動產與不動產怎麼分？民法第66條、第67條的差別與實務判斷標準 動產與不動產的分界，法律上不是看「搬不搬得動」，而是看它是不是「土地及其定著物」。 民法第66條第1項規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」民法第67條則規定：「稱動產者，為前條所稱不動產以外之物。」換句話說，法律只正面定義不動產，剩下的一律是動產。這條界線一旦劃錯，物權怎麼移轉、債權人怎麼查封、要繳哪些稅、繼承怎麼辦理，結果全都不一樣。以下用官方條文原文與法院實際見解，把界線一次講清楚。 動產與不動產差在哪？一張表看懂六大差別 | 比較項目 | 不動產 | 動產 | |---|---|---| | 定義依據 | 民法第66條第1項：土地及其定著物 | 民法第67條：不動產以外之物 | | 物權變動要件 | 民法第758條：依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力，且應以書面為之 | 民法第761條第1項：非將動產交付，不生效力 | | 公示方法 | 地政機關登記 | 占有（交付） | | 信賴保護 | 民法第759條之1：登記有推定力，信賴登記之善意第三人受保護 | 民法第801條、第948條：善意受讓占有者取得所有權 | | 強制執行方法 | 強制執行法第75條第1項：查封、拍賣、強制管理 | 強制執行法第45條：查封、拍賣或變賣 | | 常見擔保方式 | 抵押權（不移轉占有、須登記） | 質權（移轉占有）或動產擔保交易法第15條之動產抵押 | 表裡最容易被寫錯的一格是「登記」。很多文章說「不動產要登記才能對抗第三人」，這是錯的：依民法第758條，因買賣、贈與等法律行為而移轉不動產物權，沒登記就根本不生效力，不是「不能對抗」而已。真正採「非經登記不得對抗善意第三人」的是動產擔保交易法第5條第1項的動產擔保交易。 擔保方式的差異也值得多看一眼。動產設質必須把東西交給債權人占有，機具、車輛一旦交出去就沒法繼續營運，所以實務上多走動產擔保交易法第15條的動產抵押：抵押權人對債務人或第三人不移轉占有而就供擔保債權之動產設定動產抵押權，於債務人不履行契約時得占有抵押物並出賣，就賣得價金優先受償。代價是同法第5條第1項的形式要求：動產擔保交易應以書面訂立契約，非經登記不得對抗善意第三人。所以買中古車、二手機具前，除了看行照，也應查詢有無動產抵押設定，否則可能買到已設定擔保的標的。 民法第66條的「定著物」到底是什麼？三個要件一次看 民法沒有直接定義定著物，標準是由大法官解釋與法院見解建立的。司法院釋字第93號解釋文明白揭示：「輕便軌道除係臨時敷設者外，凡繼續附著於土地而達其一定經濟上之目的者，應認為不動產。」 最高法院109年度台上字第2863號民事判決（主文為上訴駁回，維持原審）進一步整理成通用標準：「按民法第66條第1項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。」（109年度台上字第2863號） 拆開來就是三個要件，缺一不可： 1. 非土地之構成部分——它是獨立的物，不是土地本身。 2. 繼續附著於土地——具有繼續性，不是臨時擺著。 3. 達一定經濟上目的、不易移動其所在——搬走會毀損其本質或變更形體。 另外要留意民法第66條第2項：「不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。」土地上還沒砍下來的樹木、還沒採收的作物，在法律上就是土地的一部分，不是獨立的動產。買賣土地時如果沒特別約定要移走，樹木原則上隨土地一起交付——臺灣高等法院105年度上易字第1116號民事判決就是依民法第66條第2項，認定簽約時已存在的樹木屬於買賣標的，出賣人事後把樹賣掉屬不完全給付，買受人得請求損害賠償並抵銷尾款（105年度上易字第1116號）。 房子蓋到一半，算動產還是不動產？ 結論：看它有沒有「足避風雨、可達經濟上使用目的」。還在堆材料的階段是動產；已經足以避風雨就是定著物，也就是不動產。 早期的最高法院 62 年度台上字第 2735 號 民事裁判要旨處理的正是這個問題，原文寫道：「前開未完工之房屋之狀況如何？是否得認為可獨立供人使用之物，而不得認之為類似材料之堆積，倘其係類似材料之堆積，即難謂為不屬『動產』範圍，一經執行點交上訴人管業，即為上訴人所有。」（本則司法院法學資料檢索系統僅登載裁判要旨，非全文） 也就是說，未完工房屋若只是「類似材料之堆積」，就落在動產範圍，一經執行點交即歸受讓人所有。這個結論在強制執行實務上影響很大：動產依強制執行法第45條以查封、拍賣或變賣為之，程序遠比不動產單純。 至於什麼時候「升格」成不動產，前述最高法院109年度台上字第2863號民事判決講得最完整：「凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物，買受此種房屋之人，乃係基於法律行為，自須依民法第758條規定辦理移轉登記，始能取得所有權。」 這段話有兩個實務重點常被忽略： - 門窗、外牆不是必要條件。 最高法院109年度台上字第2927號民事判決指出，區分所有建築物之主結構體已興建完成、各樓層均具樓底板及屋頂板者，「似非不足以避風雨」，原審僅因無外牆、門窗即否定其為定著物，尚有可議（109年度台上字第2927號；該判決主文為原判決廢棄、發回臺灣高等法院臺中分院，非確定見解，僅供參考其法律論述）。 - 一旦是定著物，就跑不掉登記。 買到已足避風雨的未完工房屋，是基於買賣這個法律行為取得，依民法第758條非經登記不生效力。實務上常見的「變更起造人名義」只是行政上的權宜措施，不等於辦好所有權移轉登記，買受人不會因此變成所有權人。 組合屋、小木屋、貨櫃屋放在土地上，算不動產嗎？ 結論：可以隨時拆卸移走、只是暫時放置的組合式建物，民法上仍屬動產。 臺灣高等法院暨所屬法院法律座談會（79）廳民二字第 461 號研究意見，處理的就是「債務人以組合式之小木屋數座，放置於休閒區內供住宿之用」該如何執行。甲說主張小木屋隨時可拆卸、可移置他處，非土地及其定著物，屬於動產，應依動產執行方法執行；乙說則認為小木屋有窗有門有壁且供住宿，屬建築物、應為不動產。 該次座談會的審查意見寫得最清楚：「所謂不動產，以繼續密接附著於土地，達其一定經濟上之目的，且社會觀念上視為獨立之物者而言。倘若雖係獨立之物，但如其附著於土地，未達於非毀損其本質或變更其形體，不能移動其所在之程度，或僅暫時供人使用性質者，則非茲所謂之不動產。」研討結果照審查意見通過，司法院第一廳研究意見亦表示「研討結果採甲說尚無不合」。 貨櫃屋也是同樣的邏輯。臺灣高等法院105年度上易字第1116號民事判決認定，貨櫃屋雖經焊接固定於土地上，但仍可移離，並非民法第66條第1項之定著物，因此不在土地及未辦保存登記建物的買賣標的範圍內。 ⚠️ 民法上是動產，不代表行政法上不是「建築物」 這是最多人踩到的坑：民法的「定著物」與建築法的「建築物」是兩套判斷標準，結論可能相反。 最高行政法院105年度判字第219號判決（主文為上訴駁回）維持原判決見解，認定設置於土地上、高約3.3公尺、面積約40平方公尺、設有大門及窗戶，且須以吊車搬運的貨櫃屋，具有繼續性與一定經濟目的，客觀上可替代房屋使用，屬建築法第4條所稱建築物；未經申請審查許可擅自設置，即構成違章建築，主管機關得依法認定並拆除（105年度判字第219號）。 所以在土地上放貨櫃屋、組合屋，很可能出現這種局面：民事上被當成動產（不必辦登記、可依動產程序拍賣），行政上卻被查報為違建而面臨拆除。兩件事要分開評估，不要以為「法院說它是動產」就等於合法。 買了未辦保存登記的違建，到底算誰的？只有「事實上處分權」 結論：已足避風雨的違章建築在民法上是不動產，但因為辦不了保存登記，也就無從辦理所有權移轉登記；買受人拿到的只是「事實上處分權」，不是所有權。 這是最容易讓人吃大虧的一塊。最高法院67年度第二次民事庭庭長會議決定（一）確立：「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人」。最高法院105年度台上字第2376號民事判決（主文為上訴駁回）並特別點明，該決定只是承認事實上處分權的讓與，「明示『不能為不動產所有權之讓與』，非創設違章建築之新物權」。 實際的失權效果非常具體：依該判決見解，強制執行法第15條所稱「就執行標的物有足以排除強制執行之權利」，限於所有權、典權、留置權、質權等物權，不包括事實上處分權；因此買下違建的人，在該違建被別人聲請強制執行拆除時，不能提起第三人異議之訴排除執行（105年度台上字第2376號）。 換句話說，違建買賣付的錢是真的，拿到的權利卻比一般房屋薄一層。實務上簽約前至少要確認：出賣人是不是原始出資興建人、有沒有稅籍與門牌、土地使用權源為何、有無查報違建紀錄，並在契約中明白約定移轉的是事實上處分權及其範圍。 冷氣、系統櫃、裝潢裝上去之後算誰的？ 結論：動產一旦附加於建築物而與其成為一體、喪失獨立性，就變成建築物的一部分，所有權範圍隨之擴張，抵押權效力也跟著擴張。 最高法院 84 年度台上字第 1411 號 民事裁判要旨原文是：「按以動產附加於建築物而成為一體者，該動產即喪失獨立性，而構成建築物之部分，該建築物之所有權範圍，亦因而擴張於該附加物。又該建築物倘已供抵押權，其抵押權之支配範圍與所有權相同，自亦隨之擴張而及於附加物。」（本則亦僅登載裁判要旨） 現行法上有三條配套條文，實務判斷時要一起看： - 民法第811條：「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」——變成「重要成分」的，所有權直接歸不動產所有人，原動產所有人只能依不當得利求償。 - 民法第862條第3項：以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及；但附加部分為獨立之物，且係於抵押權設定後附加者，準用第877條規定（得聲請併付拍賣，但就該部分之價金無優先受償權）。 - 民法第68條：非主物之成分、常助主物之效用而同屬一人者為從物，主物之處分及於從物；但交易上有特別習慣者依其習慣。 落到買賣現場，判斷方式其實很直觀：拆下來會破壞牆體、管線的嵌入式系統櫃、固定式冷氣配管、地板、門窗，多半已成為建築物的一部分；能整組搬走而不損及房屋本體的沙發、冰箱、活動式家具，仍是動產。銀行鑑價與拍賣公告通常也是照這條線切——這也是為什麼買賣房屋法律指南一再提醒：交屋清單要逐項寫明，別只寫「附傢俱」。 分錯類會怎樣？四個真的會出事的實務影響 1. 物權變動的生效時點完全不同 不動產依民法第758條，非經登記不生效力，且移轉的債權行為與物權行為都要以書面為之；動產依民法第761條第1項，交付才生效力，受讓人已占有者，於讓與合意時即生效力。買房子付了全部價金、拿到鑰匙，只要沒登記，你在法律上還不是所有權人。 「向無權利人買到東西」的保護方式也完全不同。動產走的是善意受讓：依民法第948條第1項，以動產所有權或其他物權之移轉或設定為目的而善意受讓該動產之占有者，縱讓與人無讓與之權利，其占有仍受法律保護，但受讓人明知或因重大過失而不知讓與人無讓與權利者不在此限；再依民法第801條，受讓人因而取得所有權。要注意同法第948條第2項的限制：占有之受讓若是依第761條第2項（占有改定）為之，須受讓人受現實交付且交付時善意，才受保護。 不動產走的則是登記的公信力：依民法第759條之1第1項，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；同條第2項規定，因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力不因原登記物權之不實而受影響。所以買不動產一定要調閱最新謄本，「有沒有查登記」在訴訟上往往就是勝負關鍵。 2. 強制執行的程序與速度不同 動產依強制執行法第45條，以查封、拍賣或變賣行之；不動產依同法第75條第1項，以查封、拍賣、強制管理行之，同條第2項並規定拍賣與強制管理於性質許可且適當時得併行。此外，同法第75條第3項規定，建築物及其基地同屬債務人所有者得併予查封、拍賣；第4項、第5項則規定應拍賣之財產同時有動產與不動產時，執行法院得合併拍賣，合併拍賣的動產適用不動產拍賣的規定。強制執行法第113條另定，不動產之強制執行除該節有規定外，準用動產執行之規定。 實務上還有一個常被忽略的失權效果：依強制執行法第51條第2項，實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。也就是說，房子被查封後才簽的買賣契約，債權人可以直接主張對他不生效力。 3. 繼承的處理方式不同 依民法第1148條第1項，繼承人自繼承開始時承受被繼承人財產上之一切權利義務；同條第2項則明定繼承人對被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限負清償責任。繼承人有數人時，依民法第1151條，在分割遺產前對遺產全部為公同共有。 不動產部分要特別注意民法第759條：因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。所以繼承人雖然一開始就取得不動產物權，但沒辦好繼承登記之前不能賣、不能設定抵押。動產則沒有這道關卡。 4. 稅捐科目不同（沒有「動產交易稅」這種稅） 網路上常看到「動產要繳動產交易稅」的說法，我國稅法上並不存在名為「動產交易稅」的稅目，全國法規資料庫查無任何以此為名的法規。正確的對照是： | 類別 | 主要相關稅捐 | 法源 | |---|---|---| | 土地 | 地價稅（持有）、土地增值稅（移轉） | 土地稅法第14條、第28條 | | 房屋 | 房屋稅（持有）、契稅（移轉） | 房屋稅條例第3條、契稅條例第2條 | | 房地交易所得 | 房地合一課徵所得稅（105年1月1日以後取得者） | 所得稅法第4條之4 | | 車輛等交通工具 | 使用牌照稅 | 使用牌照稅法第3條第1項 | 其中契稅條例第2條有一個常被漏掉的但書：在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。也就是一般都市土地買賣只課土地增值稅、不課契稅，房屋部分才課契稅。 網路上常見的五個錯誤說法，正確版本是這樣 | 常見錯誤說法 | 正確說法與依據 | |---|---| | 不動產要登記才能「對抗」第三人 | 民法第758條是生效要件，沒登記根本不生效力；「非經登記不得對抗善意第三人」是動產擔保交易法第5條第1項的規定 | | 能不能搬動就是動產、不動產的界線 | 標準是民法第66條第1項的「定著物」：非土地構成部分、繼續附著於土地、達一定經濟目的且不易移動其所在 | | 房子要蓋好門窗才算不動產 | 只要已足避風雨、可達經濟上使用目的即為定著物，不以裝好門窗、外牆為必要 | | 買了違建就是違建的所有權人 | 違建無從辦保存登記與移轉登記，受讓人僅取得事實上處分權，不能據以提起第三人異議之訴 | | 動產交易要繳「動產交易稅」 | 我國稅法並無此稅目（全國法規資料庫查無以此為名的法規）；車輛依使用牌照稅法第3條第1項課使用牌照稅，其餘動產則視標的與交易主體適用各該稅法 | 常見問題 QA Q：我的車子算動產還是不動產？監理站過戶算不算「登記」？ A：車子是典型的動產。汽車所有權的移轉依民法第761條第1項以交付生效，監理機關辦理的過戶登記屬於行政管理措施，不是物權生效要件；但沒過戶，使用牌照稅（依使用牌照稅法第3條第1項）與交通違規責任仍可能算在原車主頭上，實務上務必同時完成交付與過戶。 Q：房子蓋到什麼程度才算不動產？一定要裝好門窗嗎？ A：不必。判斷標準是「已足避風雨、可達經濟上使用之目的」。依最高法院109年度台上字第2863號民事判決，屋頂尚未完全完工的房屋只要已足避風雨即屬定著物；最高法院109年度台上字第2927號民事判決更指出，主結構體完成、各樓層具樓底板及屋頂板者，不能僅因缺少外牆、門窗就否定其為定著物（該判決經廢棄發回，非確定見解）。 Q：我在陽台或頂樓加蓋鐵皮屋，算不動產嗎？ A：民法上要看它是否繼續密接附著於土地、達一定經濟目的且不易移動，符合就是定著物；焊死在結構體上、拆下來會破壞本體的，通常屬建築物之一部分，可參照最高法院 84 年度台上字第 1411 號 民事的附合見解。但要提醒：民法上被認定為定著物或建築物一部分，跟建築法上是不是違章建築是兩件事，加蓋仍可能被查報拆除。 Q：組合屋、露營小木屋放在自己土地上，會被債權人用不動產程序查封嗎？ A：依（79）廳民二字第 461 號研究意見，可隨時拆卸移置他處、僅暫時放置的組合式小木屋，非土地及其定著物，應依動產執行方法執行。但這是就個案設題所為的判斷，若該建物已改為固定基礎、接管線、長期使用，結論可能相反，仍須依實際狀態認定。 Q：買房子時，附的傢俱、冷氣、系統櫃到底算不算在買賣標的裡？ A：已與建築物成為一體、喪失獨立性者屬不動產之一部分，隨房屋移轉；可整組搬走的活動式家電家具仍是動產，須另行約定並以交付方式移轉。避免爭議的做法是在契約附件逐項列出品項與數量——臺灣高等法院105年度上易字第1116號民事判決中，買賣雙方就是為了土地上的貨櫃屋與樹木算不算買賣標的打了兩審。 Q：繼承來的房子還沒辦繼承登記，可以先賣掉嗎？ A：不行。依民法第759條，因繼承於登記前已取得不動產物權者，應經登記始得處分其物權。繼承人有數人時，依民法第1151條在分割遺產前對遺產全部為公同共有，處分還須全體同意。動產部分則不受這道限制，但仍應留意遺產稅申報與遺產分割協議的整體規劃。 結語：先問三個問題，就能初步分類 回到最開頭的三個要件，遇到不確定的財產時，依序問自己： 1. 它是不是土地本身的一部分（例如未分離的樹木、作物）？是的話，依民法第66條第2項，它就是土地的一部分。 2. 它有沒有繼續密接附著於土地、達一定經濟上目的？ 3. 不毀損其本質或變更其形體，能不能移動其所在？ 三個問題答完，八成的案件都能初步歸類。真正棘手的通常是未完工建物、組合式建物與附合物這三類——它們同時牽涉物權歸屬、強制執行順序與行政法上的違建認定，金額往往也最大。碰上這種情形，建議在簽約或聲請執行前先確認財產的實際狀態並保留照片、施工紀錄等證據，必要時尋求專業意見，比事後訴訟省力得多。
