房客欠租不繳怎麼辦?房東可以採取的法律手段

當房東最怕遇到的就是房客拖欠租金，不僅影響現金流，還可能衍生一堆麻煩。如果你正為此頭痛，別擔心！本文將用白話文帶你了解房東可以採取的法律手段，並引用真實法院判決，讓你知道該怎麼做才能合法、有效收回房屋並討回租金。

一、遇到欠租，第一步：確認租約與租金狀況

首先，確認你的租約是「定期租賃」還是「不定期租賃」。定期租賃有明確的起訖日期，不定期租賃則可能是原租約到期後繼續居住且未另訂新約。兩者在終止程序上略有不同，但欠租時的處理原則大致相同。

接著，計算房客已經欠租多久？租金總額多少？有沒有收過押金？這些數字會影響你是否能合法終止租約。

二、關鍵法律規定：欠租達「兩個月租額」才能終止

根據 民法第440條 及 土地法第100條第3款，房客欠租時，房東必須先「定相當期限」催告房客繳租，如果房客在期限內不繳，且欠租總額扣除押金後達到「兩個月租金」的額度，房東就可以終止租約。

1. 什麼叫「定相當期限」？

就是給房客一個合理的期限去補繳租金。這個期限通常要看個案，但實務上常見給 7天、10天或14天。催告方式不一定要寄存證信函，口頭、簡訊、LINE 甚至訴訟中的書狀都可以，只要能夠證明房客確實收到催告即可。

參照判決所述：「房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告。」

2. 押金可以抵租金嗎？

可以！而且這是強制規定，房東不能說「押金是保證金，不能拿來抵租金」。土地法第100條第3款 明定「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」，房東才能收回房屋。最高法院也認為這屬於強制規定，目的是保護經濟上弱勢的承租人。

參照判決所述：「關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定。」

所以，計算欠租是否達兩個月時，必須先扣除押金。舉例：

月租 35,000 元，押金 70,000 元（通常為兩個月租金）。
房客欠租 4 個月，總額 140,000 元。
扣除押金 70,000 元，剩餘 70,000 元，剛好等於兩個月租金（35,000 x 2 = 70,000）。
此時即符合「欠租達兩個月租額」的條件。

如果欠租 3 個月（105,000 元）扣除押金 70,000 元，剩 35,000 元（一個月租金），就還不能終止租約。

3. 如何合法終止租約？

房東在催告時，可以同時表明「如果期限內不付清，租約就終止」。這種做法在法律上稱為「附停止條件的終止意思表示」。一旦房客逾期未付，條件成就，租約就自動終止，不需要再另發終止通知。

參照判決所述：「出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。」

所以，一份完整的存證信函應該包含：

房客欠租的金額與期間
限期繳納的期限（例如：請於函到7日內付清）
表明若逾期未付，租約即終止，並要求返還房屋

三、終止租約後，房東可以採取的行動

1. 請求返還房屋

租約終止後，房客就喪失合法占有權源，如果還繼續佔用，房東可以依 民法第455條（租賃物返還請求權）或 第767條（所有物返還請求權）向法院起訴，要求房客遷讓房屋。

參照判決所述：「系爭租約業於114年3月15日終止，原告得請求被告遷讓返還系爭房屋……原告主張依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，於法有據。」

2. 請求積欠的租金及遲延利息

房客欠的租金，當然可以要回來。如果租約有約定「遲付租金應付利息」，還可以請求利息。另外，有些租約會寫明「違約時應賠償律師費」，這種約定在實務上也被認可。

參照判決所述：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」

所以，如果房東為了討租金和趕房客而打官司，律師費可能由房客負擔（但必須契約有約定，且費用合理）。

3. 租約終止後，房客繼續占用：可以請求「相當於租金的不當得利」

即使租約終止了，房客如果還賴著不走，房東除了要求遷讓房屋外，還可以要求房客支付從終止日起到實際搬離日止的「相當於租金的不當得利」。金額通常參照原本租金或附近行情。

參照判決所述：「原告就系爭租約終止後被告佔用系爭房屋則依前揭民法第179條規定主張相當於租金之不當得利……請求被告按月給付原告五萬五千元，其請求亦屬有據。」

四、真實法院案例解析

案例一：欠租4個月，押金抵償後剛好達2個月，房東勝訴（判決、）

房東將房屋以月租35,000元出租，押金70,000元。房客從某年11月起欠租，房東於次年3月6日寄發存證信函催告，要求於3月14日前付清，否則終止租約。房客收信後仍未付，欠租總額達4個月（140,000元），扣除押金70,000元後，剩餘70,000元，剛好等於2個月租金。法院認為房東催告合法，租約已終止，判決房客應遷讓房屋並給付積欠租金及律師費。

案例二：欠租累計達2個月租額，房東催告後終止有效（判決）

房客甲○○與房東約定月租126,000元，押金378,000元。甲○○從110年11月起每期只付6萬元，到111年8月累計欠租66萬元，扣除押金後剩28萬2,000元，已超過2個月租額（252,000元）。房東催告後終止租約，法院判決房東勝訴。

案例三：房客抗辯房東騷擾，法院不採（判決）

房客辯稱房東頻繁打電話催收、干擾生活，已違反出租人保持租賃物適於使用收益之義務，構成債務不履行，因此有權暫停給付租金，並主張抵銷20萬元損害賠償。但法院認為，租賃契約僅存在於房東與房客之間，房客不能以他人（如室友）未繳租金或房東催收行為作為拒付租金的理由，且催收租金是房東的權利，除非有過當騷擾，否則不構成侵權。最終法院仍判決房客敗訴。

五、房東常見Q&A

Q1：房客欠租多久可以趕走？

必須欠租總額扣除押金後達到「兩個月租金」的額度，並且經過合法催告程序（定相當期限），房客仍不繳納，才能終止租約。如果欠租未達標準，房東不能片面終止租約。

Q2：押租金可以直接抵租金嗎？

可以，而且是法律強制規定。房東不能主張押金只能作為損害賠償擔保，而拒絕用來抵租金。計算欠租是否達兩個月時，一定要先扣除押金。

Q3：催告一定要用存證信函嗎？

不一定，任何能證明房客收到催告的方式都可以，例如簡訊、LINE、電子郵件、口頭（但舉證較難）。存證信函是最穩妥的方式，因為有郵局紀錄可證明送達。

Q4：房東可以自己換鎖或斷水電嗎？

絕對不行！ 即使房客欠租，房東也不能擅自進入房屋或換鎖、斷水電，否則可能觸犯刑法強制罪或侵入住居罪，也會構成民事侵權。正確做法是透過法院訴訟取得執行名義後，由法院強制執行。

Q5：租約終止後房客不搬，可以請求多少賠償？

可以請求從終止日起到實際返還房屋日止的「相當於租金的不當得利」，金額通常以原本租金或當地租金行情計算。另外，若契約有約定違約金，也可以一併請求。

Q6：房東可以請求律師費嗎？

如果租約中有明確約定「因承租人違約致出租人涉訟時，律師費由承租人負擔」，且該費用合理，法院通常會准許。若無約定，則律師費原則上由雙方各自負擔。

Q7：房客主張房東騷擾，可以拒付租金嗎？

除非房東的騷擾行為已嚴重影響房客使用租賃物（例如惡意斷水電、破壞門鎖），否則單純催收租金並不會構成債務不履行，房客不能因此拒付租金。如案例所示，法院並不採納此類抗辯。

Q8：房東如何預防欠租？

簽約時確認房客身分及收入。
收取押金（通常為兩個月租金）。
約定租金遲付的違約金或提前終止條款。
定期關心房客，發現異常及早處理。
考慮委託專業租賃管理公司。

六、結論

遇到房客欠租，房東一定要保持冷靜，按照法律程序進行：催告 → 確認欠租達兩個月租額 → 終止租約 → 起訴請求遷讓房屋及欠租。過程中記得保留所有證據（如租金收付紀錄、催告文件、對話紀錄等），必要時尋求律師協助。依法行事不僅能保障自身權益，也能避免觸法。

最後提醒，每個個案細節可能不同，本文僅供參考。若情況複雜，建議諮詢專業法律人士，以獲得最準確的建議。

希望這篇文章能幫助你順利解決欠租難題！如果你覺得實用，歡迎分享給其他房東朋友。