房租低於一萬房東要報稅嗎？租賃所得申報規定與國稅局查核實務完整解析

結論先講：要。 所得稅法從來沒有「每月租金低於一萬元免報稅」這條規定。房東收取的租金屬於「租賃所得」，依所得稅法第14條第1項第5類第1款，應以全年租賃收入減除必要損耗及費用後的餘額為所得額，併入綜合所得總額，與租金高低無關。真正有「每月一萬五千元免稅額」的是住宅法上的公益出租人，真正有「每月六千元免稅額」的是把房子交給包租代管業者的房東，兩者都要符合特定資格並經認定，不是所有房東自動適用。以下用現行法條與實際判決，把房東最常踩的地雷一次講清楚。

一、月租 9,500 元真的不用報稅嗎？法律上根本沒有這條

沒有。所得稅法第14條第1項第5類把「租賃所得及權利金所得」列為綜合所得總額的第五類，所得稅法第14條第1款明定財產租賃所得的計算，是以全年租賃收入減除必要損耗及費用後的餘額為所得額。條文裡沒有任何金額門檻。

會讓人誤會的，是「免申報」與「免稅」的差別：

• 免申報：依所得稅法第71條第3項，中華民國境內居住的個人，全年綜合所得總額不超過當年度規定之免稅額及標準扣除額的合計數者，得免辦結算申報。這是看你全部所得加總後的結果，不是看單獨某一筆租金。
• 免稅：所得稅法第4條列舉的免稅所得，並不包含一般房屋租金。

所以月租 9,500 元的套房，全年租金收入 114,000 元，這筆錢一定要進入你的綜合所得總額；最後要不要繳稅、要不要辦申報，是所有所得加總後才算得出來的結果，不能倒過來說「這筆租金太少所以不用報」。

真實案例：月租 4,800 元的套房，一樣被課了四個年度

105年度訴字第313號是最貼近一般房東的案例。房東陳OO的配偶在高雄擁有一棟七層樓建物，七樓自住，一至六樓隔成 61 間套房出租，租賃契約上每間每月租金 4,800 元到 5,400 元不等，全部都在一萬元以下。這對夫妻 99 至 102 年度四個年度都沒有申報租賃所得。

國稅局查獲後，依查得的租賃契約、房屋水電使用度數與現場勘查結果推計出租間數，核定四個年度租賃收入各為 180 萬元至 187 萬 2 千元，減除 43% 必要損耗及費用後，核定租賃所得各約 102 萬元至 106 萬元，併課綜合所得稅。高雄高等行政法院判決「原告之訴駁回」，房東全數敗訴。

判決另有一段值得所有房東記住的認定：該案所得人本身就是國稅局資深稅務人員，且住處與出租樓層同在一棟樓內，法院因此認為相關經濟活動與課稅事實都掌握在其手上，卻未依規定提供資料。租金金額小、房客流動快、契約沒留存，從來都不是不申報的理由。

二、租賃所得怎麼算？43% 標準扣除與核實列舉哪個划算

依所得稅法施行細則第15條，必要損耗及費用是指固定資產折舊、修理費、保險費以及為使租出財產能供出租取得收益所支付的合理必要費用；納稅義務人能提具確實證據者從其申報數，未能提具確實證據或證據不實者，稽徵機關得依財政部核定的減除標準調整。財政部逐年以令核定「財產租賃必要損耗及費用標準」，長年維持在租金收入的 43%（89 年度至 105 年度歷年核定標準均為 43%，申報前仍請確認當年度標準）。

以月租 9,500 元、全年租金收入 114,000 元為例，採標準扣除的租賃所得為 114,000 × 57% ＝ 64,980 元；這筆金額要併入綜合所得總額，再和其他所得一起適用累進稅率，不是單獨用某個稅率去乘。

這三種情形也算租賃收入，最容易被漏掉

1. 押金要設算租金收入：所得稅法第14條第1項第5類第3款規定，財產出租收有押金或類似押金的款項，應就該款項按當地銀行業通行的一年期存款利率計算租賃收入；同法第123條明定所稱當地銀行業通行的存款利率，指郵政儲金一年期定期儲金固定利率。零租金但收高額押金的安排，一樣課得到。
2. 免費借人使用也可能被設算：同類第4款規定，將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況計算租賃收入。所得稅法施行細則第16條第2項並明定，這裡的「他人」指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。96年度訴字第944號判決即認定，屋主無償提供房地供公司設籍營業使用，稽徵機關得參照當地一般租金情況設算租賃所得。
3. 另外收取的固定費用可能被併計：前述 105 年度訴字第 313 號案中，房東每月另向房客收取電梯使用費、機車停車費各 100 元。法院指出，民法第429條規定租賃物的修繕除契約另有訂定或另有習慣外由出租人負擔，電梯本附屬於出租建築物，其保養修繕本應由出租人負擔；房東既另外收費、又把電梯保養費列為必要費用扣除，依收入費用配合原則，該筆電梯費即屬租賃收入。機車停車位既非隨房附贈而是另外收費，亦屬出租停車位的租金。

三、「每月一萬五免稅」到底是誰的優惠？四種身分一次對照

網路上流傳的「一萬五免稅」「六千免稅」「六成費用」其實分屬不同法律、不同身分，混在一起講就會出錯。

請特別留意兩件事：

第一，「一萬五千元免稅額」與「六成費用扣除」不是同一條給的。住宅法第15條的公益出租人只有免稅額，費用減除仍回到所得稅法一般規定；「未能提具確實證據者依應課稅租金收入 60% 計算」是住宅法第23條為社會住宅包租代管、租屋服務事業媒合案件所設，兩者要件不同。

第二，這些減徵都定有實施年限。住宅法第15條第2項、住宅法第23條第3項與租賃住宅市場發展及管理條例第17條第2項均規定實施年限為五年，屆期前半年由行政院視情況延長（租賃住宅市場發展及管理條例並明定延長以一次為限）。適用前務必向直轄市、縣（市）住宅主管機關或所轄國稅局確認現行有效期限。

誠實申報還能少繳房屋稅與地價稅

這一點多數房東不知道。房屋稅條例第5條第1項第1款第2目明定，住家用房屋若出租申報租賃所得達所得稅法第14條第1項第5類規定之當地一般租金標準者，其房屋稅率最低不得少於房屋現值 1.5%、最高不得超過 2.4%；若落入同款第4目「其他住家用房屋」，稅率則是 2% 至 4.8%。同條並將公益出租人出租使用的住家用房屋，明定按 1.2% 課徵。此外，住宅法第16條規定公益出租人出租房屋之土地，地價稅得按自用住宅用地稅率課徵；租賃住宅市場發展及管理條例第18條也規定符合該條例第17條的租賃住宅，地價稅及房屋稅得予適當減徵。少報租賃所得省下的所得稅，很可能被拉高的房屋稅吃回去。

四、國稅局怎麼知道我收多少租金？五個常見查核來源

1. 房客申報租金支出（113 年度起改為特別扣除額，上限 18 萬元）

這是最大的變動，也是舊文章最容易寫錯的地方。房屋租金支出已從列舉扣除額改列為特別扣除額：依所得稅法第17條第1項第2款第3目之8，自 113 年 1 月 1 日起，納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬在國內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者，所支付租金減除接受政府補助部分，每一申報戶每年扣除數額以 18 萬元為限；但納稅義務人、配偶或受扶養直系親屬在國內有房屋者，不得扣除。

排富規定在所得稅法第17條第3項：納稅義務人減除長期照顧特別扣除額及房屋租金支出特別扣除額後，適用稅率在 20% 以上；或選擇股利及盈餘按 28% 分開計稅；或依所得基本稅額條例計算的基本所得額超過該條例規定扣除金額者，不適用房屋租金支出特別扣除。

由於扣除額變大又不必再與標準扣除額二選一，房客申報的誘因大幅提高，租金流向被稽徵機關掌握的機率也同步上升。實務上，房客申報租金支出往往就是房東租賃所得被清查的起點。

2. 水電度數、現場勘查等推計資料

前述 105 年度訴字第 313 號案，國稅局是拿台灣自來水公司、台灣電力公司的函覆度數，再對照經濟部水利署公告的每人每日耗水量與行政院國家發展委員會統計的每人每年用電度數，推算出租間數。法院認為這樣的推計符合實證及經驗法則，未違反司法院釋字第218號解釋所揭示「推計應客觀、合理與公平」的意旨。

3. 租賃契約與扣繳憑單

承租人若為公司行號，給付租金時依所得稅法第88條負有扣繳義務並填報扣繳憑單，資料會直接進入稽徵機關系統。個人房客雖無扣繳義務，但契約經公證、或因補貼、扣除額申請而提出者，同樣會留下紀錄。

4. 檢舉與跨機關比對

房屋稅稅率既已與「申報租賃所得是否達當地一般租金標準」掛鉤，地方稅稽徵機關與國稅局間本就存在比對誘因，加上房客或鄰居檢舉，都是常見來源。

5. 主動查核租金明顯偏低的物件

這就是下一段要談的「當地一般租金標準」設算。

除了稅務，租賃契約本身還有押金上限、修繕義務、提前終止等大量細節，租屋法律完整指南提供了更全面的法律知識。

五、租金報太低會怎樣？國稅局可以按「當地一般租金標準」設算

所得稅法第14條第1項第5類第5款規定：財產出租，其約定之租金顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。

這裡有一個常被寫錯的細節：所謂「當地一般租金」，依所得稅法施行細則第16條第3項，是由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查，並非由財政部逐年直接發布。標準是各區國稅局依當地街路地段繁榮程度、實地調查租金情況訂定的。

最高行政法院109年度上字第213號判決（主文為上訴駁回，該案房東敗訴確定）在本院判斷中明確指出，該款立法本旨是基於核實課稅原則，防免租賃雙方藉故壓低申報租賃所得以逃避所得稅；現行法制就個人綜合所得稅固採收付實現制，但該款屬收付實現制的例外，只要符合構成要件事實，稽徵機關即得以設算方式認定租賃收入，將出租人的租金收入調整至一般租金標準，無須證明租金收入數額是否確如調整數額。

每坪 269 元 vs 設算 620 元：整棟飯店出租的實際攻防

103年度訴字第369號常被引用來說明設算課稅有多可怕，但案情細節值得還原。該案房東范OO把嘉義市一棟約 3,000 坪的整棟建築物出租給飯店公司經營旅館（不是隔套房出租），100 年度起改以 2.2 億元押金設算利息代替月租，申報的租賃收入換算下來每坪每月僅約 269 元。

南區國稅局參照當地一般租金標準並就樓層、大面積等因素打折後，以每坪每月 620 元核算租賃收入，調增租賃所得 2,322,500 元。法院在本院判斷中認定：系爭房屋鄰近並無其他商務旅館可資比較，國稅局以同路段其他鄰近房屋作為比較樣本尚屬合理；而鄰近房屋換算結果，縱使租金最低者每坪每月仍達 778 元，仍較設算標準 620 元為高，足證房東申報的每坪每月 269 元確屬過低，亦有違常理。最終判決「原告之訴駁回」。

須澄清一個流傳甚廣的誤解：坊間常引「該調整具有擬制之法律效果，不容反證推翻」一語，稱房東完全無法翻案。核對判決原文可知，這句話出現在該案國稅局的答辯內容中，並不是法院自己的判斷用語；法院在本院判斷欄採用的措辭是「無須證明租金收入數額是否確如調整數額」。兩者語氣與射程並不相同。

房東不是完全沒有救濟空間

實務上有幾個對房東有利的節點，值得記下來：

• 稽徵機關就「是否顯較當地一般租金為低」負舉證責任。 最高行政法院96年度判字第1445號判決（該判決將原判決此部分廢棄發回臺北高等行政法院更審）指出，不能因納稅義務人申報的租金低於核備的「當地一般租金標準」，即當然得依該標準調增租賃收入；納稅義務人若已提出租賃契約、付款或轉帳憑證及扣繳憑單證明實際受領租金數額，稽徵機關除經切實調查該個案當地一般租金狀況、證明約定租金顯然偏低外，尚非得逕依標準調增。
• 對設算有異議，稽徵機關應實地調查鄰近租金。 財政部賦稅署 77 年 11 月 9 日台稅一發字第 770665851 號函明示：綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課依據，將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。臺北高等行政法院107年度簡上字第206號判決（主文為原判決廢棄、發回原審更為裁判）即以此函作為審查基準。
• 納稅者權利保護法提供了程序防線。 該法第7條第4項、第11條第2項明定課稅要件事實由稅捐稽徵機關負舉證責任；第14條第2項、第3項要求推計課稅應斟酌一切重要事項，依合理客觀之程序及適切方法為之，有二種以上方法時應依最能切近實額之方法；同條第4項更規定，納稅者已依稅法規定履行協力義務者，稅捐稽徵機關不得依推計結果處罰。 這也是為什麼「留好契約、留好金流」比事後爭執更有用。
• 供住宅用的房屋另有租金上限。 最高行政法院 92 年 10 月份庭長法官聯席會議決議認為，稽徵機關所定當地一般租金標準，房屋供住宅用者始受土地法第97條第1項所設最高額（土地及其建築物申報總價年息 10%）之限制；供業務用或營業用則不受此限。

六、被查到要補多少？補稅、罰鍰與那個大多數人不知道的免罰門檻

原本流傳的「罰 0.5 倍到 1 倍」只講到裁量基準，沒有講到法定上限，也漏掉了免罰規定。正確的層次是這樣：

裁量並非機械套用。最高行政法院102年度判字第428號判決（主文為原判決廢棄，訴願決定及原處分均撤銷）即指出，裁罰倍數參考表使用須知第 4 點允許就違章情節重大或較輕者加重或減輕，稽徵機關若對納稅義務人裁罰處分核定前已補報補繳的事實完全不予審酌、亦未說明得否減輕，即構成裁量怠惰而違法。

小額租賃所得漏報，很可能根本不罰

這是本文最實用的一段。依稅捐稽徵法第48條之2授權訂定的稅務違章案件減免處罰標準第3條第2項第1款第4目：綜合所得稅納稅義務人未申報或短漏報之所得，經調查核定應課稅之所得額在新臺幣 25 萬元以下，或所漏稅額在新臺幣 1 萬 5 千元以下，且無下列情事之一者，免予處罰——

1. 配偶所得分開申報逃漏所得稅；
2. 虛報免稅額或扣除額；
3. 以他人名義分散所得。

回到前面月租 9,500 元的例子：租賃所得 64,980 元，遠低於 25 萬元門檻，只要沒有上述三種情形，通常是補稅不罰鍰。但請注意兩件事：免罰不等於免稅，本稅仍要補；而且一旦是刻意用配偶分開申報或借他人名義分散租金，門檻立刻失效。

三個一定要記住的期間

也就是說，沒申報的房東要面對的是七年回溯，不是兩年。

主動補報還來得及嗎？

來得及，而且有明文的免罰通道。稅捐稽徵法第48條之1規定，納稅義務人自動向稅捐稽徵機關補報並補繳所漏稅款，凡屬未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件，各稅法所定關於逃漏稅之處罰一律免除。代價是同條第3項的利息：補繳稅款應自原繳納期限截止的次日起至補繳之日止，依各年度 1 月 1 日郵政儲金一年期定期儲金固定利率按日加計利息一併徵收。

另可留意納稅者權利保護法第16條第1項：納稅者違反稅法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。

七、收到補稅或裁罰通知，救濟怎麼走？

1. 復查：依稅捐稽徵法第35條，敘明理由、連同證明文件，於繳納期間屆滿之翌日起 30 日內（無應納稅額者為核定稅額通知書送達之翌日起 30 日內）向原稽徵機關申請。以郵寄者，依同條第2項以郵戳所載日期為準。稽徵機關應於接到申請書之翌日起 2 個月內作成復查決定；逾期未決定者，納稅義務人得逕行提起訴願。
2. 訴願、行政訴訟：稅捐稽徵法第38條第1項規定，對復查決定不服者得依法提起訴願及行政訴訟。
3. 要準備什麼：租賃契約、收款或匯款紀錄、房客身分與租期資料、修繕與費用單據。前述 105 年度訴字第 313 號案房東敗訴的關鍵之一，正是契約「已遺失或銷毀」而無法提供；而 96 年度判字第 1445 號案能夠翻案發回，靠的就是納稅義務人提出了契約、支付憑證與扣繳憑單。

八、房東的自保與合法節稅：六個具體作法

1. 每一份租約留檔至少七年：對照稅捐稽徵法第21條的七年核課期間，契約、收款紀錄、房客資料都要能對得起來。
2. 費用單據先算再選：修繕、地價稅、房屋稅、保險費、貸款利息等單據留好，年度結束前試算列舉是否高於 43%，高就列舉、低就用標準扣除。
3. 評估公益出租人資格：房客若符合租金補貼申請資格，可依住宅法第3條第3款向直轄市、縣（市）主管機關申請認定，取得住宅法第15條每屋每月 1 萬 5 千元免稅額，並適用房屋稅條例第5條的 1.2% 稅率與住宅法第16條的地價稅優惠。
4. 考慮委託包租代管：依租賃住宅市場發展及管理條例第17條，契約約定供居住使用一年以上，可享每屋每月 6 千元免稅額，6 千至 2 萬元部分費用按 53% 計算；同條例第18條並有地價稅、房屋稅適當減徵。
5. 押金與代收費用要一起算進來：押金依所得稅法第14條第1項第5類第3款設算，電梯費、車位費等另收固定費用有被認定為租賃收入的風險，報稅時一併評估。
6. 租金別訂得離譜：合約租金若顯著低於同路段行情，就落入所得稅法第14條第1項第5類第5款的射程；真的有折價原因（屋況、長約、由房客負擔裝修），請在契約與往來紀錄中寫清楚並保存證據。

九、常見 Q&A

Q1：房租低於一萬真的不用報稅嗎？

A：不是，這是錯誤觀念。 所得稅法沒有任何以租金金額為門檻的免稅或免申報規定。除非符合住宅法上公益出租人或社會住宅包租代管、或租賃住宅市場發展及管理條例的委託代管條件，否則不論租金多少，租賃所得都要併入綜合所得總額。

Q2：漏報幾千元的租賃所得，會被罰嗎？

A：多半是補稅但免罰。 依稅務違章案件減免處罰標準第3條第2項第1款第4目，綜合所得稅未申報或短漏報之所得，經調查核定應課稅所得額在 25 萬元以下或所漏稅額在 1 萬 5 千元以下，且無配偶所得分開申報逃漏、虛報免稅額或扣除額、以他人名義分散所得等情形者，免予處罰。但本稅仍要補繳。

Q3：房東如何合法節稅？

A：先選對費用扣除方式，再看有無身分優惠。 一般房東以核實列舉與 43% 標準扣除擇優；公益出租人依住宅法第15條有每屋每月 1 萬 5 千元免稅額；委託包租代管依租賃住宅市場發展及管理條例第17條有每屋每月 6 千元免稅額，6 千至 2 萬元部分費用按 53% 計算；社會住宅包租代管、租屋服務事業媒合案件則適用住宅法第23條，含未提具確實證據時按應課稅租金收入 60% 減除費用。

Q4：房客申報租金支出會害到房東嗎？

A：會提高被查核的機率。 房屋租金支出自 113 年度起改為特別扣除額，依所得稅法第17條第1項第2款第3目之8，每一申報戶每年上限 18 萬元，且不必再與標準扣除額二選一，房客申報誘因明顯提高。房東正確的作法是誠實申報；至於把增加的稅負轉嫁給房客的約定，屬公法上納稅義務人不因私約而變更，實務上難以對抗稽徵機關，事前談清楚比事後爭執有用。

Q5：國稅局憑什麼說我的租金太低？

A：憑所得稅法第14條第1項第5類第5款與各區國稅局訂定的當地一般租金標準。 該標準依所得稅法施行細則第16條第3項由財政部各地區國稅局訂定、送財政部備查。最高行政法院109年度上字第213號判決肯認該款屬收付實現制的例外，稽徵機關得以設算方式認定租賃收入，無須證明實際收入數額。

Q6：如果我的租金真的低於市場行情，能翻案嗎？

A：可以爭，但要靠證據不是靠說明。 依財政部賦稅署 77 年 11 月 9 日台稅一發字第 770665851 號函，納稅義務人對設算核定有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋租金，設算租金高於鄰近租金時改課、低於時維持原核定。最高行政法院 96 年度判字第 1445 號判決（廢棄發回更審）並指明，稽徵機關就「約定租金是否顯較當地一般租金為低」負舉證責任。實際成敗取決於租賃契約、金流憑證、屋況證明是否齊備。

Q7：房子借給朋友住、沒收租金，需要報嗎？

A：可能需要。 所得稅法第14條第1項第5類第4款規定，將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況計算租賃收入。所得稅法施行細則第16條第2項並明定「他人」指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。借給非直系親屬、又被拿去設籍營業，被設算的風險最高。

Q8：只收押金、不收月租，是不是就沒有租賃所得？

A：不是。 所得稅法第14條第1項第5類第3款明定，收有押金或類似押金款項者，應按當地銀行業通行的一年期存款利率計算租賃收入；同法第123條明定該利率指郵政儲金一年期定期儲金固定利率。

Q9：國稅局可以往前查幾年？

A：已在期限內申報且無詐欺等不正當方法者為 5 年；未於規定期間內申報或故意以詐欺或其他不正當方法逃漏者為 7 年（稅捐稽徵法第21條第1項第1款、稅捐稽徵法第21條第3款）。

Q10：現在自己補報還來得及免罰嗎？

A：只要還沒被檢舉、也還沒被調查，就來得及。 稅捐稽徵法第48條之1規定，自動補報並補繳所漏稅款，屬未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定調查人員進行調查之案件，各稅法所定逃漏稅處罰一律免除；但須依同條第3項按郵政儲金一年期定期儲金固定利率加計利息一併繳納。一旦稽徵機關已訂調查基準日，這扇門就關上了。

十、結語

「房租低於一萬免稅」是一個美麗的誤會，代價卻是七年回溯的補稅通知。真正該記住的只有三句話：租賃所得沒有金額門檻、優惠來自身分不是來自租金高低、留證據比留僥倖有用。

法律其實比想像中溫和——小額漏報多半免罰，主動補報還能全免處罰，對設算課稅有異議時稽徵機關必須實地調查鄰近租金，履行協力義務後更不得依推計結果處罰。這些都是誠實申報的房東才用得上的保護。報稅季節將至，花一個晚上把租約與收款紀錄整理好，遠比日後在行政法院爭執划算。

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本文所引法條與判決均以官方資料核對；判決見解以各該判決本院判斷欄之記載為準，個案事實不同結論亦可能不同。如涉具體個案，建議諮詢會計師、記帳士或稅務律師。