租屋所得稅房東還是房客繳？報稅責任與節稅方法

一、故事開場：房東與房客的報稅大戰

「老王，我今年報稅時把租金支出列舉扣除了喔！」房客小陳在電梯裡遇到房東老王，順口提了一句。

「什麼！你怎麼可以沒經過我同意就報稅？這樣國稅局就會來查我，我要補稅還要被罰款耶！當初不是說好租金不含稅，你不能報嗎？」老王氣急敗壞地說道。

「可是法律規定我可以申報租金扣除啊，而且我也有權利節稅，為什麼不行？」小陳一臉無辜。

兩人爭執不下，最後鬧上法院。究竟租屋所得稅應該由誰繳納？房客申報租金扣除會害房東被查稅嗎？房東有哪些合法節稅的方法？本文將用最白話的方式，帶你一次搞懂租屋報稅的眉角，並引用法院實際見解，讓你不只懂理論，還能保護自身權益。

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二、租屋所得稅的基本概念：誰該繳稅？

1. 房東：租金收入屬於「租賃所得」

根據所得稅法第14條第1項第5類規定，將財產出租取得的租金，屬於「租賃所得」，必須併入房東的綜合所得總額中課稅。所以房東是納稅義務人，必須誠實申報租金收入。此與房客之租金支出扣除分屬不同主體之權利義務。

2. 房客：租金支出可以「特別扣除」

房客雖然不是租金所得的納稅人，但根據所得稅法第17條第1項第2款第3目之8，納稅義務人及其配偶與受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者，所支付的租金，應先減除接受政府補助部分，每一申報戶每年最多可以扣除18萬元（自113年度起）。此項扣除自113年度起由舊之列舉扣除改為特別扣除額，申報時於符合要件下即可直接扣除，但仍應保存相關證明文件備查。所以房客可以透過申報租金支出來節省自己的所得稅。

小結

• 房東：要繳「租金所得稅」。
• 房客：不用繳租金所得稅，但可以申報「租金支出扣除額」來減稅。

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三、房東如何報稅與節稅？

1. 租賃所得怎麼算？

房東申報租賃所得時，有兩種計算方式，擇優使用：

(1) 標準扣除（財政部核定必要費用率43%）

直接以全年租金收入 × 57% 作為所得額。也就是說，財政部認定你的必要費用（如折舊、修繕、地價稅、房屋稅、保險費等）佔收入的43%，所以你只要申報57%的淨收入。該43%費率為財政部依所得稅法授權核定之住宅租賃必要損耗及費用率。

舉例：老王每月收租2萬元，一年租金收入24萬元。
必要費用 = 24萬 × 43% = 10.32萬元
租賃所得 = 24萬 - 10.32萬 = 13.68萬元
這13.68萬元要併入老王的綜合所得總額課稅。

假設老王適用的稅率為12%，則應納稅額 = 13.68萬 × 12% = 16,416元。

(2) 列舉實際必要費用

如果房東的實際支出（如房屋折舊、貸款利息、修繕費、地價稅、房屋稅、保險費等）超過租金收入的43%，就可以選擇核實申报，憑單據扣除。但必須保存相關憑證（發票、收據等），且費用必須與出租行為直接相關。

舉例：老王的房子有貸款，每年利息支出8萬元，加上房屋稅、地價稅共2萬元，修繕費3萬元，總計13萬元。
租金收入24萬元，扣除13萬元後，租賃所得 = 11萬元。
若適用12%稅率，稅額 = 11萬 × 12% = 13,200元，比標準扣除方式節省了3,216元。

2. 房東節稅妙招

(1) 公益出租人：每月1.5萬免稅

如果房東將房屋出租給符合租金補貼資格的家庭（例如申請內政部租金補貼者），並經直轄市、縣市政府認定為「公益出租人」，則享有以下優惠：

• 所得稅：依住宅法第15條規定，每月租金收入免稅額度為1.5萬元，超過部分回歸一般租賃所得規定（可適用標準扣除或列舉實際費用）。提醒：超過部分可再減除60%必要費用之優惠，係住宅法第23條包租代管或經租屋服務事業媒合之規定，並非純公益出租人適用。
• 房屋稅、地價稅：適用自用住宅稅率（房屋稅1.2%、地價稅0.2%）。

舉例：老王每月租金2萬元，年收入24萬元，為純公益出租人。
免稅額：1.5萬 × 12 = 18萬元（全免）
超過部分：24萬 - 18萬 = 6萬元，回歸一般租賃所得。若採標準扣除（必要費用43%），必要費用 = 6萬 × 43% = 2.58萬元
租賃所得 = 6萬 - 2.58萬 = 3.42萬元
稅額（12%）= 3.42萬 × 12% = 4,104元，比一般標準扣除方式（16,416元）仍有相當的節稅效果！此外，依住宅法第15條規定，公益出租人依該規定簽訂之租賃契約資料，除作為租稅減免使用外，不得作為查核其租賃所得之依據，對房東而言具額外保障。該免稅規定原實施年限為五年，屆期前行政院得視情況延長。

(2) 押金的設算利息

房東收取的押金（通常為2個月租金），如果沒有存入銀行專戶並約定利息，國稅局會依照當地銀行一年期存款利率設算租金收入。此一設算規定明定於所得稅法第14條第1項第5類第3款。但若押金確實產生利息且申報，可扣除相關費用。

(3) 分離課稅？注意「租賃所得」與「營業租賃」不同

一般個人房東的租金收入屬於綜合所得，無法分離課稅。但若房東成立公司或以其他方式經營，可能適用不同稅制，但須考量設立成本，一般小房東不建議。

3. 房東報稅注意事項

• 必須在每年5月辦理綜合所得稅結算申報時，將租賃所得填入「租賃所得」欄位。
• 若房東已申報但漏報，除補稅外，依所得稅法第110條處所漏稅額2倍以下罰鍰；若未辦理申報即遭查獲，則處補徵稅額3倍以下罰鍰。
• 房東可以要求房客負擔稅金嗎？ 租約中若約定「稅費由房客負擔」，在法律上屬於「稅負轉嫁條款」，只要雙方合意即有效。但房東仍是納稅義務人，房客只是代為繳納；若房客未依約代繳，房東可依契約求償。

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四、房客如何報稅？租金支出扣除額全解析

1. 租金支出扣除額條件

• 租屋供「自住」使用，且非供營業或執行業務使用。
• 納稅義務人、配偶或受扶養直系親屬在中華民國境內租屋。
• 每一申報戶每年扣除額上限為18萬元（自113年度起），且所支付之租金應先減除接受政府補助部分，始得計入可扣除額。
• 申報時必須檢附：
  • 租賃契約書（需記載出租人姓名、身分證字號、地址、租金金額）。
  • 付款證明（如匯款紀錄、房東簽收的收據）。
• 重要限制：自113年度起，租金支出已改列為特別扣除額（所得稅法第17條第1項第2款第3目之8），現行條文未再明定「與購屋借款利息擇一」之舊表述；惟因規定「在中華民國境內有房屋者，不得扣除」租金支出，而有房屋者多為購屋借款利息扣除之適用對象，故兩者實務上仍互斥。另依所得稅法第17條規定，若減除租金支出扣除額後，納稅義務人或其配偶適用稅率在百分之二十以上、或選擇股利按百分之二十八分開計稅、或基本所得額超過扣除金額者，亦不適用本項特別扣除。
• 另一重要限制：納稅義務人、配偶或受扶養直系親屬在中華民國境內若有房屋，則不得申報此項扣除額。

2. 節稅效果試算

小陳單身，年收入60萬元，適用稅率12%，每年租金支出24萬元。

可扣除額上限18萬元，因此節稅金額 = 18萬 × 12% = 21,600元。

如果小陳適用稅率5%，則節稅9,000元；適用20%稅率，則節稅36,000元。所以租金扣除額對中低所得者相當有幫助。

3. 房客申報會害房東被查稅？

房客申報租金扣除額時，必須填寫房東的姓名、身分證字號及房屋地址，國稅局會將這些資料與房東的申報資料進行交叉比對。如果房東沒有申報這筆租金收入，國稅局就可能發函要求房東說明，甚至補稅加罰。實務上房客申報後，國稅局確實會就該筆租金流向進行查核，房東無法以租約禁止條款對抗稅捐稽徵。

因此，許多房東會要求房客「不得報稅」，甚至在租約中加註條款。但這種條款是否有效？實務上，法院認為租約中禁止房客申報扣除額的約定，違反《所得稅法》的強制規定（納稅義務人應誠實申報），可能被認定無效。不過，房東仍可能以其他理由（如調漲租金、不續約）來反制，房客須自行評估風險。

除了租約，實務上還有許多相關細節值得留意，租屋法律完整指南提供了更全面的法律知識。

建議：房客在簽約前先與房東溝通，明確租金是否含稅、能否申報，避免日後糾紛。

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五、常見爭議與法院見解

爭議1：房東漏報租金收入，被國稅局補稅罰款，房東不服提起訴訟，誰該負舉證責任？

在租稅行政訴訟中，關於舉證責任的分配，最高行政法院有明確的見解：

參照99年度裁字第2372號裁定所述：「租稅撤銷訴訟之客觀舉證責任，原則上應採法律要件說，即就課稅要件事實之存否及課稅標準，稅捐機關應負舉證責任；至租稅之免除、減輕等權利障礙要件事實及權利消滅要件事實，既為有利於人民之事實，且其相關資料均由人民所控制掌握，自應由納稅義務人負舉證責任。」（上開引文出自裁定理由，非主文定讞見解）

白話解釋：國稅局必須證明房東有租金收入（課稅要件事實），但如果房東主張可以扣除某些費用（例如修繕支出）或適用優惠稅率（例如公益出租人），則房東必須自己提出證據（如單據、證明文件）。所以房東平時保存好租賃契約、收款紀錄、費用單據，才能在爭訟時立於不敗之地。

爭議2：房東主張租金已「包稅」，由房客負擔所得稅，房客拒絕代繳，房東可以怎麼做？

若租約中明確約定「本租金不含稅，若房客需報稅則稅金由房客負擔」或「房客應負擔因本租約產生之所有稅費」，此約定屬私法契約自由，原則上有效。房客若違反約定，房東可依契約請求房客給付代墊稅款，甚至終止租約。但房東仍須先自行繳稅，再向房客求償。

爭議3：房客申報租金扣除額，但房東認為租金已經「含稅」，要求房客補稅，合理嗎？

這要看租約如何約定。如果租約寫明「租金含稅」，表示房東已將稅負內含在租金中，房客無須再額外負擔稅金，房東也不得事後要求補稅。反之，若寫「租金不含稅」，房東可依實際稅額向房客請求。簽約時務必看清楚。

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六、實用建議：房東與房客雙贏策略

給房東的建議

1. 誠實申報：不要心存僥倖，國稅局透過租金扣除額、銀行金流、包租代管資料等，越來越容易查核。
2. 善用節稅工具：公益出租人、必要費用列舉、押金利息申報等，都能合法降低稅負。其中公益出租人之超過免稅額部分，若非經包租代管媒合，應回歸一般租賃所得計算。
3. 保存憑證：租賃契約、收款紀錄、修繕發票、地價稅單等，至少保留5年。
4. 租約明定稅負：若希望房客負擔稅金，應在租約中清楚約定，避免爭議。
5. 考慮加入包租代管：政府鼓勵包租代管，房東可享所得稅優惠（每月租金6,000元以下免稅，6,000元至2萬元部分必要費用率53%，超過2萬元部分必要費用率43%；若經租屋服務事業媒合，超過免稅額部分更可減除60%必要費用），並有專業管理。

給房客的建議

1. 了解自身權益：租金支出扣除額是法律賦予的節稅權利，不要輕易放棄。
2. 與房東溝通：簽約前先談好報稅事宜，若房東堅持不讓報稅，可考慮是否承租，或協商由房客負擔增加的稅金（通常為租金的5%~10%）。
3. 保留證明文件：租賃契約、匯款紀錄、房東簽收的收據，都要妥善保存，以備國稅局查核。
4. 申報時如實填寫：房東資料務必正確，否則可能被剔除。

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七、Q&A 快速解惑

Q1：房東要求租金「不含稅」，如果我要報稅需另加5%稅金，這樣合法嗎？

A：合法。只要雙方在租約中約定稅負由房客負擔，該約定即有效。但房東仍是納稅義務人，房客只是代為繳納。常見做法是房客報稅後，房東因增加稅負而調漲租金，或要求房客補貼稅金，這屬於契約自由範圍。

Q2：房客申報租金扣除額，需要房東同意嗎？

A：不需要。房客依法申報綜合所得稅時，有權列舉租金支出，不需房東同意。但實務上，房東可能因此被查稅，所以建議事先與房東溝通，以免影響租賃關係。

Q3：房東若未申報租金收入，會有什麼後果？

A：依所得稅法第110條若已辦理申報但有漏報，除補徵應納稅額外，處所漏稅額2倍以下罰鍰；若未辦理申報即遭查獲，則處補徵稅額3倍以下罰鍰。另依稅捐稽徵法第48條之1規定，若在未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，自動向稅捐稽徵機關補報並補繳所漏稅款，一律免除逃漏稅處罰，此屬稅捐稽徵法體系之免罰規定，而非所得稅法第110條但書。

Q4：公益出租人如何申請？有什麼好處？

A：房東將房屋出租給符合租金補貼資格的房客（例如申請內政部租金補貼者），經直轄市、縣市政府認定後，即成為公益出租人。好處包括：

• 所得稅：依住宅法第15條，每屋每月租金收入1.5萬元以下免稅，超過部分回歸一般租賃所得規定（非屬包租代管者，不適用60%必要費用率）。
• 房屋稅、地價稅：適用自用住宅稅率（房屋稅1.2%、地價稅0.2%）。
• 詳細申請方式可洽各縣市政府都市發展局或住宅主管機關。

Q5：租金收入必要費用標準扣除43%是什麼意思？

A：這是財政部核定的租賃必要費用率。房東如果無法提出實際支出憑證，可以直接用租金收入的43%作為必要費用扣除，剩下的57%就是租賃所得。例如租金收入10萬元，必要費用4.3萬元，所得為5.7萬元。

Q6：房東可以主張修繕費用扣除，但需要什麼證明？

A：修繕費用必須有發票或收據，且載明房屋地址、修繕項目、金額等。如果是大樓管理費、清潔費等，也需有相關單據。建議房東平時就養成索取發票的習慣，並妥善保存。

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八、結語

租屋報稅看似複雜，但只要掌握基本原則：房東繳稅、房客節稅，並善用合法節稅工具，就能讓雙方都受益。房東不要為了逃漏稅而因小失大，房客也應維護自身權益，與房東建立良好溝通。尤其113年度起租金支出改為特別扣除額後，房客申報更為便利，房東更應誠實申報以免受罰。最後，別忘了保存所有交易憑證，以備不時之需。希望這篇文章能幫助你輕鬆搞定租屋所得稅，聰明報稅，安心收租！

本文參考法院判決見解及相關稅法規定，內容僅供一般參考，具體個案仍建議諮詢專業人士。