租約到期房客不走怎麼辦？合法驅離流程、時間與費用一次看懂

租約到期房客不走，房東不能自己換鎖、斷水斷電或把房客的東西丟出去。合法驅離只有一條路：先確認終止事由合法 → 寄存證信函書面通知 → 向法院提起「遷讓房屋」訴訟 → 取得勝訴確定判決後聲請強制執行，由執行法院解除房客占有、將房屋點交給你。整套走完通常要半年到一年。唯一能跳過訴訟的捷徑，是簽約當初就把租約辦理公證並載明屆期應交還房屋、逕受強制執行——依公證法第13條第1項第3款，那份公證書本身就是執行名義，可以直接聲請強制執行。

以下把每一步的法律依據、期限、費用，以及法院實際怎麼判，一次講清楚。

一、房東可以直接換鎖、斷水斷電把房客趕走嗎？

不行，而且風險比多數房東想像的高。 房客即使已經無權占有，房屋仍在他實際管領中，房東擅自處置就是私力救濟，可能讓你從有理變無理。

法院實際怎麼判？ 臺灣高等法院臺中分院110年度上易字第740號刑事判決明白指出，出租人縱然認為承租人欠租，仍應循訴訟及強制執行程序解決，不得私力救濟；該案房東不顧現場員工阻止逕行關閉水電、使承租攤位無法營業，屬於以強暴妨害他人行使權利，二審因此撤銷一審無罪判決，改判房東犯強制罪，處拘役40日。臺灣高等法院92年度上易字第3283號刑事判決也認為，強制罪的「強暴」不以對人的身體施加為限，對「物」施以不法物理力（擅自切斷供水）而妨害他人行使權利，同樣成罪。

要提醒的是，刑事責任的成立仍要看個案。臺灣臺北地方法院114年度聲自字第214號刑事裁定就認為，該案房東斷水斷電及更換門鎖時房客本人並不在場，無從對「人」施以強暴脅迫，與強制罪構成要件有間，而駁回房客准許提起自訴的聲請（主文為聲請駁回）。但該案的前提是雙方租賃關係已經法院判決終止，房東換鎖時還通知里長、社區總幹事到場並全程錄影。刑責不成立不代表民事上不必賠償，更不代表你可以照做。

二、租約到期後，房客的法律地位是什麼？

結論：定期租約期限屆滿當然消滅，但你若默不作聲繼續收租，很可能被認定成不定期租賃，之後想收回房子會困難數倍。

依民法第450條第1項，租賃定有期限者，租賃關係於期限屆滿時消滅。但民法第451條又規定，租期屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，也就是俗稱的「默示更新」。

契約寫「期滿須另訂新約」就能阻斷默示更新嗎？

可以，這是實務上最有效的一道防線。 最高法院93年度台上字第986號民事判決（主文為上訴駁回，維持原審）本院見解表示：「定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係。」

臺灣屏東地方法院110年度簡上字第103號民事判決（主文為上訴駁回，房東勝訴，該判決不得上訴而確定）採取同樣立場。法院自己的判斷是：「按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固定有明文，然此既非強制規定，自可由當事人約定排除適用。」該案租約第7條載明「乙方於租約屆滿時，除經甲方同意續租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空並遷出戶籍」，法院認為，倘若雙方確實容許不定期租賃存在，實無須特地寫上「除經甲方同意續租」，可見契約真意是續租必須有出租人的明示同意，房客單方主張默示更新屬於對契約內容的曲解。

實務提醒：這段有拘束力的文字，是法院在「本院之判斷」欄位寫下的見解，不是當事人的主張。你在自己的租約裡也照樣寫上一條，就等於預先表示反對續租。反過來說，租約若沒有這類條款，就一定要在租期屆滿前明確以書面表示不續租，並保留送達證明。

三、租約還沒到期，房東在哪些情況可以提前終止？

1. 房客積欠租金

民法第440條分三層：第一，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告支付，逾期不付才能終止；第二，租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達二個月之租額，不得終止；第三，租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時始得終止。

如果出租的是「租賃住宅」（以出租供居住使用的建築物），還要多看一層：租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款規定，承租人遲付租金或費用達二個月之租額、經定相當期限催告仍拒繳，出租人才得提前終止；同條第2項第1款更要求出租人須於終止前三十日檢附相關事證以書面通知承租人。要注意的是，依同條例第4條，供休閒或旅遊為目的、由政府或其設立之專責法人機構經營管理、由合作社經營管理，或租賃期間未達三十日者，不適用該條例。

法院實際怎麼判？ 臺灣高等法院114年度上易字第134號民事判決是一個房東踩雷的典型。該案房客積欠四個月租金（金額已達兩個月租額），房東直接寄存證信函終止租約並訴請遷讓房屋；但二審認定房東在寄發存證信函終止租約之前，並未曾定相當期限催告房客給付積欠租金，因此租約未合法終止，房客仍得依租約占有使用房間。判決主文將原判決命房客遷讓返還房間、給付積欠租金與相當租金不當得利的部分廢棄，改判房東該部分之訴駁回，第一、二審訴訟費用由房東負擔。換句話說，卡住這位房東的不是「兩個月」的門檻，而是那道被省略的催告程序。

2. 出租人或承租人有數人時，催告與終止都必須「全體對全體」

這是最容易全盤皆輸、卻最少人注意的地雷。 依民法第263條準用第258條第2項，終止契約的意思表示，契約當事人之一方有數人者，應由其全體或向其全體為之。最高法院87年度台上字第1679號民事裁定（拆屋還地事件，主文為上訴駁回）向來被下級審援引為：租賃契約雙方當事人均有數人時，支付租金的催告應由出租人全體向承租人全體為之，否則不生催告效力。

臺灣基隆地方法院110年度基簡字第755號民事判決就是活生生的例子：該案房屋由兄弟二人共有並共同出租，卻只有其中一人具名寄發存證信函催告，法院認定未由出租人全體共同為之，催告與終止均不生效力，租賃關係仍然存在，房東請求遷讓房屋、賠償損害全部遭駁回。房屋若是夫妻共有、繼承後多人共有，或房客是兩人以上合租，寄信前務必把全部名字列上去。

3. 房東要收回自住

土地法第100條第1款規定，出租人因收回自住或重新建築得收回房屋。實務上這一條主要用在已經變成不定期租賃的情形（定期租約期滿本來就當然消滅，不必援引本條）。

「收回自住」不是房東說了算。臺灣高等法院臺中分院113年度上易字第289號民事判決在「本院之判斷」中表示：「按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀情事發生為已足」，並援引最高法院裁判先例指出，出租人依該款收回房屋，應就此負舉證責任。該案房東在終止租約前曾多次與房客洽談調漲租金，並表示房客若願長期承租可減少調漲幅度，法院認為顯非急於收回房屋；加上房東現居房屋雖空間較小但尚可容納家庭成員，難認確有收回必要，因此終止不合法。判決主文將原判決命房客返還房屋、金錢給付及該部分假執行宣告廢棄，房東在第一審之訴及追加之訴均遭駁回。

臺灣高等法院高雄分院109年度上字第40號民事判決（主文為上訴駁回，房東敗訴）補充了兩個實用觀點：其一，土地法第100條所稱房屋兼指住屋與供營業用之房屋，廠房租賃也有適用；其二，該案房東主張收回自住，但終止前後三個月房屋外都張貼售屋廣告，法院認定其真意是要出售而非自住，不符合收回自住要件。想賣房、想漲租而假借自住之名，法院看得很清楚。

4. 其他法定終止事由

四、合法驅離的四個步驟與時程

步驟1：確認終止事由與合法性

先檢視租約條款與事實。租約已到期且未續約，租賃關係消滅，可直接進入步驟2。若是中途終止，務必核對是否已完成該事由要求的前置程序——欠租要有催告、違反使用方法要有阻止、租賃住宅要有三十日（重新建築為三個月）的預告期。這一關沒過，後面全白做。

步驟2：寄發存證信函（或律師函）

無論是租期屆滿不續租，或因欠租等原因終止，都應以書面通知並保留送達證據。存證信函應載明：

• 租賃標的（完整門牌、房間編號）
• 終止或不續租的事由與法律依據
• 若為欠租，明列積欠期間、各期金額與合計金額
• 給予的付款或搬遷期限（欠租催告期通常給7至15日，須客觀上「相當」）
• 逾期不履行時，將終止租約、訴請遷讓房屋並請求相當於租金之不當得利

寄送對象要寫全部承租人，寄件人要列全部出租人，並保留掛號回執或送達證明。地址寄錯、寄到房客已遷離的舊址而遭退回，實務上都被認定不生催告效力。

步驟3：提起「遷讓房屋」訴訟

房客仍不搬，就向房屋所在地法院起訴，請求遷讓房屋，並依民法第179條請求自租賃關係消滅（或終止）之日起至實際遷讓返還日止、相當於租金之不當得利。房東須舉證證明終止合法、房客無權占有。

程序上有兩個省時省錢的重點：

• 可能適用簡易程序：依民事訴訟法第427條第2項第1款，因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問標的金額或價額一律適用簡易程序，第二審上訴到地方法院合議庭即告確定。
• 裁判費怎麼算：依民事訴訟法第77條之1，訴訟標的價額由法院核定，以起訴時之交易價額為準；請求返還房屋部分實務上以房屋價額核定，再依第77條之13的級距徵收（10萬元以下部分1千元，逾10萬至100萬元部分每萬元100元，逾100萬至1千萬元部分每萬元90元，以此類推）。附帶請求的不當得利部分，依民事訴訟法第77條之2第2項，以一訴附帶請求起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額——也就是不會另外加收裁判費。

如果只是要追討已到期的欠租，可依民事訴訟法第508條聲請支付命令；但支付命令的標的以金錢、其他代替物或有價證券之一定數量為限，不能用來請求遷讓房屋。

步驟4：取得勝訴判決後聲請強制執行

判決確定後（依強制執行法第4條第1項第1款，確定之終局判決為執行名義），持判決正本與確定證明書向法院民事執行處聲請強制執行。依強制執行法第124條，執行名義係命債務人交出不動產而不交出者，執行法院得解除債務人之占有，使歸債權人占有；債務人於解除占有後又再占有的，債權人得聲請再為執行（須另繳執行費）。

房客留下的物品，依強制執行法第100條處理：房屋內的動產除應與不動產同時執行外，應取去點交債務人或其代理人、家屬或受僱人；無人接受點交時，應將動產暫付保管並通知債務人限期領取，逾期不領取者，得拍賣之而提存價金，或為其他適當處置。房東不能自行丟棄，但也不必永久保管。

執行費依強制執行法第28條之2，執行標的金額或價額未滿新臺幣5千元免徵，5千元以上者每百元收7角（約千分之7）。

上述不當得利的規定是這個議題的重要環節，而租屋法律完整指南則從更多面向整理了完整的處理流程。

整個過程可能耗時數月到一年以上，但這是唯一合法且安全的方式。

五、常見問題Q&A

Q1：租約到期，房客不搬，我可以直接換鎖或把他的東西丟出去嗎？

絕對不行。 即使房客已無權占有，房屋仍在其實際掌控中，房東擅自換鎖、斷水電或丟棄物品，可能構成刑法第304條強制罪、刑法第306條侵入住宅罪、刑法第354條毀損罪，並須負民事侵權行為損害賠償責任，反而從被害人變成加害人。想先了解租約到期後雙方權利義務怎麼變化，再決定下一步，會比動手安全得多。正確做法是透過法律途徑解決。

Q2：房客欠租多久，我可以終止租約？

兩個門檻要同時跨過：金額達兩個月租額，而且已經合法催告。 依民法第440條，房東要先定相當期限（實務上常給7至15日）催告，房客逾期不付，且遲付租金總額已達兩個月租額，才能終止。若租金約定於每期開始時支付（例如每月1日付當月租金），還須遲延給付「逾二個月」才能終止。出租的若是租賃住宅，另依租賃住宅市場發展及管理條例第10條，還要在終止前三十日檢附事證以書面通知。臺灣高等法院114年度上易字第134號民事判決正是因為房東漏了催告這一步，終止不生效力而全面敗訴。

Q3：我想收回房子自住，需要證明什麼？

要證明「客觀上有正當理由及必要」，舉證責任在房東身上。 可用的證據例如：戶籍遷徙紀錄、工作調動證明、原住所租約到期或已出售的憑證、家庭成員增加（結婚、生育、扶養長輩）的戶籍資料、現住處坪數與居住人數不成比例的事證。臺灣高等法院臺中分院113年度上易字第289號民事判決因房東終止前一直在談調漲租金而認定其無收回必要；臺灣高等法院高雄分院109年度上字第40號民事判決則因房屋張貼售屋廣告，認定房東真意是出售而非自住。兩案房東都敗訴。

Q4：催告函怎麼寫才有效？

寫清楚金額與期限，並且「全體對全體」。 催告函應以書面為之，最好用存證信函，載明積欠期間、各期金額、合計數額、給付期限，以及逾期即終止租約的意思。房屋若由多人共有並共同出租，必須由全體出租人共同具名；房客若為數人（例如合租、共同承租人），必須向全體房客為之，否則不生效力（民法第263條準用第258條第2項；最高法院87年度台上字第1679號民事裁定意旨，及臺灣基隆地方法院110年度基簡字第755號民事判決參照）。

Q5：訴訟大概要花多少時間？費用多少？

第一審通常約6個月到1年，視案件複雜度與是否經調解而定。裁判費依民事訴訟法第77條之13按訴訟標的價額級距徵收，請求返還房屋部分以房屋價額核定，附帶請求的不當得利依第77條之2第2項不併算價額。強制執行另依強制執行法第28條之2徵收約千分之7的執行費。實際金額可向法院訴訟輔導科詢問。要注意的是，遷讓房屋不能用支付命令處理；能否先行調解則須看標的價額——依民事訴訟法第403條第1項第11款，其他因財產權發生爭執而標的金額或價額在新臺幣50萬元以下者，起訴前應經法院調解。

Q6：房客搬走了，但東西全部留在屋內，我可以清掉嗎？

在強制執行程序內，由執行法院依強制執行法第100條處理；房東不可自行丟棄。 若是租賃住宅且雙方仍在契約消滅後的點交階段，依租賃住宅市場發展及管理條例第12條，租賃契約消滅時應由雙方共同完成屋況及附屬設備點交，一方未會同、經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交；點交後仍有遺留物，除另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，處理費用得由押金扣除，不足部分得請求承租人給付。關鍵動作是「定相當期限催告」並留下書面證據。

Q7：有沒有辦法不用打官司就把房子要回來？

有，但要在簽約時就做。 依公證法第13條第1項第3款，租用建築物或其他工作物、定有期限並應於期限屆滿時交還者，當事人可請求公證人作成載明「應逕受強制執行」的公證書；該公證書依強制執行法第4條第1項第4款即為執行名義，房客期滿不交還房屋時，房東可直接聲請強制執行，省去整段訴訟。同款公證的效力，依公證法第13條第2項，對公證書作成後的當事人繼受人、以及為當事人或其繼受人占有標的物之人也有效力。這是本文所有方法中，唯一能大幅壓縮時程的一項。

六、預防勝於治療：簽約時就該做的五件事

• 在租約中明定「租期屆滿後不續租，須另訂新約」 如最高法院93年度台上字第986號民事判決與臺灣屏東地方法院110年度簡上字第103號民事判決所示，這樣可以阻斷默示更新，租期一到租賃關係自動消滅，房客續住即屬無權占有。

• 辦理租約公證並載明逕受強制執行 依公證法第13條第1項第3款與強制執行法第4條第1項第4款，期滿不交屋可直接強制執行。公證費用相較於一場官司的時間與律師費，通常划算得多。

• 押金不要收過頭 出租的若是租賃住宅，依租賃住宅市場發展及管理條例第7條，押金金額不得逾二個月之租金總額；租賃契約消滅、承租人返還住宅並清償債務時，出租人應返還押金或抵充後之賸餘押金。

• 約定合理的違約金並保留紀錄 依民法第252條，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，所以開天價沒有意義。要留意的是，住宅租賃的應約定及不得約定事項由中央主管機關依租賃住宅市場發展及管理條例第5條第2項訂定，違反者該條款無效、應約定而未記載者仍構成契約內容，簽約前應先對照該公告內容。另外，依民法第449條第1項，租賃契約期限不得逾二十年，逾二十年者縮短為二十年。

• 定期收租、留存憑證，並要求連帶保證人 租金一律匯入指定帳戶而非收現，欠租時立即發函催告並保存回執。有連帶保證人，欠租與遷讓遲延的損害才有第二個求償對象。

七、結語

遇到租約到期房客不搬，雖然令人頭痛，但只要按部就班依法處理，最終還是能收回房屋。真正讓房東翻車的，往往不是法律不站在你這邊，而是漏了催告、漏了共有人具名、或忍不住自己動手換鎖。切記不要使用非法手段，否則可能得不償失。若房屋價值高、租金積欠金額大，或房客已聘請律師，建議及早委任律師評估終止事由與證據布局。

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參考裁判： 本文所引法院見解，整理自以下裁判：最高法院93年度台上字第986號民事判決、最高法院87年度台上字第1679號民事裁定、臺灣高等法院114年度上易字第134號民事判決、臺灣高等法院臺中分院113年度上易字第289號民事判決、臺灣高等法院高雄分院109年度上字第40號民事判決、臺灣屏東地方法院110年度簡上字第103號民事判決、臺灣基隆地方法院110年度基簡字第755號民事判決、臺灣高等法院臺中分院110年度上易字第740號刑事判決、臺灣高等法院92年度上易字第3283號刑事判決、臺灣臺北地方法院114年度聲自字第214號刑事裁定。詳細內容可至司法院法學資料檢索系統查詢。

（以上內容僅供參考，法令與實務見解可能變動，具體個案建議諮詢專業律師）

租賃關係從簽約那一刻就決定了將來收不收得回房子，出租與承租雙方都值得在動筆簽名前，把終止事由、續約方式與點交程序看清楚。