議內容之摘述，非逐字引文）。所以，記得要趕快辦理登記！

三、不動產役權：讓你的不動產更方便

1. 什麼是不動產役權？

不動產役權在民法第851條有定義：「稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。」簡單說，就是為了讓自己的土地或房屋（需役不動產）更方便，而使用他人土地或房屋（供役不動產）的權利。

想深入了解動產以及相關的權利保障方式，買賣房屋法律指南涵蓋了完整的法律指引。

舉幾個例子：

• 通行役權：你的土地被包圍，沒有道路可對外聯絡，可以設定通行權經過鄰地。
• 採光役權：為了讓你家陽光不被遮擋，可以和鄰地約定不得興建超過一定高度的建築。
• 眺望役權：為了保護景觀，限制鄰地不得興建阻擋視線的建物。
• 電信役權：讓電信業者在你家屋頂架設基地台，也是不動產役權的一種。

2. 不動產役權的特性

• 從屬性：不動產役權必須從屬於需役不動產，不能單獨轉讓或成為其他權利的標的。也就是說，如果你把房子賣了，不動產役權會跟著移轉給新屋主。
• 不可分性：需役不動產如果分割，不動產役權為各部分的利益仍然存在；供役不動產分割，不動產役權就各部分仍然存在。

民法第859條並規定，不動產役權因需役不動產滅失或不堪使用而消滅，正與其從屬性相互呼應；又同條前段明定，不動產役權之全部或一部無存續之必要時，法院因供役不動產所有人之請求，得就無存續必要之部分宣告其消滅，以平衡供需雙方之利益。不可分性則確保役權之效用不因不動產分割而受減損，保障需役不動產所有人於各分割部分均得繼續享有該便宜之用。

3. 怎麼設定不動產役權？

設定不動產役權需要訂立書面契約，並向地政機關辦理登記，才會發生物權效力。如果只有口頭約定，對方反悔時就很難主張權利。

此與民法第758條所定不動產物權依法律行為取得、設定、喪失及變更，非經登記不生效力，且應以書面為之之要求相符。因此，不動產役權之設定除須雙方合意外，尚須踐行書面與登記兩要件，缺其一即無法對抗第三人或生取得物權之效果，僅能依債權關係向相對人主張，效力顯較薄弱。

4. 不動產役權 vs. 地上權

兩者都是使用他人土地的權利，但目的不同：

• 地上權：主要是在他人土地上「有建築物或工作物」，例如蓋房子、蓋停車場。
• 不動產役權：是為了自己不動產的「便宜之用」，例如通行、採光，不一定需要建築物。

四、常見問題 Q&A

Q1：地上權和所有權有什麼不同？

A1：所有權是對土地全面的支配權，可以自由使用、收益、處分；地上權只是使用土地的權利，不能處分土地本身（但可以處分地上權）。

Q2：區分地上權可以蓋房子嗎？

A2：可以，只要在設定的空間範圍內，你可以蓋房子、蓋商場，就像普通地上權一樣，只是你的權利限於約定的立體空間，例如地下三層到地上五層。民法第841條之1明定區分地上權係於他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權，因此其使用受限於約定之立體空間，逾此範圍即非權利所及，亦不得主張對土地整體之支配。

Q3：我只有一塊地的持分（應有部分），可以設定地上權給別人嗎？

A3：如果共有人之間有分管契約或使用協議，而且你設定地上權的範圍不違反該協議，是可以的。但如果沒有分管約定，你可能會侵害其他共有人的權利，設定可能無效或可被撤銷。

Q4：時效取得地上權後，為什麼還要登記？不登記會怎樣？

A4：最高法院69年度第5次民事庭會議決議（參照最高法院 69 年度第 5 次民事庭會議決議）指明，因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有（本段為決議內容之摘述，非逐字引文）。所以記得趕快去地政事務所辦理！

Q5：不動產役權可以約定禁止蓋高樓嗎？

A5：可以，這屬於「禁止建築役權」或「採光役權」。例如為了保護自家採光或景觀，可以和鄰地所有人約定，鄰地不得興建超過三層樓的建築，並辦理登記。一旦登記，就對抗第三人，即使鄰地轉手，新地主也要遵守。

Q6：地上權的範圍包括庭院和停車位嗎？

A6：如果設定地上權時有約定包含庭院、停車位等附屬地，或者從使用目的可以推知包含這些範圍，那麼庭院、停車位也屬於地上權的範圍。最高法院48年台上字第928號民事判例要旨明確指出，地上權範圍包括周圍附屬地（此為判例要旨，具拘束力；該案個案主文為廢棄發回，非確定判決，但判例要旨為實務通用見解）。

五、結語

地上權和不動產役權都是非常有用的物權工具，可以讓你在不擁有所有權的情況下，合法使用他人的土地或房屋。這些權利的設定涉及許多法律細節，例如登記、範圍、存續期間等，建議在設定前諮詢專業律師或地政士，以免將來產生糾紛。

舉例而言，地上權若定有期限而有支付地租之約定，地上權人得支付未到期之三年分地租後拋棄其權利；未定有期限者，拋棄時應於一年前通知土地所有人或支付未到期之一年分地租（民法第835條）。而不動產役權則因需役不動產滅失或不堪使用而消滅（民法第859條）。這些細節均影響權利之存續與行使，更凸顯事前規劃與登記完備之重要。