樓上漏水責任歸屬：求償程序與舉證方式 「樓上又漏水了！」這恐怕是許多住公寓大廈的住戶最不想聽到的話。當天花板出現水漬、壁癌，甚至滴滴答答的漏水時，樓下住戶往往心急如焚，但樓上鄰居卻可能推託不理。這時該怎麼辦？誰該負責？又該如何蒐證、求償？本文將以輕鬆的方式，帶你了解法律上的漏水責任歸屬，並引用法院的真實見解，讓你一次搞懂！ 一、誰該為漏水負責？ 一般來說，漏水的原因可能來自樓上住戶的專有部分（例如：浴室、廚房水管破裂），也可能來自公共管線（例如：大樓共用排水管），甚至可能是建築物自然老化。責任歸屬會因為原因不同而異： - 樓上專有部分：樓上住戶必須負責修復，並賠償樓下因此所受的損害。 - 公共管線：通常由管理委員會負責修繕，費用由公共基金支出或全體區分所有權人分擔。 - 樓下自身問題：例如自家裝潢不當導致積水，則需自行承擔。 所以，第一步就是要找出「漏水的原因」。而這個原因，往往需要專業鑑定才能確定。 二、舉證責任：樓下要先證明是樓上造成的 法律上有一句名言：「舉證之所在，敗訴之所在。」在漏水糾紛中，樓下住戶（原告）必須先證明「漏水是樓上造成的」，才能要求賠償。如果無法證明，即使真的受損，也可能無法獲得賠償。 參照109年度竹簡字第526號判決所述：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。故主張權利存在之人，就其權利構成要件事實負有舉證之責。」 也就是說，樓下必須提出證據，例如：照片、錄影、專業鑑定報告等，來證明漏水確實來自樓上專有部分。 三、如何蒐證？鑑定報告是關鍵 1. 初步蒐證 發現漏水時，第一步就是拍照、錄影，記錄漏水的位置、範圍、嚴重程度，並記錄時間。同時，可以通知管委會或里長到場見證，並發存證信函給樓上住戶，要求限期改善。 2. 專業鑑定 如果樓上不承認，或者雙方對原因有爭執，最好委請專業機構（如土木技師公會、建築師公會）進行漏水檢測。鑑定單位會進行各種測試（例如：加壓測試、滿水測試），並出具鑑定報告，明確指出漏水原因。 參照109年度簡上字第178號判決：「上開鑑定技師基於專業立場及親身見聞並而於滿水測試鑑定後，認定系爭3樓建物餐廳、廚房、儲物間及洗衣等處天花板之滲漏水肇因系爭4樓建物，應堪信實，被上訴人就系爭3樓建物滲漏水原因乙節自已盡舉證之責。」 鑑定報告在訴訟中具有很高的證據力，可以幫助法院判斷責任歸屬。 3. 如果樓上不配合鑑定？ 有時樓上住戶拒絕開門讓鑑定人員進入，這時樓下可以透過訴訟，向法院聲請鑑定。法院會囑託鑑定單位，並強制樓上配合（必要時得請警察協助）。鑑定費用原則上由聲請人預納，最終由敗訴的一方負擔。 四、賠償範圍：能要求哪些費用？ 一旦確認是樓上造成漏水，樓下可以請求： - 修復費用：將受損部分回復原狀所需的費用，例如天花板、牆壁的修繕、重新粉刷等。通常需要提出估價單或發票作為證明。 - 財物損失：如家具、電器因漏水損壞，可以請求賠償。 - 非財產上損害（精神賠償）：實務上較難成立，除非漏水導致居住安寧嚴重受侵害（例如長期漏水造成生活極大不便），才有可能請求慰撫金。 參照111年度上易字第196號判決：「本院審酌系爭鑑定報告詳細記載5樓房屋因系爭6樓房屋熱水管滲漏所造成天花板、牆面及鋁窗之污損情形及範圍……堪認被上訴人請求上訴人賠償此部分損害，核屬有據，應予准許。」 五、求償程序：先協調，後訴訟 1. 協調階段 建議先與樓上住戶協商，或透過管委會、里長、調解委員會進行調解。調解成立後，協議書經法院核定，就具有執行力。 2. 訴訟階段 若調解不成，可以向法院提起民事訴訟，請求修復及賠償。訴訟中，原告（樓下）必須提出證據證明因果關係及損害金額。通常法院會依鑑定報告判斷。 參照111年度士簡字第316號判決：「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」 所以，證據不足很可能會敗訴。 六、樓上住戶常見的抗辯與舉證責任 樓上住戶可能會主張：「漏水是公共管線造成的」、「是樓下自己裝潢不當」、「漏水是自然老化，與我無關」等等。此時，舉證責任在誰身上？ 原則上，原告已經提出鑑定報告證明漏水來自樓上專有部分後，被告如果主張另有原因，就必須提出反證。例如，若被告認為漏水是公共管線造成，就應提出證據（如另一份鑑定報告）證明。 參照109年度簡上字第178號判決：「原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。」 上述漏水的規定是這個議題的重要環節，而鄰居糾紛法律指南從更多面向整理了完整的處理流程。 此外，如果樓上主張樓下與有過失（例如樓下未及時處理導致損害擴大），則樓上必須證明樓下有過失。 參照111年度上易字第196號判決：「應由賠償義務人（上訴人）就被害人（被上訴人）與有過失之利己事實負舉證責任。」 七、真實案例分享 案例一：鑑定報告一錘定音 A先生住3樓，發現廚房天花板漏水，懷疑是4樓住戶所致。4樓住戶否認，A先生便委請土木技師公會鑑定。鑑定人員在4樓廚房進行滿水測試，發現水位下降，且3樓漏水加劇，確認是4樓廚房地板防水層失效導致滲漏。A先生據此起訴，法院判決4樓住戶應賠償修復費用新台幣15萬元。（參考109年度簡上字第178號判決） 案例二：舉證不足，敗訴收場 B小姐住2樓，主張3樓浴室漏水導致她家牆壁發霉。但她僅提出照片及自行拍攝的影片，未經專業鑑定。3樓住戶抗辯是公共管線問題，且提出大樓管委會證明公共管道間曾有漏水。法院認為B小姐無法證明漏水是3樓專有部分造成，判決駁回。（參考111年度士簡字第316號判決） 案例三：與有過失抗辯不成立 C先生住5樓，6樓熱水管破裂導致漏水，C先生請求賠償。6樓住戶辯稱C先生曾不當施工敲打梁柱，造成水管接頭鬆脫，應負與有過失責任。但法院認為6樓住戶無法證明C先生的施工與漏水有關，且漏水在施工前就已存在，因此駁回與有過失的抗辯。（參考111年度上易字第196號判決） 八、常見問題 Q&A Q1：樓上漏水不處理，我可以先自行修繕再求償嗎？ 可以，但必須注意蒐證。建議先請公證人或專業人士到場記錄漏水狀況，並取得修繕的估價單或發票，作為損害金額的證明。但要注意，如果自行修繕後，漏水原因可能難以鑑定，最好在修繕前先進行鑑定。 Q2：鑑定費用很貴，誰要負擔？ 鑑定費用通常由聲請鑑定的一方先行墊付。如果最後勝訴，可以要求對方負擔這筆費用（法院通常會判決由敗訴方負擔）。但如果敗訴，就必須自行吸收。 Q3：我可以要求樓上直接修好漏水嗎？ 可以。除了金錢賠償外，也可以依據民法第767條物上請求權，請求樓上住戶「除去妨害」，也就是要求樓上修復漏水部分。如果樓上拒不修繕，可以聲請強制執行（例如由法院命第三人修繕，費用由樓上負擔）。 Q4：漏水已經造成我家家具損壞，可以一併求償嗎？ 可以，但必須證明損壞與漏水有因果關係，並提出購買憑證或修復估價單。建議拍照存證，並在修復前先請專業人員評估。 Q5：如果樓上是租客，該找誰負責？ 漏水原因若來自樓上專有部分，所有權人（房東）負有維護義務，因此可以對房東請求。但租客若因不當使用導致漏水（例如破壞水管），房東賠償後可向租客追償。 Q6：漏水是公共管線造成的，該找誰負責？ 如果是大樓共用管線（例如主排水管）破裂導致漏水，通常由管理委員會負責修繕。若管委會不處理，可以依據公寓大廈管理條例第10條第2項請求管委會修繕，並請求賠償損害。 Q7：我可以要求精神賠償嗎？ 實務上，除非漏水情況嚴重，長期影響居住安寧，造成精神上痛苦，才有可能請求慰撫金。但舉證較為困難，且金額通常不高。建議先以修復費用及財物損失為主。 Q8：訴訟大概要花多久時間？費用多少？ 漏水訴訟通常需要6個月至1年以上，視案件複雜度而定。第一審裁判費按請求金額計算（約1%），鑑定費用另計（數萬元不等）。若請求金額不高，可考慮小額訴訟程序（10萬元以下）或簡易程序（50萬元以下），較為快速。 結語 漏水糾紛是常見的鄰居爭執，處理不當可能傷了和氣又得不到賠償。記住：蒐證是關鍵！發現漏水時，盡快拍照、錄影，並考慮委請專業鑑定。若協調不成，勇敢拿起法律武器保護自己的權益。希望本文能幫助你順利解決漏水問題，還你一個乾爽的家！
