房產過戶給子女怎麼最省稅？贈與vs買賣節稅比較

Q: 房產過戶給子女，贈與和買賣哪個比較省稅？

A：沒有絕對答案，需考慮子女未來是否出售。若子女會長期持有（甚至永遠不賣），贈與當下稅負較低；若子女可能轉售，買賣的總稅負（當下稅 + 未來出售稅）往往更低。建議用試算表比較。

Q: 親屬間買賣房產，如何避免被國稅局視為贈與？

A：必須做到三點：(1) 買賣價格符合市價（可參考實價登錄）；(2) 子女確實支付價金，且金流明確（匯款紀錄）；(3) 價款非由父母借貸或擔保。最好簽訂正式買賣契約並辦理銀行履約保證。

Q: 贈與房產後，子女未來出售的稅負如何計算？

A：成本以贈與時的「土地公告現值＋房屋評定現值」計算，通常遠低於市價，因此獲利較高，可能產生較重的房地合一稅。若符合自用住宅優惠（設籍滿6年、無出租營業），有400萬免稅額，超過部分稅率10%；否則依持有期間稅率課徵（最高45%，實際稅率為持有2年內45%、超過2年未逾5年35%、超過5年未逾10年20%、超過10年15%）。

Q: 利用每年220萬免稅額分批贈與現金，再用現金向父母買房，是否可行？

A：可行！這是常見的節稅手法。父母每年贈與220萬現金給子女（在免稅額內），累積足夠資金後，子女以市價向父母購屋。此時，房產移轉屬於買賣，父母需繳納所得稅，但子女有實際支付價金，不會被課贈與稅。注意現金贈與需申報（免稅額內免稅），並保留贈與稅申報書等文件。

Q: 父母將房產「賣」給子女，但子女沒錢，父母可否借錢給子女？會不會被課贈與稅？

A：如果父母借錢給子女買房，且約定利息並按期還款，有完整的借據和還款紀錄，原則上不會被視為贈與。但若無息或未實際還款，國稅局可能認定為贈與，對免利息部分或未償還本金課徵贈與稅。建議還是讓子女自行向銀行貸款，或從每年贈與的現金中累積購屋款，較為單純。 -- ## 結語 房產過戶給子女，贈與與買賣各有優缺點，節稅規劃需視家庭財務狀況、子女未來計畫而定。無論選擇哪種方式，切記遵守稅法規定，保留完整金流證據，避免被國稅局補稅加罰。如果有疑慮，務必諮詢專業人士，才能合法又省稅地完成財富傳承！ > 📌 本文參考財政部函釋：遺產及贈與稅法第5條第6款、財政部台財稅字第0910456306號、台財稅字第0910405161號、台財稅第33354號等函釋所載之實務見解。

張先生辛苦打拼一輩子，終於在台北市買下一間房子。如今兒子準備結婚，他想把房子過戶給兒子，但聽朋友說用「贈與」比較省稅贈與，又有人說「買賣」比較划算，到底哪個好？張先生頭痛不已，於是請教了會計師好友李小姐。李小姐用淺顯易懂的方式，幫張先生分析了贈與和買賣的稅負，並提醒他國稅局的「實質課稅」原則，讓張先生豁然開朗。你也跟張先生有一樣的煩惱嗎？這篇文章將用有趣的故事、實際計算和法院見解，帶你一次搞懂房產過戶的節稅眉角！

一、房產過戶給子女，常見方式有哪些？

一般來說，父母將房產移轉給子女，主要有三種方式：

贈與：直接送給子女。
買賣：以市價或特定價格賣給子女。
繼承：等父母過世後，由子女繼承。

繼承雖然有遺產稅免稅額，且土地增值稅、契稅免徵，但必須等到父母身故，時程無法控制。因此，多數人會在生前就規劃用贈與或買賣來移轉。本文將聚焦在「贈與」與「買賣」的稅負比較，並分析哪種方式最省稅。

二、贈與房產要繳哪些稅？

把房子送給子女，需要負擔以下稅費：

1. 贈與稅

課稅基礎：土地公告現值 + 房屋評定現值（不是市價！）
免稅額：每人每年220萬元（現行法規定）
稅率：10%、15%、20%三級累進（2,500萬以下10%、2,500～5,000萬15%、5,000萬以上20%；多數人適用10%，此三級累進稅率明定於遺產及贈與稅法第19條）

2. 土地增值稅

土地所有權移轉時需繳納，稅率分為：
- 自用住宅優惠稅率：10%（一生一次）
- 一般稅率：20%、30%、40%（依漲價倍數累進，規定於土地稅法第33條）
另依土地稅法第34條第5項規定，尚有「一生一屋」例外，符合出售面積限制、持有滿六年設籍、無其他房屋等嚴格條件者，得不受一次為限之限制，再適用一次優惠稅率。

3. 契稅

房屋移轉時按「房屋評定現值」課徵6%契稅（契稅條例第3條規定買賣及贈與契稅均為契價百分之六）。

此外，還有登記規費、印花稅等小額費用，暫不贅述。

📌 舉例試算

假設張先生的房子：

市價：2,000萬元
土地公告現值：500萬元
房屋評定現值：100萬元
土地漲價總數額：300萬元（適用自用住宅優惠稅率10%）

贈與稅：贈與總額 = 500萬 + 100萬 = 600萬
扣除免稅額220萬 → 課稅贈與淨額 = 380萬
贈與稅 = 380萬 × 10% = 38萬元

土地增值稅（自用優惠）： 300萬 × 10% = 30萬元

契稅： 100萬 × 6% = 6萬元

合計稅費：38 + 30 + 6 = 74萬元

看起來負擔不大，對吧？但別忘了，子女未來賣掉這間房子時，會產生「房地合一稅」，而成本是以「贈與時的公告現值」計算，可能導致巨額稅負。這點我們後面會比較。

三、買賣房產要繳哪些稅？

如果用買賣方式，將房子賣給子女，稅費如下：

1. 土地增值稅

同樣需繳納，稅率與贈與相同（可適用自用優惠，稅率規定於土地稅法第33、34條）。

2. 契稅

房屋評定現值 × 6%，由買方（子女）負擔。

3. 賣方（父母）的所得稅

如果房子是在2016年以後取得，適用「房地合一稅」；2015年以前取得，則適用「舊制房屋交易所得稅」。
房地合一稅稅率依持有期間而定（持有超過5年為20%），另有自用住宅優惠：獲利400萬以下免稅，超過部分按10%課稅。依所得稅法第14-4條規定，持有期間超過十年者，稅率為百分之十五，並非一律百分之二十。
舊制則是房屋部分併入綜合所得稅，土地免稅。

此外，買賣還需注意：親屬間買賣若價格明顯偏低，國稅局可能視為贈與，補徵贈與稅（後面會詳述）。

📌 舉例試算（延續上例）

假設張先生以市價2,000萬元將房子賣給兒子，且張先生當初買入成本為800萬元（土地公告現值當時200萬、房屋評定現值50萬，為簡化假設無其他費用），持有超過5年，適用房地合一稅20%（暫不考慮自用優惠）。

土地增值稅：30萬元（同前）
契稅：6萬元（買方負擔）

賣方所得稅：獲利 = 2,000萬 - 800萬 = 1,200萬
房地合一稅 = 1,200萬 × 20% = 240萬元

合計稅費：30 + 6 + 240 = 276萬元

哇！比贈與的74萬高出許多。但如果張先生符合「自用住宅優惠」呢？假設他本人設籍於此屋滿6年，且無出租營業，出售前一年內未供其他用途，即可適用自用優惠稅率：

獲利1,200萬，先扣除免稅額400萬，剩下800萬按10%課稅 → 80萬元。則總稅費 = 30 + 6 + 80 = 116萬元，仍高於贈與的74萬。

但別急著下結論！買賣方式有一個巨大優勢：子女未來出售時，成本是以買入價格（2,000萬）計算，而不是贈與時的公告現值（600萬）。如果子女將來會賣房，買賣方式的未來稅負會低很多。

四、贈與 vs 買賣，整體稅負比較（含未來出售）

我們把時間拉長，考慮子女持有一段時間後賣出，來比較兩種方式的「總稅負」（移轉當下的稅 + 未來出售的稅）。

假設：

現在房產價值 2,000萬
未來子女賣出時，房價漲到 2,500萬
出售相關費用（仲介、代書等）假設為售價的5% = 125萬
子女持有期間超過5年，適用房地合一稅自用優惠（免稅額400萬，超過部分10%）

情境A：贈與後子女出售

子女取得成本 = 贈與時的公告現值總額 = 600萬
出售獲利 = 2,500萬 - 600萬 - 125萬 = 1,775萬
自用優惠：獲利1,775萬 - 400萬 = 1,375萬，稅率10% → 房地合一稅 = 137.5萬
加上當初贈與時的稅費74萬 → 總稅負約211.5萬

情境B：買賣後子女出售

子女取得成本 = 買賣價格2,000萬
出售獲利 = 2,500萬 - 2,000萬 - 125萬 = 375萬
自用優惠：375萬 < 400萬 → 免稅！
加上當初買賣時的稅費116萬（假設父母用自用優惠） → 總稅負約116萬

這樣一比，買賣的總稅負反而比贈與低！關鍵在於未來出售時，買賣方式的成本墊高了，大幅減少獲利。

關於買賣的總稅的更多實務案例與操作細節，買賣房屋法律指南有系統性的整理可供參考。

所以，如果子女打算長期自住（永遠不賣），贈與當下稅負低，可能是好選擇；但如果子女未來有可能賣房，買賣方式往往更節稅。讀者亦可善用本文試算邏輯，代入自身房產公告現值與市價評估。

五、國稅局怎麼看親屬間的買賣？小心「實質課稅」原則！

看到這裡，你可能會想：「那我用買賣方式，但把價格壓低，讓父母少繳所得稅，子女也少付錢，不是更省嗎？」小心！國稅局可不是省油的燈。二親等以內親屬間的不動產買賣，如果價格明顯偏低或金流不實，國稅局會直接視為贈與，補徵贈與稅。此為遺產及贈與稅法第5條第6款明文規定，並經財政部函釋重申，非法院判決創設。

📜 財政部函釋見解

參照遺產及贈與稅法第5條第6款及財政部函釋所述：依遺產及贈與稅法第5條第6款規定，二親等以內親屬間財產之買賣，原則上「以贈與論」課徵贈與稅，除非能提出已支付價款之確實證明，且該價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得。簡單說，如果你跟子女簽了買賣契約，但錢是父母借給子女的，或根本沒付錢，國稅局就會認定這是贈與，要求補稅。
參照財政部台財稅字第0910456306號函釋所述：贈與人假藉免徵贈與稅之土地（例如公共設施保留地），取巧安排移轉其他應稅財產予子女者（例如先贈與免稅土地再交換建地），其實質與直接贈與應稅財產並無不同，應就實質贈與移轉之財產課徵贈與稅。這表示任何迂迴的避稅手法，只要被國稅局抓到實質贈與，都會被補稅加罰。
參照財政部台財稅字第0910405161號函釋所述：配偶間買賣不動產，免於土地增值稅繳款書或契稅繳款書註記「另有贈與稅」字樣。因為配偶並非二親等內親屬，所以不適用「以贈與論」的規定。也就是說，夫妻之間買賣房產，不會被視為贈與，可以靈活運用。
參照財政部台財稅第33354號函釋所述：受贈人依據法院判決或和解，願代贈與人申報繳納贈與稅，俾利辦理土地或房屋產權移轉登記一案，如經查明確屬贈與，其依法應由贈與人繳納之贈與稅款或罰鍰，可准由受贈人代為繳納。這表示如果贈與人一時籌不出稅金，子女可以代繳，不影響移轉。

⚠️ 實務上常見的「假買賣、真贈與」查核重點

買賣價格是否明顯偏低：低於土地公告現值及房屋評定現值，或遠低於市價。
付款證明：子女是否真的有支付價金？金流是否來自父母？若父母先給子女錢，子女再付回來，就會被認定為「資金回流」。
貸款來源：若子女向銀行貸款，但由父母擔任保證人或提供擔保，也可能被認為是父母間接出資。

因此，若要用買賣方式，務必做到「真實交易」：以市價簽約、子女確實用自己的資金支付（或向銀行貸款自行償還）、保留完整的金流紀錄，才能避免被補稅。

六、合法節稅策略建議

綜合上述分析，以下提供幾個合法的節稅規劃方向：

1. 善用每年220萬免稅額，分批贈與現金，再用現金買房

父母每年各贈與220萬現金給子女（夫妻合計440萬），累積數年後，子女就有足夠資金以市價向父母買房。
這樣做，父母移轉房產時是「買賣」，子女有實際支付價金，不會被視為贈與；且因為子女的錢來自父母贈與，但贈與現金在免稅額內免稅，等於把房產價值拆分為現金贈與和買賣，降低稅負。
注意：父母賣房仍有所得稅，但若符合自用優惠，稅負可降低。

2. 分年贈與房產持分

將房產持分拆開，每年贈與部分持分，利用每年220萬免稅額（依遺產及贈與稅法第22條規定），逐步移轉。
例如：房產公告現值總額600萬，第一年贈與220萬持分（約36.67%），第二年再贈與剩餘部分，分3年完成。
優點：贈與稅低（甚至免稅），缺點：每次移轉都要繳土地增值稅和契稅，且手續繁瑣。

3. 利用夫妻間買賣調整財產

因為配偶間買賣不會被課贈與稅（依財政部台財稅字第0910405161號函釋，配偶非二親等親屬，不適用視同贈與規定），可以先將房產過戶給配偶，再由配偶贈與或賣給子女，增加規劃彈性。

4. 考慮繼承方式

如果父母不急著移轉，繼承時土地增值稅、契稅全免，遺產稅也有1,333萬免稅額（依遺產及贈與稅法第18條法定免稅額1,200萬，經消費者物價指數調整後現為1,333萬），且子女取得成本以繼承時的房屋評定現值及公告土地現值計算（依消費者物價指數調整），未來出售稅負可能仍較贈與方式低。
但繼承無法控制時間，且可能涉及其他繼承人，需預先規劃遺囑。

5. 諮詢專業人士

每個家庭財務狀況不同，最穩妥的方式是請教會計師或地政士，量身訂做節稅方案。

七、常見問題 Q&A

Q1：房產過戶給子女，贈與和買賣哪個比較省稅？