沒有登記的房子能要求拆除嗎？未保存登記建物處理｜2026最新
沒有登記的房子能要求拆除嗎？未保存登記建物處理
故事開場：阿明的煩惱
阿明最近很頭痛。隔壁鄰居老王在自家後院加蓋了一間鐵皮屋，一部分竟然蓋到了阿明的土地上。阿明發現後立刻找老王理論，要求他把越界的部分拆除。老王卻兩手一攤說：「這間鐵皮屋根本沒辦保存登記，連門牌都沒有，你憑什麼要我拆？法律管得到嗎？」阿明一聽傻眼了，難道房子沒登記就可以隨便佔用別人的地？他上網查資料，發現這種「未保存登記建物」還真有不少糾紛。究竟阿明能不能要求老王拆屋還地？讓我們一起從法律角度來了解。
什麼是「未保存登記建物」？
簡單來說，就是沒有向地政機關辦理所有權第一次登記（俗稱「保存登記」）的房屋。這類建物可能是違章建築，也可能是老舊房屋當年沒有辦理登記，或是增建部分沒有單獨登記。因為沒有登記，所以在官方紀錄上查不到所有權人，但並不代表它沒有主人——實際建造人或買受人可以取得「事實上處分權」，也就是雖然不能辦理所有權移轉登記，但可以對建物進行使用、收益、處分（例如拆除、改建）。實務上，最高法院歷來判決承認此種事實上處分權之讓與，係因未保存登記建物無法依民法規定辦理物權登記，僅能就其事實上處分權為轉讓，受讓人取得者亦同，然此權利不及於基地之合法使用權。
法律基礎：土地所有權人的武器
土地所有權人如果發現自己的地被別人的建物無權占用，可以依據民法第767條第1項前段、中段，請求返還土地、拆除地上物。民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有被妨害之虞者，得請求防止之。」其中前段所稱請求返還，即針對無權占有土地之情形；中段所稱請求除去，即為拆除妨害所有權之地上物，故拆屋還地訴訟主要運用前二種請求權，同條第2項並規定於所有權以外之物權準用之。如果土地是多人共有，共有人也可以依照民法第821條但書，為全體共有人利益提起訴訟。民法第821條規定：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」此一條文使單一共有人亦能為全體利益排除侵害。
此外，如果因為無權占有導致土地所有權人受有損害，還可以依民法第179條不當得利規定，請求相當於租金的利益返還。民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」無權占用他人土地者，本應支付使用對價，故土地所有人得依此請求返還相當於租金之利益，與物上請求權併行不悖。
未保存登記建物，土地所有人可以要求拆除嗎？
關鍵在於「有無合法使用土地的權源」。如果建物占用土地是經過土地所有人同意（例如租賃、地上權、使用借貸），或有其他法律上原因（例如分管契約、時效取得地上權），那麼土地所有人就不能隨便要求拆除。反之，如果沒有任何合法權源，就算房子沒登記，土地所有人一樣可以請求拆屋還地。此乃私法自治與所有權保護之平衡，若占有人能證明經所有人同意或使用借貸，即非無權占有，土地所有人不得任意請求拆除。
實務上，法院對於這類案件的見解相當一致：房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地。倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人得本於土地所有權之作用，排除地上房屋所有人之侵害，請求拆屋還地。此見解原出自最高法院102年度台上字第232號裁判，嗣經判決引用，該案業經上訴駁回而確定，可見此原則已為穩定見解，並非下級審所獨創。
法院怎麼說？實際判決告訴你
我們來看看幾個真實案例，幫助大家更清楚法院的判斷邏輯。
案例一：機車行占用共有土地，判決拆除
甲在某筆共有土地上蓋了一間機車行，該建物未辦保存登記。共有人乙提起訴訟，請求甲拆屋還地。甲抗辯說他是向第三人購買這間機車行，有「事實上處分權」，而且占用的面積沒有超過他配偶及子女的應有部分，不構成無權占有。
法院怎麼看呢？
法院認為，未經保存登記之建物雖無法辦理所有權移轉登記，但讓與人通常已將事實上處分權讓與受讓人；上訴人雖主張系爭建物係向第三人購得，惟未證明其對A部分土地有合法使用權，亦未取得全體共有人同意，顯屬無權占有，依民法第767條及民法第179條，被上訴人得請求返還土地並追討不當得利。（此為要旨摘述，非逐字引文，參照）該判決主文為上訴駁回，維持一審命拆屋還地及返還不當得利之判斷，確認有事實上處分權未必有合法基地權源，共有人單獨起訴亦合於民法第821條規定。
換句話說，就算你有事實上處分權，但沒有合法使用土地的權利，還是構成無權占有，土地所有人可以要求拆除。
案例二：小面積占用仍判准拆除（一審判決）
臺北地方法院一審民事判決，原告主張被告所有建物占用其土地面積1.14平方公尺，請求拆除該部分地上物並返還土地。被告抗辯拆除將影響房屋結構安全，且原告請求違反誠信原則構成權利濫用。法院審酌後認為，被告未能舉證證明拆除會導致結構損害，且原告係正當行使所有權，並無惡意，因此判決被告應拆除占用部分並返還土地。此判決揭示即便占用面積微小，所有權保護原則上不受影響，占有人僅空言抗辯結構受損不足採。（本件為一審判決，尚未確定）
案例三：高等法院判決確定維持拆屋還地
判決係共有人請求拆屋還地事件，二審法院判決上訴駁回而確定。該判決理由中引用最高法院102年度台上字第232號裁判見解，重申房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，倘無權占有基地，基地所有人得請求拆屋還地。該案事實亦確認未保存登記建物無合法權源時，土地所有人得主張移除，且不因建物未登記而受影響，法院並說明維護所有權完整性非權利濫用。
從這些判決可以看出，土地所有權人對於無權占有的未保存登記建物，確實可以訴請法院判決拆除。
例外情況：哪些情況下不能拆？
當然，不是所有占用都可以要求拆除。以下幾種情況，土地所有人可能會踢到鐵板：
- 有合法權源：例如建物所有人與土地所有人有租賃契約、地上權設定，或是有分管協議同意使用。若土地所有人曾立具同意書或分管契約，即生合法權源之效果，占有人非無權占有，土地所有人不得任意請求拆除。
- 越界建築符合民法第796條：民法第796條規定：「土地所有人建築房屋逾越地界，非因故意或重大過失者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物。但得請求土地所有人，以相當之價額，購買越界部分之土地，如有損害，並得請求賠償。」如果房屋是合法建築，只是不小心越界，而土地所有人知悉後沒有立即異議，可能無法要求拆除，只能請求購買越界部分土地或損害賠償。但如果是未保存登記的違章建築，通常不適用這條保護。
- 時效取得地上權：民法第769條規定：「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」民法第770條規定：「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」民法第772條規定：「前五條規定，於所有權以外之財產權，準用之。」如果占有人以行使地上權的意思，和平、公然、繼續占有土地，依上開規定一般須達20年，或占有之始為善意並無過失而達10年，並完成地上權登記，就可能取得合法地上權，土地所有人就不能要求拆屋。但實務上認定嚴格，必須確實證明「以行使地上權之意思」。
- 權利濫用：如果土地所有人請求拆除只是為了損害他人，沒有正當利益，可能構成權利濫用而被駁回。但這種情況很少見，法院通常認為維護所有權是正當行使權利，鮮少構成權利濫用，前述案例二之一審判決亦採此見解。
拆除費用誰付？不當得利怎麼算？
如果法院判決拆屋還地，執行拆除的費用原則上由建物所有人（或事實上處分權人）負擔。因為是建物所有人無權占用，所以必須負擔回復原狀的費用。若建物所有人拒不給付費用，執行法院得具體核算後一併執行。
上述不當得利的規定是這個議題的重要環節，而買賣房屋法律指南則從更多面向整理了完整的處理流程。
另外，土地被無權占用期間，土地所有人可以請求相當於租金的「不當得利」。計算方式通常參考土地申報地價、公告地價或鄰近租金行情，由法院酌定。例如在案例一中，法院就判決被告應給付占用期間的不當得利。
遇到未保存登記建物占用我的土地，該怎麼辦？
實務上建議採取以下步驟：
- 蒐集證據：先確認土地權屬（權狀、地籍圖），並請地政事務所測量，確定占用範圍與面積。拍照、錄影存證。
- 釐清權源：查詢占用者是否有任何合法使用權源（例如租約、同意書）。如果對方主張有，請對方提出證明。
- 協商溝通：可以先以存證信函或律師函通知對方，要求限期拆除或協商解決（例如支付租金、購買土地）。存證信函應載明事由、占用範圍、要求期限，並保留回執。有時透過調解可以避免訴訟。
- 提起訴訟：若協商破裂，則向法院提起「拆屋還地」訴訟，並可一併請求相當於租金的不當得利。須注意，依民法第767條提起之物上請求權（拆屋還地）不適用消滅時效，無時效限制；但相當於租金之不當得利請求權，則有時效限制（一般為5年，依民法第126條規定：「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」），應注意起算時點。
- 聲請強制執行：取得勝訴判決後，如果對方不自動拆除，可以向法院聲請強制執行，由執行法院僱工拆除，費用由對方負擔。
Q&A：常見問題快速解惑
Q1：房子沒登記，土地所有人就可以直接拆嗎？
不行！即使對方是無權占有，你也不能自己動手拆除，否則可能觸犯毀損罪或強制罪。必須透過法院訴訟取得執行名義後，由執行法院進行拆除，或經對方同意後自行拆除。
Q2：如果未保存登記建物已經存在好幾十年，可以主張時效取得地上權嗎？
有可能，但必須符合民法第772條準用第769條、民法第770條時效取得規定，且要以行使地上權的意思占有，並向地政機關申請登記為地上權人。民法第769條與民法第770條前述期間與善意無過失要件必須具備，如果只是單純占用，沒有以地上權意思占有，且未辦理登記，就不能對抗土地所有人。
Q3：我是共有人之一，可以單獨提起拆屋還地訴訟嗎？
可以。依民法第821條但書，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。所以你可以單獨起訴，但必須聲明是為了全體共有人利益，並將返還的土地交給全體共有人。實務上法院會要求原告表明為全體利益起訴，判決效力亦及於全體共有人。
Q4：對方說他是向別人買的，有「事實上處分權」，這樣也不能對抗土地所有人嗎？
不能。事實上處分權只是對建物本身的處分權（例如可以拆掉改建），但並不等於對土地有使用權。如果沒有合法使用土地的權源，一樣構成無權占有，土地所有人還是可以要求拆屋還地。
Q5：如果占用面積很小，法院會因為比例原則而駁回嗎？
實務上曾有被告抗辯占用面積微小，拆除會造成房屋結構損害或重大損失，主張權利濫用。但法院通常認為，所有權的保護不因占用面積大小而有別，除非拆除確會造成不成比例的損害，且原告有惡意。例如在一審判決（臺北地院）中，被告抗辯拆除1.14平方公尺會影響結構，但法院認為被告未舉證，且原告請求並無違反誠信原則，仍判准拆除（尚未確定）。
結語
未保存登記建物雖然沒有「身分證」，但並不表示它可以合法占用他人土地。土地所有權人只要證明對方無權占有，就可以透過法律途徑請求拆屋還地，並追討相當於租金的不當得利。不過，訴訟前務必蒐集完整證據，並嘗試協商，有時支付合理租金或價購土地可能是更有效率的解決方式。如果你也遇到類似阿明的困擾，希望這篇文章能幫你找到方向！
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