租屋處發現壁癌誰要修？房東房客責任歸屬與求償全解析｜2026最新

租屋處發現壁癌，原則上由房東負責修繕。 民法第423條課予出租人「交付合於約定使用收益之租賃物，並於租賃關係存續中保持該狀態」的義務；民法第429條第1項又明定租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。只有當壁癌是因房客不當使用而造成，或房客發現後怠於通知致損害擴大時，才會轉由房客負擔全部或一部。以下用法院實際判過的案子，把責任怎麼分、錢怎麼算、押金會不會被扣、證據該怎麼留，一次講清楚。

快速結論：原則上由房屋結構、防水層老化、管線問題引起的壁癌，應由房東負責修繕（民法第429條）；若是房客不當使用（如破壞防水層、長期不通風）所造成，才由房客負責。壁癌是否屬自然耗損，往往是判定責任的關鍵。

一分鐘看懂：壁癌責任歸屬速查表

開場故事：小美的壁癌噩夢

小美租下一間公寓，住了半年後，發現浴室牆壁出現一片片斑駁的白色結晶，伴隨潮濕氣味，這就是俗稱的「壁癌」。她向房東反映，房東卻說：「壁癌是妳洗澡時水氣太重造成的，妳要自己處理！」

小美覺得冤枉，上網一查才發現，壁癌責任歸屬是租屋糾紛的熱門戰場。事實上，法院處理這類案件時，幾乎不會單憑房東一句「是你水氣太重」就把責任推給房客——成因才是關鍵，而成因通常要靠鑑定或現場勘驗說話。

壁癌是什麼？為什麼法院多半把它當成「房屋的病」

壁癌（白華）是水泥牆體內部長期含水後，水分溶出水泥中的鈣、鎂、鉀等鹽類，這些氫氧化物隨濕氣被帶到表面，與空氣中的二氧化碳反應，形成白色膨脹的碳酸鹽結晶。以上是專業鑑定機構在租賃訴訟中提出、並為法院採用的成因說明。

換句話說，壁癌是「牆裡面一直有水」的外顯症狀，水從哪裡來才是責任分水嶺。常見水源包括：

• 屋頂、露臺、陽臺的混凝土結構因地震、載重而產生裂縫，雨水沿裂縫滲入。
• 屋頂鋪面水泥砂漿老化破裂，防水層長期泡水而失效，甚至有雜草根莖侵蝕。
• 外牆裂縫、女兒牆交接處斷水失效。
• 給排水管線破裂、樓上住戶排水管淤積溢流。
• 室內長期無良好排風或除濕（此項多半只是「加速」壁癌生長，不是原始成因）。

法院看的正是這個層次：結構與防水屬於房屋本體，本來就是出租人要維持的；通風除濕才是使用者的責任範圍。 這也是為什麼實務上房東主張「是房客不通風害的」，往往舉證困難。

房東的修繕義務從哪裡來？民法第423條與民法第429條

出租人不是「交屋就沒事」，而是「整段租期都要維持」

民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」同條第2項另補一句：出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕——這代表房東要進來抓漏、施作防水時，房客不能無故擋門。

更根本的義務在民法第423條：出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。這是一項持續性義務，不會因為交屋當天房子看起來很好就結束。

「約定小損壞由房客自理」有效嗎？

民法第429條第1項寫了「除契約另有訂定」，所以租約確實可以把部分修繕責任移轉給房客。但這類條款有兩層限制：

1. 不能空泛到掏空出租人義務。實務上曾有租約約定「承租人負責承租後之維修費用」，法院認為該條僅規範承租人自行裝潢部分的維修，並不排除出租人依民法第429條對房屋本體的修繕義務。
2. 住宅租賃還要過消保法這一關。依租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項，住宅租賃契約的出租人與承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法。而消費者保護法第12條規定，定型化契約條款違反誠信原則、對消費者顯失公平者無效，其中「限制或剝奪消費者行使權利、加重其義務」即屬推定顯失公平的情形。消費者保護法第17條更明定，中央主管機關公告的定型化契約應記載及不得記載事項，違反者該條款無效；應記載事項縱未寫進契約，仍構成契約內容。

換句話說，一句「房屋一切修繕由房客自理」，在住宅租賃裡很可能是無效條款。

房客發現壁癌，第一步為什麼一定要留下通知紀錄？

通知義務（民法第437條）

民法第437條第1項規定，租賃關係存續中，租賃物如有應由出租人負擔的修繕必要、或因防止危害有設備之必要、或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人；但為出租人所已知者，不在此限。同條第2項則是罰則：承租人怠於通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。

這條看起來只是程序規定，實際上是壁癌案件裡房客最容易踩到的地雷。

兩則判決：不通知的代價是真的會被扣錢

在臺灣高等法院高雄分院109年度上易字第110號民事判決中，公司承租4層樓建物供員工住宿，租期屆滿點交後，房東就頂樓漏水與壁癌請求賠償。法院認定承租人員工長期居住該處，卻怠於通知出租人修繕，致損害擴大，應依民法第437條第2項負賠償責任；但同時認定出租人經里長通知後也長期未處理，屬與有過失，依民法第217條第1項由雙方各負50%責任，就此項准許146,350元。（本則為第二審判決）

臺灣高雄地方法院113年度雄小字第1827號民事判決則是押金爭議。房客承租6年後退租，請求返還押金26,000元，房東主張多項扣抵。法院准許自押金扣抵的項目中，就有「壁癌粉刷費5,000元」，理由是房客疏未及早通知房東修繕，致壁癌擴大，屬未盡保管義務。最後判決房東應返還押金餘額11,396元，其餘之訴駁回。（本則為小額訴訟第一審判決）

實務教訓：壁癌不是「等房東自己發現」的東西。看到牆面起白粉、油漆鼓起、摸起來反潮，當天就用可留存的方式通知房東，並拍照記錄日期。晚一天通知，日後就多一分被主張「損害擴大是你造成的」的風險。

房東不修，房客有哪些法律工具？

自行修繕扣租金（民法第430條）的四個門檻

民法第430條規定，租賃關係存續中，租賃物如有應由出租人負擔的修繕必要，承租人得定相當期限催告出租人修繕；出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約，或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。要走這條路，四件事缺一不可：

1. 該修繕確實屬於「應由出租人負擔」的範圍。
2. 已定「相當期限」催告（實務上壁癌這類需要施工的項目，給15至30天通常較穩妥）。
3. 房東確實在期限內沒有修。
4. 修繕內容與費用落在「必要」範圍內。

第4點最常出事。法院會逐項審酌修繕項目是否確為解決壁癌所需、費用是否符合市價。趁機重新裝潢、順手換掉舊設備的部分不得扣抵；若支出的是提升房屋價值的有益費用，適用的是民法第431條——必須房東知情而不為反對表示，且終止租約時只能請求「現存增價額」為限，門檻比第430條高得多。

民法第424條這條救命條款常被忽略

如果壁癌已經嚴重到黴菌滋生、影響呼吸道健康，房客不必先催告、也不必等房東拒修，可以直接依民法第424條終止租約：租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人縱於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。這是強制規定，租約寫「承租人拋棄終止權」也擋不住。

房客可以直接拒付租金嗎？一則判決告訴你界線在哪

這是壁癌糾紛裡最危險的一步，也是原文最需要補完的一段。以下這則直接處理壁癌的判決，把「可以」與「不可以」都示範了一次。

在臺灣臺北地方法院109年度店簡更一字第1號民事判決中，房客承租透天房屋，因屋內多處壁癌拒付租金，房東則主張壁癌是房客未保持通風、不當使用所致，並起訴請求積欠租金與相當於租金之不當得利。

第一步：鑑定認定成因在結構體，房東敗下陣

法院囑託專業防水技術協進會鑑定，結果顯示壁癌自地下室到3樓的臥室、客廳、樓梯間、車庫均存在，成因主要是地震、搖動、載重造成混凝土結構體裂縫，雨水沿裂縫滲入。法院因此認定，上開瑕疵情形並非房屋交付後房客管理使用不當所致，房東交付的房屋不合於用益狀態，構成債務不履行。

第二步：房客得行使同時履行抗辯，拒付該期間租金

法院說明，出租人的租賃物保持義務與承租人的給付租金義務具有對價關係；出租人未於租賃關係存續中保持合於約定使用收益之狀態時，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金。本案房客因此得拒付租約終止前該段期間的租金；房東另依租約請求的管理費，法院也認為必須房東先履行交付合於用益狀態租賃物的義務，房客才有付管理費的義務，故一併拒絕。

第三步：存證信函被認定為終止租約的意思表示

房客曾寄發存證信函主張房東未盡修繕義務並要求返還款項，法院參酌房客在庭訊中自陳「我發存證信函說不租房子了」，認定該存證信函的真意就是終止租約，租約因而終止。

第四步——也是最容易被忽略的一步：終止後繼續住，要付不當得利

租約終止後，房客並未搬走，繼續使用房屋約2年3個月才遷離。法院依民法第179條認定，租賃關係消滅後仍占用房屋即屬無法律上原因受有利益，判命房客與連帶保證人連帶給付相當於租金之不當得利82萬5,000元（按月3萬元乘以27.5個月），原告其餘之訴駁回。

這是整篇文章最重要的實務提醒：同時履行抗辯只是「暫時不用付租金」，不是「可以免費住下去」。一旦租約因你的終止或房東的終止而消滅，你就必須依民法第455條返還房屋；繼續占用的每一個月，都會回頭變成相當於租金的不當得利，而且連帶保證人也逃不掉。拒付租金與遷出，必須同步規劃。

（本則為簡易庭第一審判決，個案事實與鑑定結果不同時，結論亦可能不同。）

什麼情況下壁癌會變成房客要賠？

責任轉向房客的三種典型

民法第432條第1項規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物；第2項本文則規定，違反前項義務致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。實務上壁癌轉由房客負責，大致有三種情形：

1. 物理性破壞防水層：在浴室、外牆面擅自打洞安裝置物架、冷氣架、招牌，鑽穿防水層造成滲水。
2. 違反約定使用方法：民法第438條規定承租人應依約定方法使用收益租賃物，無約定者依租賃物性質而定；違反且經出租人阻止仍繼續者，出租人得終止契約。例如把住宅隔成密閉倉庫堆放大量含水物品。
3. 怠於通知致損害擴大：前述兩則判決已經示範，這是最常見、也最無辜的一種。

但「自然耗損」不用賠，這點對房客極重要

民法第432條第2項但書明白寫著：依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。法院也一再重申，承租人返還租賃物時所謂「回復原狀」，是指以合於契約的「應有」狀態返還，而非回復到「原有」狀態，判斷時要衡酌租賃物的折舊、正常使用造成的自然耗損、保管義務程度、交易習慣與誠信原則。

前述臺灣高等法院高雄分院109年度上易字第110號民事判決，就把浴缸破損、門檻磁磚脫落認定為房屋老舊及正常使用所致，燈泡燈管認定為逾使用年限的消耗品，均不由房客負擔；房東另主張以新品修復的費用，法院也認為必須計算折舊。臺灣高雄地方法院113年度雄小字第1827號民事判決同樣認定，冷氣使用6年後的清洗費屬自然耗損，租約未特別約定即不得扣抵。

押金會被扣嗎？退租時壁癌怎麼算

先講兩個房客常不知道的數字：

• 依土地法第99條，房屋租賃的擔保金（押金）不得超過二個月房屋租金之總額；已交付超過部分，承租人得以超過之部分抵付房租。
• 依租賃住宅市場發展及管理條例第6條，租賃住宅的租金由雙方約定，不適用土地法第97條的租金上限規定；但土地法第99條的押金上限並未被排除。

退租時押金能不能扣，實質上就是「這筆修復費用該不該由房客負擔」的翻版。整理實務常見結論如下：

要提醒的是，押租金的主要目的在擔保租金給付與租賃債務的履行；租賃關係消滅後，房客若確有欠租或其他債務不履行，押金會發生當然抵充的效力，抵充後有餘額才有返還問題。所以押金不是「一定拿得回來」，而是「先結算再退還」。

樓上漏水造成的壁癌，可以找誰？

壁癌的水源如果不在自己屋內，責任就跳出租賃關係，走侵權行為的軌道。

依民法第184條第1項前段，因故意或過失不法侵害他人權利者負損害賠償責任；民法第191條第1項另設工作物責任：土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，除非所有人能證明對設置或保管並無欠缺、損害非因設置保管欠缺所致，或已盡相當注意。

在臺灣高等法院臺中分院115年度上易字第98號民事判決中，樓上住戶長期疏於清理陽臺排水管路，管路淤積堵塞導致積水溢入室內，造成樓下住戶天花板壁癌。法院認定該住戶的行為與損害間有相當因果關係，應負回復原狀之損害賠償責任，並駁回其「屬不可抗力天災」的抗辯。不過同一判決也把三名請求人的精神慰撫金全部駁回，理由包括承租人未實際居住該處、部分空間非供居住使用，以及漏水僅造成0.12平方公尺天花板壁癌，對生活影響有限、未達情節重大。（本則為第二審判決）

給房客的實務動線是：先找房東。房客與樓上住戶之間沒有契約關係，直接開戰舉證成本高；房東才是房屋所有權人，既負有民法第423條、民法第429條的修繕義務，也才是對外主張權利的適格當事人。房客該做的是通知房東、催告修繕，把民法第430條、民法第435條的工具留在手上。

誰要舉證？證據清單直接抄

爭議發生時的舉證分配大致如下：

• 房客主張房東未盡修繕義務、要拒付租金或終止租約：須證明壁癌存在、已通知並催告、房東逾期未修。
• 房東主張壁癌是房客造成、要扣押金或請求賠償：須證明成因可歸責於房客，或房客怠於通知致損害擴大。
• 主張自行修繕費用可扣租金：須證明修繕必要性與費用合理性。

實務上真正有用的證據，按重要性排序：

1. 入住當日的全屋照片與影片（含牆角、天花板、浴室、陽臺），並在租約點交清單上載明現況。
2. 通知紀錄：LINE、簡訊、電子郵件均可，重點是能看到日期與對方已讀；金額大或已撕破臉時改用存證信函。
3. 催告函：明確寫出修繕範圍與期限，這是啟動民法第430條的前提。
4. 鑑定報告或專業廠商的成因判斷書：法院在壁癌案件裡幾乎以此定生死。
5. 報價單與統一發票、收據：自行修繕扣租金時的必備文件。
6. 濕度計數值、除濕機使用紀錄：房客反駁「你不通風」指控時的有力反證。

房客實用步驟：從發現到求償

1. 當天通知，留下時間戳記：拍照＋以可留存的方式通知房東，同時記下發現日期。
2. 要求成因判斷：請房東安排師傅或防水廠商到場，並索取書面判斷；成因是後續一切責任的基礎。
3. 房東不理會就寄存證信函：載明壁癌位置、要求修繕、給予相當期限（15至30天）、並預告逾期將依民法第430條處理。
4. 期限屆滿的兩條路：
   • 終止租約：終止後務必儘速遷出並辦理點交，避免變成無權占有而須支付相當於租金之不當得利。
   • 自行修繕：先書面告知將自行修繕並自租金扣抵，保留報價單與發票，扣抵金額不宜逾當期租金；若超出，應另行請求返還而非長期停付租金。
5. 財物受損另外求償：家具、電器因壁癌發霉毀損，可依民法第227條第2項就不完全給付以外之損害請求賠償，或依民法第184條第1項前段主張侵權行為；金額計算依民法第213條第3項，得請求支付回復原狀所必要之費用，但以新品換舊品時應計折舊。

房東自保：四個動作降低敗訴風險

1. 簽約時把修繕分工寫清楚：明確區分「自然耗損與房屋本體由出租人負責、人為損壞由承租人負責」，並具體舉例，避免使用會被認定顯失公平的概括免責條款。
2. 點交時做屋況紀錄並雙方簽名：附照片的點交清單，是日後爭議中最有力的比對基準。
3. 收到通知後留下處理軌跡：即使一時無法完工，也要書面回覆施工安排。前述高雄分院判決正是因為房東接獲通知後長期未處理，才被認定與有過失而減半求償。
4. 善用民法第429條第2項：房東為保存租賃物所為的必要行為，承租人不得拒絕；若房客一再拒絕讓工班進場，務必留存聯繫紀錄，日後才有機會主張損害擴大不可歸責於己。

常見問題QA

Q：壁癌一定是房東要修嗎？

原則上是。壁癌多數源自結構裂縫、防水層失效或管線滲漏，屬房屋本體問題，依民法第423條、民法第429條第1項由房東負擔修繕。例外是房東能證明壁癌係因房客不當使用而生，或房客怠於通知致擴大，此時依民法第432條、民法第437條第2項轉由房客負責；若雙方都有疏失，法院會依民法第217條第1項按過失比例分擔。

Q：房客可以自行找師傅修繕並從租金扣除嗎？

可以，但要先湊齊民法第430條的四個要件：已通知房東、定相當期限催告、房東逾期不修、修繕費用屬必要範圍。建議事先書面告知將自行修繕並扣抵，並保留報價單與發票；超出必要範圍（例如順便重新裝潢）的部分不得扣除。

Q：房東不修，房客可以直接不付租金嗎？

短期內可以，但風險很高。法院承認出租人的保持義務與承租人的租金給付義務具對價關係，房東未維持合於使用收益狀態時，房客得行使同時履行抗辯拒付租金。但這只是「暫時不付」；一旦租約終止而房客仍占用房屋，就要依民法第179條返還相當於租金之不當得利，前述臺北地院案件即判賠82萬5,000元。此外民法第440條第2項規定，房屋租金遲付總額達二個月租額時房東得終止契約，若拒付理由不被法院採納，房客反而可能被合法趕出去。

Q：壁癌導致家具發霉，房客可以求償嗎？

可以。若壁癌肇因於房東未盡修繕義務，房客可依民法第184條、民法第227條等規定請求損害賠償，但必須證明損害與壁癌之間的因果關係，以及房東有可歸責事由（例如經催告仍不修繕）。求償金額依民法第213條第3項可請求回復原狀之必要費用，惟舊品換新品時法院多會扣除折舊。至於精神慰撫金，法院門檻相當高，須居住安寧的人格法益受侵害且情節重大，僅小面積壁癌通常不會准許。

Q：房東不修，房客要提前多久通知才能解約？

依民法第430條終止租約，催告期限屆滿後即可終止，不需要另外的預告期間。實務上仍建議以存證信函明確表示終止之意思表示，並註明終止日與返還房屋日。要注意的是，民法第450條第3項的「先期通知」規定，適用的是「未定期限租賃」隨時終止的情形（以一個月定租金支付期者，至少於一個月前通知並以月末為終止期），與民法第430條的催告終止是兩回事，別搞混。另若壁癌已危及安全或健康，還可直接依民法第424條終止。

Q：如何證明壁癌不是房客造成的？

最有效的方式是入住當天拍攝全屋照片與影片並載入點交清單，之後定期補拍。若壁癌在入住後才出現，且房客能提出正常使用的證據（除濕機使用紀錄、通風習慣、同棟其他住戶也有相同情形），法院多會傾向認定為房屋本體問題。決定性證據仍是成因鑑定——前述臺北地院案件正是因為鑑定指向結構體裂縫滲水，法院才認定非房客管理使用不當所致。房東若主張人為造成，須就此負舉證責任。

想更完整了解租屋權益？

壁癌只是租賃修繕爭議的其中一種樣態，漏水、設備故障、押金返還、提前解約各有不同的法律路徑。想深入了解修繕後扣租金以及相關的權利保障方式，租屋法律完整指南涵蓋了完整的法律指引。

結語

壁癌問題可大可小，釐清成因才能釐清責任。對房客而言，最關鍵的動作是「立刻通知、書面催告、同步規劃遷出」；對房東而言，最關鍵的是「收到通知就留下處理軌跡」。法律給雙方的工具都很完整，真正決定勝負的，往往只是誰在第一時間留下了證據。及時溝通、保留紀錄、依法行事，就能讓租屋生活更安心。