樓上漏水誰負責？公寓漏水責任歸屬、求償項目與訴訟費用完整指南

**樓上漏水誰負責？答案是：只要漏水源頭在樓上住戶的專有部分（例如他家的冷熱水管、浴室防水層、地坪），原則上就由樓上住戶（房屋所有權人）負責修繕並賠償。**依民法第191條第1項，建築物或其他工作物造成他人損害，是「由工作物之所有人負賠償責任」，除非所有人自己能證明對設置或保管並無欠缺、損害非因設置或保管有欠缺，或已盡相當之注意——舉證責任在樓上，不在樓下。只有當漏水發生在上下樓之間的共同壁、樓地板或其內的管線，且無人可歸責時，維修費才依公寓大廈管理條例第12條由上下樓共同負擔。

本文用白話文拆解責任歸屬、求償項目哪些法院會准哪些不會准、鑑定要花多少錢、慰撫金實際判多少，並附上經查證的法院判決連結。

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一、漏水糾紛日常上演

住在5樓的陳太太發現主臥天花板出現水漬，沒幾天竟開始滴水，她趕緊上6樓找王先生，王先生卻說：「我家地板乾的，是你家管線有問題吧？」兩人吵了半天，最後鬧上法院。這種劇本每天都在台灣各地上演。到底誰該負責？關鍵在於「漏水原因出在哪個部分」與「有沒有可歸責事由」。

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二、樓上漏水誰負責？一張表看懂責任歸屬

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三、法律怎麼說？三條民法加兩條公寓大廈管理條例

1. 民法第191條：不是樓下要證明樓上有錯，是樓上要證明自己沒錯

這是漏水案件最重要、也最常被誤解的一條。條文寫的是「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任」，但書才是免責事由。換句話說，一旦證明水是從樓上下來的，法律上就推定樓上有過失，要樓上自己舉證脫免。

臺灣臺北地方法院113年度簡上字第555號民事判決把這個結構講得很清楚：所謂土地上之工作物，是指以人工作成之設施，建築物內部的設備如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者，都包括在內；所謂保管有欠缺，是指建造後未善為保管，致其物發生瑕疵。除非工作物所有人能舉證證明有民法第191條第1項但書所示情形，否則依法即推定其有過失。該案二審上訴駁回，並註明不得上訴，已告確定。

實務上這個舉證分配非常致命。同一件案子裡，樓上主張「我已經換好管線了」，卻在法院會同鑑定人現場勘驗時兩度拒絕開放自家房屋做放水測試，法院認定他未盡舉證責任，直接認定漏水未修復。

2. 民法第184條第1項前段：過失侵害他人權利者，負損害賠償責任

這是請求金錢賠償的基本條文。臺北簡易庭111年度北簡字第15958號民事判決就直白認定：被告既然為被告房屋所有權人，「對於被告房屋負有管理、維護之責，怠為管理維護，經原告請求修繕漏水避免系爭房屋損害繼續或擴大後，仍未為之，足認其有過失，並因此使系爭房屋受有漏水導致損害，復已妨害原告對於其所有系爭房屋所有權圓滿行使」。

3. 民法第767條第1項中段：請求「修到不漏水」的請求權基礎

要求樓上把漏水源修好，用的是所有權妨害除去請求權。這條有一個對樓下極為有利的特性：依司法院釋字第164號解釋，已登記不動產所有人之除去妨害請求權，並無民法第125條15年消滅時效規定之適用。也就是說，只要漏水還在持續妨害，要求「修到不漏水」這件事不會因為拖太久而罹於時效；但金錢賠償部分仍受民法第197條第1項限制（知悉起2年、行為時起10年）。

4. 公寓大廈管理條例第12條：管線老舊時費用怎麼分

「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」

白話：上下樓之間的樓地板和裡面的管線，原則上維修費由上下樓一起分攤；但只要漏水可歸責於某一方（裝修打壞水管、通知後仍拖著不修），就由該方全額負擔。要注意這條講的是「共同壁及樓地板或其內」的管線，不包含純粹在樓上屋內的明管、器具、防水層——那屬於專有部分，由樓上自己負責維護（同條例第10條第1項）。

5. 公寓大廈管理條例第6條第1項第2款：樓上不能拒絕你進去修

條文明定：他住戶因維護、修繕專有部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分時，不得拒絕；進入應擇損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害（同條第2項）；違反經協調仍不履行時，得訴請法院為必要之處置（同條第3項）。

臺灣高等法院106年度上易字第1353號民事判決援引立法理由指出，這條的用意在明確規範區分所有權人間的相鄰關係，倘非進入或使用相鄰區分所有權人之專有部分，即無以完成其修繕，該相鄰區分所有權人自有容忍之義務。該案樓上住戶始終不同意樓下進屋施工，法院直接判命他必須容忍，上訴駁回且不得上訴。

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四、法院實際怎麼判？八則漏水判決的認定重點

幾個特別值得記住的認定：

• 熱水管是最常見的元凶。臺灣高等法院111年度上易字第196號民事判決認定，漏水係因上訴人對6樓房屋熱水管保管有欠缺所致，應依民法第191條第1項負損害賠償責任。鑑定並指出：「本棟建築因有高氯離子建物疑慮，建議將系爭6樓房屋之『給水熱水管』以明管方式，重新配置修繕，即可處於不漏水之情形」——改配明管是老屋漏水最常被採納的修繕工法。
• 樓上不修，法院可以准你自己進去修。臺灣高雄地方法院112年度簡上字第247號民事判決維持一審，樓上如未依鑑定工法修復，應容忍樓下僱工進入修復，並由樓上負擔修復費用38萬3,900元。
• 告管理委員會不一定會贏。臺灣高等法院高雄分院109年度上易字第409號民事判決中，頂樓住戶向社區管理委員會請求386,800元，法院認定該大樓104年間已施作防水補強工程，當年夏季高雄豪雨成災屬眾所周知之事實，住戶並未舉證證明滲漏與頂樓平臺缺乏維護有關；而管委會曾決議補貼6,000元地板維修費，法院明白認定那是為免興訟的息訟考量，並非承認疏於管理。租金損失部分也因房客本來就打算離職，被認定欠缺相當因果關係。

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五、怎麼證明漏水是樓上來的？鑑定流程與實際費用

法律講求證據。民事訴訟法第277條規定，主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任。要讓樓上負責，第一步是把「水從樓上來」這件事釘死，這時鑑定就是勝負關鍵。

鑑定機構有哪些？只能找技師公會嗎？

不是。實務上常見的囑託對象包括各縣市土木技師公會、建築師公會，也有法院委託大學研究中心或防水技術團體的例子：臺灣新竹地方法院112年度竹簡字第75號民事判決的主文即依國立中央大學智慧營建研究中心的鑑定報告命被告修繕；臺灣臺北地方法院113年度簡上字第555號民事判決則採用財團法人台灣營建防水技術協進會的鑑定報告。依民事訴訟法第326條第1項，鑑定人由受訴法院選任並定其人數，不是非經兩造同意不可。

鑑定會怎麼做？

從已公開判決可以看到的實測方法包括：含水率量測（測試前後數值變化超過2%、且測試後逾20%，即研判有滲漏）、加入綠色色素的浸水測試、給水管線壓力檢測、灑水測試、導通儀電阻檢測、熱顯像儀掃描。鑑定報告會同時回答三件事：漏水原因、責任比例、修復至不漏水所需的工法與金額。

鑑定費、裁判費到底要花多少？

**真實金額有多驚人？**臺北簡易庭111年度北簡字第15958號民事判決的訴訟費用計算書載明：第一審裁判費3,090元、鑑定費用150,000元、補充鑑定費用25,000元，合計178,090元，鑑定費依勝敗比例分擔。臺灣臺南地方法院112年度簡上字第172號民事判決則載明第一審訴訟費用292,870元（含鑑定費用290,000元），因上訴無理由而全數由樓上負擔。鑑定費往往遠高於裁判費，這是漏水訴訟最大的隱形成本。

自己先花錢找廠商鑑定，法院不一定讓你要回來

這是最多人踩的坑。在111年度北簡字第15958號民事判決中，樓下住戶在起訴前自費50,000元委請工程公司鑑定，法院認為該筆費用性質上屬訴訟程序外的個人支出、為蒐集證據所支出，與漏水侵權行為無相當因果關係，這部分請求不予准許（法院僅在酌定慰撫金時一併斟酌）。訴訟外自行委託的鑑定費用，能不能要回來有高度風險；法院囑託的鑑定費則明確屬於訴訟費用。

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六、樓下住戶可以要求什麼？哪些項目法院不准？

1. 請求修復至不漏水狀態

這是首要目標，依民法第767條第1項中段行使。判決主文通常會直接把鑑定報告建議的工法寫進去（例如「5樓給水管含冷、熱水管改配明管」），這樣才有辦法強制執行。若樓上不修，可再請求判命容忍樓下僱工進入代為修復並負擔費用（如112年度簡上字第247號判決）。

關鍵區分：樓上房屋內管線的修繕費，不適用與有過失比例分擔。111年度北簡字第15958號民事判決明白指出，改配明管所需的98,900元，並非「損害賠償」，而是被告本於所有權人身分本應負擔的修繕責任，因此由樓上全額負擔，不能因為樓下有30%與有過失就打七折。

2. 請求賠償已造成的損害——實際准駁一覽

依民法第213條第1項、民法第213條第3項，負損害賠償責任者應回復原狀，債權人也得請求支付回復原狀所必要之費用以代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，才以金錢賠償（民法第215條）。以下是兩則判決的實際准駁：

（資料來源：113年度簡上字第555號、111年度北簡字第15958號民事判決）

順帶一提，鑑定報告估算的修繕費用通常還會加計「零星工料、材料搬運、垃圾清運」約10%、「廠商管理利潤」約10%及營業稅5%，113年度簡上字第555號判決附表的90,000元小計加計後即為113,400元，談和解時別忘了把這些算進去。

除了漏水，實務上還有許多相關細節值得留意，鄰居糾紛法律指南提供了更全面的法律知識。

3. 精神慰撫金實際判多少？

依民法第195條第1項，不法侵害其他人格法益而情節重大者，得請求非財產上損害賠償。長期漏水侵害的是「居住安寧」的人格利益，法院會審酌漏水範圍、期間、雙方處理經過、身分資力等綜合核定：

結論：慰撫金確實有機會拿到，但金額多在數千至數萬元之間，且必須先證明侵權行為成立。

4. 若樓上不配合，可提告

協調、調解都不成，就只能起訴。訴訟標的金額在50萬元以下者適用簡易程序（民事訴訟法第427條第1項）。要注意的是，假執行在簡易程序不必聲請：依民事訴訟法第389條第1項第3款，簡易程序被告敗訴之判決，法院應依職權宣告假執行；所命給付金額未逾50萬元者亦同（同項第5款）。反過來說，被告也可依同法第392條第2項聲請預供擔保免為假執行——111年度北簡字第15958號判決主文第5項即載明被告如以187,349元預供擔保得免為假執行。

另外，簡易程序第二審判決原則上就是終局：依民事訴訟法第436條之2第1項，只有上訴利益逾一定額數且以「適用法規顯有錯誤」為理由，才能逕向最高法院上訴。113年度簡上字第555號判決正本即明白記載「本判決不得上訴」。

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七、常見爭議與法院怎麼看

1. 管線老舊自然損壞，該誰出錢？

沒有任何人為過失時，依公寓大廈管理條例第12條本文，樓地板或其內管線的維修費由上下樓共同負擔。但實務上法院會回頭檢驗「可歸責性」：若樓上明知漏水卻置之不理、經通知後仍不修繕，導致損害持續或擴大，就會被認定有過失而須單獨負責——111年度北簡字第15958號判決正是以「怠為管理維護、經請求後仍未為之」認定有過失。

2. 頂樓、外牆漏水，責任歸誰？

屋頂之構造依公寓大廈管理條例第7條第3款不得約定為專用部分；共用部分的修繕、管理、維護，依同條例第10條第2項由管理負責人或管理委員會為之，費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，但可歸責於特定區分所有權人或住戶者由其負擔。共有及共用部分的清潔、維護、修繕也是管理委員會的法定職務（同條例第36條第2款）。

實際分攤長什麼樣子？臺灣高等法院106年度上易字第1353號民事判決中，7層樓的區分所有建築物頂樓防水工程鑑定需費613,499元，法院參酌鑑定建議的長期性修繕方式，並斟酌樓上住戶自陳願共同負擔，判命其於87,642元（即613,499元的7分之1）範圍內負擔頂樓防水工程修繕費用。

但如前所述，告管委會要贏，必須舉證管委會確有疏於管理維護，且與漏水損害間有相當因果關係，否則就會像109年度上易字第409號判決一樣全盤敗訴。

3. 簽了和解書，還能再告嗎？

要看和解範圍怎麼認定。臺灣高等法院110年度上字第884號民事判決中，雙方對和解契約第2條後段「同時處理1、2樓之間漏水問題」是否涵蓋特定區域發生爭執。法院表示，解釋契約應於文義上及論理上詳為推求，通觀契約全文，斟酌訂約當時及過去之事實、交易上之習慣等一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤觀察，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語任意推解。最後認定和解範圍不包含該區違建部分，且該區漏水係因上訴人自己違建未施作防水所致，上訴及追加之訴均駁回。

實務建議：和解書一定要把「範圍」「工法」「完工標準（修繕至不漏水狀態）」「未完成時的違約效果」逐項寫明，並附鑑定報告或圖說為附件。

4. 與有過失：樓下也可能被打折

依民法第217條第1項，損害之發生或擴大被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之。111年度北簡字第15958號判決是最完整的示範：鑑定認定漏水原因有三，樓上老舊給水管線長期漏水占約60%、樓上更新廚具工程占約10%，樓下裝潢修改隔間敲除砌磚牆致樓板產生微裂縫占約30%，法院採信該比例，樓上負70%責任，樓下的裝潢修繕費32,070元因而只准22,449元。

反過來說，樓上若要主張樓下與有過失，必須拿得出證據；在113年度簡上字第555號判決中，樓上主張漏水是樓下違法施工敲打所致，但鑑定認定承載該增建重量的是樓下自家樓板、不影響樓上結構，法院認定那只是臆測之詞而不採。

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八、遇到漏水該怎麼做？6步驟自保

1. 立刻拍照錄影存證：記錄漏水位置、滴水狀況、受損物品，最好每次都留下可辨識的日期。長期漏水的「持續期間」是慰撫金能不能拿到的關鍵事實。
2. 書面通知管委會及樓上住戶：用可留存紀錄的方式（訊息、電子郵件、存證信函）通知並要求協商。通知的時點很重要——「經請求後仍不修繕」是法院認定有過失的常見理由。
3. 要求進入檢測，被拒就留下紀錄：依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款，樓上不得拒絕；被拒絕的紀錄日後就是舉證資料。必要時可依民事訴訟法第368條聲請證據保全（證據有滅失或礙難使用之虞，或就確定事、物之現狀有法律上利益並有必要時，得聲請鑑定、勘驗或保全書證）。
4. 考慮鑑定，但先算成本：自費鑑定的費用未必要得回來（見前述），金額不大的案件，不妨先走調解、由法院囑託鑑定。
5. 寄發存證信函：明確載明漏水位置、要求限期修繕的內容與期限、逾期將起訴求償，作為催告與後續證據。依民法第229條第2項，起訴狀送達或催告，都會使債務人自該時起負遲延責任，遲延利息依民法第233條第1項、民法第203條按年息5%計算。
6. 先調解，再訴訟：漏水糾紛屬民事訴訟法第403條第1項第1款（相鄰關係）、民事訴訟法第403條第4款（建築物區分所有人相互間因建築物或其共同部分之管理發生爭執）的強制調解事件，起訴前應經法院調解；未經調解逕行起訴者，依同法第424條第1項視為調解之聲請。也可以先到鄉鎮市區調解委員會調解，調解經法院核定後，當事人不得再行起訴，且經核定之民事調解與民事確定判決有同一之效力（鄉鎮市調解條例第27條）。

兩個容易錯過的期限：向法院聲請調解不成立後，要在調解不成立證明書送達後10日之不變期間內起訴，才視為自聲請調解時已經起訴（民事訴訟法第419條第3項）；另外，在調解不成立後30日內起訴，已繳的調解聲請費才能扣抵裁判費（同法第77條之20第2項）。兩個期間長度不同，別記混了。

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九、QA時間：漏水糾紛常見問題

Q1：樓上漏水導致我家天花板發霉，可以求償精神慰撫金嗎？

**A：可以，但要證明「情節重大」，且金額通常在數千到數萬元之間。**依民法第195條第1項，居住安寧屬於其他人格法益，須情節重大才能請求。實務上法院會看漏水範圍與位置（廚房、臥室等生活必要處所較容易認定）、持續期間、你請求修繕的次數與對方回應態度。實際判賠例如66,000元、10,000元；但若連侵權行為本身都沒舉證成功，慰撫金一毛也拿不到。

Q2：漏水原因是前屋主留下的，現任屋主說不關他的事，該找誰？

A：找現任屋主。民法第191條第1項的責任主體是「工作物之所有人」，也就是現在的登記所有權人，與他是不是造成瑕疵的人無關。同條第2項另外規定，損害之發生如別有應負責任之人時，賠償損害之所有人對該應負責者有求償權——那是現任屋主自己去向前屋主追討的事，不影響你向現任屋主求償。

Q3：樓上不讓我進去檢查，該怎麼辦？

**A：先依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款要求配合，仍不履行就訴請法院處置；訴訟中他不配合，不利益是他自己承擔。**同條第3項明定經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得訴請法院為必要之處置。你也可以依民事訴訟法第368條聲請證據保全。實務上更關鍵的是舉證分配：113年度簡上字第555號判決中，樓上兩度拒絕開放房屋做放水測試，法院直接認定他未盡舉證責任，不採信他「已經修好」的抗辯。

Q4：我自行修繕後，可以向樓上住戶請求費用嗎？

**A：可以，依民法第213條第3項請求支付回復原狀所必要之費用。**但有三個前提：一、必須是「必要」費用，法院會核實，過度施作或全新換舊可能被打折；二、修繕前務必先書面通知樓上、保留估價單與施工前後照片；三、你不能自行進入樓上屋內施工，樓上屋內的修繕若他不做，正確做法是訴請判命他容忍你僱工進入並負擔費用（如112年度簡上字第247號判決的處理方式）。

Q5：漏水鑑定費用由誰負擔？

**A：法院囑託的鑑定費屬訴訟費用，由敗訴方負擔或按比例分擔；自己在訴訟外找廠商做的鑑定費，很可能要不回來。**依民事訴訟法第77條之23第2項，法院核定的鑑定人報酬依實支數計算，並依第78條由敗訴方負擔、民事訴訟法第79條於一部勝訴一部敗訴時按比例分擔。實際案例中鑑定費高達15萬元、甚至29萬元，遠超過裁判費，聲請鑑定前務必評估。

Q6：漏水求償有沒有時效？拖了三年還能告嗎？

**A：分兩塊看。**金錢賠償部分依民法第197條第1項，自知有損害及賠償義務人時起2年不行使即消滅，自侵權行為時起逾10年亦同。但要求「修到不漏水」的除去妨害請求權不同：依司法院釋字第164號解釋，已登記不動產所有人之除去妨害請求權，並無民法第125條消滅時效規定之適用。所以拖了三年，修繕仍可請求，但三年前那批損害的金錢賠償可能已罹於時效。持續性漏水建議每次發現新損害就留存證據並書面請求，避免時效爭議。

Q7：漏水官司要繳多少裁判費？可以先調解嗎？

**A：可以，而且應該先調解。**漏水屬強制調解事件（民事訴訟法第403條第1項第1款、民事訴訟法第403條第4款）。鄉鎮市區調解委員會的調解除勘驗費核實開支外不收費；向法院聲請調解，標的金額未滿10萬元免徵聲請費，10萬元以上未滿100萬元徵收1,000元。若真要起訴，第一審裁判費在10萬元以下部分為1,000元，逾10萬至100萬元部分每萬元100元。

Q8：鑑定報告說我也要負30%責任，一定會被打折嗎？

**A：損害賠償會被打折，但樓上自家管線的修繕義務不會。**依民法第217條第1項，被害人與有過失者，法院得減輕或免除賠償金額。不過111年度北簡字第15958號判決明確區分：改配明管的修繕費用是樓上本於所有權人身分應負擔的修繕責任，不是損害賠償，因此不因樓下有30%與有過失而比例分擔，仍由樓上全額負擔。此外，鑑定報告的責任比例也不是不能爭執——該案樓下就曾以「鑑定意見僅援引對造律師單方陳述、理由不備」提出質疑，只是最終未獲法院採納。

Q9：管委會決定補貼我一部分修繕費，是不是就等於承認漏水是他們的責任？

A：不是。109年度上易字第409號判決明白認定，管理委員會決議補貼住戶6,000元維修費用，是為免興訟所為的息訟考量，並非承認有疏於管理、維護致漏水造成毀損。接受補貼前，最好在紀錄上把「是否為和解」「是否拋棄其餘請求」寫清楚，以免日後兩頭落空。

Q10：一審贏了，樓上上訴，我要等多久才能執行？

**A：簡易程序的被告敗訴判決，法院應依職權宣告假執行，你不必等判決確定。**依民事訴訟法第389條第1項第3款、民事訴訟法第389條第5款，簡易程序被告敗訴之判決、所命給付未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行；但對方可依同法第392條第2項聲請預供擔保免為假執行。另依同法第436條之2第1項，簡易程序第二審判決原則上不得再上訴第三審，只有以「適用法規顯有錯誤」為理由且上訴利益達一定額數，才能逕向最高法院上訴。

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結語

漏水糾紛看似瑣碎，法律結構其實很清楚：先分清楚漏水源頭在專有部分、共同壁樓地板，還是共用部分；再看有沒有可歸責事由；最後才是金額。民法第191條把舉證責任推到樓上這一邊，是樓下最大的武器；公寓大廈管理條例第6條讓你有權進屋修繕，公寓大廈管理條例第12條決定費用怎麼分。真正拉開勝負的，是你有沒有在第一時間留下照片、書面通知與鑑定結果。

希望本文能幫你在漏水大戰中守住權益，讓家不再滴滴答答。

關於本文引用的判決：本文引用之判決字號、法院、主文與見解均經司法院裁判書系統核對，可點擊字號直接查閱全文。為便於閱讀，部分法院見解為要旨摘述而非逐字引文，加引號者為原文引用。文中臺灣新竹地方法院112年度竹簡字第75號為第一審簡易判決，其餘引用判決均為第二審判決且主文為上訴駁回。個案結論高度取決於鑑定結果與證據，實際案件仍建議諮詢律師。