什麼是準物權?典權、地上權等物權性質說明｜2026最新
什麼是準物權？典權、地上權等物權性質說明
在日常生活中，我們常常聽到「物權」這個詞，像是房屋所有權、土地所有權等，但你知道除了所有權之外，還有許多其他類型的物權嗎？像是地上權、典權，甚至還有「準物權」這種特別的權利。今天我們就用最白話的方式，帶你一次搞懂這些法律名詞，並引用法院的真實見解，讓你在遇到相關問題時能夠更清楚自己的權利！
一、物權的基本概念
物權就是直接支配特定物品，並享受其利益的權利。例如你買了一間房子，你就擁有房子的所有權，可以自己住、出租或賣掉。物權和債權最大的不同在於：物權具有「對世效力」，也就是可以對抗任何人；債權則只存在於特定人之間（例如你跟房東簽租約，你只能對房東主張權利）。
我國民法採取「物權法定主義」，意思是物權的種類和內容必須由法律明文規定，不能自己創設。民法物權編規定了所有權、地上權、農育權、不動產役權、抵押權、質權、典權、留置權等。而「準物權」則是特別法規定的權利，因為性質類似物權，所以準用民法物權的規定。
二、什麼是準物權？
準物權並不是民法明文規定的物權，而是由特別法（例如礦業法、漁業法、水利法等）所創設的權利，因為這些權利也具有支配特定物並享受利益的特性，所以法律上「準用」物權的規定，因此被稱為「準物權」。
常見的準物權包括：
- 礦業權：依礦業法取得探礦、採礦的權利。
- 漁業權：依漁業法在特定水域經營漁業的權利。
- 水權：依水利法取得使用地面水或地下水的權利。
這些權利雖然不是民法上的物權，但在實務上常常涉及登記、移轉、設定負擔等，而且可以對抗第三人，所以法律特別賦予它們類似物權的效力。不過，準物權的詳細內容還是要回歸各特別法的規定，這裡就不深入討論。接下來我們要聚焦在民法中的兩個重要用益物權——「地上權」和「典權」。這類權利雖準用民法物權規定，但其成立、效力與消滅仍優先適用各該特別法，民法物權編僅具補充性。
三、地上權：使用他人土地的權利
1. 地上權的定義
根據民法第832條（條文全文）：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」簡單來說，就是你可以在他人的土地上蓋房子、蓋停車場等，並且合法使用該土地。此與所有權之全面支配不同，地上權人僅取得使用土地之權利，而非取得土地所有權。
地上權分為兩種：
- 普通地上權：使用土地之全部（從地表到上空、地下）。
- 區分地上權（民法第841條之1）：僅使用土地上下之「一定空間範圍」。例如捷運隧道只使用地下某個深度，高架橋只使用地上某個高度。民法第841條之1明定：「稱區分地上權者，謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。」
2. 法院怎麼看區分地上權？
很多人誤以為區分地上權就像是擁有一部分土地的所有權，但法院明白指出：區分地上權仍屬地上權，並非所有權的一部分。
參照函釋（以下為要旨摘述，非逐字引文）：該函釋指出，區分地上權係取得土地上下之一定空間範圍內之使用權，並非對標的物具有全面支配之物權，其與所有權之權利內涵並非相同，性質上難謂屬所有權。
也就是說，即使你取得某塊土地地下10公尺到20公尺的區分地上權，你也不能主張對整塊土地擁有所有權，你只能在那個特定範圍內使用土地。此外，普通地上權與區分地上權在本質上均為使用他人土地之用的用益物權，僅支配客體之立體空間範圍有別。
3. 地上權的取得方式
地上權可以透過以下方式取得：
- 法律行為：例如跟地主簽訂設定地上權契約，並辦理登記（民法第758條）。
- 時效取得：和平、公然、繼續占有他人土地，以行使地上權的意思，經過一定期間，可以請求登記為地上權人（民法第769條、民法第770條）。
- 法定地上權：例如土地與建築物同屬一人，而僅以土地或建築物抵押，拍賣後導致土地與建築物所有人不同時，法律視為有地上權（民法第876條）；此外如民法第838條之1、民法第425條之1、民法第924條之2等亦設有法定地上權之規定。
- 讓與：地上權人可以將地上權讓與他人（民法第838條）。
參照函釋（以下為要旨摘述，非逐字引文）：地上權之取得，須基於設定、基地租賃、讓與等法律行為，或基於時效取得、繼承、法定地上權等法律行為以外之原因。
4. 地上權的範圍
地上權的範圍並不限於建築物正下方的那塊地，還包括周圍必要的附屬地，例如庭院、空地等，只要在設定範圍內，都屬於地上權的效力範圍。
參照判決（一審簡易庭判決，已逾上訴期間；以下為要旨摘述，非逐字引文）：地上權之範圍，不以建築物或其他工作物等本身占用之土地為限，其周圍之附屬地，如房屋之庭院，或屋後之空地等，如在設定之範圍內，不得謂無地上權之存在。
故實務上認定地上權範圍時，應以設定登記之內容為準，附屬地若未載明於登記，仍須視當時設定之真意判斷。
5. 時效取得地上權的效力
如果某人長期占有他人土地，符合時效取得的要件，他可以請求登記為地上權人。但要注意：在完成登記之前，他還沒有取得地上權，所以他的占有仍然是無權占有，土地所有人可以要求返還土地。
參照（以下為要旨摘述，非逐字引文）：因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有。
上述占有的規定是這個議題的重要環節，而買賣房屋法律指南則從更多面向整理了完整的處理流程。
所以，並不是占久了就自動變成地上權人，一定要去地政機關辦理登記才行。
6. 地上權的消滅
地上權可能因為存續期間屆滿、地上權人拋棄權利、土地滅失等原因而消滅。另外，民法第841條規定：「地上權不因建築物或其他工作物之滅失而消滅。」也就是說，即使房子被火燒了，地上權仍然存在，地上權人可以重建。
四、典權：古老但仍有用的用益物權
1. 典權的定義
典權是我國傳統特有的物權制度，規定在民法第911條：「稱典權者，謂支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權。」簡單來說，就是甲方把不動產（通常是土地或房屋）交給乙方，乙方支付一筆典價（類似押金但不退還），然後乙方可以占有、使用、收益該不動產。經過一定期限（典權期限不得超過30年，民法第912條規定逾30年者縮短為30年），甲方可以回贖（把典價還給乙方，取回不動產）。若甲方不回贖，依現行法，典權定有期限者，於期限屆滿後經過2年不以原典價回贖，典權人即取得典物所有權（民法第923條）；典權未定期限者，自出典後經過30年不回贖，典權人即取得所有權（民法第924條）。現行法已無舊制「找貼」制度，典權人係於前述期間經過後直接取得所有權，而非以找貼方式另為約定。
2. 典權的性質
典權兼具用益物權和擔保物權的色彩：一方面典權人可以占有使用不動產（用益），另一方面出典人可以用不動產擔保典價的返還（擔保）。但通說認為典權主要是用益物權。民法第917條並規定典權人得將典權讓與他人或設定抵押權，且典物為土地而有建築物者，典權與建築物不得分離處分。
3. 確認典權存在之訴的價額計算
如果發生典權糾紛，提起確認典權存在之訴，訴訟標的價額應該如何計算？法院認為應以起訴時典權的客觀價額為準。
4. 典權與抵押權的區別
抵押權是純粹的擔保物權，債權人不能占有使用抵押物；典權則可以占有使用不動產。此外，典權有回贖制度，抵押權則有拍賣受償的程序。
5. 典權人的優先購買權
土地法第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買的權利。法務部認為，這個優先購買權的行使，並不以房屋合法為前提。又依土地法第104條第2項，優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
參照函釋（以下為要旨摘述，非逐字引文）：土地法第104條立法意旨在於使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用；準此，該條所稱「房屋」應不以合法房屋為限。
五、地上權與典權的比較
| 項目 | 地上權 | 典權 |
|---|---|---|
客體 | 土地（原則上） | 不動產（土地、房屋） |
占有 | 不一定占有（但通常會占有） | 必須占有 |
對價 | 地租（可能有，也可能無償） | 典價（一次性支付） |
期限 | 可以定有期限，也可以無期限 | 最長30年 |
消滅原因 | 期限屆滿、拋棄、土地滅失等 | 回贖、期限屆滿等 |
可否設定抵押 | 地上權可以單獨設定抵押權 | 典權可以讓與或設定抵押（民法第917條） |
上開比較僅為原則，具體個案仍應視設定內容與特約而定。
六、常見問題 QA
Q1：地上權住宅可以買賣嗎？買了之後有什麼權利？
地上權住宅是指建商向地主取得地上權，在土地上興建房屋，再將房屋的「使用權」賣給消費者（通常沒有土地所有權）。買方取得的不是所有權，而是房屋的「使用權」以及對土地的地上權（通常是透過設定地上權或租賃方式）。買方可以居住、出租、轉讓，但須注意地上權有期限（例如50年、70年），期限屆滿後，土地及地上物可能歸還地主。購買這類產品要特別留意權利內容和期限，且依民法第882條，地上權本身得為抵押權標的，實務上購買者亦須注意該地上權是否已有設定抵押。
Q2：區分地上權和普通地上權有什麼不同？
普通地上權是對土地的全部上下空間享有使用權；區分地上權則僅限於土地上下之「特定空間範圍」，例如地下停車場、高架道路、捷運隧道等。區分地上權的設定不會影響土地所有權人對其他空間的使用（例如地表仍可蓋大樓）。法律依據是民法第841條之1。
Q3：典權和抵押權有什麼不同？
抵押權是擔保物權，債權人不能占有使用抵押物，只能在債務人不還錢時拍賣抵押物受償；典權則是用益物權，典權人支付典價後可以直接占有使用不動產，並且在出典人不回贖時可以取得所有權或拍賣受償。此外，典權有回贖制度，抵押權則無。另依民法第917條，典權人得將典權讓與或設定抵押，性質上較抵押權更具用益功能。
Q4：時效取得地上權需要什麼條件？
必須符合以下條件：
- 以行使地上權的意思（例如在土地上蓋房子、種樹等）。
- 和平、公然、繼續占有。
- 占有他人未登記之土地滿20年（民法第769條準用第772條），或占有開始時善意且無過失而滿10年（民法第770條準用第772條）；已登記之土地亦依民法第772條準用相同規定。
- 向地政機關申請登記為地上權人。
注意：占有期間必須連續，中斷會重新計算。而且登記前仍屬無權占有，地主可以請求返還。
Q5：地上權人能否將地上權設定抵押？
可以。民法第882條規定：「地上權、農育權及典權，均得為抵押權之標的物。」所以地上權人可以將自己的地上權設定抵押權，向銀行貸款。但若地上權有期限，抵押權的存續期間不得超過地上權的剩餘期限。
Q6：什麼是準物權？哪些權利屬於準物權？
準物權是指由特別法規定，具有物權性質的權利，例如礦業法中的礦業權、漁業法中的漁業權、水利法中的水權等。這些權利雖然不是民法物權編所明文規定，但因為它們也涉及對特定物的支配和排他性，所以法律上準用物權的相關規定。
關於典權的設定與效力，民法物權編有詳細規範。此外，關於地上權的相關規定也值得留意。不論是設定、讓與、時效取得或消滅，均應依民法物權編及土地法相關規定辦理，並經登記始生對抗或生效要件。
七、結語
了解物權的種類和性質，可以幫助我們在進行不動產交易或處理財產糾紛時，更清楚自己的權利與義務。地上權和典權雖然聽起來有點複雜，但透過法院的實際見解和生活中的例子，我們可以輕鬆掌握重點。下次聽到「區分地上權」或「典權」時，你就能侃侃而談，不再一頭霧水了！
本文參考法院判決見解撰寫，內容僅供一般參考，不構成法律意見。如有具體法律問題，建議諮詢專業律師。
歡迎引用本文內容，請附上出處連結，讓更多人受益