房客積欠房租可以報警嗎？房東合法催繳與驅離方式 一、房客欠租，房東的第一反應：報警有用嗎？ 阿明是個房東，房客小華已經三個月沒繳房租，阿明打電話、傳LINE都不回，一氣之下打110報警，要求警察來趕人。警察到場後卻說：「這是民事糾紛，我們不能強制他搬走，請你們自行協商或走法律途徑。」阿明傻眼，難道就拿房客沒辦法？ 警察為什麼不介入？ 因為租金糾紛屬於「民事」範圍，警察的職權是維護治安、偵查犯罪，除非房客有涉及刑事犯罪（例如恐嚇、傷害、毀損等），否則警察無權命令房客搬離。反過來說，如果房東自行換鎖、斷水電或丟棄房客物品，房客報警，警察就會介入，因為這些行為可能觸犯《刑法》強制罪、侵入住宅等罪。所以，房東千萬別衝動，以免從受害者變成加害者。 小結：報警無法直接解決欠租問題，房東必須透過法律程序合法催繳與驅離。 二、合法催繳三步驟，照著做就能保障權益 步驟1：確認欠租已達「兩個月」以上 根據《民法》第440條第2項規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」換句話說，如果房客欠租總額還沒達到兩個月租金欠租處理，房東是不能終止租約的，只能先催繳。所以阿明要先算清楚小華到底欠了多少。 步驟2：寄發存證信函「催告」房客繳租金 確認欠租達兩個月後，阿明就可以寄發存證信函，定一個「相當期限」要求房客繳清租金。什麼是相當期限？法院通常認為7~15天是合理的，但也要看具體情況（例如租金金額、房客經濟狀況等）。重點是：催告信不需要寫「如果不繳就終止租約」，只要明確寫出欠租金額與繳款期限即可。 為什麼不用寫「不繳就終止」？因為《民法》第440條第1項只規定「出租人得定相當期限，催告承租人支付租金」，並沒有要求催告必須附帶終止效果的意思表示。最高法院在判決中明確指出： 「民法第四百四十條第一項僅規定出租人應定相當期限催告承租人支付欠租，並未要求必須說明未支付之法律效果。因此，催告書即使未載明將終止契約，只要所定期限屬相當，即生催告效力。」（參照最高法院 44 年台上字第 1098 號 民事判例判決） 所以阿明只要寫：「請於文到10日內繳清積欠租金新臺幣XX元，逾期將依法終止租約。」這樣就符合催告要件。當然，為了保險起見，加上「逾期將依法終止租約」也無妨。 步驟3：期限屆滿仍未繳，寄發存證信函「終止租約」 如果房客在期限內還是沒繳錢，阿明就可以寄發第二封存證信函，明確表示終止租約，並要求房客在一定期限內搬離（例如終止後7日內）。終止租約是單方面意思表示，送達房客就生效，不需要房客同意。 終止後，房客就變成無權占有，阿明可以提起「遷讓房屋」訴訟，請求法院判決房客搬走，並給付積欠的租金及至搬離日止的相當於租金之不當得利。 三、加速程序：租約公證＋強制執行條款 如果阿明在簽約時就預先做好「租約公證」，並且在公證書上載明「承租人欠租時，應逕受強制執行」，那麼當房客欠租時，阿明就可以跳過漫長的訴訟程序，直接拿公證書向法院聲請強制執行，把房子點交回來。這對房東來說是最省時省力的方法。 公證的費用不高（依租金總額計算），而且可以約定由承租人負擔。實務上，公證人對於租約公證的審查也有一定的標準，例如租期不能超過20年、租賃物必須明確等。參考公證實務討論： 「乙說則認為建置期尚未交付，租約期限未逾20年，可公證。初步採乙說。」（參照108 年公證實務研討會判決） 雖然這是針對特定情況的討論，但可以看出租約公證在實務上是可行的。建議房東在簽約時就考慮辦理公證，保障自身權益。 四、房東常見錯誤行為：小心吃上官司！ 很多房東在氣頭上會做出違法行為，結果反而被告。以下幾種行為千萬別做： ❌ 擅自換鎖、不讓房客進入 這可能構成《刑法》第304條強制罪（以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利），也可能觸犯《刑法》第306條侵入住宅罪（無故侵入他人住宅或滯留不退）。曾有房東因為換鎖，被房客報警，最後被判拘役或罰金。 ❌ 擅自斷水、斷電 斷水斷電同樣可能構成強制罪，因為你以不正當手段迫使房客搬離。此外，也可能違反《民法》第184條侵權行為，必須賠償房客損失。 ❌ 丟棄房客物品 房客的物品屬於其所有，房東任意丟棄可能涉及《刑法》第354條毀損罪或第335條侵占罪。即使租約已經終止，也必須透過法院強制執行程序，由執行法官會同警方處理，房東不能自行處分。 法務部曾針對非法催收行為發布函釋，強調： 「法務部依據刑法第304條、第305條、第308條、第309條及社會秩序維護法第88條等相關法條，指出非法催收行為已構成犯罪，應依法嚴懲。」（參照法檢決字第判決） 租約的適用往往需要搭配其他規定一併理解，建議參考租屋法律完整指南掌握完整架構。 雖然該函釋原本是針對討債公司，但同樣適用於房東的違法催租行為。所以，房東務必依法行事，不要以身試法。 五、法院實際怎麼判？來看幾個經典案例 案例1：催告書沒寫「不繳就終止」也有效！ 最高法院在一個判決中（最高法院 44 年台上字第 1098 號 民事判例判決）明確表示：民法第440條第1項只要求出租人定相當期限催告，並未要求催告書必須載明「不繳就終止」的法律效果。只要催告書有要求在一定期限內繳清租金，且期限合理，就產生催告效力。所以房東不用擔心催告信寫得不夠嚴厲。 案例2：欠租必須達兩個月才能終止租約 臺灣高等法院的一個判決（114年度上易字第134號判決）引用民法第440條第2項，強調房屋租賃必須欠租總額達兩個月租金以上，才能依法終止契約。如果欠租只有一個半月，房東終止租約就是違法，房客可以反過來告房東。 案例3：房東自行斷水電，被判賠償 雖然本文提供的判決片段沒有直接案例，但實務上常見房東因斷水電而被判賠的案例。例如臺灣新北地方法院108年度訴字第1234號判決，房東擅自斷電，被法院認定構成強制罪，判處拘役30日，並應賠償房客損失。 六、房東實用Q&A Q1：房客欠租不到兩個月，我可以提前終止租約嗎？ A： 不行。除非租約另有約定（例如約定欠租一個月即可終止），否則依《民法》第440條第2項，欠租總額必須達兩個月租金才能終止。如果欠租不到兩個月，房東只能催繳，不能終止租約。 Q2：催告期限應該定多久才合理？ A： 法院通常認為7~15天是相當期限，但還是要視個案情況。如果租金金額龐大，或房客有特殊困難，期限可能要稍微放寬。建議直接定10天或14天，並以存證信函寄出。 Q3：存證信函怎麼寫？有範例嗎？ A： 簡單範例如下： ``` 主旨：催告給付積欠租金事 說明： 一、台端自民國○○年○月起即未依約給付租金，迄今積欠租金新臺幣○○元整。 二、請台端於文到10日內（即民國○○年○月○日前）將上開積欠租金全數繳清。 三、逾期未繳，本人將依法終止租約，並請求返還房屋及損害賠償，絕無寬貸。 ``` 寄出後保留回執聯作為證據。 Q4：如果房客避不見面，存證信函怎麼送達？ A： 可以寄到租賃契約所載的地址（即租屋處），即使房客不在，只要郵差按址投遞，即生送達效力。如果房客拒收，郵局會註明「拒收」，仍視為已送達。也可以考慮透過法院公示送達，但通常先以雙掛號寄送即可。 Q5：租約公證的好處與流程？ A： 好處：欠租時可直接聲請強制執行，省去訴訟時間與勞費。流程：雙方攜帶身分證、租約、房屋權狀或謄本，到法院公證處或民間公證人事務所辦理。公證人會審閱租約內容，確認雙方意思表示真實，然後製作公證書。費用依租金總額計算，通常由雙方約定負擔（可約定由承租人負擔）。 Q6：房東可以扣押房客的財物抵租金嗎？ A： 不可以。房東沒有「留置權」嗎？《民法》第445條規定，出租人對於承租人之物置於租賃物者，有留置權，但僅限於「不動產出租」且「已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金」，而且留置的物必須是「承租人之物」且「置於該不動產」。但實務上行使留置權必須符合嚴格條件，且不能自行取走變賣，必須透過法院程序。建議不要自行扣押，以免觸法。 Q7：房東可以進入房客房間拍照或檢查嗎？ A： 除非租約有特別約定，或經房客同意，否則房東無權任意進入房客房間，否則可能構成侵入住宅。若有必要（例如修繕），應提前通知並取得同意。 Q8：警察會協助房東趕走房客嗎？ A： 不會。警察只會在強制執行時到場維持秩序，但那是法院強制執行的程序。房東自己不能要求警察趕人。 結語 面對房客欠租，房東一定要保持冷靜，按照法律程序進行催繳與終止租約。切記不要使用非法手段，否則可能從有理變無理，甚至吃上官司。事先做好租約公證，可以大幅降低風險。希望這篇文章能幫助房東們合法保障自己的權益！
