房貸沒繳完可以過戶嗎？貸款中房屋過戶的 4 種合法做法與風險 可以過戶。 房貸沒繳完的房子，法律上仍然可以買賣、贈與、辦理所有權移轉登記。民法第867條明文規定，不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人，只是抵押權不因此而受影響。真正的關卡不在法律，而在你跟銀行簽的貸款契約：多數房貸契約都訂有「加速條款」，未經銀行同意移轉所有權，銀行可以要求一次清償全部餘額。 所以實務上要解決的不是「能不能過戶」，而是「怎麼在不觸發加速條款、又不讓自己背著債務卻沒有房子的情況下完成過戶」。以下依序說明四種做法、流抵約款（俗稱流押條款）在民國96年修法後的重大變化、讓與擔保的清算義務、第三人代償解封的完整流程，以及過戶給子女前必須先算清楚的稅。 --- 房貸還沒繳完，房子到底能不能過戶？法律怎麼規定 結論先講：法律不禁止，銀行契約才是關卡。 民法第867條規定：「不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響。」這就是抵押權的「追及效力」——房子換了主人，抵押權仍然黏在房子上，銀行日後依然可以對該不動產聲請拍賣受償。換句話說，過戶不會讓抵押權消失，也不需要抵押權人點頭才能過戶。 同時要注意民法第758條：不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力，而且該行為應以書面為之。所以「口頭答應把房子給你」在法律上不會發生所有權移轉的效果，一定要辦妥登記。 那銀行為什麼說不行？因為房貸契約通常訂有加速條款（喪失期限利益條款），約定借款人未經同意處分擔保物時，銀行得視為全部債務到期。這是契約約定，不是法律禁止；違反的效果是「債務全部到期」，不是「過戶無效」。這類條款屬於銀行預先擬定用於同類契約的條款，若加重他方責任或使他方受重大不利益，按其情形顯失公平者，仍得依民法第247條之1主張該部分約定無效；就消費者而言，消費者保護法第12條也規定定型化契約條款違反誠信原則、對消費者顯失公平者無效。不過實務上要推翻加速條款並不容易，正確做法是事前與銀行協商，而不是事後爭執。 貸款中房屋過戶的四種做法比較 | 做法 | 具體操作 | 需要銀行同意嗎 | 原借款人還要還錢嗎 | 主要風險 | |---|---|---|---|---| | 清償塗銷 | 先還清全部貸款，塗銷抵押權後再辦移轉登記 | 不需要（還清即可） | 不用 | 要一次拿出大筆資金 | | 轉貸（新貸清舊貸） | 受讓人向銀行申請新貸款，撥款代償原貸款，同時完成過戶 | 需新銀行核貸 | 代償後不用 | 受讓人信用或收入不符資格就卡住 | | 帶抵押權過戶＋債務承擔 | 房子連同貸款一起移轉，變更借款人 | 一定要（民法第301條） | 銀行未承認前仍要 | 銀行多半要求重新徵信，等同轉貸 | | 以房抵債 | 用房子折抵欠款（代物清償或新債清償） | 若仍有貸款則須一併處理 | 依約定性質而異 | 約定性質認定爭議大，詳見下文 | 補充一個實務細節：抵押權的塗銷登記，依土地登記規則第145條，除權利終止外，得由他項權利人、原設定人或其他利害關係人提出該規則第34條第1項所列文件單獨申請，不必然要雙方會同辦理。 --- 沒經過銀行同意就把房子過戶，會發生什麼事？ 結論：移轉登記本身有效，但你會同時面對「全部債務到期」與「錢還是你要還」兩件事。 第一，移轉登記有效。民法第867條既然允許設定抵押權後讓與不動產，地政機關不會因為有抵押權就拒絕辦理移轉。 第二，銀行可依加速條款請求一次清償，並在你不履行時聲請拍賣抵押物。 第三，也是最多人誤解的一點：房子過戶了，貸款債務不會自動跟著過去。 民法第301條規定，第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。你跟兒子私下約定「以後房貸你繳」，對銀行完全沒有拘束力，銀行仍然可以向你這個原借款人請求全部本息，你的聯徵與信用紀錄也照樣受影響。 要讓債務真正移轉，只有兩條路：一是依民法第300條，由承擔人（新所有權人）直接與銀行訂立契約承擔債務，債務於契約成立時即移轉於承擔人；二是依民法第301條取得銀行的事後承認。銀行同意後，承擔人依民法第303條第1項還可以主張原債務人對銀行的抗辯事由，但不得以屬於原債務人的債權為抵銷。 實務上，銀行同意債務承擔幾乎等於重新徵信，條件與重新申貸相去不遠，所以多數案件最後仍走轉貸這條路。 --- 約定「還不出錢房子就歸債權人」還是無效嗎？流抵約款在96年後已經改了 這是本文要更正的最大誤解：現行法下，流抵約款（俗稱流押條款）不是一律無效。 民國96年3月28日修正公布的民法物權編抵押權章（公布後六個月施行，即96年9月28日生效），刪除了原本規定「其約定為無效」的民法第873條第2項，同時增訂第873條之1。現行民法第873條只剩一項，內容是抵押權人於債權已屆清償期而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。 現行民法第873條之1共三項，重點如下： 1. 約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。 2. 抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，仍得請求債務人清償。 3. 抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人前，得清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。 流抵約款新舊法對照 | 項目 | 96年9月28日前（舊法） | 現行法 | |---|---|---| | 依據 | 舊民法第873條第2項（已刪除） | 民法第873條之1 | | 效力 | 約定無效 | 約定有效，但非經登記不得對抗第三人 | | 抵押物價值超過債權部分 | — | 應返還抵押人 | | 抵押物價值不足清償部分 | — | 仍得請求債務人清償 | | 債務人的自救管道 | — | 所有權移轉前得清償債權以消滅抵押權 | 立法者不再用「一律無效」保護債務人，而是改用「清算義務」：債權人可以取得房子，但必須多退少補。 想讓流抵約款生效，登記怎麼辦？ 土地登記規則第117條之1規定了三個步驟： - 申請抵押權設定登記時，契約書若訂有流抵約定，登記機關應於登記簿記明；設定登記後另為約定或變更約定者，應申請權利內容變更登記。 - 抵押權人依該約定申請抵押物所有權移轉登記時，應提出該規則第34條及第40條規定的文件，並提出擔保債權已屆清償期的證明，會同抵押人申請。 - 申請人應於登記申請書適當欄記明確依民法第873條之1第2項規定辦理，並簽名。 若為最高限額抵押權，依民法第881條之17準用普通抵押權關於流抵的規定；而抵押權人依民法第873條之1請求移轉抵押物所有權時，依民法第881條之12第1項第5款，最高限額抵押權所擔保的原債權即告確定——這一點會直接決定確定之後新發生的債權還算不算在擔保範圍內。 法院實際上怎麼判？ 臺灣高等法院110年度上字第141號民事判決認為，流抵約款既載明於抵押權契約書並經登記，抵押權人於債權屆清償期未獲清償時，即取得抵押物所有權移轉登記請求權，並判命抵押人將不動產所有權移轉登記予抵押權人。這則判決具體說明：經登記的流抵約款，法院是會執行的。 至於清算怎麼算，臺灣高等法院108年度上易字第1278號民事判決指出，抵押權人因實行流抵約款而移轉抵押物所有權時，負有與抵押人清算的義務；債務結算及抵押物價值估算的基準時點，是抵押權人請求抵押人移轉抵押物所有權之時；而前次序抵押債權受擔保清償的價值，於次順位抵押權兼流抵債權人清算時應先扣除。該案並將土地增值稅列為扣除項目。這個時點對雙方都很關鍵：估價基準日不是過戶日、也不是起訴日，而是請求移轉之日。 至於96年修法前的舊案，最高法院在最高法院 72 年度台上字第 261 號 民事判決理由中曾表示：「按約定於債權已屆清償期而未清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，其約定為無效，固為民法第八百七十三條第二項所明定。惟在抵押期限未屆滿前，將抵押物出賣與抵押權人，則不在禁止之列。」（該判決主文為「原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院」，經廢棄發回更審，非確定見解；其所引民法第873條第2項亦已於96年刪除。） 這則舊案至今仍有參考價值的地方在於：所有權移轉如果是基於一個獨立、有對價的買賣契約，就不是流抵。最高法院 72 年度台上字第 261 號 民事的案情是抵押權存續期間僅三個月，而房地移轉登記所依據的是抵押期間內另訂的買賣契約，且被上訴人在第一審已自認移轉登記及積欠97萬元的事實，最高法院因而認為原審未斟酌這項有利於上訴人的事證。換句話說，「買賣」與「流抵」要分開評價，不能因為當事人間另有抵押關係，就一律否定買賣契約的效力。 --- 讓與擔保：先把房子過戶給債權人當擔保，他可以直接吞掉嗎？ 結論：不行。債權人必須清算，超過債務的部分要還給你。 讓與擔保是指債務人為擔保債務，先把不動產所有權移轉登記給債權人，等債務清償後再移轉回來。法院承認這種契約有效，但債權人取得的所有權只在「擔保目的範圍內」。 最高法院在最高法院 71 年度台上字第 2934 號 民事判決的裁判要旨中表示：「債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，而約定債務清還期間者，雖不能認其為無效，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清還為目的，即不能祗以債務人逾期未曾清還所負債務，債權人即取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，庶免其迴避民法第八百七十三條第二項禁止之規定。」（該判決主文為「原判決關於駁回上訴人對預備聲明請求之上訴，及其訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。其他上訴駁回」，就上開見解所涉部分經廢棄發回更審，非確定見解；要旨末所引民法第873條第2項為96年刪除前的舊法。） 近年最高法院把清算義務講得更完整。114年度台上字第1804號民事判決認為：讓與擔保契約是債務人為擔保其債務之清償，將擔保標的物之財產權移轉於擔保權人或其指定之人，擔保權人僅於擔保之目的範圍內取得該財產權；債務不履行時，擔保權人不論以變賣或估價受償方式進行換價處分及優先受償程序，均負有清算義務，擔保物價值超過擔保之未償債權者，應返還剩餘價值予債務人。（該判決主文為原判決關於駁回上訴人追加之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回福建高等法院金門分院，其他上訴駁回；就上開見解所涉部分經廢棄發回更審，非確定見解。） 所以，若有人要求你「先把房子過戶給我當擔保」，請記住三件事： 1. 過戶後房子在登記上就是對方的，第三人與對方交易時看的是登記，風險確實存在。 2. 你逾期沒還錢，對方不能直接宣稱「房子現在是我的」，仍須踐行變賣或協議估價程序。 3. 變賣或估價後超過債務的差額，你有權請求返還。 實務上讓與擔保常與「借名登記」混為一談，但兩者性質不同：讓與擔保是把財產權真正移轉給擔保權人以擔保債務，借名登記則是財產雖登記在出名人名下，仍由借名人自己管理、使用、處分。契約書怎麼寫、款項怎麼流動、誰在繳稅與繳貸款，都會影響法院的認定，事前把文件做齊比事後爭執有用得多。 這類法律問題涉及多個面向，買賣房屋法律指南提供了完整的法條說明與實務操作指引。 --- 事後才談「用房子抵債」有效嗎？代物清償與新債清償怎麼分 結論：事後合意以房抵債原則上有效，但要先分清楚是「代物清償」還是「新債清償」，兩者效果差很多。 代物清償（民法第319條）：債權人受領他種給付以代原定之給付者，其債之關係消滅。也就是說，房子真的移轉、債權人真的受領之後，原本的借款債務才消滅——沒有實際完成給付，舊債務不會消滅。 新債清償（民法第320條）：因清償債務而對於債權人負擔新債務者，除當事人另有意思表示外，若新債務不履行時，其舊債務仍不消滅。也就是雙方約定「改用過戶房子的方式清償」，但房子沒過成，舊的借款債務仍然存在。 | 類型 | 依據 | 約定時點 | 舊債務何時消滅 | 沒履行的結果 | |---|---|---|---|---| | 流抵約款 | 民法第873條之1 | 設定抵押權時或設定後另行約定 | 移轉並清算後 | 須登記才能對抗第三人，且抵押權人負清算義務 | | 代物清償 | 民法第319條 | 事後合意 | 債權人受領他種給付時 | 未受領即不生消滅效力 | | 新債清償 | 民法第320條 | 事後或同時 | 新債務履行完畢時 | 舊債務不消滅，債權人仍可請求還錢 | 這個區分會直接決定官司怎麼打。最高法院110年度台上字第2120號民事裁定即為一例（主文為「上訴駁回」，係以上訴不合法而駁回）。該案兩造協議將借款清償方式由拍賣房屋取償變更為辦理過戶予債權人，最高法院敘明原審已於判決理由項下說明：債務人達成協議後迄未履行過戶房屋的新債務，債權人於請求辦理過戶不成後，得依原借款契約請求返還借款本金及利息的舊債務，並認為原審此項論斷並無判決不備理由或理由矛盾的情形。 要特別提醒的是引用時的界線：上面這段是最高法院轉述原審（臺灣高等法院更審判決）的論斷並認其無違法，屬於程序上駁回不合法上訴的裁定，而不是最高法院就新債清償要件自為的法律見解；110年度台上字第2120號本身也是裁定而非判決。看到有人把這段當成「最高法院判決見解」引用，要留意其性質。 實務操作建議：協議書應明確寫出本協議屬新債清償或代物清償、過戶期限、逾期的效果，以及房價與債務差額如何處理。寫不清楚，將來雙方一定會就「舊債到底消滅了沒有」開戰。 --- 買方可以代賣方還房貸、解除查封嗎？第三人清償的完整流程 結論：可以，法律也給予保護——但房子如果已經被查封，光還錢還不夠。 第三人清償的法律依據 民法第311條規定，債之清償得由第三人為之，但當事人另有訂定或依債之性質不得由第三人清償者，不在此限；第三人之清償，債務人有異議時，債權人得拒絕其清償，但第三人就債之履行有利害關係者，債權人不得拒絕。 民法第312條進一步規定，就債之履行有利害關係之第三人為清償者，於其清償之限度內承受債權人之權利，但不得有害於債權人之利益。也就是說，代償的買方會「承受」原債權人的地位，包括該筆債權所擔保的抵押權。 已付清價款但還沒過戶的買方，算不算有利害關係？ 算。最高法院 65 年度第 1 次民庭庭推總會議決議（二）（本則為決議，不是判決）就此表示：甲購買乙之房屋，價款已付清，房屋尚未移轉登記及交付，乙因負債經債權人取得執行名義後聲請法院將該房屋查封，致該房屋不能移轉登記及交付與甲；甲如清償該項債務，房屋啟封，即可因移轉登記及交付而取得房屋之所有權及占有，如不清償，房屋因被查封而不能移轉登記及交付，妨礙其取得所有權及占有，不能謂甲非就債之履行有法律上利害關係之第三人，其情形正與抵押物之第三取得人相同。該決議並指出，實例上對民法第311條第2項但書及第312條所謂利害關係，係從寬認定。 換句話說，最高法院 65 年度第 1 次民庭庭推總會議決議（二）承認：買方雖然還沒取得所有權，只要其清償是為了排除取得所有權的法律上妨礙，就屬於有利害關係的第三人，債權人不得拒絕其清償。 房子已被查封時，只還錢還不夠 這是多數文章漏掉的關鍵：強制執行法第51條第2項規定，實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。所以在查封中辦過戶，登記或許辦得成，但對查封債權人主張不了，房子仍可能被拍賣。正確順序是先讓執行程序撤回或終結、塗銷查封登記，再辦移轉登記。 另外兩點也要注意： - 強制執行法第34條第2項規定，依法對執行標的物有擔保物權或優先受償權之債權人，不問其債權已否屆清償期，均應提出權利證明文件聲明參與分配；同條第4項規定，該債權人不聲明參與分配、其債權金額又非執行法院所知者，該優先受償權因拍賣而消滅。 - 強制執行法第98條第3項規定，存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅（但書另有例外）。一旦走到拍定，抵押權不會跟著房子留給拍定人。 代償解封的實務順序 1. 先調閱土地及建物登記謄本，確認抵押權順位、擔保金額，以及有無查封、假扣押、預告登記。 2. 與賣方、抵押權人（銀行）確認清償總額，以及提前清償是否有違約金。 3. 買賣契約中明訂「以價金代償」條款，並約定履約保證專戶，避免錢付了房子卻沒過戶。 4. 代償後取得清償證明，辦理抵押權塗銷登記。 5. 若有查封，待執行法院撤銷查封並塗銷查封登記後，再辦所有權移轉登記。 若房子上有多筆抵押權或多件查封，要逐一釐清順位與金額，建議委請地政士或律師協助。 --- 過戶給子女前先算稅：贈與稅、契稅、土地增值稅、房地合一 結論：稅通常比法律問題更貴，而且申報期限都很短。 帶著房貸贈與：附負擔贈與可以扣除 父母把還有房貸的房子贈與子女，並約定由子女承擔貸款，這屬於「附負擔贈與」。遺產及贈與稅法第21條規定：贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。也就是子女實際承擔的貸款金額可自贈與總額中扣除，贈與稅因此下降。但要留意，銀行必須真的同意變更借款人（回到民法第301條），否則所謂「承擔」在民事與稅務上都容易被打折。 民法第412條另規定，贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。所以子女答應繳貸款卻不繳，父母並非只能認賠。 二親等間「用買的」，稅法上原則視為贈與 很多人以為改成買賣就能避開贈與稅。遺產及贈與稅法第5條第6款規定：二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論，課徵贈與稅；但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。重點是價金必須是子女自己的錢——父母出錢、或父母提供擔保去借來的錢，都不算。同條第2款另規定，以顯著不相當之代價讓與財產者，其差額部分同樣以贈與論。 免稅額與申報期限 遺產及贈與稅法第22條規定的贈與稅免稅額為新臺幣220萬元，但同法第12條之1規定，免稅額等金額每遇消費者物價指數較上次調整之指數累計上漲達10%以上時，自次年起按上漲程度調整，並由財政部於每年12月底前公告次年適用金額。所以實際可減除的免稅額請以財政部當年度公告為準，不要直接拿法條上的220萬元計算。 申報期限方面，同法第24條規定，贈與人在一年內贈與他人之財產總值超過贈與稅免稅額時，應於超過免稅額之贈與行為發生後30日內辦理贈與稅申報。 還有一個常見的卡關點：遺產及贈與稅法第8條規定，贈與稅未繳清前不得辦理贈與移轉登記；但事前依同法第41條申請並經核准發給同意移轉證明書，或經稽徵機關核發免稅證明書、不計入贈與總額證明書者，不在此限。稅沒處理好，地政事務所根本不會受理過戶。 契稅、土地增值稅、房地合一 | 稅目 | 依據 | 稅率或課徵原則 | 申報期限 | |---|---|---|---| | 契稅（房屋） | 契稅條例第3條 | 買賣、贈與均為契價6%；典權4%；交換、分割2% | 契約成立之日起30日內（契稅條例第16條） | | 土地增值稅 | 土地稅法第28條 | 土地所有權移轉時，按土地漲價總數額課徵；因繼承而移轉，以及該條但書所列公有土地等情形免徵 | 依土地稅法相關規定辦理 | | 房地合一所得稅 | 所得稅法第14條之5 | 個人房屋土地交易所得或損失，不論有無應納稅額均應申報 | 房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內 | 另外提醒契稅條例第16條第2項、第4項的兩個特殊起算日：不動產移轉發生糾紛者，申報契稅的起算日以法院判決確定日為準；向法院標購拍賣之不動產，則以法院發給權利移轉證明書之日為起算日。這在打完官司才過戶、或法拍取得的案件很實用。 --- 常見問題 Q&A Q：房貸還沒還完，可以把房子過戶給子女嗎？ 可以，但必須先處理房貸。常見三條路：一是清償塗銷，先把貸款還清、塗銷抵押權後再辦贈與或買賣過戶；二是轉貸，由子女向銀行申請新貸款代償舊貸款，同時辦理過戶；三是帶抵押權過戶並辦理債務承擔，但依民法第301條，非經銀行承認對銀行不生效力，銀行通常會重新徵信，實質上與轉貸相同。若什麼都不處理就直接過戶，房子過去了、債務留下來，銀行還可能依加速條款要求一次清償。 Q：過戶後，房貸還是原來的人要還嗎？ 是的，除非銀行同意債務承擔。民法第301條規定，第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。私下講好「以後你繳」對銀行沒有效力，銀行仍可向原借款人請求全部本息，原借款人的信用紀錄也照樣受影響。要真正脫身，應依民法第300條由新所有權人與銀行直接訂立債務承擔契約，或取得銀行的事後承認。 Q：簽約約定「還不出錢房子就歸債權人」，現在有效嗎？ 現行法下不是一律無效。民國96年修法刪除了原民法第873條第2項「其約定為無效」的規定，改依民法第873條之1處理：這種流抵約款有效，但非經登記不得對抗第三人；抵押權人請求移轉所有權時，抵押物價值超過擔保債權的部分應返還抵押人，不足清償的部分仍得請求債務人清償；抵押人在所有權移轉前，還可以清償債權以消滅該抵押權。所以爭點已經從「有效無效」，轉為「有沒有登記」與「有沒有清算」。 Q：新債清償、代物清償、流抵約款差在哪？ 代物清償依民法第319條，債權人實際受領房屋這種他種給付，債之關係才消滅，沒完成移轉就不生消滅效力。新債清償依民法第320條，是為清償舊債務而負擔新債務，新債務不履行時舊債務仍不消滅，債權人可以回頭請求還錢。流抵約款則依民法第873條之1，是在抵押權層次預先約定屆期未清償時所有權移屬抵押權人，須辦登記才能對抗第三人，且抵押權人負清算義務。三者的約定時點、消滅效果與登記要求都不同，協議書一定要寫明是哪一種。 Q：買到被查封的房子，可以代賣方還錢解封嗎？ 可以。已付清價款而尚未過戶的買方，屬於就債之履行有法律上利害關係的第三人，依民法第311條第2項但書，債權人不得拒絕其清償；依民法第312條，代償者於清償限度內承受債權人的權利。但務必注意強制執行法第51條第2項：查封後債務人所為的移轉行為對債權人不生效力，所以要等查封撤銷、塗銷查封登記後再辦過戶，不要以為錢付了就安全。 Q：帶房貸把房子贈與子女，贈與稅怎麼算？ 以房地贈與價值扣除子女實際承擔的貸款後計算。遺產及贈與稅法第21條規定，贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除，前提是子女真的承擔並清償該筆債務，且銀行同意變更借款人。申報上，依同法第24條應於超過免稅額之贈與行為發生後30日內申報；依同法第8條，贈與稅未繳清前不得辦理贈與移轉登記，除非先取得同意移轉證明書，或免稅、不計入贈與總額證明書。可減除的免稅額，請以財政部依同法第12條之1公告的當年度金額為準。 --- 結語：先確認三件事，再談過戶 貸款中的房子要過戶，法律上完全可行，但請依序確認三件事： 1. 抵押權怎麼處理——是清償塗銷、轉貸代償，還是帶押過戶？ 2. 債務由誰承擔——有沒有取得銀行對債務承擔的承認？沒有，原借款人的責任就跑不掉。 3. 稅與期限——贈與稅、契稅、土地增值稅、房地合一稅各有申報期限，且贈與稅未繳清前無法辦理移轉登記。 如果交易還牽涉到借貸擔保，請特別留意流抵約款與讓與擔保的差別：現行法已不再一律否定流抵約款的效力，但債權人負有清算義務，超過債務的價值必須返還；讓與擔保同樣不允許債權人「逾期就吞掉房子」。所有約定都要白紙黑字寫清楚，必要時委請律師或地政士協助，才能避免日後糾紛。
