贈與房產給子女的稅務風險:房地合一稅負擔分析｜2026最新
贈與房產給子女的稅務風險：房地合一稅負擔分析
「王爸爸把一棟房子送給兒子，沒想到兒子賣房時竟然要繳上百萬的稅，父子倆都傻眼了！」
這不是危言聳聽，而是許多家庭真實發生的稅務地雷。
贈與房產給子女，表面上看起來是節省贈與稅的好方法，但卻可能讓子女未來出售時，面臨高額的「房地合一稅」。
本文將用白話文解析贈與房產的隱藏成本，並引用法院真實判決，告訴你如何避免踩雷。
一、什麼是房地合一稅？
自 2016年1月1日 起，個人出售房屋、土地，都必須按「房地合一稅」申報所得稅。
計算公式為：
應納稅額 = (成交價額 – 取得成本 – 相關費用 – 土地漲價總數額) × 適用稅率
其中「取得成本」的認定，會因為你取得不動產的方式不同而大不相同。
如果是 「受贈取得」，根據所得稅法第14條之4第1項規定：
成本 = 受贈時的房屋評定現值 + 土地公告現值，再按政府發布的消費者物價指數調整。
而房屋評定現值與土地公告現值，通常遠低於市價，這就埋下了未來高額稅負的種子。
另依所得稅法第14條之4規定，個人房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，直接按前述稅率計算應納稅額，此與舊制房屋交易所得併入綜合所得稅課徵之方式不同。
二、贈與房產給子女，為什麼會產生高額稅負？
假設王爸爸在 20 年前以 1,000 萬元 買入一間房子，目前市價 2,000 萬元。
王爸爸在 2023 年將房子贈與給兒子，當時的 房屋評定現值 + 土地公告現值 合計只有 500 萬元。
兒子在 2025 年以 2,000 萬元 賣出（持有超過 2 年未滿 5 年，稅率 35%），且假設物價指數調整後成本為 525 萬元，無其他費用及土地漲價總數額。
獲利 = 2,000萬 – 525萬 = 1,475萬
應納稅額 = 1,475萬 × 35% = 516.25萬
你看，光是稅金就超過 500 萬！
如果當初是用買賣或繼承方式移轉，成本認定可能較高，稅負就會低很多。
這就是贈與房產的最大風險：**「成本認定偏低」**導致出售時獲利虛增，稅金暴增。
三、國稅局如何抓「假贈與、真避稅」？
有些人會設計複雜的交易，試圖規避贈與稅，但國稅局可不是省油的燈。
稅法上有 「實質課稅原則」，也就是不管形式如何包裝，只要實質上屬於贈與，就會被課稅。
📌 案例 1：父母出資為子女買房，視同贈與
父母直接拿錢幫子女買房，即使房子登記在子女名下，國稅局仍會認定為「贈與」。
「動產物權之移轉不以直接交付為唯一方法，如該動產為第三人占有中，亦得指示第三人代為給付……原告出資為其子購入系爭房地，於房地移轉登記與其子時，該資金原告縱未實際交付與其子，惟原告之真意乃在為其子支付所買房地款，而完成贈與之法律行為。」（以下為最高法院判決理由之摘述，非嚴格逐字引文）
所以，父母掏錢幫小孩買房，記得要申報贈與稅，否則被查到除了補稅還會加罰。此一見解與遺產及贈與稅法第5條第3款明定「以自己之資金，無償為他人購置財產者，以贈與論」之法意相符。
📌 案例 2：利用公共設施保留地交換建地，規避贈與稅
更「聰明」的做法是：先贈與子女免徵贈與稅的「公共設施保留地」，再透過交換或共有分割，讓子女取得有價值的建地。
這樣一來，表面上沒有直接贈與建地，似乎可以避稅。
但國稅局早就看穿這種把戲，在許多判決中都支持按實質贈與課稅。
例如在最高行政法院的一個案件中（參照判決），納稅人先贈與子女公共設施保留地的大部分持分，再透過交換或分割使子女取得建地。
財政部92年4月9日台財稅字第0910456306號函釋（業經108年6月20日台財稅字第10804562880號令重申）即已指明，常見安排包括：先贈與子女公共設施保留地，再以現金買回；或先贈與子女公共設施保留地，再以建地與之交換；或先贈與子女公共設施保留地之大部分持分及建地之極小部分持分，再經由共有土地分割，使其子女取得整筆建地等。該函釋見解認為：
上開安排其實質與直接贈與現金、建地等應稅財產並無不同，應就實質贈與移轉之財產，課徵贈與稅。（此為財政部函釋見解之摘述，非法院自撰認定）
財政部也早在 92 年發布函釋（台財稅字第0910456306號）明確指出這種行為應實質課稅（參照判決）。
所以，別以為法律漏洞那麼好鑽，國稅局可是會「穿透」交易形式的。
四、繼承前兩年內的贈與，小心被併入遺產又適用房地合一稅
有些父母為了節省遺產稅，會在生前將房產贈與子女。
但遺產及贈與稅法第 15 條規定：死亡前 2 年內贈與配偶、子女、孫子女、父母等親屬的財產，必須視為遺產，併入遺產總額課稅。
這已經讓節稅效果大打折扣，更慘的是，子女後來出售該房產時，取得原因仍然是「贈與」，而不是「繼承」，所以成本還是用贈與時的公告現值計算。
在一個臺中高等行政法院的判決中（參照判決，一審為臺中高等行政法院111年度訴字第106號，上訴後經最高行政法院於113年5月2日判決上訴駁回確定），父親在死亡前 2 年內贈與土地給兒子，該土地被併入遺產課稅。
兒子後來出售土地，國稅局認定為「贈與取得」，適用房地合一稅，成本以受贈時的公告現值計算，導致稅負沉重。
兒子不服提起訴訟，但法院採原審見解認為（以下為原審臺中高等行政法院見解摘述，非逐字引文）：
「遺贈稅法第15條第1項係透過法律強行規定，擬制贈與財產為遺產之規定，並無將物權移轉所據之債之原因關係由贈與擬制為繼承之立法意旨。」
上述判決的規定是這個議題的重要環節，而買賣房屋法律指南則從更多面向整理了完整的處理流程。
換句話說，視同遺產只是為了遺產稅的計算，不動產的取得原因還是贈與，所以房地合一稅的成本認定不會變成繼承時的公告現值。
值得注意的是，依所得稅法第14條之4但書，繼承取得房屋、土地者，得將被繼承人持有期間合併計算；但受贈取得並無此優惠，這也是贈與與繼承在稅負上的一大差異。前述判決所確認之原則，係源於遺產及贈與稅法第15條之立法目的在於防止被繼承人於臨終前以贈與方式移轉財產規避遺產稅，然該條僅為遺產稅計算之擬制，並未改變不動產取得之債之原因關係。
這等於被剝兩層皮：先被課遺產稅，後又被課高額房地合一稅。
五、法院見解：實質課稅原則不容挑戰
從上述判決可以清楚看到，法院一致支持國稅局按實質經濟事實課稅的立場。
納稅人不得以合法形式掩蓋避稅目的，否則不僅補稅，還可能被處罰。
最高行政法院在判決中明確指出（參照判決，以下為判決及函釋意旨摘述，非逐字引文）：
財政部92年4月9日函令雖於92年4月9日發布，惟依其函令所示，係闡明法規之原意，應自法規生效之日起有其適用。
為避免納稅義務人假藉免徵贈與稅之土地，取巧安排移轉其他應稅財產予子女，就其實際上屬於贈與性質之土地交換行為課予贈與稅，以期符合租稅公平原則及遺產及贈與稅法之立法意旨。
實質課稅原則並非稅捐機關得恣意援引，依納稅者權利保護法第7條規定，稅捐稽徵機關認定課徵租稅之構成要件事實時，應以實質經濟事實關係及其所生實質經濟利益之歸屬與享有為依據，且涉及租稅事項之法律解釋應本於租稅法律主義之精神為之。所以，任何試圖規避稅負的花招，在實質課稅原則下都很難過關。
六、常見 Q&A
Q1：贈與房產給子女，子女以後賣房要繳多少稅？
A： 稅額取決於 受贈時的公告現值、出售價格、持有期間、相關費用及土地漲價總數額。
公式：
（售價 – 成本 – 費用 – 土地漲價總數額）× 適用稅率
成本 = 受贈時房屋評定現值 + 土地公告現值，並按物價指數調整。
稅率依持有期間：2 年內 45%、超過2年未逾5年 35%、超過5年未逾10年 20%、超過10年 15%。此外，因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有5年以下房屋、土地者，稅率為20%；符合自住房屋、土地要件者，按計算餘額超過400萬元部分稅率為10%（所得稅法第14條之4參照）。
Q2：如何降低贈與房產的稅負？
A： 有幾種常見方式：
- 以「買賣」方式移轉，但必須有真實金流，且子女須有足夠資金（可透過父母逐年贈與現金籌措）。
- 利用每年每人 220 萬元的贈與免稅額，分年贈與現金給子女，讓子女自行購屋。
- 考慮以「繼承」方式移轉，但須注意遺產稅免稅額及扣除額，且繼承後出售的成本也是以繼承時的公告現值計算，但持有期間可合併計算（依所得稅法第14條之4規定，繼承取得者得將被繼承人持有期間合併計算）。
每種方式都有優缺點，建議諮詢專業人士規劃。另遺產及贈與稅法第20條第6款雖規定配偶相互贈與之財產不計入贈與總額，但父母贈與子女並無此免稅適用，仍應計入贈與總額課稅。
Q3：父母出錢幫子女買房，會被課贈與稅嗎？
A： 會！遺產及贈與稅法第 5 條第 3 款規定：「以自己之資金，無償為他人購置財產者，以贈與論。」
所以父母若直接出資為子女買房，即使房子登記在子女名下，仍視同贈與，必須申報贈與稅（參照判決）。
Q4：利用公共設施保留地規避贈與稅可行嗎？
A： 不可行。國稅局會按實質贈與課稅，並可能處罰。
財政部 92 年函釋及多件法院判決（如、）都已明確指出，這種安排實質上就是贈與，應課徵贈與稅。
別再相信網路上流傳的「免稅秘招」了！
Q5：繼承前兩年贈與房產給子女，會有什麼稅務影響？
A： 該贈與財產會被 視為遺產，併入遺產總額課徵遺產稅。
而且子女出售該房產時，取得原因仍是「贈與」，成本以贈與時的公告現值計算，可能導致雙重不利（遺產稅 + 高額房地合一稅）（參照判決）。
Q6：配偶之間贈與房產要不要課贈與稅？
A： 依遺產及贈與稅法第20條第6款，配偶相互贈與之財產不計入贈與總額，因此配偶間贈與房產免徵贈與稅。但受贈配偶日後出售該房產時，若屬受贈取得，成本仍以受贈時公告現值計算，同樣面臨房地合一稅成本偏低的問題，規劃時仍須留意。
七、結語
贈與房產給子女，絕不是「把房子過戶」這麼簡單。
若沒有考慮後續的房地合一稅，很可能讓子女在賣房時承受意想不到的重稅。
再加上國稅局對於避稅行為的強力稽查，任何取巧安排都可能被補稅加罰。
稅務規劃必須全面考量，建議尋求專業律師或會計師的協助，才能合法節稅，避免因小失大。
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