危老重建申請資格！3個流程+2種條件完整說明

住在台北市 30 年老公寓的張伯伯，最近聽鄰居說可以申請「危老重建」，不但能讓老屋變新大樓，還能拿到容積獎勵跟稅賦減免，但他一頭霧水：我的房子符合資格嗎？該怎麼申請？會不會很麻煩？別擔心，本文用最白話的方式，一次告訴你危老重建的兩大條件與三大流程，還有法院實務見解幫你避開地雷！

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一、什麼是危老重建？

危老重建的全名是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，2017 年 5 月 10 日公布施行。目的是為了加速重建危險、老舊的建築物，改善居住安全，並給予容積獎勵、稅賦減免等優惠，讓民眾願意主動重建老屋。

適用範圍：都市計畫區內的合法建築物，不是歷史、文化、藝術或紀念性建築（例如古蹟、歷史建築），而且經過結構安全性能評估結果未達最低等級（也就是耐震能力不足）。

簡單來說，就是你家房子老舊又危險，政府鼓勵你拆掉重建，還給你額外的樓地板面積（容積獎勵）和稅金減免，這麼好的機會當然要把握！依危老條例規定，主管機關在中央為內政部，在直轄市為直轄市政府，在縣（市）為縣（市）政府，申請時應向地方主管機關提出。

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二、申請資格兩大條件

條件一：建築物本身條件

依危老條例第 3 條第 1 項規定，適用對象須為都市計畫範圍內，非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且為合法建築物（應有使用執照或合法房屋證明；若被指定為古蹟、歷史建築則不適用），並符合下列各款之一：

1. 經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除（例如海砂屋、震損屋等危險建築）。
2. 經結構安全性能評估結果未達最低等級（也就是耐震能力嚴重不足）。
3. 屋齡 30 年以上，經結構安全性能評估之耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備（電梯）。

另依危老條例第 3 條第 2 項規定，合法建築物重建時，得合併鄰接之建築物基地或土地辦理，增加重建整合的彈性；同條第 4 項並明定，前開第 2 款、第 3 款之結構安全性能評估，應由建築物所有權人委託經中央主管機關評定之共同供應契約機構辦理，以確保評估專業性。此外，同條第 3 項規定，本條例施行前已依建築法拆除之危險建築物，其基地未完成重建者，得於本條例施行日起 3 年內申請重建，亦在適用範圍內。

條件二：所有權人同意

必須取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人的同意。同意書要載明同意參與重建，並依規定辦理。

這裡的「全體同意」是危老重建與都市更新最大的不同——都更只需要多數決（例如 80% 同意），但危老重建必須 100% 同意，所以整合難度較高，但好處是程序較簡便、獎勵明確。依危老條例第 5 條第 1 項，新建建築物之起造人擬具重建計畫取得全體同意後，應向直轄市、縣（市）主管機關申請核准，再依建築法令規定申請建築執照，此為法定申請順序。另依同條第 2 項規定，前項重建計畫之申請，施行期限至中華民國一百十六年五月三十一日止，屆期即不得依本條例申請重建，讀者應留意最遲申請期限，及早評估。

所有權人過世了怎麼辦？

根據法務部函釋（法律字第 10903507770 號），民法第 759 條所稱的「處分」是指物權處分行為（如移轉所有權、設定抵押權），不包括買賣或租賃等債權行為。該函釋說明，危老重建涉及對於建物之「事實上處分」，並非民法第 759 條所定之物權處分，因此繼承人無須先辦繼承登記即可出具同意書。不過後續要辦理產權移轉或設定時，還是要完成繼承登記喔！該函釋進一步說明，危老重建涉及對於建物之「事實上處分」，並非民法第 759 條所定之物權處分，故繼承人於出具同意書階段無須先辦繼承登記。

法律字第 10903507770 號函釋要旨摘述（非逐字引文）：該函釋說明民法第 759 條所稱「處分」係指物權處分行為，亦即移轉或設定各種不動產物權而言，不包括買賣或租賃等債權行為在內。

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三、申請流程三步驟

流程一：評估與整合

1. 委託專業機構進行「結構安全性能評估」：確認建築物耐震能力未達標準，這是申請的必要條件。評估費用政府有補助，每棟最高 1.2 萬～1.5 萬元。前開評估應委託經中央主管機關評定之共同供應契約機構辦理，所有權人可自行查詢名單。
2. 整合所有權人意願：因為需要 100% 同意，所以溝通協調非常重要。可以尋求「危老重建推動師」協助——他們是政府培訓的專業人員，免費提供法令解說、協助整合意願、輔導申請耐震評估。
3. 初步規劃：找建築師預先規劃重建後的建築設計、容積獎勵計算等，讓所有權人對未來有個藍圖。

流程二：擬具重建計畫，向地方政府申請核准

準備以下文件，向直轄市或縣（市）政府（通常是都發局）提出申請：

• 重建計畫申請書
• 土地及建物權狀影本
• 全體所有權人同意書
• 結構安全性能評估報告書
• 重建計畫書（含建築規劃、容積獎勵申請、財務計畫等）

政府受理後會進行審查，如果文件不齊全或有疑義，會發文要求補正。依北市危老建物重建辦法規定（參見110年度訴字第685號判決所引北市辦法），主管機關應將補正事項一次通知申請人限期補正，並應於申請人補正後 15 日內審查完竣；屆期未補正或補正不完全者，始予以駁回。此外，臺北市規定主管機關自受理申請之日起 30 日內應完成審核，情況特殊者得延長一次（延長期間以 30 日為限），此為案件審核期限，並非補正期限；各地方政府規定不盡相同，申請時仍應向受理單位確認。該判決並揭示，主管機關負有將補正事項「一次通知」之義務，不得分批要求補正，以保障申請人程序權益。

補正是常見的關卡，從法院判決可以看到，曾有申請人補正後，政府仍以未補正為由駁回，但法院審理後認為申請人已補正，撤銷原處分（參照110年度訴字第685號判決）。所以補正時一定要對照要求逐一回應，並保留證據。從該判決事實可知，申請人僅就使用執照建築基地範圍內之部分土地申請重建，主管機關乃要求其依建築基地法定空地分割辦法及相關部分土地建築處理規定，檢討剩餘基地是否仍能單獨建築使用、有無致鄰地成為畸零地，此為部分基地申請時常見的審查重點。

110年度訴字第685號判決要旨摘述（非逐字引文）：法院認定，形式上觀之申請人已符合主管機關所命補正事項，並無所稱兩項不符規定未予補正情事，原處分駁回顯有違誤，應予撤銷。

如果審查通過，政府會核發核准函，你的重建計畫就正式過關了！

流程三：申請建照與施工

1. 申請建造執照：拿到核准函後，委託建築師依重建計畫設計，向建管單位申請建造執照。
2. 開工重建：建照核發後即可動工。施工期間可以申請地價稅、房屋稅減免（重建期間土地無法使用，地價稅免徵；重建後房屋稅減半徵收 2 年，若符合耐震設計標準可再延長）。
3. 完工登記：建築完成後，辦理使用執照及產權登記，新家落成！申請建造執照並完工取得使用執照後，方得據以辦理產權登記與後續處分。

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四、常見問題 Q&A

Q1：如果我的房子在已經核定的都市更新範圍內，還可以申請危老重建嗎？

這是一個實務上常見的衝突。根據法務部函釋（法律字第 10903503170 號），已核定的都市更新事業計畫具有行政處分的效力，後續行政處分應尊重先前處分，但危老重建申請是否受理，仍由主管機關依職權判斷。也就是說，已核定都更事業計畫作為有效行政處分，其效力可能成為後續危老重建申請的構成要件，主管機關受理與否仍須綜合判斷，故實務上若有都更案進行中，宜先向內政部或地方政府確認。

法律字第 10903503170 號函釋要旨摘述（非逐字引文）：該函釋指出，關於已核定之都市更新案範圍內涉及危險及老舊建築物加速重建計畫案相關執行疑義，因事涉實務運作及法規適用，仍請內政部本於權責審認之。

Q2：申請時被要求補正，我補正後又被駁回，該怎麼辦？

如果你認為已經補正完成，但政府仍駁回申請，你可以依法提起訴願，若訴願不成再提起行政訴訟。台北高等行政法院就有這樣的案例（參照110年度訴字第685號判決）：申請人補正後，政府仍以兩項不符為由駁回，法院審理後認為申請人已補正，撤銷原處分，並命政府重新審核。所以，補正時務必仔細對照要求，若覺得政府處分違法，可以尋求救濟。此類案件屬課予義務訴訟，法院若認原處分違法，會判命主管機關依判決法律見解重為決定，而非直接代替機關作成核准處分。

110年度訴字第685號判決要旨摘述（非逐字引文）：法院判命行政機關應遵照其判決之法律見解，對於原告作成決定。

Q3：所有權人過世，繼承人如何出具同意書？需要先辦繼承登記嗎？

不需要先辦繼承登記。如前面所述，法務部函釋（法律字第 10903507770 號）指出，危老重建涉及對於建物之「事實上處分」，並非民法第 759 條所定之物權處分，所以繼承人可以直接出具同意書，無須先辦繼承登記。但後續辦理產權移轉或設定時，還是要完成繼承登記，才能處分不動產。

Q4：部分土地申請危老重建，是否需要檢討畸零地、重複利用等問題？

是的，如果你的基地只是原來土地的一部分（例如原使用執照範圍分割後的一小塊），政府會要求檢討畸零地、有無重複利用等事項，並依據「建築基地法定空地分割辦法」及相關部分土地建築處理規定審查。從判決案例（110年度訴字第685號）可知，這些都是補正常見的項目，務必注意。法院並指明，部分土地申請建築應依相關空地分割與部分土地處理規定檢討，剩餘基地若無法單獨建築使用即不合規定。

110年度訴字第685號判決要旨摘述（非逐字引文）：法院指出，主管機關要求申請人以清晰現況圖檢討畸零地（應檢討本身基地與鄰地，並標示已建築範圍）、有無重複利用等事項，均屬補正常見項目。

Q5：危老重建的容積獎勵如何計算？有上限嗎？

容積獎勵是危老重建的一大誘因，計算方式如下：

• 基準容積：依都市計畫規定可建的樓地板面積。
• 獎勵後容積上限：依危老條例第 6 條第 1 項，獎勵後的建築容積，不得超過該建築基地 1.3 倍的基準容積，或 1.15 倍的原建築容積（兩者擇高適用）。
• 危老條例各項獎勵：包括時程獎勵（自施行後逐年遞減，第八年為 1%，第八年以後無時程獎勵）、規模獎勵（基地面積達 200 平方公尺以上，再給予一定比率獎勵）、結構安全性能評估、耐震設計、綠建築、智慧建築、無障礙設計等獎勵，由中央主管機關依辦法計算。

舉例：某基地基準容積 300 坪，依危老條例獎勵後最多可達基準容積 1.3 倍（即 390 坪）；若原建築容積較高（例如 350 坪），則可改以原建築容積 1.15 倍計算（約 402.5 坪），取較有利者適用。實際計算較複雜，建議找建築師依最新獎勵辦法精算。另依危老條例第 6 條第 3 項，重建範圍內符合資格之基地或加計合併鄰接基地達 200 平方公尺者，再給予基準容積 2% 之獎勵，每增加 100 平方公尺另給予 0.5%；同條第 4 項並明定，前開時程與規模獎勵合計不得超過基準容積 10%；同條第 5 項規定，依第 3 條第 2 項合併鄰接之建築物基地或土地，適用第一項至第三項建築容積獎勵規定時，其面積不得超過第 3 條第 1 項之建築物基地面積，且最高以 1,000 平方公尺為限；同條第 6 項並規定，依本條例申請建築容積獎勵者，不得同時適用其他法令規定之建築容積獎勵項目，申請時應注意。

Q6：申請危老重建需要費用嗎？政府有補助嗎？

• 結構安全性能評估：政府有補助，每棟最高 1.2 萬～1.5 萬元（各縣市略有不同）。
• 規劃設計費：委託建築師的費用，通常依個案規模而定，可納入重建成本。
• 其他行政規費：如申請建造執照的規費等。
• 稅賦減免：重建期間地價稅免徵；重建後房屋稅減半徵收 2 年，若符合耐震設計標準可再延長 10 年（共 12 年）。

整體來說，政府提供了不少補助與優惠，降低重建負擔。前述稅賦優惠之具體適用與申請程序，仍依各地方稅捐稽徵機關之規定辦理。

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五、結語：把握時機，老屋翻身！

危老重建是讓老房子華麗轉身的大好機會，不僅改善居住安全，還能增加資產價值。但申請過程中需要注意許多細節，從資格確認、意願整合、文件準備到補正回應，每一步都馬虎不得。建議多利用政府資源（如危老重建推動師）或尋求專業建築師、律師協助，讓流程更順利。除時程獎勵外，規模獎勵等項目亦應及早評估，以最大化重建效益。

最後提醒，危老重建的時程獎勵逐年遞減，且重建計畫之申請依條例規定至中華民國一百十六年五月三十一日止，越早申請獎勵越多，務必把握法定期限，快檢查你家房子是否符合資格吧！

本文參考法院判決實務見解，確保資訊正確性。如有個案疑問，建議諮詢專業人士。

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參考判決片段：本文所引用的判決片段編號來自系統資料庫，內容涉及危老重建申請程序、補正爭議、繼承人同意等法律見解，供讀者進一步了解。