房客積欠房租可以報警嗎？房東合法催繳與驅離方式

一、房客欠租，房東的第一反應：報警有用嗎？

阿明是個房東，房客小華已經三個月沒繳房租，阿明打電話、傳LINE都不回，一氣之下打110報警，要求警察來趕人。警察到場後卻說：「這是民事糾紛，我們不能強制他搬走，請你們自行協商或走法律途徑。」阿明傻眼，難道就拿房客沒辦法？

警察為什麼不介入？ 因為租金糾紛屬於「民事」範圍，警察的職權是維護治安、偵查犯罪，除非房客有涉及刑事犯罪（例如恐嚇、傷害、毀損等），否則警察無權命令房客搬離。反過來說，如果房東自行換鎖、斷水電或丟棄房客物品，房客報警，警察就會介入，因為這些行為可能觸犯《刑法》強制罪、侵入住宅等罪。所以，房東千萬別衝動，以免從受害者變成加害者。

需要留意的是，報警雖不能達到驅離房客的效果，但若房客有破壞房屋、威脅房東或聚眾滋事等行為，房東仍應立即報警並保留報案紀錄，作為日後主張房客違約或涉犯刑罪的證據。此外，在等待法律程序的同時，房東也應持續蒐集欠租相關證據，例如約定租金的匯款帳戶紀錄、催討的通聯截圖、存證信函回執等，避免與房客發生正面衝突而讓自己陷入被動。

小結：報警無法直接解決欠租問題，房東必須透過法律程序合法催繳與驅離。

二、合法催繳三步驟，照著做就能保障權益

步驟1：確認欠租已達「兩個月」以上

根據民法第440條第2項規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」換句話說，如果房客欠租總額還沒達到兩個月租金欠租處理，房東是不能終止租約的，只能先催繳。所以阿明要先算清楚小華到底欠了多少。

須注意，民法第440條第1項前段並行規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」因此終止權的行使，是以「欠租達門檻」且「合法催告後期限屆滿未付」為前提。此外，房租的計算應以約定租金為限，不包含水電費、管理費等其他費用（除非租約明確約定併入租金）；房東累加欠租總額時，應僅就租金部分計算，以免誤算而提早終止，反而自己構成違約。

步驟2：寄發存證信函「催告」房客繳租金

確認欠租達兩個月後，阿明就可以寄發存證信函，定一個「相當期限」要求房客繳清租金。什麼是相當期限？法院通常認為7~15天是合理的，但也要看具體情況（例如租金金額、房客經濟狀況等）。重點是：催告信不需要寫「如果不繳就終止租約」，只要明確寫出欠租金額與繳款期限即可。

為什麼不用寫「不繳就終止」？因為民法第440條第1項只規定「出租人得定相當期限，催告承租人支付租金」，並沒有要求催告必須附帶終止效果的意思表示。最高法院判例要旨指出（本則為判例要旨摘述，非逐字引文；該案主文為廢棄發回，非確定判決，惟判例要旨具拘束力）：民法第440條第1項僅規定出租人應定相當期限，催告承租人支付欠租，無須敘明不於期限內支付將發生何種法律效果；催告書如所定期限相當，縱未記載不依限支付即終止契約，仍發生催告效力。參照最高法院 44 年台上字第 1098 號 民事判例。

實務上，存證信函的優點在於郵局會留存副本，將來若進入訴訟，可證明房東確實在特定日期催告並定有相當期限。催告內容除載明欠租金額，也建議附上計算明細，讓房客清楚知悉債務範圍；催告期限則避免訂得過短（如僅1日），否則可能被認定非屬相當期限而影響效力。

所以阿明只要寫：「請於文到10日內繳清積欠租金新臺幣XX元，逾期將依法終止租約。」這樣就符合催告要件。當然，為了保險起見，加上「逾期將依法終止租約」也無妨。

步驟3：期限屆滿仍未繳，寄發存證信函「終止租約」

如果房客在期限內還是沒繳錢，阿明就可以寄發第二封存證信函，明確表示終止租約，並要求房客在一定期限內搬離（例如終止後7日內）。終止租約是單方面意思表示，送達房客就生效，不需要房客同意。

終止後，房客就變成無權占有，阿明可以提起「遷讓房屋」訴訟，請求法院判決房客搬走，並給付積欠的租金及至搬離日止的相當於租金之不當得利。提起遷讓房屋之訴後，法院會審理租約是否合法終止、房客是否無權占有等爭點；判決房東勝訴確定後，房東還須聲請強制執行，由執行法院會同警員點交房屋，才能真正收回。這段程序往往耗時數月，因此若房東先前已辦理租約公證並載明逕受強制執行條款，即可跳過訴訟直接聲請執行，詳見下節。

三、加速程序：租約公證＋強制執行條款

如果阿明在簽約時就預先做好「租約公證」，並且在公證書上載明「承租人欠租時，應逕受強制執行」，那麼當房客欠租時，阿明就可以跳過漫長的訴訟程序，直接拿公證書向法院聲請強制執行，把房子點交回來。這對房東來說是最省時省力的方法。

公證的費用不高（依租金總額計算），而且可以約定由承租人負擔。實務上，公證人對於租約公證的審查也有一定的標準，例如租期不能超過20年（民法第449條第1項：「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。」）、租賃物必須明確等。參考公證實務討論（108年公證實務研討會，非逐字引文）：該研討會就租約約定「租賃期間開始前有數月建置期」是否計入20年租期，初步研討結果採乙說，認為建置期尚未交付租賃物，租約期限未逾20年，可予公證；但臺北地院審查意見就該子題改採甲說，認為民法第449條第1項未限制自交付時起算，建置期仍應計入，租約須縮短為20年以符法律規定。參照108 年公證實務研討會。

雖然各子題見解不盡相同，但可以看出租約公證在實務上是可行的，只是辦理時應注意租期計算等細節。辦理公證時，雙方除約定租期、租金外，也可一併在公證書載明強制執行條款，使將來得直接聲請強制執行，不必另行起訴。建議房東在簽約時就考慮辦理公證，保障自身權益。

四、房東常見錯誤行為：小心吃上官司！

很多房東在氣頭上會做出違法行為，結果反而被告。以下幾種行為千萬別做：

❌ 擅自換鎖、不讓房客進入

這可能構成刑法第304條強制罪（以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利），也可能觸犯刑法第306條侵入住宅罪（無故侵入他人住宅或滯留不退）。所謂強制罪，是以強暴、脅迫方式妨害人行使權利；換鎖使房客無法進入自己的居住空間，即屬妨害人使用房屋的權利。曾有房東因為換鎖，被房客報警，最後被判拘役或罰金。

❌ 擅自斷水、斷電

斷水斷電同樣可能構成強制罪，因為你以不正當手段迫使房客搬離。此外，也可能違反民法第184條侵權行為，必須賠償房客損失；其賠償範圍可能包括房客因無法居住而臨時另覓住所的費用、冰箱食物腐壞等財物損失。

❌ 丟棄房客物品

房客的物品屬於其所有，房東任意丟棄可能涉及刑法第354條毀損罪或第335條侵占罪。侵占罪是將自己持有他人的物，易持有為所有；房東縱使基於租約而占有房屋，對房客留置其中的物品仍不得擅自丟棄變賣。即使租約已經終止，也必須透過法院強制執行程序，由執行法官會同警方處理，房東不能自行處分。

法務部曾針對非法催收行為發布函釋（法檢決字第0920800520號），函知檢察、調查機關對於以滯留債務人住所或公司、毀損物品、恐嚇等非法手段催收帳款者，應主動嚴查究辦。租約的適用往往需要搭配其他規定一併理解，建議參考租屋法律完整指南掌握完整架構。

雖然該函釋原本是針對討債公司，但同樣適用於房東的違法催租行為。所以，房東務必依法行事，不要以身試法。

五、法院實際怎麼判？來看幾個經典案例

從上述實務案例可以發現，房東能否順利收回房屋，關鍵往往在於「程序是否完備」：催告要合法、終止要明確、收回要經法院。以下整理三則具參考價值的判決與實務見解。

案例1：催告書沒寫「不繳就終止」也有效！

最高法院44年台上字第1098號民事判例（要旨具拘束力，非逐字引文；該案主文為廢棄發回，非確定判決）表示：民法第440條第1項只要求出租人定相當期限催告，並未要求催告書必須載明「不繳就終止」的法律效果。只要催告書有要求在一定期限內繳清租金，且期限合理，就產生催告效力。所以房東不用擔心催告信寫得不夠嚴厲。參照最高法院 44 年台上字第 1098 號 民事判例。

案例2：催告不合法，縱使欠租達兩個月仍不得終止租約

臺灣高等法院114年度上易字第134號確定判決（主文標示「不得上訴」）提醒房東：民法第440條第2項雖規定房屋租賃欠租總額達二個月租額，出租人始得終止契約，但第1項同時要求須先「定相當期限催告」。該案房東主張房客欠租達4個月而寄發存證信函終止租約，法院審理後認定，房東所舉證人僅能證明平日口頭催討，不足以構成「定相當期限催告」的要件，且房客已以租金補貼及匯款抵充欠租，租約未合法終止；因而廢棄原審房東勝訴判決，改判房客勝訴、駁回房東之訴。由此可知，即便欠租已跨越兩個月門檻，若催告程序不合法，房東終止租約仍屬無效。參照114年度上易字第134號。

案例3：房東自行斷水電，被判賠償

實務上常見房東因斷水電而被判賠的案例。房東擅自斷電、斷水，以不正當手段迫使房客搬離，可能構成刑法強制罪，並須依民法侵權行為規定賠償房客因此所受的損失；若情節涉及毀損房客物品，另可能觸犯毀損罪。房東應透過法院程序解決，切勿自行斷水電。

六、房東實用Q&A

Q1：房客欠租不到兩個月，我可以提前終止租約嗎？

A： 不行。除非租約另有約定（例如約定欠租一個月即可終止），否則依民法第440條第2項，欠租總額必須達兩個月租金才能終止。如果欠租不到兩個月，房東只能催繳，不能終止租約。若租約約定較短終止期限，也應注意該約定是否合法有效，切勿逕自認定可得終止。

Q2：催告期限應該定多久才合理？

A： 法院通常認為7~15天是相當期限，但還是要視個案情況。如果租金金額龐大，或房客有特殊困難，期限可能要稍微放寬。建議直接定10天或14天，並以存證信函寄出。催告期限應避免訂得過短（如僅1日），否則可能被認定非屬相當期限，反而影響催告效力。

Q3：存證信函怎麼寫？有範例嗎？

A： 簡單範例如下：

主旨：催告給付積欠租金事 說明： 一、台端自民國○○年○月起即未依約給付租金，迄今積欠租金新臺幣○○元整。 二、請台端於文到10日內（即民國○○年○月○日前）將上開積欠租金全數繳清。 三、逾期未繳，本人將依法終止租約，並請求返還房屋及損害賠償，絕無寬貸。

寄出後保留回執聯作為證據。存證信函可至任何郵局購買，一般為一式三份（房東留存、房客收受、郵局存底），郵局會蓋戳記證明寄達日期，將來訴訟時可作為催告期限的關鍵證明。

Q4：如果房客避不見面，存證信函怎麼送達？

A： 可以寄到租賃契約所載的地址（即租屋處），即使房客不在，只要郵差按址投遞，即生送達效力。如果房客拒收，郵局會註明「拒收」，仍視為已送達。也可以考慮透過法院公示送達，但通常先以雙掛號寄送即可；若房客已搬離且去向不明，聲請公示送達程序較繁，建議先確認租約地址是否仍為其住所。

Q5：租約公證的好處與流程？

A： 好處：欠租時可直接聲請強制執行，省去訴訟時間與勞費。流程：雙方攜帶身分證、租約、房屋權狀或謄本，到法院公證處或民間公證人事務所辦理。公證人會審閱租約內容，確認雙方意思表示真實，然後製作公證書。費用依租金總額計算，通常由雙方約定負擔（可約定由承租人負擔）。公證書正本應妥善保管，將來聲請強制執行時需提出。

Q6：房東可以扣押房客的財物抵租金嗎？

A： 不可以。房東沒有「留置權」嗎？民法第445條規定，出租人對於承租人之物置於租賃物者，有留置權，但僅限於「不動產出租」且「已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金」，而且留置的物必須是「承租人之物」且「置於該不動產」。但民法第445條第1項明定，留置權不包括「禁止扣押之物」，例如房客維持生活所必需之衣物、寢具等，房東即使符合要件也不得留置。實務上行使留置權必須符合嚴格條件，且不能自行取走變賣，必須透過法院程序。建議不要自行扣押，以免觸法。

結語

面對房客欠租，房東一定要保持冷靜，按照法律程序進行催繳與終止租約。切記不要使用非法手段，否則可能從有理變無理，甚至吃上官司。事先做好租約公證，可以大幅降低風險。除本文所述，房東平時應保存租約、繳費紀錄與催討證據，遇爭議時及早諮詢律師或法律扶助資源，才能在法律框架內有效維護自身權益。希望這篇文章能幫助房東們合法保障自己的權益！