危老重建申請資格！3個流程+2種條件完整說明 住在台北市 30 年老公寓的張伯伯，最近聽鄰居說可以申請「危老重建」，不但能讓老屋變新大樓，還能拿到容積獎勵跟稅賦減免，但他一頭霧水：我的房子符合資格嗎？該怎麼申請？會不會很麻煩？別擔心，本文用最白話的方式，一次告訴你危老重建的兩大條件與三大流程，還有法院實務見解幫你避開地雷！ --- 一、什麼是危老重建？ 危老重建的全名是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，2017 年 5 月 10 日公布施行。目的是為了加速重建危險、老舊的建築物，改善居住安全，並給予容積獎勵、稅賦減免等優惠，讓民眾願意主動重建老屋。 適用範圍：都市計畫區內的合法建築物，不是歷史、文化、藝術或紀念性建築（例如古蹟、歷史建築），而且經過結構安全性能評估結果未達最低等級（也就是耐震能力不足）。 簡單來說，就是你家房子老舊又危險，政府鼓勵你拆掉重建，還給你額外的樓地板面積（容積獎勵）和稅金減免，這麼好的機會當然要把握！ --- 二、申請資格兩大條件 條件一：建築物本身條件 1. 屋齡 30 年以上且危險（經結構安全性能評估未達最低等級）；或屋齡達 50 年以上（即使未達危險等級，亦可申請）。 2. 經結構安全性能評估結果未達最低等級（也就是耐震能力不足）。 3. 合法建築物：要有使用執照或合法房屋證明。 4. 非經指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值（通常由文化局認定，若被指定為古蹟就不能拆了）。 5. 如果房子是海砂屋、震損屋等，也可以加速申請。 條件二：所有權人同意 必須取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人的同意。同意書要載明同意參與重建，並依規定辦理。 這裡的「全體同意」是危老重建與都市更新最大的不同——都更只需要多數決（例如 80% 同意），但危老重建必須 100% 同意，所以整合難度較高，但好處是程序較簡便、獎勵明確。 所有權人過世了怎麼辦？ 根據法務部函釋（參照法律字第 10903507770 號判決），民法第 759 條所稱的「處分」是指物權處分行為（如移轉所有權、設定抵押權），不包括買賣或租賃等債權行為。危老重建的同意行為屬於債權性質，因此繼承人無須先辦繼承登記即可出具同意書。不過後續要辦理產權移轉或設定時，還是要完成繼承登記喔！ 法律字第 10903507770 號判決片段節錄：「民法第 759 條所稱『處分』係指物權處分行為，如不動產之移轉或設定，不包括買賣或租賃等債權行為。」 --- 三、申請流程三步驟 流程一：評估與整合 1. 委託專業機構進行「結構安全性能評估」：確認建築物耐震能力未達標準，這是申請的必要條件。評估費用政府有補助，每棟最高 1.2 萬～1.5 萬元。 2. 整合所有權人意願：因為需要 100% 同意，所以溝通協調非常重要。可以尋求「危老重建推動師」協助——他們是政府培訓的專業人員，免費提供法令解說、協助整合意願、輔導申請耐震評估（參照111年度訴字第312號、111年度訴字第312號判決）。 3. 初步規劃：找建築師預先規劃重建後的建築設計、容積獎勵計算等，讓所有權人對未來有個藍圖。 111年度訴字第312號判決片段節錄：「培訓有志於推動老屋重建之人士成為『危老重建推動師』，免費為市民提供法令解說、協助社區住戶整合意願、輔導申請耐震能力評估。」 流程二：擬具重建計畫，向地方政府申請核准 準備以下文件，向直轄市或縣（市）政府（通常是都發局）提出申請： - 重建計畫申請書 - 土地及建物權狀影本 - 全體所有權人同意書 - 結構安全性能評估報告書 - 重建計畫書（含建築規劃、容積獎勵申請、財務計畫等） 政府受理後會進行審查，如果文件不齊全或有疑義，會發文要求補正。補正期限通常為 30 天，必要時可展延一次。 補正是常見的關卡，從法院判決可以看到，曾有申請人補正後，政府仍以未補正為由駁回，但法院審理後認為申請人已補正，撤銷原處分（參照110年度訴字第685號、110年度訴字第685號、110年度訴字第685號、110年度訴字第685號、110年度訴字第685號、110年度訴字第685號判決）。所以補正時一定要對照要求逐一回應，並保留證據。 110年度訴字第685號判決片段節錄：「形式上觀之已符合被告所命補正事項，並無『請釐清原基地範圍及面積是否含本市○○區○○段一小段428地號土地』及『請以清晰現況圖檢討畸零地……』等2項不符規定未予補正情事。則被告……駁回，顯有違誤，應予撤銷。」 如果審查通過，政府會核發核准函，你的重建計畫就正式過關了！ 流程三：申請建照與施工 1. 申請建造執照：拿到核准函後，委託建築師依重建計畫設計，向建管單位申請建造執照。 2. 開工重建：建照核發後即可動工。施工期間可以申請地價稅、房屋稅減免（重建期間土地無法使用，地價稅免徵；重建後房屋稅減半徵收 2 年，若符合耐震設計標準可再延長）。 3. 完工登記：建築完成後，辦理使用執照及產權登記，新家落成！ --- 四、常見問題 Q&A Q1：如果我的房子在已經核定的都市更新範圍內，還可以申請危老重建嗎？ 這是一個實務上常見的衝突。根據內政部函釋及法院見解（參照法律字第 10903503170 號、法律字第 10903503170 號、法律字第 10903503170 號判決），已核定的都市更新事業計畫具有行政處分的效力，後續行政處分應尊重先前處分，但危老重建申請是否受理，仍由主管機關依職權判斷。簡單來說，如果已經有都更案在進行，通常無法再申請危老重建，因為都更計畫已經涵蓋該地區，且為了避免資源重複與權利衝突。建議先向地方政府查詢確認。 法律字第 10903503170 號判決片段節錄：「已核定之都市更新案是否影響危老重建之受理與核准，仍應由內政部本於權責判斷。」 Q2：申請時被要求補正，我補正後又被駁回，該怎麼辦？ 如果你認為已經補正完成，但政府仍駁回申請，你可以依法提起訴願，若訴願不成再提起行政訴訟。台北高等行政法院就有這樣的案例（參照110年度訴字第685號、110年度訴字第685號、110年度訴字第685號判決）：申請人補正後，政府仍以兩項不符為由駁回，法院審理後認為申請人已補正，撤銷原處分，並命政府重新審核。所以，補正時務必仔細對照要求，若覺得政府處分違法，可以尋求救濟。 110年度訴字第685號判決片段節錄：「行政法院對於人民依第5條規定請求應為行政處分……案件事證尚未臻明確或涉及行政機關之行政裁量決定者，應判命行政機關遵照其判決之法律見解對於原告作成決定。」 Q3：所有權人過世，繼承人如何出具同意書？需要先辦繼承登記嗎？ 不需要先辦繼承登記。如前面所述，法務部函釋（法律字第 10903507770 號）指出，危老重建的同意行為屬於債權行為，並非物權處分，所以繼承人可以直接出具同意書，無須先辦繼承登記。但後續辦理產權移轉或設定時，還是要完成繼承登記，才能處分不動產。 Q4：部分土地申請危老重建，是否需要檢討畸零地、重複利用等問題？ 是的，如果你的基地只是原來土地的一部分（例如原使用執照範圍分割後的一小塊），政府會要求檢討畸零地、有無重複利用等事項，並依據「建築基地法定空地分割辦法」、「領有使用執照建築基地範圍內部分土地申請建築處理原則」等規定審查。從判決案例（110年度訴字第685號、110年度訴字第685號、110年度訴字第685號）可知，這些都是補正常見的項目，務必注意。 110年度訴字第685號判決片段節錄：「請以清晰現況圖檢討畸零地（應檢討本身基地與鄰地，並標示已建築範圍）、有無重複利用（建築基地法定空地分割辦法、領有使用執照建築基地範圍內部分土地申請建築處理原則）」。 Q5：危老重建的容積獎勵如何計算？有上限嗎？ 容積獎勵是危老重建的一大誘因，計算方式如下： - 基準容積：依都市計畫規定可建的樓地板面積。 - 原建築容積：如果原建築容積高於基準容積，重建時可以「原建築容積」或「基準容積」擇優計算，最高可達基準容積的 1.3 倍（即「1.3 倍基準容積」或「原容積」，取高者）。 - 危老條例獎勵：包括時程獎勵（逐年遞減，2027 年後為 0%）、規模獎勵（基地面積越大獎勵越多）、結構安全性能評估獎勵（依評估結果給予 2%~10%）、耐震設計獎勵（最高 10%）、綠建築獎勵（最高 10%）、智慧建築獎勵（最高 10%）、無障礙設計獎勵（最高 10%）等。 - 總獎勵上限：基準容積的 1.4 倍（或原建築容積的 1.3 倍，擇優）。也就是說，重建後總容積最高可達基準容積的 1.4 倍。 舉例：某基地基準容積 300 坪，原建築容積 350 坪（高於基準容積），則重建時可選擇以 350 坪為基礎，再加上各項危老獎勵（總和不得超過基準容積的 1.4 倍，即 420 坪），但因為 350 坪已經低於 420 坪，所以最終容積可能是 350 坪 + 獎勵容積（但總和不超過 420 坪）。實際計算較複雜，建議找建築師精算。 Q6：申請危老重建需要費用嗎？政府有補助嗎？ - 結構安全性能評估：政府有補助，每棟最高 1.2 萬～1.5 萬元（各縣市略有不同）。 - 規劃設計費：委託建築師的費用，通常依個案規模而定，可納入重建成本。 - 其他行政規費：如申請建造執照的規費等。 - 稅賦減免：重建期間地價稅免徵；重建後房屋稅減半徵收 2 年，若符合耐震設計標準可再延長 10 年（共 12 年）。 整體來說，政府提供了不少補助與優惠，降低重建負擔。 --- 五、結語：把握時機，老屋翻身！ 危老重建是讓老房子華麗轉身的大好機會，不僅改善居住安全，還能增加資產價值。但申請過程中需要注意許多細節，從資格確認、意願整合、文件準備到補正回應，每一步都馬虎不得。建議多利用政府資源（如危老重建推動師）或尋求專業建築師、律師協助，讓流程更順利。 最後提醒，危老重建的時程獎勵逐年遞減，越早申請獎勵越多，心動不如馬上行動，快檢查你家房子是否符合資格吧！ 本文參考法院判決實務見解，確保資訊正確性。如有個案疑問，建議諮詢專業人士。 --- 參考判決片段：本文所引用的判決片段編號來自系統資料庫，內容涉及危老重建申請程序、補正爭議、繼承人同意等法律見解，供讀者進一步了解。
