共用管線漏水誰修?公寓排水管維修責任

「阿明住在一棟五層樓的老公寓一樓，某天晚上，浴室天花板突然滲出汙水，惡臭難聞。他趕緊找水電師傅來檢查，師傅說：『這是整棟公寓的共用排水管堵塞，逆流回你家啦！』阿明心想：『共用管線？那應該全體住戶一起出錢修吧？』沒想到樓上鄰居們紛紛表示：『我家又沒漏水，為什麼要出錢？』『這是你的問題，自己修啦！』阿明無奈之下只好告上法院。究竟法院會怎麼判？共用管線漏水，誰該負責修繕？我們一起來看看法律怎麼說。」

一、法律怎麼說？專有部分 vs. 共用部分

公寓大廈的管線分為「專有部分」和「共用部分」。簡單來說，專有部分就是你家的私人空間，包括你家裡面的牆壁、地板，以及你家專用的水管（例如從你家水龍頭到水表之間的管線）。共用部分則是整棟大樓全體住戶共同使用的部分，例如樓梯間、外牆、大門，以及垂直貫穿各樓層的總排水管、總電線管道等。

根據公寓大廈管理條例第3條第3款、公寓大廈管理條例第3條第4款：

「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」

維修責任則規定在同條例第10條：

專有部分、約定專用部分的修繕、管理、維護，由各區分所有權人或約定專用部分的使用人負責，並負擔費用。
共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。若未成立管理委員會，依同條項規定由管理負責人為之；無管理負責人時，由區分所有權人共同為之（公寓大廈管理條例第3條第10款、公寓大廈管理條例第10條第2項）。

此外，依公寓大廈管理條例第12條規定，專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔；但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。判斷管線究竟屬於專有或共用，實務上通常參考建物登記謄本所載專有面積與共用部分、管線是否貫穿數戶來認定；若管線僅供單一住戶室內使用（例如該戶從天花板分支進入的給水管），多屬專有部分，若垂直貫穿各樓層、供全體住戶排水之用（如主汙水管、消防管），則屬共用部分，有爭議時仍以專業鑑定與登記資料為準。

所以，漏水責任歸屬的第一個關鍵就是：漏水的管線到底屬於「專有部分」還是「共用部分」？

二、專有部分漏水：樓上水管破，樓下遭殃，誰該賠？

如果漏水點是在某住戶家中的專有管線（例如埋在自家地板下的熱水管、馬桶排水管等），那麼該住戶就必須負責修繕，並賠償樓下鄰居因此受到的損害。所謂專有管線，常見包括埋設於自家地板下或牆面內的熱水管、冷水管，以及該戶專用馬桶之排污管等。這些管線由該戶住戶實際控制與使用，自然應由該住戶善盡保管、維修義務，一旦破損滲漏致鄰居受損，即構成不法侵害。

真實案例：樓上熱水管破裂，法院判樓上屋主負全責

有一個實際案例（參照111年度上易字第196號判決，二審判決，上訴駁回，已確定）：某公寓6樓的熱水管破裂，導致5樓天花板漏水。5樓屋主請求6樓屋主修繕並賠償損害。法院委託土木技師公會鑑定，確認漏水原因是6樓專有部分的熱水管老舊破損，判決6樓屋主必須將熱水管修復至不漏水狀態，並賠償5樓的裝潢損失。該判決指出，系爭漏水經鑑定係6樓專有部分熱水管老舊破損所致，准許5樓屋主依民法第767條第1項中段請求6樓屋主將熱水管修復至不漏水狀態，並賠償裝潢損失。

另一個類似案例（參照判決，二審判決，修繕請求因已履行而駁回，惟確認專有部分維護歸屬）也明確指出，上訴人為系爭6樓房屋所有權人、被上訴人為系爭5樓房屋所有權人，經現場勘驗及壓力測試判斷應為6樓熱水管漏水所致；該熱水管位於6樓專有部分範圍內之專用管線，自應由上訴人管理維護並負擔費用。

所以，如果你家天花板漏水，經鑑定是樓上專用管線破損，你可以依民法第767條（除去侵害）及民法第184條（侵權行為）要求樓上鄰居修復並賠償你的損失。除民法第767條、民法第184條外，實務亦常援引民法第191條第1項，由建築物等工作物之所有人就管線設置或保管欠缺負賠償責任。如果對方不理會，你可以向法院起訴。

三、共用部分漏水：排水管堵塞，一樓淹水，全體住戶可能都要賠！

如果是共用排水管堵塞或破損導致漏水，原則上應該由管理委員會負責修繕；無管理委員會時，由管理負責人負責，無管理負責人時，由全體區分所有權人共同負責。但需注意的是，共用部分之修繕費用雖原則上由公共基金或全體住戶按比例分擔，公寓大廈管理條例第10條第2項但書已明定，若修繕費係因可歸責於特定區分所有權人或住戶之事由所致（例如其任意改造管線或亂丟異物造成堵塞），則應由該責任人負擔，而非由全體住戶買單。如果共用管線的損壞是因為特定住戶的不當使用（例如亂丟異物、增建衛浴導致排水量超載），或者全體住戶長期疏於維護，那麼有過失的住戶就可能要單獨或連帶負賠償責任。

真實案例：排水總管老舊堵塞＋樓上增建衛浴，二至五樓住戶連帶賠償一樓

有一個經典判決（參照判決，一審判決，已逾上訴期間可認知確定）：某公寓一樓及地下室發生漏水，經鑑定發現漏水原因有二：

排水總管老舊、管內生鏽、油垢毛髮堆積造成堵塞。
樓上住戶增建衛浴設備，導致排水量超過原始設計的一倍多，使管線無法負荷。

一樓屋主起訴二至五樓的七名被告，請求連帶賠償修繕費用。法院依鑑定報告認定，系爭房屋漏水原因其一為排水總管老舊、管內生鏽嚴重、管壁粗糙、油垢毛髮多造成管徑縮小，部分管徑斷面已成非圓形狀管，甚至為汙泥堵塞；其二為系爭公寓排水總管排水量比原始設計之6套增加6.5套，排水量增加超過原設計1倍多，原始管線無法承受。法院認被告等人就系爭房屋之漏水情形具有完全可歸責之事由，判決被告應連帶給付一樓屋主修繕費用。該判決並依民法第185條第1項，認數人共同不法侵害他人權利者連帶負損害賠償責任，以及依公寓大廈管理條例第10條第2項但書，認修繕費因可歸責於住戶之事由所致者，由該住戶負擔。

關於漏水的更多實務案例與操作細節，鄰居糾紛法律指南有系統性的整理可供參考。

由上述判決可知，共用排水管雖屬共用部分，若漏水係因特定住戶長期疏於維護或增建衛浴導致排水量超載等可歸責事由所致，該等有過失之住戶即可能依民法第184條、民法第185條規定負連帶賠償責任；若僅部分住戶有過失（例如亂丟抹布造成堵塞），則可能僅由該部分住戶負責。

四、舉證與鑑定：打官司的關鍵

不論是專有部分還是共用部分漏水，原告（受損害的一方）必須證明：

漏水的原因及位置。
損害的範圍（例如裝潢受損、家具泡水）。
被告的過失（例如專有管線未維護、共用管線未定期清理）。

實務上最常見的方式就是委請專業鑑定機構（如土木技師公會、建築師公會）進行漏水鑑定。鑑定報告會明確指出漏水點、可能原因、修復方式及費用估算，這在訴訟中是非常重要的證據。除事後鑑定外，受損住戶也可考慮於起訴前聲請證據保全，避免漏水情形後續被修復而難以釐清原因。鑑定費用目前多由聲請人先行墊付，待判決確定後，再依民事訴訟法第78條由原、被告依勝敗比例分擔；若最後證明係樓上或特定住戶過失，該筆鑑定費通常可一併向其求償。

五、常見Q&A

Q1：我家天花板漏水，懷疑是樓上鄰居家的水管破裂，但樓上不承認，我該怎麼辦？

A1： 首先應拍照存證，並請管理委員會或里長協調。若協調不成，可委請專業鑑定機構查明漏水原因及位置。如果鑑定結果是樓上專有部分管線破損所致，你可以依民法第767條請求樓上鄰居除去侵害（修繕漏水），並依民法第184條請求賠償因此造成的損害。若樓上仍不處理，可向法院提起訴訟，必要時亦可先聲請調解，由鄉鎮市區調解委員會協助疏處，避免直接對簿公堂。

Q2：共用排水管堵塞導致一樓淹水，誰該負責修繕？費用如何分擔？

A2： 原則上，共用排水管屬於共用部分，修繕費用應由全體區分所有權人共同負擔（公寓大廈管理條例第10條第2項）。若管委會已設置公共基金，應優先動用基金支付，不足部分再按比例向住戶收取。但如果堵塞是因特定住戶不當使用（如丟入抹布、衛生棉等）所致，則該住戶應負賠償責任。若無法證明是哪一戶造成，則全體住戶可能因未盡維護義務而負共同侵權責任，須連帶賠償一樓住戶的損失。

Q3：如果公寓沒有管理委員會，遇到共用管線漏水該找誰處理？

A3： 若無管理委員會，依公寓大廈管理條例第10條第2項，共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人為之；無管理負責人時，由區分所有權人共同為之。此處管理負責人依同條例第3條第10款，指未成立管委會時由區分所有權人推選之住戶，或依法規定負責管理者。因此，應召集全體區分所有權人開會決議如何修繕及分擔費用。若有人拒絕配合，受損害的住戶可依法訴請全體區分所有權人負連帶責任。

Q4：修繕費用如何計算？可以要求精神賠償嗎？

A4： 修繕費用應以回復原狀所需必要費用為準，可請廠商估價或鑑定單位鑑定，求償時應提出估價單、發票或鑑定報告為憑，法院會審酌必要性與合理性，非漫天喊價均予准許。如果漏水造成家具、裝潢損壞，也可請求賠償。至於精神賠償，通常只有人格權受侵害（如隱私、名譽）才能請求，單純財產損害無法請求精神賠償。但若漏水導致居住安寧受嚴重干擾（例如長期漏水造成生活極大不便），實務上有認為可依民法第195條請求非財產上損害賠償，但門檻較高。法院會斟酌雙方身分、地位、經濟狀況、加害程度、被害人所遭受之痛苦等情形決定金額（參照判決，該判決審酌兩造之身分、經濟狀況及加害程度後，准許非財產上損害賠償1萬元）。

Q5：我住頂樓，天花板漏水，是屋頂防水層破損，該由誰負責？

A5： 屋頂屬於共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項，應由管理委員會或全體區分所有權人負責修繕。因此，頂樓住戶可要求管委會修繕，費用由公共基金或全體住戶分擔。但若屋頂有約定專用部分（如頂樓加蓋），則可能另有約定，須視個案而定；若頂樓為約定專用，使用人應負較高之維護義務，但結構防水仍可能視約定內容而定。

Q6：漏水損害賠償的請求權有時間限制嗎？

A6： 有。因侵權行為所生之損害賠償請求權，依民法第197條第1項規定，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅；自有侵權行為時起，逾十年者亦同。因此，發現漏水受損後應盡速蒐證、協調或起訴，以免時效完成後請求權消滅。另外，若提起訴訟，訴訟費用原則上由敗訴之當事人負擔（民事訴訟法第78條），鑑定費用亦屬訴訟費用的一部分，最後由法院依勝敗比例命當事人分擔。

結語

漏水糾紛是公寓大廈最常見的爭議之一。遇到問題時，先釐清漏水點屬於專有部分還是共用部分，並透過專業鑑定確認原因。如果是專有部分漏水，應由該住戶負責；如果是共用部分漏水，則由管委會或全體住戶負責，但若有人為過失，可要求有過失者賠償。保存證據、尋求法律途徑，才能有效保障自身權益。

最後提醒：鄰居之間以和為貴，協調不成再依法解決，但千萬不要意氣用事，破壞和諧喔！

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