財產交易所得申報教學:舊制線上申報步驟圖解｜2026最新
財產交易所得申報教學:舊制線上申報步驟圖解
在台灣，如果你在 2016年1月1日以前取得房屋，之後出售，房屋部分的獲利屬於「財產交易所得」，必須併入個人綜合所得稅申報，這就是俗稱的「舊制」財產交易所得。依所得稅法第4-4條規定，個人交易中華民國105年1月1日以後取得之房屋、土地，其交易所得應依房地合一課徵所得稅；於此之前取得者，則依舊制併入綜合所得稅課徵財產交易所得。
許多納稅人因為不熟悉計算方式或疏忽，導致漏報、短報，結果被國稅局補稅加罰。
最近就有個真實案例（參照判決，最高行政法院確定判決），納稅人出售兩間房屋，短報3千多萬所得，被補稅近1,300萬，還被處以0.5倍罰鍰約648萬！
法院認定納稅人有過失，因為他身為交易當事人，對獲利狀況應該清楚，不能以「用財政部標準申報」為由免除責任。
這篇文章將用輕鬆的方式，教你如何正確計算舊制財產交易所得，並透過線上申報完成報稅，避免踩雷。
一、舊制財產交易所得怎麼算？
財產交易所得的計算公式很簡單：
財產交易所得 = 出售價格 - 取得成本 - 改良費用 - 移轉費用
- 出售價格：實際賣出的總價款。
如果房屋與土地合併出售（通常都是），要按 房屋評定現值 與 土地公告現值 的比例拆分，只算房屋部分的價款。 - 取得成本：當初買入房屋的價格。
如果是繼承或贈與取得，則以繼承或受贈時的 房屋評定現值 為成本（參照判決，最高行政法院確定判決）。 - 改良費用：裝修、增建等使房屋價值增加的支出（要有單據）。
- 移轉費用：仲介費、廣告費、代書費、搬運費、清潔費等出售時的必要費用。
如果無法提出成本費用證明，稅局會依「財政部頒訂標準」核定，通常是按房屋評定現值的百分比計算（例如台北市某年度為42%）。
依所得稅法施行細則第17條之2第2項規定，該標準由財政部各地區國稅局參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形擬訂，報請財政部核定之。
但要注意，這個標準是給 「未申報或未能提出證明文件者」 使用的，如果你明明知道實際獲利遠高於標準，卻故意用標準申報，一旦被查獲，還是會被補稅加罰，就像前面提到的案例一樣。另依所得稅法第110條第1項規定，已辦理申報而對應申報課稅之所得額有漏報或短報情事者，處以所漏稅額2倍以下之罰鍰，此即前開案例裁罰之法律依據。
舉個例子
阿明在2010年以1,000萬元買了一間台北市房屋，2023年以2,500萬元賣出。
買賣合約未分房屋與土地價格，但知道房屋評定現值為200萬元，土地公告現值為800萬元。
- 房屋部分售價 = 總價 × (房屋評定現值 / (房屋評定現值+土地公告現值))
= 2,500萬 × (200萬/1,000萬) = 500萬元 - 房屋部分取得成本 = 當初買價 × 相同比例
= 1,000萬 × (200萬/1,000萬) = 200萬元 - 改良費用：裝修發票50萬元
- 移轉費用：仲介費50萬元，按比例房屋分擔 = 50萬 × (200萬/1,000萬) = 10萬元
財產交易所得 = 500萬 - 200萬 - 50萬 - 10萬 = 240萬元
這240萬元要併入阿明當年度綜合所得稅申報，適用5%~40%累進稅率。
如果阿明無法提出成本費用證明，稅局可能按房屋評定現值的42%核定所得 = 200萬 × 42% = 84萬元，這比實際所得240萬元低很多。
但阿明若申報84萬元，而國稅局查獲實際交易資料（例如從銀行取得貸款契約），就會補徵差額並處罰。
二、舊制財產交易所得線上申報步驟圖解
現在報稅非常方便，可以透過「財政部電子申報繳稅服務網站」進行網路申報。以下一步步教你如何申報財產交易所得：
步驟1：下載並安裝報稅軟體
進入財政部電子申報繳稅服務網站（或搜尋「財政部報稅」），選擇當年度綜合所得稅結算申報軟體（例如「112年度綜合所得稅結算申報軟體」）。下載後安裝。
步驟2：開啟軟體，選擇「網路申報」或「離線申報」
建議使用「網路申報」，可以線上上傳資料。
步驟3：登入身份
可以使用自然人憑證、健保卡+密碼、戶口名簿戶號+查詢碼等方式登入。
步驟4：進入「所得資料」頁面
系統會帶入國稅局已經掌握的所得資料（如薪資、利息等）。財產交易所得通常不會帶入，需要自行新增。
步驟5：新增財產交易所得
在「各類所得」區塊，點選「新增」，選擇「9A-財產交易所得」。接著填寫：
- 所得類別：財產交易所得（舊制房屋）。
- 所得人：通常是納稅義務人本人。
- 所得額：自行計算出的金額。
- 必要時填寫「成本及費用」欄位，但申報時不須附上單據，應自行保存備查。
步驟6：上傳證明文件（非必須）
網路申報時，不需要上傳單據，但建議將買賣契約、成本費用單據掃描留存，以備國稅局查核。
步驟7：確認總所得與稅額
系統會自動計算應納稅額，確認無誤後，點選「申報上傳」。
步驟8：繳稅或退稅
如果需要繳稅，可選擇信用卡、ATM、便利商店等方式繳納；若退稅，選擇退稅方式。
完成！ 是不是很簡單呢？
三、常見錯誤與法院見解
從法院判決可以看出，許多納稅人因為對財產交易所得認知不足而吃虧。以下整理幾個常見錯誤，並引用實際判決提醒大家：
錯誤1：以為用財政部標準申報就沒事
財政部每年會公布「個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」，這是一種推計課稅方式，方便納稅人。此標準之訂定依據為所得稅法施行細則第17條之2第2項，由各地區國稅局參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形擬訂，報請財政部核定。
但如果你能提出實際成本費用，就應該核實申報；如果故意用較低的標準申報來逃稅，一旦被查獲，除了補稅還會被罰。
想深入了解判決以及相關的權利保障方式，買賣房屋法律指南涵蓋了完整的法律指引。
參照判決（最高行政法院確定判決），該案納稅人出售兩間房屋，辦理101年度綜合所得稅結算申報時僅列報財產交易所得1,804,152元，經國稅局查得實際交易資料，核認短報33,540,474元。納稅人主張他是聽從稅捐機關指示，採財政部標準申報，但法院認為：上訴人為系爭財產交易之當事人，衡情就當年度財產交易所得之多寡及相關資料應知之最詳，且房地交易之利得本為交易考量之重要因素，上訴人就買入金額及利得之大致狀況，尚難諉稱全無所知；縱使因買入時間久遠一時無法覓得原始資料，而暫以財政部頒訂之標準申報，亦應於申報時註記原因或於事後查詢實際所得資料而為更正或補報，本件亦係賦稅署經由貸款之金融機構而取得原始契約，足認上訴人就正確申報財產交易所得並非不能注意，上訴人應注意能注意而疏未注意，致短報財產交易所得，因而肯認被上訴人認定上訴人有主觀違章之過失存在。（本段為判決要旨摘述，非逐字引文）
最後法院雖認定納稅人有過失，但因稅捐機關裁罰時未審酌納稅人已繳清稅款之情形，違反裁罰倍數參考表使用須知第4點，有裁量怠惰之違法，故撤銷原罰鍰處分（最高行政法院判決主文為「原判決廢棄。訴願決定及原處分均撤銷」，本件為確定判決）。
所以，千萬不要以為用標準申報就絕對安全，如果你明知道實際獲利較高，卻不核實申報，可能被認定有過失。
錯誤2：繼承或贈與取得的房屋，誤用買賣成本計算
很多人以為繼承或贈與取得的房屋，成本是零，其實不是。
依所得稅法第14條第1項第7類第2款，財產原為繼承或贈與取得者，成本是繼承或受贈時該項財產的時價（通常以房屋評定現值為準）。
參照判決（最高行政法院確定判決，上訴駁回），該案上訴人於79年間繼承取得系爭房屋，97年出售時未檢附成本單據，經國稅局查得繼承時據以課徵遺產稅之房屋評定現值315,400元，乃依此為成本核實計算財產交易所得。法院說明依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定，財產原為繼承或贈與而取得者，以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、改良、移轉而支付之一切費用後之餘額為所得額；本件既已查得實際出售價格及原始取得成本，依規定核實計算並無違誤。又無論係受贈取得或繼承取得之財產，其取得成本原應為零，但為避免已課徵遺產或贈與稅的價值重複課徵所得稅，因此繼承人嗣後出售繼承取得之財產，即應以取得該房屋時據以課徵遺產及贈與稅之課稅基準為成本予以減除。（本段為判決要旨摘述，非逐字引文）
所以繼承或贈與取得的房屋，成本不是零，而是當時的房屋評定現值。
錯誤3：未將全部價款計入所得，例如只認已收取的現金
財產交易所得是以「成交價額」計算，不是以實際收到的現金為準。如果賣房子約定分期付款，即使還沒收到全部款項，也要全額申報。
參照判決（最高行政法院確定判決，上訴駁回），該案上訴人轉讓未發行股票之公司股份，約定成交價額205,776,000元，僅收取其中20,000,000元，其餘款項未收取。法院認定：本件上訴人移轉系爭股權，成交價額為205,776,000元，雖上訴人迄今僅收到20,000,000元，其餘部分均未收取，然該債權僅為未收取之債權，縱尚未實現，仍具財產價值，且確係因股份移轉而取得之所得，自無不計入財產交易計算基礎，揆諸前揭說明，上開債權核屬財產交易所得範圍；即便上訴人尚未向訴外人收取款項，亦無礙於該交易所得之所得稅繳納。所謂財產交易所得，係指納稅義務人並非為經常性買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益。（本段為判決要旨摘述，非逐字引文）
房屋交易也是同樣道理，即使買方貸款或分期，賣方仍應按總價申報。
錯誤4：未區分房屋與土地價格，導致所得計算錯誤
舊制下，土地交易所得免稅，只有房屋部分要課稅。所以出售總價必須按房屋評定現值與土地公告現值的比例拆分，只計算房屋部分的售價與成本。此拆分方式係依財政部83年函釋，因土地交易所得依所得稅法第4條第1項第16款免稅，僅房屋部分應稅，故未劃分價格者按評定現值與公告現值比例拆分。許多納稅人直接用總價減總成本，會高估所得。正確拆分方式前面已說明。
四、重要QA
Q1：舊制財產交易所得要在什麼時候申報？
A：房屋出售的次年5月，併入個人綜合所得稅辦理結算申報。例如2023年出售，就在2024年5月申報。此係依所得稅法第71條第1項規定，納稅義務人應於每年5月1日至5月31日申報上一年度所得。
Q2：如果無法取得原始成本證明怎麼辦？
A：你可以選擇按財政部頒訂標準申報（即房屋評定現值×一定百分比）。但若國稅局查得實際成交價額及成本，可能會要求補稅。所以建議盡量保存單據，或向地政機關調閱謄本、契約等。
Q3：繼承或贈與取得的房屋，成本如何認定？
A：成本為繼承或受贈時房屋的評定現值。如果有繳納遺產稅或贈與稅，也可以參考稅單上的價值。
Q4：裝修費用可以當成本扣除嗎？
A：可以，但必須是能增加房屋價值的改良支出，且要保留發票或收據。日常維護修理費用不能扣除。
Q5：申報後發現錯誤怎麼辦？
A：在申報期限內可以重新上傳更正；若已過期限，應儘速向國稅局申請更正，並補繳稅款及利息，以免被罰。
Q6：國稅局如何查核財產交易所得？
A：國稅局會透過實價登錄、金融機構貸款資料、地政移轉紀錄等管道掌握交易資訊。所以誠實申報才是上策。
結語
財產交易所得申報並不難，只要掌握計算原則，保留相關單據，並利用方便的線上申報系統，就能輕鬆完成。
千萬不要心存僥倖，以為用財政部標準申報就可以低報，否則像判決（最高行政法院確定判決）的納稅人一樣，被補稅加罰數百萬元，可就得不償失了。
誠實納稅，心安理得，還能避免法律風險哦！
希望這篇教學對你有幫助！如果有其他疑問，歡迎諮詢專業稅務人員。
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