代書費用怎麼算？代書服務價格透明化與多元方案完整指南

代書費用分成「政府規費」和「地政士服務費」兩塊：政府規費有法定計算公式（例如登記費依土地法第76條，按申報地價或權利價值千分之一計收），金額固定、可以自己驗算；地政士服務費則沒有公定價，由地政士與委託人議定。但這不代表可以模糊帶過——地政士法第23條明文規定，地政士「應將受託收取費用之標準於事務所適當處所標明；其收取之委託費用，應掣給收據」。換句話說，價格透明不只是服務態度，而是地政士的法定義務；違反收費規範情節嚴重者，主管機關可以依地政士法第44條、地政士法第43條停止其執行業務甚至除名。本文把收費結構、真實法院卷證裡的收費明細、以及多元服務方案的挑選方式，一次講清楚。

代書（地政士）到底能做哪些事？法律怎麼規定業務範圍

「代書」的正式名稱是「地政士」。地政士法第1條開宗明義說，這個制度是「為維護不動產交易安全，保障人民財產權益」而設；同法第2條要求地政士「應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務」。

法定業務範圍規定在地政士法第16條，共八款：

• 代理申請土地登記事項（買賣、贈與、繼承過戶，抵押權設定、塗銷都屬於此）
• 代理申請土地測量事項（鑑界、複丈）
• 代理申請與土地登記有關之稅務事項（土地增值稅、契稅申報）
• 代理申請與土地登記有關之公證、認證事項
• 代理申請土地法規規定之提存事項
• 代理撰擬不動產契約或協議事項（如遺產分割協議書）
• 不動產契約或協議之簽證
• 代理其他與地政業務有關事項

這裡要澄清兩個常見誤解。第一，第4款是「代理申請公證、認證」，也就是代客戶跑流程送件，地政士本身不需要、也不會因此取得公證人資格；公證仍由法院公證處或民間公證人作成。第二，公司設立與變更登記不在上述八款之內，那是商業登記主管機關的業務範疇，即使有人兼辦，也不是以地政士身分執行的法定業務。

另外，地政士法第21條還劃了一條線：繼承開始在民國74年6月4日以前之繼承登記、書狀補給登記、須有第三人同意之登記、權利價值逾新臺幣一千萬元之登記等情形，地政士不得辦理簽證。遇到這類案件卻聽到「我可以簽證幫你省流程」，就要提高警覺。

代書費用怎麼算？政府規費與服務費一次拆給你看

第一塊：政府規費（有法源、有公式，可以自己驗算）

依土地登記規則第45條，「登記規費」指的是土地法規定的登記費、書狀費、工本費及閱覽費。這一塊是繳給政府的，代書只是代收代付。

有幾個省錢與防錯的細節，一般文章不會寫：

• 不是每一種登記都要繳登記費。 土地法第78條列了八種免繳登記費的登記，包括更正登記、消滅登記、塗銷登記、更名登記、住址變更登記、標示變更登記、限制登記、土地重劃之變更登記。所以「抵押權塗銷」本身是免登記費的，若被收了一筆「塗銷登記費」，要問清楚那到底是規費還是服務費。
• 土地登記規則第46條另外規定，登記費未滿新臺幣一元者不予計收；抵押權次序讓與、拋棄或變更登記，權利書狀補（換）給登記，管理人登記及其變更登記，也都免繳登記費。
• 繳了還可以退。 依土地登記規則第51條，已繳之登記費及書狀費，如果登記經申請撤回、經依法駁回，或其他依法令應予退還者，申請人得於十年內請求退還；十年內重新申請登記的，也可以援用未申請退還的部分。這筆錢是委託人的，不是代書的。
• 印花稅貼在「契據」上，不是貼在成交總價上。 印花稅法第5條第5款把課徵範圍界定為「買賣、交換、贈與、分割不動產所立向主管機關申請物權登記之契據」；而依契稅條例第16條第1項，申報契稅要檢附「公定格式契約書」。因此貼花基礎是送件用的公定格式契約書所載金額，通常與仲介簽的成交價不同，計算前務必以公契金額為準。
• 漏貼印花稅罰很重。 印花稅法第23條第1項規定，不貼印花稅票或貼用不足稅額者，除補貼外，按漏貼稅額處五倍至十五倍罰鍰。
• 契稅逾期申報有怠報金。 契稅條例第16條第1項要求於契約成立之日起三十日內申報（向法院標購拍賣之不動產，以法院發給權利移轉證明書之日起算）；第24條規定逾期每逾三日加徵應納稅額百分之一之怠報金，最高以應納稅額為限，且不得超過新臺幣一萬五千元。

第二塊：地政士服務費（沒有公定價，但有透明化義務）

地政士法對服務報酬沒有訂法定費率，收多少由地政士與委託人議定。但法律用兩條規定卡住「不透明」的空間：

• 地政士法第23條：應將受託收取費用之標準於事務所適當處所標明；收取之委託費用，應掣給收據。
• 地政士法第27條第5款：地政士不得「要求、期約或收受規定外之任何酬金」。

再加上地政士法第24條第1項規定「地政士接受委託人之有關文件，應掣給收據」，以及地政士法第25條要求置業務紀錄簿並至少保存十五年——這整套設計的意思很明確：收了什麼錢、收了什麼文件，都要留下可稽核的書面紀錄。

真實案例：法院卷證裡的代書費明細長什麼樣？

想知道一份「合格的報價單」該有什麼，最好的樣本不是廣告，而是法院卷證。臺灣高等法院105年度上易字第1046號民事判決（該判決載明「不得上訴」，業已確定）中，法院引用了在卷的地政士事務所收費明細表，逐項列出總額新臺幣31,249元的組成：

這個案子還有一個對雙方都重要的轉折：委託人事後主張「代書沒有幫我找到合適的貸款銀行」，因此拒付全部代書費與代墊規費。法院查核後指出，該事務所的請款項目裡並沒有「協助辦理銀行貸款」這一項收費，因此以此為由拒付「亦非有據」。

換句話說，分項報價是雙向保護：對消費者，它讓每一塊錢都能被檢驗；對地政士，它讓「我沒收這筆錢、自然不負這項責任」有憑有據。

同案另有一段見解值得記下來：委託人主張「代書說不付錢就不給權狀，我是被脅迫才簽本票」，法院援引最高法院21年上字第2012號判例，認為被脅迫指的是以不法危害之言語或舉動使人心生恐怖，縱使地政士曾表示不交付所有權狀，「亦難認與『脅迫』之情形相當」，且主張受脅迫的一方須負舉證責任（民事訴訟法第277條前段）。

完整試算：買一間房，代書相關費用怎麼跑出來

假設買方購入一戶房地，土地公告現值200萬元、建物評定現值（契價）100萬元，送地政機關的公定格式契約書所載金額合計300萬元。

務必注意兩件事：印花稅與契稅的計算基礎都不是成交總價，而是公定格式契約書所載金額與契價（契稅條例第13條：契價以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準，但依法院拍賣等方式取得而移轉價格低於評定標準價格者，從其移轉價格）；土地部分因課徵土地增值稅而免徵契稅（契稅條例第2條但書）。實際稅額請以稽徵機關核定為準。

拆到這個顆粒度，錢花在哪裡就一目了然，也才有辦法核對代書給的收據。

價格透明為什麼重要？三個法律層次的理由

理由一：不透明本身就可能是違法

地政士法第23條的「標明收費標準」與「掣給收據」不是建議，而是義務。而第27條第5款禁止「要求、期約或收受規定外之任何酬金」，一旦違反，依第44條第3款應予停止執行業務或除名；第43條第1項則列出懲戒種類為警告、申誡、停止執行業務二月以上二年以下、除名，且受停止執行業務期間累計滿三年者應予除名。

理由二：巧立名目重複收費，真的會被停業

臺北高等行政法院111年度訴字第910號判決是很典型的一案。一名地政士受買賣雙方委託辦理不動產買賣，買賣契約第5條的委託事項已包含「貸款申辦」，他卻在買方貸款不足時，另與賣方簽訂一份「不動產抵押貸款規劃－專任委託契約」，約定核貸不足金額10%、也就是39萬元的「服務費」。

法院認定：兩份契約的委託目的、主體及項目內容本質上並無不同，被告把原本契約內的「貸款申辦」包裝成「房屋貸款規劃」，「巧立名目以同一事項向賣方收取高達39萬元之服務費，而有重複項目收費之情形」，明顯違反地政士法第27條第5款；又以服務費給付與否作為辦理點交、履約保證結案的條件，構成同法第26條第1項之不正當行為。主管機關依第44條第3款、地政士法第43條第1項處以停止執行業務2個月，法院判決「原告之訴駁回」，維持該處分。

值得注意的是，該判決也否定了「契約有寫就算數」的辯解：對於「縱使買方自行另覓銀行，亦視同完成委託任務，賣方仍須給付服務費」的條款，法院直指這是「規避其執行業務應負責任之設計」，有顯失公平、不利委託人的情形。（本則為高等行政法院第一審判決。）

理由三：以「紅包」為名索費，可能構成詐欺罪

臺灣高等法院臺南分院104年度上易字第310號刑事判決，是不透明收費最極端的版本。一名不動產仲介加盟店的實際負責人受託代標法拍屋，雙方以「服務代書費」10萬元成交。他卻先後以「拍賣書記官開口要紅包」為由，向委託人收取6萬元與3萬2,000元；接著又謊稱契稅需8萬8,660元（實際僅3,138元）、履勘費需6萬5,800元，前後詐得24萬6,460元。委託人拿到單據時才發現地政規費（含登記費及書狀費）僅187元、地籍圖冊閱覽抄錄費兩張只要40元。

該案中，一位受託辦理過戶手續的代書事務所助理到庭證述：購買法拍屋不需要支付書記官紅包；若需履勘，費用僅需支付警察出差費一人500元，書記官、法官的出差費用不用支付。法院採信此節，認定被告所辯為臨訟卸責之詞。第一審量處有期徒刑8月，第二審主文「上訴駁回」，並載明不得上訴，全案確定。

一個容易被忽略的法律細節：該案行為時間在民國102年，而刑法第339條已於103年6月18日修正公布，罰金上限由1,000元提高為50萬元。法院依刑法第2條第1項前段從舊從輕原則，適用行為時（修正前）的規定。現行刑法第339條第1項為：意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。

順帶一提，上述詐欺罪的規定是這個議題的重要環節，而租屋法律完整指南則從更多面向整理了完整的處理流程。

行政機關的態度：費用應依請求項目分別收取

不只法院，行政機關對「分項收費」也有明確立場。司法院秘書長秘台廳民三字第1060017014號函（民國106年6月22日）在釋示公證費用疑義時說明：公證法第127條所收取之費用為閱覽費，同法第128條第1項所收取者則為交付費，兩者規範對象不同；若同時請求閱覽卷宗與交付繕本、影本或節本，兩項費用均應收取；如僅請求其一，則分別依第127條或第128條第1項規定收取費用。

對照法條看更清楚：公證法第127條規定閱覽費為每閱覽一次200元；第128條第1項規定交付繕本、影本或節本每份200元，張數超過六張時每一張加收五元。費用跟著「你實際請求了什麼」走，不能包裹成一筆糊塗帳。

這則函釋處理的是公證業務，並非直接規範地政士，但它揭示的原則——費用依項目分別計算、分別收取——正是地政士法第23條所要求的透明化精神：政府規費與服務費要分開列示，事前告知每一項金額。

多元方案：不同需求怎麼挑

不論選哪一種，都請要求對方把**「這個方案包含哪些項目」與「不包含哪些項目」**同時寫進報價單。111年度訴字第910號那個案子的核心爭議，正是「貸款申辦」到底有沒有被原本的委託涵蓋——寫清楚，就不會有第二份契約的操作空間。

如何挑選優良代書？七個可以當場驗證的動作

1. 確認開業執照，不是只看名片。 依地政士法第7條，地政士須向直轄市或縣（市）主管機關申請登記並領得開業執照，始得執業；第8條規定開業執照有效期限為四年，期滿前須完成四年內三十小時以上專業訓練才能換發。第9條要求主管機關備置地政士名簿，載明證書字號、開業執照字號、事務所地址、獎懲紀錄等，可向該地政士登記的地方地政主管機關查詢。
2. 看事務所招牌。 地政士法第13條規定事務所名稱應標明「地政士」字樣；第12條規定事務所以一處為限、不得設立分事務所。遇到「分處」「分部」要多問一句。
3. 要求書面分項報價。 依地政士法第23條，收費標準本來就應該標明在事務所適當處所——當場請對方指給你看，並要求列出政府規費、稅捐、服務費、第三方費用（如履保費）四類。
4. 簽訂委託契約並保留文件收據。 地政士法第24條第1項明定，地政士接受委託人之有關文件應掣給收據。權狀、印鑑證明交出去，一定要拿回執。
5. 付款後索取收據並註明用途。 地政士法第23條後段規定收取之委託費用應掣給收據；沒有收據，日後爭議幾乎無從舉證（民事訴訟法第277條前段）。
6. 確認終止委任的規則。 地政士法第24條第2項規定，地政士受委託後非有正當事由不得終止契約，如須終止應於十日前通知委託人，未得委託人同意前不得終止進行。
7. 核對規費收據上的金額。 登記費、書狀費、印花稅、契稅都能自己算（公式見前表），對不上就當場問。

Q&A 常見問題

Q：代書費用有公定價嗎？

A：政府規費有法定計算標準，地政士的服務費沒有公定價。 登記費（土地法第76條）、書狀費（土地法第67條授權訂定）、印花稅（印花稅法第7條第4款）、契稅（契稅條例第3條）都有法源依據，可以自行驗算；服務費則由地政士與委託人議定，地政士法只要求把自訂的收費標準標明在事務所適當處所並掣給收據（第23條），並未授權主管機關訂定統一費率。建議多詢問幾家，並確認服務項目是否相同再比價。

Q：代書事後要求加價，我可以拒絕嗎？

A：如果加價項目不在原本委託範圍內，你可以拒絕。 地政士法第27條第5款明文禁止「要求、期約或收受規定外之任何酬金」。臺北高等行政法院111年度訴字第910號判決正是認定地政士把原委託內已含的「貸款申辦」重新包裝成另一份契約收費，構成重複收費而遭停業2個月。若確實因案件複雜度增加（例如發現土地遭他人占用需額外處理），應由地政士事先協商、取得同意並書面確認後才能加收。

Q：代書收的「紅包」「打點費」合法嗎？

A：不合法，而且風險遠不只民事糾紛。 地政士法第27條第5款禁止收取規定外酬金，違反者依第44條第3款應予停止執行業務或除名。若是謊稱要送紅包給公務員而實際據為己有，可能構成刑法第339條詐欺取財罪（現行法定刑為五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金）；臺灣高等法院臺南分院104年度上易字第310號案即為適例。反之，若真的向公務員行求、期約或交付賄賂，行賄者本身也可能觸犯貪污治罪條例第11條。

Q：代書說「不付錢就不給我權狀」，算脅迫嗎？

A：依臺灣高等法院105年度上易字第1046號確定判決的見解，單純這樣講難以認定為民法第92條的脅迫。 該判決指出，脅迫須以「不法」危害之言語或舉動使表意人心生恐怖，縱使地政士曾表示不交付所有權狀，亦難認與脅迫相當，且主張受脅迫者須負舉證責任。比較務實的作法是：付款前先核對分項明細，對有爭議的項目當場保留、就無爭議部分先行結清，並全程留存書面。

Q：我預繳了代書費，事情卻沒辦完，可以要回來嗎？

A：可以就未完成部分主張返還。 地政士與委託人間是民法上的委任關係。民法第548條第2項規定，委任關係因非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢前已終止者，受任人「得就其已處理之部分」請求報酬——反面言之，未處理部分的預收款並無保留依據，得依民法第179條不當得利請求返還。此外，民法第549條第1項規定當事人任何一方得隨時終止委任契約；第550條規定委任關係因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。

Q：代書代收的稅費沒有去繳，或收多了沒退，怎麼辦？

A：民法第541條第1項規定，受任人因處理委任事務所收取之金錢，應交付於委任人；第540條要求受任人應報告事務進行狀況，委任關係終止時應明確報告顛末。另依土地登記規則第51條，已繳的登記費及書狀費若因申請撤回或依法駁回，得於十年內請求退還，這筆錢屬於委託人。同時，地政士法第25條要求地政士置業務紀錄簿並保存十五年，可作為調閱依據。

Q：代書出錯造成我的損失，可以求償嗎？

A：可以，而且有兩條並行的路。 民法上，受有報酬的受任人應以善良管理人之注意處理事務（民法第535條後段），因處理委任事務有過失或逾越權限致生損害者，對委任人負賠償責任（民法第544條）；情節符合者也可能構成民法第184條的侵權行為。行政管理上，地政士法第26條規定地政士受託辦理各項業務不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務，違反致委託人或其他利害關係人受有損害時應負賠償責任。若涉及簽證業務，地政士法第22條第2項另有簽證保證金與簽證基金機制，於每一簽證人新臺幣四百萬元範圍內代為支付未能完全賠償之部分。

Q：想申訴，該找誰？

A：可以三條路並行。懲戒：依地政士法第46條，委託人、利害關係人、各級主管機關、地政事務所或地政士公會，得列舉事實、提出證據，報請地政士登記的直轄市或縣（市）主管機關所設懲戒委員會處理；第47條第1項規定懲戒委員會受理後應通知被付懲戒之地政士於二十日內提出答辯書或到會陳述，地政士法第47條第2項規定認為有犯罪嫌疑者應即移送司法機關偵辦。消費申訴：依消費者保護法第43條，先向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心申訴，企業經營者應於申訴之日起十五日內妥適處理；未獲妥適處理者，得向直轄市、縣（市）政府消費者保護官申訴，並得依同法第44條向消費爭議調解委員會申請調解。民事：依前述委任及侵權行為規定請求賠償。

Q：遇到沒有開業執照卻自稱代書的人怎麼辦？

A：地政士法第50條規定，未依法取得開業執照、領有開業執照未加入公會、開業執照期限屆滿未依法換發、開業執照經撤銷或廢止、受停止執行業務處分等情形而擅自以地政士為業者，由直轄市或縣（市）主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並限期命其改正或停止其行為，屆期不改正者得按次連續處罰。發現這類情形，可逕向地方地政主管機關檢舉。

Q：代書的服務費可以殺價嗎？

A：可以議價，但別只看數字。過低的報價常見兩種後果：一是把服務範圍砍掉（例如不含實價登錄、不含稅務申報），二是事後以其他名目補回來——而後者正是111年度訴字第910號案的問題核心。比較安全的作法是先確認服務項目清單，再比同一份清單的總價。

結語

代書服務價格透明化，不只是保護消費者，更是地政士法第23條、地政士法第24條、地政士法第27條所建構的法定義務體系。政府規費有公式可以驗算，服務費雖無公定價卻必須事前標明並掣給收據；巧立名目重複收費會被停業（111年度訴字第910號），以紅包為名詐取款項則可能入罪（104年度上易字第310號）。下次委託代書，記得做三件事：要一份分項書面報價、簽一份寫明範圍的委託契約、留下每一筆付款與文件的收據。 把錢花在哪裡弄清楚，不動產交易才真正安心。

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引用來源說明

• 臺灣高等法院臺南分院104年度上易字第310號刑事判決：主文「上訴駁回」，並載明不得上訴，全案確定；第一審量處有期徒刑8月。行為時適用修正前刑法第339條第1項。
• 臺北高等行政法院111年度訴字第910號判決：主文「原告之訴駁回」，維持停止執行業務2個月之懲戒處分。本則為高等行政法院第一審判決。
• 臺灣高等法院105年度上易字第1046號民事判決：判決載明「不得上訴」，業已確定；文中收費明細表金額引自該判決所載卷內事務所收費明細表。
• 司法院秘書長秘台廳民三字第1060017014號函（106年6月22日）：釋示公證法第95條第1項請求交付之文書及公證法第127條閱覽費之適用疑義，說明閱覽費與交付費應依請求項目分別收取。
• 條文內容均以全國法規資料庫現行條文為準；書狀費費額依土地法第67條由中央地政機關訂定，非法律明定金額，實際金額請以受理地政事務所公告為準。稅額請以稽徵機關核定為準。