預售屋換約流程:親屬間轉讓與稅務處理方式 在房地產市場中，預售屋因為付款輕鬆、可客變等優點，成為許多人購屋的選擇。不過，人生計畫趕不上變化，有時候你可能會在交屋前想把預售屋轉讓給親人，可能是父母想幫子女置產，或是兄弟姊妹間互相轉讓。這時候就會遇到「換約」的流程以及隨之而來的稅務問題。這篇文章將用淺顯易懂的方式，帶你了解預售屋換約的步驟，並透過真實法院判決案例，解析親屬間轉讓時該注意的贈與稅、財產交易所得稅等稅務地雷，最後提供常見問答，幫助你合法節稅，避免事後被補稅加罰！ 一、什麼是預售屋換約？ 預售屋換約，簡單來說就是在房屋還沒蓋好、產權還沒移轉之前，將你與建商簽訂的預售屋買賣契約中的「權利義務」轉讓給第三人。這個第三人可以是任何人，當然也包括你的親屬。換約後，原本你與建商的契約關係就會由受讓人（新買方）承接，後續的工程款、交屋等都由受讓人負責。 二、預售屋換約流程 step by step 1. 確認建商是否允許換約 不是所有建商都同意換約！有些建商會在契約中限制禁止轉讓，或要求必須經過建商同意。所以在打算換約前，一定要先翻出合約，看看有沒有「禁止轉讓」條款，或是需要支付多少手續費。根據內政部頒布的預售屋買賣定型化契約應記載事項，建商不得禁止換約，但可以約定收取最高不超過總價款一定比例的手續費（目前為不得超過總價的千分之五）。所以原則上你是可以換約的，但必須按照合約規定辦理。 2. 尋找受讓人（親屬） 決定要把預售屋轉讓給哪位親人，並與對方談妥轉讓價格。如果是無償或低價轉讓，就要特別注意贈與稅的問題（後面會詳述）。 3. 簽訂「預售屋買賣權利轉讓契約書」 這份契約是你和受讓人之間的協議，內容應載明： - 轉讓標的（預售屋的坐落、建案名稱、戶別等） - 轉讓價格 - 付款方式 - 雙方權利義務 - 違約責任等 這份契約是後續辦理換約的重要文件，也是稅務機關認定是否有實際支付價金的依據，務必保留完整金流紀錄。 4. 通知建商辦理換約手續 通常需要準備以下文件： - 原預售屋買賣契約書 - 權利轉讓同意書（有些建商會提供制式表格） - 受讓人身分證明文件 - 換約手續費（依建商規定） 雙方（或委託代書）到建商指定地點辦理換約，建商會將原契約買方變更為受讓人，並重新簽署一份「預售屋買賣契約書」或直接在原契約上辦理變更。 5. 支付相關費用 除了建商手續費，若透過仲介成交，還需支付仲介服務費。此外，換約可能衍生出代書費、印花稅等。 6. 完成換約，受讓人承接後續款項 換約完成後，受讓人就成為預售屋的新買方，需依工程進度繳納期款，直到交屋後辦理所有權移轉登記。 三、親屬間轉讓的稅務處理 這部分是大家最容易忽略，也最容易產生糾紛的地方。親屬間轉讓預售屋權利，可能涉及兩種稅：贈與稅和財產交易所得稅。以下分別說明。 (一) 贈與稅 根據《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定：「二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論，依法課徵贈與稅。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。」簡單來說，如果你把預售屋轉讓給父母、子女、兄弟姐妹（二親等）時，即使你們簽了買賣契約，國稅局也會先推定這是贈與，除非你能證明受讓人真的有付錢給你，而且這筆錢不是你自己借給他的。 實務上，國稅局會審查金流，要求提出付款證明（如匯款紀錄、本票兌現等）。如果無法證明，就會被視為贈與，課徵贈與稅。 贈與稅計算方式： - 贈與總額：通常以轉讓當下的房屋市價或公告現值來計算（預售屋權利價值可能以契約總價或市價認定）。 - 免稅額：每年每人有244萬元的贈與免稅額（2025年仍為244萬）。 - 稅率：10%～20%（累進稅率，淨額2,500萬以下10%，超過部分按級距累進）。 - 應納稅額 = (贈與總額 - 免稅額 - 扣除額) × 稅率。 真實案例：在判決書片段113年度稅簡字第14號中，原告將不動產賣給兩個兒子，約定免除價金，國稅局認定為贈與。該案中，原告與兒子簽訂買賣契約，總價530萬元，但約定免除兒子應付價金488萬元（等於只收了42萬）。國稅局認為這488萬元屬於贈與，核定贈與總額516萬餘元，扣除免稅額244萬及相關稅費後，應納贈與稅22萬9,868元。原告不服，提起行政訴訟，但法院維持國稅局的核定（參照113年度稅簡字第14號判決）。 另外，判決書片段87年度判字第1238號也提到：「配偶間及三親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論，依法課徵贈與稅，但能提出支付價款之確實證明者，不在此限。」（註：現行法已改為二親等）這再次強調了舉證責任在納稅人身上。 (二) 財產交易所得稅 預售屋換約的本質是「債權轉讓」，也就是將你對建商的請求權轉讓給他人。因此，如果你轉讓的價格高於你當初購買的成本（包括已付價款及相關費用），就會產生財產交易所得，必須併入個人綜合所得稅申報。 所得計算公式： 財產交易所得 = 轉讓價格 - 取得成本 - 相關費用（如仲介費、換約手續費等） 其中「取得成本」包括你已支付給建商的價款、簽約金、工程款等。相關費用必須有合法憑證。 重要提醒：財產交易所得屬於「財產交易所得」，應於隔年5月申報綜合所得稅。如果漏報，除了補稅還會被罰款。 真實案例：判決書片段102年度訴字第1127號中，張天倫向建商購買預售屋，總價37,510,000元，後來以46,000,000元轉讓給黃靜欣，支付仲介費等1,840,000元。國稅局核定財產交易所得為6,650,000元（46,000,000 - 37,510,000 - 1,840,000）。納稅人不服，主張土地增益部分應免稅，但法院認為預售屋權利轉讓是債權行為，並非直接處分土地房屋，因此全部增益都屬於財產交易所得，不能分離土地免稅部分（參照102年度訴字第1127號判決）。 想深入了解判決以及相關的權利保障方式，買賣房屋法律指南涵蓋了完整的法律指引。 另一個案例（判決書片段103年度訴字第1104號、103年度訴字第1104號）中，原告配偶將預售屋權利轉售他人，國稅局核定財產交易所得1,037萬餘元，法院也支持國稅局的見解。 (三) 其他稅費 - 土地增值稅：預售屋換約時，土地尚未過戶，所以不會有土地增值稅的問題。但若是在成屋後才移轉，就會涉及土地增值稅。 - 契稅：預售屋換約是債權轉讓，不涉及房屋所有權移轉，因此無契稅。但若換約後等到交屋時才過戶，則由最終買方負擔契稅。 - 印花稅：權利轉讓契約書若涉及不動產權利移轉，應按金額貼用千分之一的印花稅。 四、法院見解與實質課稅原則 從上述判決可以看到，法院在審理這類案件時，非常重視「實質課稅原則」。也就是說，不管交易形式如何，國稅局會看實際的經濟實質來課稅。 1. 贈與稅部分 國稅局對於親屬間的不動產買賣，會嚴格審查價金支付的真實性。如果你無法提出付款證明，即使簽了買賣契約，也會被視為贈與。判決書片段行政法院 86 年度判字第 484 號也是一個例子：原告將土地先賣給第三人，再由第三人轉售給其子，被國稅局認定為規避贈與稅，仍課徵贈與稅。法院指出，原告無法證明資金流程，因此維持課稅處分。 2. 財產交易所得部分 預售屋權利轉讓，國稅局一律認定為財產交易所得，且不得將土地部分分離適用免稅。這是因為預售屋買賣在完工前僅是「權利」，並非不動產物權，所以其交易所得全數課稅，不適用土地交易所得免稅的規定（所得稅法第4條第1項第16款）。判決書片段102年度訴字第1127號明確闡釋：「預售屋買賣僅係權利買賣，僅有取得債權，而債權交易應予以申報及課稅……原核定財產交易所得並無不合。」 五、合法節稅小技巧 了解了稅務風險後，以下提供幾個合法節稅的方法： 1. 善用每年贈與免稅額：如果打算無償將預售屋轉給子女，可以考慮分年贈與現金，再由子女用現金向你購買預售屋權利，這樣就可以避開贈與稅。例如，每年贈與244萬現金給子女（免稅），累積足夠金額後，再以市價賣給子女，並確實有金流紀錄。 2. 確實支付價金並保留證明：如果是買賣，一定要有實際金流，最好透過銀行轉帳，並註明用途。避免使用現金或無憑證的借貸。 3. 設定抵押權或本票：如果子女一時無法付清全額，可以約定分期付款，並要求開立本票或設定抵押權，以證明買賣的真實性。 4. 諮詢專業人士：稅法複雜，建議在進行大額轉讓前，先找會計師或地政士規劃，避免事後補稅。 六、常見問題 QA Q1：預售屋換約給子女，需要繳贈與稅嗎？ A： 如果轉讓價格低於市價或無償，且無法證明子女有支付價款，就會被視為贈與，需要申報贈與稅。如果轉讓價格等於市價，且有實際付款證明，則不會被課贈與稅。 Q2：預售屋換約的財產交易所得如何計算？可以扣除哪些成本？ A： 財產交易所得 = 轉讓價格 - 取得成本 - 相關費用。取得成本包括已付給建商的價款、簽約金、工程款等。相關費用包括仲介費、換約手續費、代書費等。記得保留單據作為憑證。 Q3：如果換約價格低於原價，會有稅務問題嗎？ A： 低於原價表示有財產交易損失，可以在當年度申報財產交易損失，但必須舉證。不過，如果低於原價太多，國稅局可能會懷疑是否為贈與或虛偽交易，可能要求說明。 Q4：換約流程中需要準備哪些文件？ A： 一般需要：原預售屋買賣契約書、權利轉讓同意書（雙方簽名）、身分證件、印鑑證明、建商要求的換約申請書、手續費等。若透過代書辦理，代書會協助準備。 Q5：贈與稅免稅額是多少？如何運用？ A： 每年每人有244萬元的贈與免稅額。如果轉讓的預售屋權利價值超過244萬，可以考慮分年贈與現金，再由子女以現金購買，或將權利分割轉讓（但預售屋權利通常無法分割）。也可以利用夫妻間贈與免稅的規定（配偶相互贈與財產不計入贈與總額），先贈與給配偶，再由配偶贈與給子女，但須注意時間安排與實質課稅原則。 結語 預售屋換約給親人，雖然可以實現家族資產移轉的美意，但千萬別忽略背後的稅務責任。無論是贈與稅還是財產交易所得稅，國稅局都盯得很緊。事前做好規劃，保留完整金流證明，才能避免事後補稅加罰的困擾。希望這篇文章能幫助你更了解預售屋換約的流程與稅務處理，如果有任何疑問，建議諮詢專業人士，以確保合法節稅，安心換約！
