退租被要求付清潔費合理嗎？房客權益與拒絕方法

退租被扣清潔費，合不合理不是房東說了算。 依民法第455條，房客只要把房子「以合於契約的應有狀態」返還就算履行義務，正常使用造成的自然耗損（牆面泛黃、地板細微刮痕、設備老化）房客不必負責。房東想從押金裡扣清潔費，必須同時過三關：租約有清潔返還的約定或房客確實留下超出正常使用範圍的髒污、房東能舉證髒污的具體程度、扣款金額合理且已扣除折舊。任何一關過不了，房客都可以拒絕，並請求返還全額押金。

實務上，法院幾乎不會照單全收房東開出的價碼。以本文逐件查證的判決為例，房東主張的清潔費被法院大幅酌減甚至全部駁回的比例極高——房東要 3,200 元只准 1,000 元、要 15,000 元只准 5,000 元、要 40,000 元一毛不准的案例都有。以下用白話文＋逐件查證過的法院判決，把「哪些要賠、哪些不用賠、被亂扣怎麼救」一次講清楚。

本文引用的地方法院簡易庭裁判多為第一審個案認定，僅供理解法院衡量標準之參考；個案結論仍取決於租約條款與現場證據。

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三十秒看懂：退租清潔費爭議的重點

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一、開場故事：小明的退租惡夢

小明租了一間套房，住了一年後決定搬走。退租當天，房東來點交，東看西看後皺起眉頭說：「牆壁有污漬、廚房油煙機這麼髒、浴室磁磚還有水垢，這都要請人來打掃，從押金裡扣 5,000 元清潔費！」小明一聽傻眼，他明明每週都有打掃，牆壁只有輕微的使用痕跡，房東卻要求扣這麼多錢。兩人爭執不下，最後房東直接扣錢走人，小明氣得想告房東，但又怕麻煩……

你是不是也遇過類似狀況？到底房東要求清潔費合不合理？房客又有哪些權益可以保障自己？這篇文章就用白話文＋法院真實判決，一次告訴你。

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二、房東要求清潔費，法律怎麼說？

結論先講：房客的返還義務只到「合於約定使用收益後的狀態」，超出這條線的髒污才要負責。

租賃關係結束後，房客的核心義務規定在民法第455條：承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。至於要返還到什麼程度，法院實務一致認為並非「跟剛租的時候一模一樣」，而是「合於約定使用收益後的狀態」。

支撐這個結論的還有三條互相搭配的條文：

• 民法第432條規定承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，違反致租賃物毀損、滅失者負損害賠償責任；但「依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限」——這個但書就是「自然耗損免責」的法律出處。
• **民法第438條第1項**規定承租人應依約定方法為租賃物之使用、收益；沒有約定方法時，依租賃物之性質而定。換句話說，正常住人、正常煮飯、正常洗澡，就是依租賃物性質的使用方法。
• **民法第423條、民法第429條第1項**則從房東這一側劃線：出租人應保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，租賃物之修繕除契約另有訂定或另有習慣外由出租人負擔。本來就該房東修的東西，退租時不能倒過來要房客回復原狀。

至於押金（押租金），它的法律定位是「擔保」。租賃住宅市場發展及管理條例第3條第13款把押金定義為「承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢」。最高法院83年台上字第2108號民事判例更明白揭示：押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責；租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（該判例主文為上訴駁回，維持二審見解）。

所以，如果房客確實留下超出正常範圍的髒污，房東可以從押金中抵充合理的清潔費用。但重點是：費用必須合理，而且房東必須先證明髒亂程度與清潔的必要性。

順便確認：你的押金是不是收太多了？

土地法第99條規定，擔保之金額不得超過二個月房屋租金之總額；已交付之擔保金超過此一限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。租賃住宅市場發展及管理條例第7條第1項也規定押金之金額不得逾二個月之租金總額；同條第2項則明定，出租人應於租賃契約消滅、承租人返還租賃住宅並清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。

要注意的是，法律沒有規定房東必須在幾天內把押金匯回來，只規定「返還租賃住宅及清償債務時」即應返還。因此建議在租約中直接寫明返還期限與方式，或乾脆在點交當場一次結清，避免事後拖延。

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三、「回復原狀」不是「恢復全新」——法院怎麼解釋？

先來看一段法院判決的經典說明：

參照111年度板小字第1054號判決所述：「所謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之原有狀態。」

同一則判決接著解釋理由：房屋隨著時間經過，建築物本身或裝潢、設施（如牆面油漆、磁磚等）本即有折舊及自然耗損等問題，強求回復租賃物之原有狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利；況且租約消滅時，出租人不論自住或繼續出租，恆少有不必重新裝潢或整修者。

這段話白話翻譯就是：你退租時，房子只要保持「依照正常使用該有的樣子」就好，不用像全新的一樣。牆壁有點髒、地板有點刮痕，只要不是惡意破壞，都算是自然耗損，房客不用賠。

這個標準並非個案見解。臺灣臺中地方法院114年度中小字第782號判決也採相同定義，並進一步指出：租約若沒有特別約定，返還時應具有何種狀態，應探究當事人對此有何明示或默示的合意，並衡酌折舊、自然耗損、保管義務程度、交易習慣與誠信原則。該案房東主張牆面污損要房客賠 3,500 元油漆費，法院檢視照片後認定污損並不嚴重、房客僅承租 1 年，屬正常使用之自然耗損範圍，這筆油漆費全數駁回（主文判命房東返還押租金 9,474 元）。

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四、哪些髒污要賠、哪些不用賠？法院實際畫的線

結論先講：關鍵不在「髒不髒」，而在「這個髒是不是正常使用必然會出現的」。

臺灣宜蘭地方法院109年度羅小字第2號判決把這條線畫得非常清楚。房東請人清潔後主張 11,000 元清潔費，法院逐項檢視現場照片後，做出以下區分：

同一判決另外處理了三個房東常提的項目：

• 更換馬桶 6,000 元：污垢與刮痕雖可認係房客衛生習慣不佳所致，但要非不得以清潔方法除去，且不影響馬桶使用功能，法院認定無更換必要，請求駁回。
• 全室油漆 46,000 元：牆面多處污漬、膠條痕跡及掉漆已超出自然耗損，房客違反保管義務；但估價單只寫「油漆一式」，顯係整間房屋估價、包含未受污損之牆面，法院依民事訴訟法第222條第2項按受損面積比例酌定為 6,000 元。
• 紗窗修繕 2,100 元：紗窗破損非自然耗損，房客要賠；但依「以新品換舊品應予折舊」的原則，法院以房屋 104 年 5 月完工起算、依固定資產耐用年數與定率遞減法計算，折舊後只剩 871 元。

臺灣高等法院114年度上易字第759號判決（第二審，判決正本載明不得上訴）則補上另一條界線：水塔清洗及抽水肥，屬出租人保持房屋合於租約所定使用收益狀態的義務，本應由出租人負擔，不能算在房客頭上。該案房東請求清潔費 40,000 元、油漆費 21,086 元，法院全數駁回。

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五、法院實際判決：清潔費怎麼認定？

我們直接看真實案例。在111年度板小字第1054號判決中，房東主張房客退租時屋內髒亂，要求抵扣清潔費 3,200 元，但房客否認曾同意這個金額。法院認為：

「被告依系爭租約第 17 條之約定，請求原告賠償室內清潔費用，洵屬有據。」

（該案是房客當原告、房東當被告，所以判決書裡的「被告」指房東、「原告」指房客。）

但關鍵來了：房東雖然有權請求清潔費，金額卻不是房東說了算。同一個案件中，法院審酌現場照片與室內遺留垃圾數量、污損程度等一切情況，最後只判准 1,000 元清潔費。為什麼？因為房東無法證明房客曾同意抵扣 3,200 元，法官另依現場照片自行酌定合理金額為 1,000 元。

同一判決亦引述民事訴訟法第222條第2項：

「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」

意思是，如果房東能證明房子確實髒了，但無法證明清潔到底需要多少錢，法官可以依常理自行決定一個合理金額。所以房東如果亂開價，上法院很可能被打折。這不是特例，而是常態：

臺灣新竹地方法院112年度竹北小字第307號判決講出了一句房客一定要記住的話：牆面確實有雙面膠、掛勾黏貼清除造成的損壞，已超出合理使用之自然耗損，房客有回復原狀義務——但房客損壞的牆面只有部分，回復原狀義務也僅止於此；房東為維持屋內美觀，把不可歸責房客的牆面一起統一油漆，費用自不能全歸房客單方負擔。最後只准 2,000 元。

同一判決對清潔費的態度更直接：住居使用房屋經年，多少會出現污損，絕對不可能恆久如新；環境是否乾淨整潔本因個人觀感與生活習慣而異；且房東未在點交當下立即確認未清潔的具體狀況與程度，加上房東收回房屋後的清潔費也可能是為了再出租的規劃，因此完全不得扣抵。

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六、房東的舉證要過哪幾關？（房客最該掌握的攻防點）

結論先講：舉證責任在房東身上，房客只要打掉其中一環，這筆錢就扣不成。

民事訴訟法第277條前段規定：當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。房東主張「押金應該扣掉這些錢」，是對房東有利的事實，因此由房東負舉證責任；房東舉證不足，就得返還全額押金。實務上房東最常在下面五個關卡陣亡：

第一關：證不出「出租前的狀態」。 臺灣新北地方法院110年度板小字第216號判決指出，房東提出的租約、勘檢紀錄表、估價單，只能證明出租前屋內物品「呈現可使用狀態」以及退租時有受損，尚難證明該等設備於出租前之品質為何，也無法證明損壞是房客在租賃期間所為。加上房客承租長達 3 年，難排除一般使用下的自然耗損。房東主張的 45,250 元損害賠償，法院全部不採。

第二關：只有局部照片，看不出全屋。 同一判決中，房東提出浴室玻璃塗鴉、水槽照片主張清潔費 2,000 元，法院認為這些照片「未能呈現屋內全貌，單憑該部分照片，實無從判斷屋內環境是否已有打掃清潔」，請求無據。

第三關：估價單不是收據。 臺灣高等法院114年度上易字第759號判決明白指出，房東提出的清潔費資料「僅為估價單，並非收據，尚難證明確有此部分支出」；同時該案租約也沒有約明房客須清理到什麼程度。

第四關：估價單沒有分項計價。 109年度羅小字第2號判決認為，清潔費估價單未分項計價，且包含許多非屬房客違反保管義務所致的項目，其中顯然包括房東為供自己日後再出租或使用所支出的有益費用，不得逕以該估價金額作為賠償數額。

第五關：主張「房客已經同意」卻拿不出證據。 111年度板小字第1054號判決中，房東抗辯房客同意抵扣 3,200 元清潔費、3,500 元油漆費，但房客否認，房東又提不出證據，兩項主張全部被認為「難以憑採」。

反過來說，一旦你留下同意的證據，就跑不掉了。臺灣臺中地方法院114年度中小字第782號判決中，房客在簡訊裡同意扣 2,000 元清潔費，事後因為覺得房東不誠實而反悔，法院依民法第153條第1項認定兩造意思表示已合致，房客應受拘束，2,000 元照扣。所以在 LINE 上隨口回「好啊沒問題」之前，先想清楚。

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七、清潔費該怎麼算？押金抵扣的眉角

押金返還的計算，我們用111年度板小字第1054號判決的數字來模擬：

• 押租金總額：44,800 元
• 積欠電費：3,585 元
• 積欠水費：948 元
• 積欠瓦斯費：1,731 元
• 清潔費（法院認定）：1,000 元

房客可拿回的押金 = 44,800 − 3,585 − 948 − 1,731 − 1,000 = 37,536 元（此即該案主文判命房東給付的金額）。

從這個案例可以看出，清潔費只佔押金的一小部分（約 2.2%），而且法院是根據實際髒污程度來判，不是房東喊多少就多少。同一案件中，房東另外主張的次臥牆面油漆 3,500 元、流理台維修 3,000 元、燈泡 695 元、馬桶蓋 399 元、主臥室門 4,500 元、冷氣清潔 9,500 元、全室除菸味 12,000 元、家具丟棄損失、出庭調解交通費 2,375 元，全部被法院駁回。其中兩個理由特別值得房客記下來：

1. 租約沒約定顏色，就不能要求重漆同色號。 該案租約既未約定返還時牆面油漆顏色需與出租前相同，房東事後要求房客重漆同一色號以回復原狀，難謂有據。
2. 「燈泡燈管由房客自行更換」的約定，只在租賃期間有效。 法院認為這種補充條款只是把民法第423條、民法第430條所定出租人於租賃關係存續期間之保持義務及修繕義務轉嫁給房客，租賃關係終止後，房東不得再據此請求房客更新耗材。

別忘了折舊：新品換舊品要打折

賠償的目的是填補損害，不是讓房東換到新的。109年度羅小字第2號判決即引用「修理材料以新品換舊品，應予折舊」的原則，把 2,100 元的紗窗費用折舊到 871 元。臺灣橋頭地方法院114年度岡小字第380號判決做得更徹底：房東實際支出家具修繕 12,000 元、重新油漆 41,500 元、清潔費 16,000 元、木作樓梯修繕 27,300 元，合計 96,800 元，法院依民事訴訟法第222條第2項，統合考量折舊後只認列支出的 35%，即 33,880 元。

但也別誤會：房客真的把房子弄壞，押金一樣會全沒

上面那件114年度岡小字第380號判決的結局是「原告之訴駁回」——房客一毛都拿不回來。因為法院檢視照片後認定：牆壁有外來物質煙燻的焦黃、家具呈現重物敲擊毀損、窗簾破洞、櫥櫃發霉、塗鴉、抽屜損壞滅失、床板只剩木頭支架，對照承租之初的照片，房屋返還後「呈現猶如廢墟之殘破情形」，與自然耗損迥然有別。可抵充金額 33,880 元已超過押金 32,000 元，抵充後無餘額可請求。

臺灣士林地方法院112年度士小字第286號判決同樣認定，點交時牆面有多處大片油漆色差、床墊有污漬且部分物品未清理，尚難認屬合於約定方法使用收益所造成之自然耗損或折舊，房東支出的清潔費 2,000 元及油漆費 20,000 元得自押租金優先扣除（該案主文判命房東返還押租金 30,000 元）。值得注意的是，該案終止租約協議書上載明「牆面有色差，浴室、廚房未打掃乾淨，相關費用由出租方和承租方協商」，並經房客在旁簽名——點交單上簽的每一個字，事後都會變成證據。

押金只是整體法律問題的一部分，租屋法律完整指南從不同角度提供了全面的說明與建議。

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八、租約寫「退租一律扣清潔費 X 元」，這條有效嗎？

結論先講：不是自動無效，但 2023 年（民國112年）修法後，房客翻盤的武器變多了。

過去法院常爭執「個人房東對個人房客」到底算不算消費關係。臺灣士林地方法院112年度士小字第286號判決就以「簽約之兩造均為自然人，兩造間租賃關係顯未具有消費關係」為由，適用修正前租賃住宅市場發展及管理條例第5條的規定。

但**租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項已於民國112年2月8日修正公布並自公布日施行**，現行條文明定：「租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。」也就是說，現在只要是住宅租賃，不論房東是公司還是個人，都直接適用消費者保護法。這對房客而言是重大利多，可用的條文包括：

內政部依消費者保護法第17條第1項公告的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」（民國109年8月14日台內地字第10902642032號公告版本），即為前述第17條所稱的公告，法院已多次援用該公告審查租約條款效力。順帶一提，臺灣基隆地方法院110年度基簡字第516號判決當年之所以認為個人房東不適用該公告，理由是「應以締約之一方為企業經營者方有適用」——這正是112年修法要處理的問題，該見解已因修法而不再適用於現行住宅租賃。

回到「一律扣清潔費 X 元」這種條款：法院並不會因為寫在租約上就照單全收。111年度板小字第1054號判決的租約第17條明明寫著「退租需恢復原屋狀況，若有損壞，由押金抵扣。牆面污損、室內清潔需由甲方代為油漆清潔，則由押金抵扣」，法院仍認定房東只能就實際證明的髒污範圍請求，並自行酌定金額。也就是說：條款給的是「可以請求」的依據，不是「可以扣多少」的空白支票。

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九、房客自保 SOP：退租時這樣做，不怕被亂扣

1. 退租前自行打掃，並拍照錄影

退租前一週，把房子打掃乾淨，尤其是廚房、浴室等容易累積污垢的地方。打掃完後，全面拍照＋錄影，存證證明返還時的狀態。

拍攝重點是「能呈現屋內全貌」——這正是110年度板小字第216號判決打掉房東主張的關鍵：只有局部照片，法院無從判斷屋況。建議每個房間各拍一段連續、不中斷的環景影片，並讓畫面帶到當天的手機日期或報紙。

2. 入住第一天就先拍一次

這一步很多房客會漏掉，卻是勝負關鍵。多件判決之所以判房東敗訴，理由都是「房東無法證明出租前的品質為何」；反過來，114年度岡小字第380號判決中房東之所以能全額抵充，正是因為簽約時已把家具與使用現況拍照留存、並經雙方確認。有前後對照組的一方，通常會贏。

3. 點交時房東必須在場，並簽署點交單

點交當天，務必請房東親自到場（或委託代理人）。雙方逐項檢查，如果有爭議，當場記錄下來。最後簽署「房屋點交確認書」，載明「已返還房屋，雙方無其他爭議」或「尚有未結事項（如清潔費待議）」。

112年度竹北小字第307號判決特別點出：可移動的物品（化妝台、桌燈、書桌椅等）若不在返還當下會同確認，「難以證明損害內容暨判別係由何方造成」，房東事後自行拍照的照片不能拿來扣押金。當場逐項確認，對雙方都是保護。

4. 不要在對話中隨口「同意」

如前所述，114年度中小字第782號判決認定，房客在簡訊中同意扣 2,000 元清潔費即受拘束，事後反悔無效。在你確認金額合理之前，一律回覆「金額我需要看到單據後再確認」，不要說「好」。

5. 如果房東堅持扣清潔費，要求提供單據與明細

房東如果要扣錢，你有權要求他出示清潔費的收據（不是估價單）與分項明細，並說明扣款依據。如果金額不合理，你可以拒絕，並請房東返還全額押金。這一步不是刁難——法院自己就是這樣審的（見前述第六節五道關卡）。

6. 寄存證信函催告

如果房東硬扣不還，先寄發存證信函，要求他在一定期限內（例如 7 天）返還押金，否則將依法提起訴訟。

存證信函還有一個容易被忽略的效果：起算遲延利息。 依民法第229條第2項、民法第233條第1項及民法第203條，押金返還屬無確定期限之給付，經催告而未給付者自受催告時起負遲延責任，可請求年息 5% 的法定遲延利息。多件判決都是從催告或起訴狀送達翌日起算利息。

7. 申請調解或提起民事訴訟

詳見下一節。

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十、房東不退押金，怎麼把錢要回來？三條路與費用一次看

結論先講：先調解、再訴訟；押金爭議的金額通常落在小額或簡易程序，費用低、程序快。

三個實務上很有用的細節：

1. 押金爭議多屬強制調解事件。 民事訴訟法第403條第1項第11款規定，因財產權發生爭執而標的金額或價額在 50 萬元以下者，起訴前應經法院調解。所以就算你直接起訴，法院通常也會先排調解庭。
2. 鄉鎮市調解成立經法院核定，效力等同確定判決。 依鄉鎮市調解條例第27條第2項，經法院核定之民事調解與民事確定判決有同一之效力；同條例第28條第1項另規定，訴訟繫屬中調解成立並經法院核定者訴訟終結，原告得於核定調解書送達之日起三個月內聲請退還已繳裁判費三分之二。
3. 對方不來調解，可能直接被一造辯論判決。 依民事訴訟法第436條之12，小額事件應行調解程序時，一造於調解期日五日前經合法通知而無正當理由不到場，法院得依到場當事人聲請命即為訴訟辯論，並得依職權一造辯論判決。

裁判費到底多少？

民事訴訟法第77條之13規定，訴訟標的金額在 10 萬元以下部分，徵收裁判費 1,000 元。但別忘了第77條之27：本法應徵收之裁判費，各高等法院得因必要情形擬定額數，報請司法院核准後加徵，加徵額數不得超過原額數十分之五。 因此各法院實際徵收金額不一定相同——111年度板小字第1054號（新北）與109年度羅小字第2號（宜蘭）判決確定的第一審裁判費為 1,000 元，但114年度壢小字第908號（桃園）與114年度岡小字第380號（橋頭）的訴訟費用則載為 1,500 元。起訴前建議先向受理法院聯合服務處確認實際金額。

另依民事訴訟法第77條之16，向第二審或第三審上訴須加徵裁判費十分之五；第78條則規定訴訟費用由敗訴之當事人負擔，所以你贏了，這筆錢是房東出。

小額程序有三個「你一定要知道」

• 可能不調查證據就判。 民事訴訟法第436條之14規定，經兩造同意，或調查證據所需時間、費用與當事人之請求顯不相當者，法院得不調查證據而審酌一切情況為公平之裁判。
• 判決書可能只有主文。 民事訴訟法第436條之18規定，小額程序判決書得僅記載主文，必要時加記理由要領。
• 想上訴幾乎不可能。 民事訴訟法第436條之24第2項規定，對小額程序第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之；第436條之25更要求上訴狀須具體表明原判決所違背之法令及其具體內容。這代表第一審就是決勝點，證據要一次備齊。

好消息是：依民事訴訟法第436條之20，法院為被告敗訴之判決時應依職權宣告假執行。也就是房東敗訴後，房客不必等判決確定就可以聲請強制執行。

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十一、時效與失權：這兩個期限錯過就沒了

房東向房客請求賠償：二年。 民法第456條第1項規定，出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權，因二年間不行使而消滅；同條第2項規定，該期間於出租人自受租賃物返還時起算。所以如果房東在你搬走兩年後才寄存證信函要你賠清潔費、修繕費，你可以直接主張時效抗辯。

房客請求返還押金：一般為十五年。 押金返還請求權並不在民法第456條所列舉的三種請求權（出租人之損害賠償請求權、承租人之償還費用請求權、承租人之工作物取回權）之中，因此回歸民法第125條的十五年一般消滅時效，並依第128條自請求權可行使時起算。但這絕不是拖延的理由——證據會隨時間消滅，照片、對話紀錄、單據該留的還是要留。

押金的「當然抵充」，不必等房東起訴。 這點很多文章寫錯：依最高法院83年台上字第2108號民事判例的意旨，押租金對租賃債務發生當然抵充之效力，房東不需要「先把押金全額退還，再另外起訴請求清潔費」。實際爭執的從來不是「能不能抵充」，而是「抵充的金額有沒有依據」。房客真正要打的，是金額與舉證，不是抵充本身。

你也可以主張抵銷。 依民法第334條第1項，二人互負債務而給付種類相同並均屆清償期者，各得以其債務與他方之債務互為抵銷。如果房東同時欠你其他款項，可一併主張。

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十二、常見 Q&A

Q：租約寫「退租時須支付清潔費 2,000 元」有效嗎？

A：條款不會因為寫上去就自動生效，但也不會自動無效，關鍵在金額是否合理、是否顯失公平。 民國112年2月8日修正公布的租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項已明定住宅租賃視為具消費關係、適用消費者保護法，因此可依消費者保護法第12條主張條款違反誠信原則、對消費者顯失公平而無效，或依民法第247條之1主張加重他方責任之定型化條款部分無效；條款文義有疑義時，依消費者保護法第11條第2項應為有利於消費者之解釋。實務上，如果房客確實未清掃、金額也與屋況相當，法院多會認可；但如果房客已把房屋清潔至正常狀態，房東仍執意扣款，房客可以拒絕。

Q：房東可以從押金直接扣清潔費嗎？

A：可以，而且不需要先退還再起訴。 押租金對租賃債務有當然抵充效力（最高法院83年台上字第2108號民事判例）。但必須是房客造成的髒污超出正常使用範圍，且金額合理；房東就「有可抵充之債務」與「金額多少」都負舉證責任（民事訴訟法第277條）。房客不同意時，正確做法是要求房東提出收據與分項明細，並就差額提起返還押金之訴，由法院酌定。

Q：房東說牆壁有污漬，要求我付粉刷費，合理嗎？

A：輕微污漬屬自然耗損，房客無須負責；即使要賠，也只賠你弄髒的那部分，還要扣折舊。 114年度中小字第782號判決認定承租 1 年、污損不嚴重的牆面屬正常使用之自然耗損，油漆費 3,500 元全部駁回。112年度竹北小字第307號判決則指出，即使牆面因黏貼雙面膠、掛勾而損壞須負責，房東為維持美觀而全室統一油漆的 15,000 元也不能全歸房客，最後只准 2,000 元。至於「回復原狀」的定義，可參考111年度板小字第1054號判決；該案也明確表示，租約若沒有約定牆面顏色須與出租前相同，房東不能要求重漆同一色號。

Q：退租時房東說要請專業清潔公司打掃，開價 8,000 元，我該付嗎？

A：先確認三件事：房東有沒有收據（不是估價單）、明細有沒有分項、髒污是不是真的超出自然耗損。 法律沒有規定清潔費的計價標準，法院是逐案審酌屋況與市價。舉例而言，109年度羅小字第2號判決即以「宜蘭地區清潔人員每人清潔 4 小時之費用約為 1,300 元」的市價，加上實際需要清潔的面積與範圍，把 11,000 元的主張酌定為 5,000 元。你可以自行找人打掃（費用通常較低），或與房東協商；協商不成時，保留自己打掃的完整影像證據，並要求房東出示收據。

Q：房東把「屋內有菸味」「窗簾要洗」也算進清潔費，要付嗎？

A：房東必須證明「有清除的必要性」，不能只憑主觀感受。 111年度板小字第1054號判決中，房東主張冷氣清潔費 9,500 元、全室除菸味費用 12,000 元及丟棄沾染菸味家具的損失，法院認為所提證據不足以證明菸味無法散去、全室及冷氣有清潔除味之必要，也無從證明家具經清洗後仍無法使用而有丟棄必要，全部駁回。

Q：燈泡、燈管這類耗材，退租時要換新的還給房東嗎？

A：除非租約另有明確約定，否則不用。 111年度板小字第1054號判決認定，租約補充條款約定「燈泡、燈管為耗材由承租人自行更換」，性質上只是把民法第423條、民法第430條所定出租人於租賃關係存續期間之保持義務及修繕義務轉嫁給房客，租賃關係終止後，房東不得再據此請求房客更新耗材。

Q：水塔清洗、抽水肥、管線鏽蝕，這些要算我的嗎？

A：不用，這是房東的義務。 依民法第423條、民法第429條第1項，出租人應保持租賃物合於約定使用收益之狀態，租賃物之修繕除契約另有訂定或另有習慣外由出租人負擔。114年度上易字第759號判決即明確認定水塔清洗及抽水肥屬出租人應負擔的項目，房東請求房客賠償無理由。

Q：房東不退押金，也不回應，我該怎麼辦？

A：先寄存證信函催告（同時起算年息 5% 的遲延利息），再走調解，最後訴訟。 可向直轄市或縣（市）政府申請住宅租賃爭議調處（租賃住宅市場發展及管理條例第16條，免繳調處費用），或向鄉、鎮、市公所調解委員會聲請調解（鄉鎮市調解條例第23條，除勘驗費外不得徵收費用）。調解不成立時，10 萬元以下走小額訴訟（民事訴訟法第436條之8第1項），程序簡便、不用請律師；超過 10 萬元但屬房屋定期租賃所生爭執者，依民事訴訟法第427條第2項第1款不問金額一律適用簡易程序。

Q：押金收超過兩個月租金，可以要回來嗎？

A：可以主張以超過部分抵付房租。 土地法第99條第2項明定，已交付之擔保金超過二個月房屋租金總額者，承租人得以超過之部分抵付房租；租賃住宅市場發展及管理條例第7條第1項亦規定押金之金額不得逾二個月之租金總額。

Q：我簽約時沒仔細看，租約有一堆對房客不利的條款，還有救嗎？

A：有機會。 依消費者保護法第11條之1，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有 30 日以內之合理期間供消費者審閱全部條款內容；使消費者拋棄該權利者無效；違反者該條款不構成契約之內容（但消費者得主張該條款仍構成契約內容，對自己有利時可保留）。另依消費者保護法第17條第4項、消費者保護法第17條第5項，違反中央主管機關公告應記載事項的條款無效，而公告的應記載事項縱未寫入契約，仍構成契約內容。

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十三、結語

退租被扣清潔費，不是房東說了算。把整篇文章濃縮成四句話：

1. 正常使用痕跡不用賠——民法第432條第2項但書寫得清清楚楚。
2. 舉證責任在房東——出租前的狀態、髒污的具體程度、實際支出的收據、分項明細，缺一不可。
3. 金額由法院酌定，還要扣折舊、只賠你弄髒的那一塊——民事訴訟法第222條第2項是房客最有力的武器。
4. 證據決定勝負——入住第一天拍一次、退租打掃後再拍一次，這兩段影片的價值遠超過任何法律條文。

退租前做好打掃與存證，點交時白紙黑字寫清楚，就能大幅降低糾紛。真的談不攏，先走免費的調解，再考慮小額訴訟——裁判費不高，而且依民事訴訟法第78條，贏了由敗訴的一方負擔。

反過來說，如果房子確實被弄壞到與自然耗損迥然有別的程度，押金被全額抵充也是法院會支持的結果。法律保護的是「正常使用」的房客，而不是「用完就走」的房客——這才是這一整套規則真正的立場。

希望這篇文章能幫助你了解自己的權益。也別忘了把文章分享給身邊的租屋族，讓大家都能安心退租，拿回應得的押金。

本文所引法條與判決均取自全國法規資料庫與司法院裁判書系統。個案結論仍受租約條款、現場證據與各法院見解影響，重大爭議建議諮詢專業律師。

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相關法條官方連結：

民法第455條、民事訴訟法第222條

（本文完）