配偶贈與房地出售：房地合一稅持有期間計算 小明最近賣掉了名下的一間房子，原本以為賺了錢很開心，但收到國稅局的稅單後卻差點昏倒——竟然要繳納高達45%的房地合一稅！朋友告訴他：「如果你是從配偶那邊受贈來的，持有期間可以加上配偶之前持有的時間，這樣稅率就會降低啦！」小明一頭霧水，真的有這麼好的事嗎？今天我們就來聊聊這個重要的稅務觀念：配偶贈與房地後出售的持有期間計算，以及110年7月1日修法後的重要變化，還有繼承房地持有期間如何合併計算！ 一、房地合一稅是什麼？持有期間是關鍵 房地合一稅是自105年1月1日起實施的稅制，針對房屋及土地的交易所得課稅，不再像以前分開計算房屋所得與土地免稅。簡單來說，賣房賺的錢要按「持有期間」長短課徵不同的稅率： - 持有 2年以內：稅率45% - 持有 超過2年，未逾5年：稅率35% - 持有 超過5年，未逾10年：稅率20% - 持有 超過10年：稅率15% 如果是自住使用並符合條件，還有400萬免稅額與10%優惠稅率。 所以，持有時間越長，稅率越低。而「持有期間」的計算，一般是以你取得不動產的那一天（通常是所有權移轉登記日）開始算，到賣出並完成所有權移轉登記的那一天為止。 法院在許多判決中確認，取得日與出售日均以「登記日」為準（參見判決108年度裁字第863號、108年度裁字第863號、108年度裁字第863號）。 二、一般情況：從自己登記那天開始算 假設小花在2020年1月1日買了一間房子並登記在自己名下，2022年6月1日賣掉，持有期間就是2年5個月，落在「超過2年未逾5年」級距，稅率35%。 這是一般人的認知。法律對繼承或受遺贈取得房地有特別設計：可以把被繼承人或遺贈人持有的時間一起算進來，持有期間變長，稅率就可能大幅下降！至於配偶贈與，在110年7月1日房地合一稅2.0修法後，持有期間改從受贈日起算，舊法下可合併的優惠已不復存在，需特別留意。 三、配偶贈與房地，持有期間可以「合體」！ 法條依據 現行《所得稅法》第14條之4第4項規定： 「第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。」 此條文明確涵蓋繼承與受遺贈的情形。至於配偶贈與的部分，依財政部106年3月2日台財稅字第10504632520號令，個人取得配偶贈與之房地，應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得之日為取得日，合併計算持有期間。然而須特別注意：110年7月1日房地合一稅2.0上路後，配偶受贈取得房地，持有期間改自受贈日起算，不再合併配偶先前之持有期間，此為2021年修法後之重要變化。 法院怎麼說？ 其實在房地合一稅實施之前，針對已經停徵的「特種貨物及勞務稅」（俗稱奢侈稅），法院就已經確立了相同的原則。讓我們來看一個真實的判決： 有一對夫妻，先生早在 94年4月14日 就買了房子，登記在自己名下。後來在 100年5月16日，先生把房子贈與給太太，太太在 101年5月30日 把房子賣掉。國稅局認為太太持有期間從100年5月16日到101年5月30日，不滿2年，所以要課徵10%的奢侈稅。太太不服，打起行政訴訟。 法院審理後認為，依據財政部103年11月14日的解釋令，夫妻一方因贈與取得不動產後出售，其持有期間應包含婚姻關係存續中他方的持有時間。因此，從先生94年取得開始算到太太101年出售，已經超過2年，不該課奢侈稅。最後法院判決太太勝訴，撤銷稅單。（參見判決最高行政法院 105 年度判字第 28 號 判決、最高行政法院 105 年度判字第 28 號 判決、105年度裁字第111號） 財政部的那份解釋令是這樣寫的： 「夫妻之一方因離婚或改用他種財產制依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權或因買賣（含交換）以外原因自他方取得不動產，嗣銷售該不動產，依特種貨物及勞務稅條例第3條第3項規定計算持有期間，准將他方於婚姻關係存續中之持有期間合併計算。」（參見判決105年度裁字第111號） 這些奢侈稅時期的判決，確立了夫妻贈與合併持有期間的法理基礎。在110年7月1日房地合一稅2.0修法之前，財政部令釋也允許配偶贈與房地以原始取得日計算持有期間。但110年7月1日修法後，配偶受贈取得房地，持有期間改自受贈日（即完成移轉登記日）起算，不再合併贈與人之持有期間，適用稅率須依受贈後實際持有年數認定。 實際例子算給你看 假設大華在 2010年1月1日 買了一間房子，登記在自己名下。2022年1月1日，大華把房子贈與給太太小美（完成移轉登記）。小美在 2023年6月1日 把房子賣掉。 - 小美的持有期間：從受贈日2022/1/1至出售日2023/6/1，約1年5個月，落在「2年以內」，稅率45%。 - 即使大華持有超過10年，在110年7月1日修法後，小美無法合併大華的持有期間，仍適用45%高稅率。 因此，110年7月1日之後，透過贈與配偶再出售，無法利用合併持有期間來降低稅率，反而可能因為重新起算持有期間而適用更高稅率，必須特別注意。 四、繼承房地也能「繼承」持有時間！ 除了配偶贈與，繼承也是常見的取得方式。房地合一稅同樣允許你把被繼承人（比如父母）持有這筆不動產的時間一起算進來，而且如果是連續繼承（例如爺爺傳爸爸、爸爸傳兒子），還可以一層一層累加！ 法條依據 同樣依據《所得稅法》第14條之4第4項：「第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。」 財政部更在112年11月2日發布解釋令（台財稅字第11204619060號），明確規定連續繼承或受遺贈可以將各次被繼承人或遺贈人的持有期間合併計算。 法院見解：合建分屋也能合併 實務上有一個經典案例：父親用自己持有很久的土地與建商合建，分得房屋後過世，兒子繼承了這間房屋，之後出售。國稅局認為兒子持有期間從繼承開始算，未滿5年，適用35%稅率。兒子主張應該把父親持有土地的期間一起算進去，這樣就超過5年，稅率可以降到20%或更低。雙方鬧上法院，最後最高行政法院判決兒子勝訴！ 法院指出：「繼承人原則上承受被繼承人財產上的一切權利義務，且房地合一作業要點明確規定，合建分得房屋的持有期間應以其原自有土地的持有期間為準。因此，繼承人出售該房屋時，亦應合併計算被繼承人原土地的持有期間，以享有較長持有期間所對應的較低稅率。」（參見判決最高行政法院 112 年度上字第 583 號 判決） 更進一步闡釋：「於計算繼承人出售被繼承人以自有土地與建商合建所分得之房屋的持有期間時，亦應合併計算被繼承人原自有土地的持有期間。」（參見判決112年度上字第583號） 想深入了解繼承人以及相關的權利保障方式，離婚法律完整指南涵蓋了完整的法律指引。 這個判決清楚告訴我們，透過繼承取得的不動產，持有期間不只是從你繼承那天開始，而是可以回溯到被繼承人最早取得相關權利的時間。這對節省稅負非常有利。 舉例說明 爸爸在 2000年1月1日 買了一塊土地，持有到 2018年1月1日 與建商合建分得一間房屋（登記在爸爸名下）。爸爸在 2020年1月1日 過世，兒子繼承這間房屋，並在 2022年1月1日 賣掉。 - 如果只算兒子自己的持有期間：2020/1/1～2022/1/1，共2年，稅率45%。 - 合併爸爸的持有期間：從土地取得日2000/1/1開始算，到2022/1/1出售，共22年，超過10年，稅率15%。 你看，差了多少！ 五、為什麼法律允許合併計算？ 其實道理很簡單：實質課稅原則與避免重複課稅。 當你因為繼承或受遺贈取得不動產時，你並不是透過市場交易「買」來的，而是從親人那裡無償取得。如果只從你取得那天開始算持有期間，對你並不公平，因為這筆財產在家庭內已經持有很久了，只是換個名字而已。法律（所得稅法第14條之4第4項）允許繼承、受遺贈合併計算前手持有期間，讓稅率能夠反映真正的持有長短。至於配偶贈與，110年7月1日修法後已採取不同處理方式，持有期間自受贈日起算。 法院也一再強調，這樣的解釋符合立法意旨，並且能保障納稅人的權益。 六、注意事項：不是所有移轉都能合併 繼承、遺贈可以合併前手持有期間（依所得稅法第14條之4第4項）；但配偶贈與在110年7月1日房地合一稅2.0修法後，已不再允許合併前手持有期間，持有期間改自受贈日起算。此外，無論何種情形，若以買賣（含交換）有對價方式取得，均無法合併前手持有期間。 此外，合併計算的對象限於「婚姻關係存續中」配偶的持有時間。如果贈與發生在離婚後，可能就無法合併？但財政部令提到「因離婚或改用他種財產制依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權」也可以合併，所以即使離婚，透過剩餘財產分配取得的不動產，也能合併計算。 另外，取得日與出售日的認定，都是以「所有權移轉登記日」為準，不是簽約日。這點在許多判決中都確認過（參見判決108年度裁字第863號、108年度裁字第863號、108年度裁字第863號），千萬不要搞錯。 七、常見問題 QA Q1：配偶贈與後出售，持有期間如何計算？ A1：依110年7月1日起施行之房地合一稅2.0（所得稅法§4之5），配偶受贈取得房地，持有期間自受贈日（即移轉登記日）起算，不再合併贈與人之持有期間。例如先生持有10年後於2022年贈與給太太，太太持有2年後出售，持有期間為2年，適用45%（或若超過2年適用35%）稅率，無法因合併而降低稅率。 Q2：繼承取得的房地，持有期間怎麼算？ A2：可以將被繼承人的持有期間合併計算。如果是不動產是從被繼承人繼承而來，持有期間從被繼承人取得該不動產之日開始起算，直到你出售之日為止。連續繼承還可以累加。 Q3：合併計算的法源依據是什麼？ A3：就繼承、受遺贈而言，《所得稅法》第14條之4第4項明文規定得合併計算被繼承人或遺贈人持有期間，財政部112年11月2日令釋（台財稅字第11204619060號）亦明確連續繼承可累加計算。法院也多次支持繼承情形下的合併算法（參見判決最高行政法院 105 年度判字第 28 號 判決、最高行政法院 105 年度判字第 28 號 判決、最高行政法院 112 年度上字第 583 號 判決、112年度上字第583號等）。至於配偶贈與，110年7月1日修法後已改為自受贈日起算，不再合併。 Q4：如果配偶贈與後未滿兩年出售，可以合併配偶持有時間來降低稅率嗎？ A4：不可以。110年7月1日房地合一稅2.0修法後，配偶受贈取得房地，持有期間自受贈日起算，無法合併贈與人之持有期間。因此即使贈與人持有超過10年，受贈配偶若於受贈後2年內出售，仍適用45%稅率。規劃上應特別注意此修法後之不利影響，以及贈與本身可能產生之贈與稅、土增稅、契稅等成本。 Q5：合併計算是否適用於所有類型的移轉（如買賣、交換）？ A5：不適用。只有「買賣（交換）以外原因」取得，如贈與、繼承、遺贈、剩餘財產分配等，才能合併前手持有期間。如果是買賣或交換，則不行。 Q6：房地合一稅與奢侈稅（特銷稅）在合併計算上有何異同？ A6：奢侈稅已經停徵，但當時財政部解釋令就允許夫妻贈與合併計算持有期間（判決105年度裁字第111號）。房地合一稅就繼承、受遺贈直接立法明文允許合併計算（所得稅法第14條之4第4項），並有更完整的規範。但配偶贈與部分，110年7月1日修法後改為自受贈日起算，不再享有合併優惠，此為奢侈稅時代判決所確立之法理在現行房地合一稅制下的重大差異。 八、結語 了解繼承、受遺贈的持有期間合併計算規定，可以幫你在賣房時省下可觀的稅金。特別要注意的是，110年7月1日房地合一稅2.0修法後，配偶贈與已不再享有合併持有期間的優惠，持有期間自受贈日起算；因此透過配偶贈與再出售的規劃，在現行法下可能適得其反，反而適用更高稅率。每個家庭的財產狀況不同，在進行贈與或繼承規劃前，建議還是諮詢專業的稅務顧問或地政士，才能做出最適合的決策。 最後，別忘了賣房後要在 所有權移轉登記次日起30天內 申報房地合一稅，逾期可是會被罰款的哦！ 希望這篇文章對你有幫助。如果你有更多問題，歡迎在下方留言，我們會盡力回答！
