沒有登記的房子能要求拆除嗎？未保存登記建物處理 故事開場：阿明的煩惱 阿明最近很頭痛。隔壁鄰居老王在自家後院加蓋了一間鐵皮屋，一部分竟然蓋到了阿明的土地上。阿明發現後立刻找老王理論，要求他把越界的部分拆除。老王卻兩手一攤說：「這間鐵皮屋根本沒辦保存登記，連門牌都沒有，你憑什麼要我拆？法律管得到嗎？」阿明一聽傻眼了，難道房子沒登記就可以隨便佔用別人的地？他上網查資料，發現這種「未保存登記建物」還真有不少糾紛。究竟阿明能不能要求老王拆屋還地？讓我們一起從法律角度來了解。 --- 什麼是「未保存登記建物」？ 簡單來說，就是沒有向地政機關辦理所有權第一次登記（俗稱「保存登記」）的房屋。這類建物可能是違章建築，也可能是老舊房屋當年沒有辦理登記，或是增建部分沒有單獨登記。因為沒有登記，所以在官方紀錄上查不到所有權人，但並不代表它沒有主人——實際建造人或買受人可以取得「事實上處分權」，也就是雖然不能辦理所有權移轉登記，但可以對建物進行使用、收益、處分（例如拆除、改建）。 --- 法律基礎：土地所有權人的武器 土地所有權人如果發現自己的地被別人的建物無權占用，可以依據民法第767條第1項前段、中段，請求返還土地、拆除地上物。如果土地是多人共有，共有人也可以依照民法第821條但書，為全體共有人利益提起訴訟。 此外，如果因為無權占有導致土地所有權人受有損害，還可以依民法第179條不當得利規定，請求相當於租金的利益返還。 --- 未保存登記建物，土地所有人可以要求拆除嗎？ 關鍵在於「有無合法使用土地的權源」。如果建物占用土地是經過土地所有人同意（例如租賃、地上權、使用借貸），或有其他法律上原因（例如分管契約、時效取得地上權），那麼土地所有人就不能隨便要求拆除。反之，如果沒有任何合法權源，就算房子沒登記，土地所有人一樣可以請求拆屋還地。 實務上，法院對於這類案件的見解相當一致：房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地。倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人得本於土地所有權之作用，排除地上房屋所有人之侵害，請求拆屋還地。（參照111年度上易字第118號判決所述） --- 法院怎麼說？實際判決告訴你 我們來看看幾個真實案例，幫助大家更清楚法院的判斷邏輯。 案例一：機車行占用共有土地，判決拆除 甲在某筆共有土地上蓋了一間機車行，該建物未辦保存登記。共有人乙提起訴訟，請求甲拆屋還地。甲抗辯說他是向第三人購買這間機車行，有「事實上處分權」，而且占用的面積沒有超過他配偶及子女的應有部分，不構成無權占有。 法院怎麼看呢？ 「未經保存登記之建物雖無法辦理所有權移轉登記，但讓與人通常已將事實上處分權讓與受讓人。上訴人雖主張系爭建物係向第三人購得，惟未證明其對A部分土地有合法使用權，亦未取得全體共有人同意，顯屬無權占有。依民法第767條及第179條，被上訴人得請求返還土地並追討不當得利。」（參照臺灣高等法院 95 年度上易字第 389 號 判決、臺灣高等法院 95 年度上易字第 389 號 判決判決） 換句話說，就算你有事實上處分權，但沒有合法使用土地的權利，還是構成無權占有，土地所有人可以要求拆除。 案例二：增建玄關占用鄰地，共有人獲勝 桃園一處土地共有人發現被告的房屋增建了玄關和大門，占用了部分共有土地。被告辯稱他購買房屋時，前手曾承諾可以占用該地，且共有人之一也曾同意，所以有合法權源。但法院調查後發現，增建部分並非原合法建物本體，而是外推的違章建築，且原告並非當初承諾的當事人，因此被告無權占用。 「原告為系爭土地之共有人，對於其所有之土地使用收益方法，除不得違反法令外，並無限制，為維護其所有權之完整性而行使權利，不能認係純粹損人不利己之行為……請求被告拆除未辦保存登記之地上物，將所占土地騰空返還予原告及其他全體共有人，為有理由。」（參照113年度簡字第2號判決） 這個案例也告訴我們，即便被告主張原告違反誠信原則或權利濫用，只要原告是正當行使所有權，法院通常會支持。 案例三：苗栗小鎮的拆屋還地 苗栗地方法院111年度苗簡字第467號判決（參照111年度苗簡字第467號判決）也是一個典型例子。被告的房屋未辦保存登記，占用到原告的土地，面積11.12平方公尺。原告請求拆除，法院判決被告應拆除占用部分並返還土地。 從這些判決可以看出，土地所有權人對於無權占有的未保存登記建物，確實可以訴請法院判決拆除。 --- 例外情況：哪些情況下不能拆？ 當然，不是所有占用都可以要求拆除。以下幾種情況，土地所有人可能會踢到鐵板： 1. 有合法權源：例如建物所有人與土地所有人有租賃契約、地上權設定，或是有分管協議同意使用。 2. 越界建築符合民法第796條：如果房屋是合法建築，只是不小心越界，而土地所有人知悉後沒有立即異議，可能無法要求拆除，只能請求購買越界部分土地或損害賠償。但如果是未保存登記的違章建築，通常不適用這條保護。 3. 時效取得地上權：如果占有人以行使地上權的意思，和平、公然、繼續占有土地達十年以上，並完成地上權登記，就可能取得合法地上權，土地所有人就不能要求拆屋。但實務上認定嚴格，必須確實證明「以行使地上權之意思」。 4. 權利濫用：如果土地所有人請求拆除只是為了損害他人，沒有正當利益，可能構成權利濫用而被駁回。但這種情況很少見，法院通常認為維護所有權是正當行使權利。（參照113年度簡字第2號判決中法院駁回權利濫用抗辯的見解） --- 拆除費用誰付？不當得利怎麼算？ 如果法院判決拆屋還地，執行拆除的費用原則上由建物所有人（或事實上處分權人）負擔。因為是建物所有人無權占用，所以必須負擔回復原狀的費用。 上述不當得利的規定是這個議題的重要環節，而買賣房屋法律指南則從更多面向整理了完整的處理流程。 另外，土地被無權占用期間，土地所有人可以請求相當於租金的「不當得利」。計算方式通常參考土地申報地價、公告地價或鄰近租金行情，由法院酌定。例如在案例一中，法院就判決被告應給付占用期間的不當得利。 --- 遇到未保存登記建物占用我的土地，該怎麼辦？ 實務上建議採取以下步驟： 1. 蒐集證據：先確認土地權屬（權狀、地籍圖），並請地政事務所測量，確定占用範圍與面積。拍照、錄影存證。 2. 釐清權源：查詢占用者是否有任何合法使用權源（例如租約、同意書）。如果對方主張有，請對方提出證明。 3. 協商溝通：可以先以存證信函或律師函通知對方，要求限期拆除或協商解決（例如支付租金、購買土地）。有時透過調解可以避免訴訟。 4. 提起訴訟：若協商破裂，則向法院提起「拆屋還地」訴訟，並可一併請求相當於租金的不當得利。須注意，依民法第767條提起之物上請求權（拆屋還地）不適用消滅時效，無時效限制；但相當於租金之不當得利請求權，則有時效限制（一般為15年），應注意起算時點。 5. 聲請強制執行：取得勝訴判決後，如果對方不自動拆除，可以向法院聲請強制執行，由執行法院僱工拆除，費用由對方負擔。 --- Q&A：常見問題快速解惑 Q1：房子沒登記，土地所有人就可以直接拆嗎？ 不行！即使對方是無權占有，你也不能自己動手拆除，否則可能觸犯毀損罪或強制罪。必須透過法院訴訟取得執行名義後，由執行法院進行拆除，或經對方同意後自行拆除。 Q2：如果未保存登記建物已經存在好幾十年，可以主張時效取得地上權嗎？ 有可能，但必須符合民法第772條準用第769條、第770條時效取得規定，且要以行使地上權的意思占有，並向地政機關申請登記為地上權人。如果只是單純占用，沒有以地上權意思占有，且未辦理登記，就不能對抗土地所有人。 Q3：我是共有人之一，可以單獨提起拆屋還地訴訟嗎？ 可以。依民法第821條但書，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。所以你可以單獨起訴，但必須聲明是為了全體共有人利益，並將返還的土地交給全體共有人。 Q4：對方說他是向別人買的，有「事實上處分權」，這樣也不能對抗土地所有人嗎？ 不能。事實上處分權只是對建物本身的處分權（例如可以拆掉改建），但並不等於對土地有使用權。如果沒有合法使用土地的權源，一樣構成無權占有，土地所有人還是可以要求拆屋還地。 Q5：如果占用面積很小，法院會因為比例原則而駁回嗎？ 實務上曾有被告抗辯占用面積微小，拆除會造成房屋結構損害或重大損失，主張權利濫用。但法院通常認為，所有權的保護不因占用面積大小而有別，除非拆除確會造成不成比例的損害，且原告有惡意。例如在112年度訴字第2047號判決中，被告抗辯拆除1.14平方公尺會影響結構，但法院認為被告未舉證，且原告請求並無違反誠信原則，仍判准拆除。 --- 結語 未保存登記建物雖然沒有「身分證」，但並不表示它可以合法占用他人土地。土地所有權人只要證明對方無權占有，就可以透過法律途徑請求拆屋還地，並追討相當於租金的不當得利。不過，訴訟前務必蒐集完整證據，並嘗試協商，有時支付合理租金或價購土地可能是更有效率的解決方式。如果你也遇到類似阿明的困擾，希望這篇文章能幫你找到方向！ --- 參考判決：本文所引法院見解出自真實判決，為便於讀者查考，附上判決片段索引：臺灣高等法院 95 年度上易字第 389 號 判決、臺灣高等法院 95 年度上易字第 389 號 判決、113年度簡字第2號、112年度訴字第2047號、111年度上易字第118號、111年度苗簡字第467號等。
