法定停車位是什麼？和增設獎勵停車位差在哪？產權、專用權、買賣限制一次搞懂

法定停車位是建商依建築法令「非蓋不可」的停車空間，依公寓大廈管理條例第五十八條第二項屬於共用部分，起造人不得讓售給特定人，也不得為區分所有權人以外的特定人設定專用使用權，只能隨主建物一起移轉，住戶要用就得靠「分管契約」約定專用；增設獎勵停車位則是建商為了換取容積（樓地板面積）優惠而多蓋的車位，依核准條件負有「開放供公眾停車使用」的義務，可以單獨買賣，價格通常較低，社區也不能把它封起來只給自己人停。這個差別，就是許多人交屋後才驚覺「我買的車位竟然被陌生人停走」的真正原因。

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一、故事開場：王先生的車位怎麼被陌生人停走了？

王先生辛苦存錢買了一間新房，建商說「買房送車位」，他開心簽約入住。沒想到，入住後發現他的車位常常被外來車輛佔用，向管委會反映，管理員卻說：「這是『獎勵停車位』，依法必須開放給公眾使用，不能專屬喔！」王先生當場傻眼，不是說好專屬車位嗎？

原來他買到的是「獎勵停車位」，而不是一般常見的「法定停車位」。這兩種車位在設置依據、產權登記、能不能單獨買賣、能不能排除他人使用、價格上都不一樣，而且爭議一路打到最高法院都還有。以下用最白話的方式，帶你一次搞懂，並附上實際判決與現行法條，讓你在簽約前就能自保。

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二、法定停車位是什麼？依法一定要蓋、屬於全體住戶的車位

結論先講：法定停車位不是建商的善意，是法律強制要求的最低數量，而且原則上屬於全體區分所有權人共有。

法定停車位的法源依據是哪幾條？

• 建築法第一百零二條之一：建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間；只有在防空避難設備施工確有困難、停車空間在一定標準以下，或建築物位於都市計畫停車場公共設施用地一定距離範圍內時，才能由起造人繳納代金，由地方主管建築機關代為集中興建。
• 建築技術規則建築設計施工編第五十九條：實際的設置數量標準在這裡。以住宅、集合住宅（第二類）為例，位於都市計畫內區域者，總樓地板面積五百平方公尺以下部分免設，超過五百平方公尺部分，每一百五十平方公尺設置一輛；都市計畫外區域則是超過五百平方公尺部分，每三百平方公尺設置一輛。依表計算未達整數時，零數應設置一輛。
• 建築技術規則建築設計施工編第六十條、第六十一條、第六十二條：規範車位與車道的規格。每輛停車位為寬二點五公尺、長五點五公尺（停車位角度在三十度以下者，長度為六公尺）；單車道寬度應為三點五公尺以上、雙車道應為五點五公尺以上；車道坡度不得超過一比六；供停車空間之樓層淨高不得小於二點一公尺，並應預留供電動車輛充電相關設備及裝置之裝設空間。

看屋時如果覺得車位很難停、車道很窄，可以直接拿這幾個數字去對照建照圖說，這是最快分辨「規劃是否踩線」的方法。

法定停車位為什麼不能單獨買賣？

因為它在法律定性上是「共用部分」，不是可以獨立處分的專有部分。

• 公寓大廈管理條例第五十八條第二項明定：公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權，或為其他有損害區分所有權人權益之行為。
• 民法第七百九十九條第五項也規定，專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。
• 法務部民國一〇八年十一月五日法律字第10803514500號函亦說明，法定停車空間之性質依公寓大廈管理條例第五十八條第二項規定屬於共用部分，僅由區分所有權人設定專用權使用；區分所有人對共有部分與基地的應有部分，仍依專有部分面積與專有部分總面積之比例計算，不因擁有停車位專用權而增加。
• 最高法院也表示，區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間（如依建築技術規則建築設計施工編第五十九條設置者），均不得與主建物分離，應為區分所有建物全體所有權人所共有，或合意由部分區分所有建物所有權人所共有；至於法定停車空間以外的增設停車空間，則不受此限制（參照最高法院88年度台上字第627號民事判決；該判決係將原審判決廢棄發回更審，就個案並非終局確定結論，惟此段法律見解迭經後案援用）。

所以，法定停車位「買賣」的真相是：你買到的是共用部分的應有部分，加上一紙分管約定的專用權。轉讓時只能連同房屋一起處分，或在社區內部依分管約定移轉使用權。

為什麼有些老公寓的車位反而有獨立權狀？

這是很多人踩雷的地方。依土地登記規則第八十一條，區分所有建物所屬共有部分是另編建號、單獨登記為各相關區分所有權人共有，而且「不另發給所有權狀」，只會在專有部分的建物所有權狀上記明建號、總面積及權利範圍。

但在民國八十年九月十八日內政部函釋將防空避難設備及停車空間改認為應屬共同使用部分之前，依當時規定，使用執照記載非屬共同使用性質並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物單獨辦理建物所有權第一次登記；該函釋並基於既得權益保護而不溯及既往（上開最高法院88年度台上字第627號民事判決即詳述此一沿革）。這就是為什麼部分早期建物的地下停車空間會有獨立權狀，而新建案幾乎看不到。

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三、增設獎勵停車位是什麼？建商為什麼願意多蓋？

結論先講：因為多蓋車位可以換到容積（樓地板面積）優惠，但代價是這些車位必須開放供公眾停車使用。

獎勵停車位的法源依據是哪一條？（這一段最多人搞錯）

• 建築技術規則建築設計施工編第五十九條之二現行條文為：「為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施。本條施行期限至中華民國一百零一年十二月三十一日止。」

  這一句「施行期限」非常關鍵：該條係民國一百年六月三十日修正發布並自發布日施行，同時明定施行期限至一百零一年十二月三十一日止。換句話說，民國一〇二年以後已無法再依這一條新訂鼓勵要點取得停車容積獎勵；市面上的獎勵停車位，絕大多數都是該日之前取得建照的建案。地方要點也陸續退場，例如基隆市建築物增設停車空間鼓勵要點即已於一〇八年六月二十日廢止（參照臺北高等行政法院109年度訴字第581號判決）。

• **停車場法第九條**則是另一條至今仍現行有效的獎勵依據：直轄市或縣（市）主管機關應視地區停車需求，核准國民住宅及社區、政府機關學校或公私事業機構、市場購物中心娛樂場所、市中心區高樓等建築物新建或改建時，投資增設停車空間，開放供公眾使用，不受建築法令有關高度及容積率之限制。

• 至於各地的**「建築物增設停車空間鼓勵要點」**，是地方政府依上開授權自行訂定的行政規則，名稱與內容各地不同（判決中出現過臺灣省、臺北縣、臺北市、基隆市等版本），並未收錄於全國法規資料庫。你的社區究竟適用哪一版、有沒有仍然有效，必須向建築物所在地的建築主管機關查證，不能憑網路上的版本直接套用。

「供公眾使用」到底是什麼意思？住戶自己停算不算？

算，但不能排除別人。

依內政部民國八十四年十月三日台內營字第8480450號函解釋，區分所有權人亦屬公眾，故停車空間不論由所有權人自行使用或任何不特定人依約定使用，咸屬供公眾使用（此段函釋內容為臺灣臺北地方法院86年度重訴字第573號民事判決所引述、認定）。

不過法院也點出，這個函釋不等於獎勵車位跟法定車位一樣好用。臺灣高等法院即認為：獎勵停車位所有權人若碰上一般社會大眾已先行使用該車位，依規定不得排除之；反之若所有權人先使用，公眾也不得排除。因此就所有權的排他性而言，獎勵停車位行使之功能自不如法定停車位完整，仍有「不能完全使用之不確定性」（參照臺灣高等法院89年度上字第575號民事判決）。

獎勵停車位一定是「專有部分」嗎？不一定

實務上兩種都有。若獎勵車位與其他車位共同使用社區車道進出、欠缺構造上之獨立性，且於申請使用執照時即切結供公眾使用，並經規約明定為約定專用部分者，法院認定其非屬公寓大廈管理條例第三條第三款之專有部分，而是同條第五款的「約定專用部分」，其使用仍應受規約拘束（參照臺灣高等法院97年度上字第799號民事判決，該判決主文為上訴駁回）。

所以，「有沒有獨立權狀」不是唯一判準，還要看使用執照怎麼記載、規約怎麼寫。

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四、法定停車位 vs 獎勵停車位：完整對照表

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五、建商沒告知車位是獎勵停車位，可以告嗎？法院怎麼判？

可以，而且刑事、民事都有實際判決成立的前例。

隱瞞獎勵車位被判詐欺：刑事有罪確定、民事連帶賠償

某建設公司於民國八十一年間預售房屋時，隱匿部分停車位屬依鼓勵要點增設之獎勵停車位、須對外開放供公眾使用之事實，也未於買賣契約中明示，使買受人誤以為買到專屬自用車位。

• 刑事：第一審判處被告有期徒刑十月、緩刑三年，第二審駁回上訴而告確定；檢察總長提起非常上訴後，最高法院以非常上訴無理由予以駁回（參照最高法院87年度台非字第100號刑事判決，主文為「上訴駁回」）。
• 民事：買受人另訴請求損害賠償，第一審判命建設公司與負責人依民法第二十八條連帶給付每位車位買受人新臺幣四十萬元及法定遲延利息（參照臺灣臺北地方法院86年度重訴字第573號民事判決）；建商上訴後，臺灣高等法院以「上訴駁回」維持一審結論（參照臺灣高等法院89年度上字第575號民事判決）。

民事判決理由指出，建商依鼓勵要點享受較大之優惠，即相對要負擔該要點所定「依本要點設置之停車空間應提供公眾使用，並於建築物進出口明顯位置設置標示牌」之義務，因此**「是獎勵停車位在使用權益上，負有使公眾使用之義務，其所有權顯與法定停車位不同」**。該案並經法院送請鑑定，鑑定結果認為同社區法定停車位每位價值一百五十萬元、獎勵停車位一百一十萬元，價差四十萬元——這是個案的鑑定金額，不是通案行情，但足以說明「有沒有公眾使用義務」在市場上確實會反映到價格。

需要留意的是，最高法院在非常上訴程序中也強調：告知義務是否涉及詐欺、「供公眾使用」的涵義為何，屬事實審採證認事的範疇，非常上訴審無從過問，因此上開實體見解主要是二審確定判決與民事判決的認定，並非最高法院自行作成的通案見解。

除了詐欺，購屋人還能主張什麼？

實務上還有一個常被忽略的重點：預售屋廣告一經登載即具招徠效果，事業不能主張「簽約時或交屋時有另外補充說明」就免責（參照臺北高等行政法院96年度訴字第2982號判決，該案建商因廣告不實遭處罰鍰三百萬元，法院判決原告之訴駁回而維持處分）。所以看到接待中心的口頭保證，一定要求白紙黑字寫進契約。

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六、我買了獎勵停車位，管委會可以禁止外車進入嗎？

不可以全面封殺；社區規約或區分所有權人會議決議若逾越必要範圍，法院會認定無效。

• 關閉車道、逼車主只能走昇降機：法院認定該限制並非維護社區安全的有效手段，且與同屬獎勵車位者有差別待遇、超出必要性，屬權利濫用，違反民法第一百四十八條及比例原則而無效；管委會應開啟鐵捲門並容任通行（參照臺灣高等法院103年度上字第1527號民事判決，並經最高法院108年度台上字第329號民事判決以「上訴駁回」維持）。
• 規約限制「車位所有權人不得單獨轉售（租）予非社區住戶」：法院認為此舉實質剝奪對外提供公眾使用的機會，與獎勵停車位制度目的相違，也違反民法第一百四十八條，就獎勵停車位部分無效；另外「只購買獎勵車位且非本社區住戶者不得從社區電梯、逃生樓梯進出」的決議，違反平等原則及比例原則，同樣無效（參照臺灣高等法院102年度上易字第922號民事判決，該判決依法不得上訴，業已確定）。
• 對非住戶收三倍管理費：法院認為僅以「住戶／非住戶」為唯一區別標準、又未說明金額的具體計算依據，顯失公平且違反比例原則，該部分決議無效；但也同時指出合理的差別待遇仍屬可能（參照臺灣高等法院96年度上易字第424號民事判決）。

換句話說，管委會可以訂管理辦法、可以收費、可以做門禁登記與保全巡邏，但不能用規約或多數決把「應供公眾使用」的獎勵車位改造成社區專屬車位。若遇到這種情形，區分所有權人得依民法第五十六條第二項法理主張決議無效，並依民法第七百六十七條請求除去妨害。

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七、獎勵停車位不開放，主管機關真的會罰嗎？（這題實務有爭議）

網路上常見的說法是「主管機關可以要求限期改善、嚴重者撤銷容積獎勵」，但實務的真實情況比這複雜：

主管機關這邊的依據：內政部民國一〇一年四月十三日內授營建管字第1010134160號函認為，依建築技術規則建築設計施工編第五十九條之二鼓勵增設之營業使用停車空間，如未依規定開放供公眾停車使用，即構成違反建築法第七十三條第二項「未經核准變更使用擅自使用」，應依同法第九十一條第一項第一款裁處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善，屆期未改善而繼續使用者得連續處罰。

行政法院的反對意見：臺北高等行政法院則認為，建築法第七十三條第二項的規範目的在確保建築物構造安全足以承載實際使用強度；若只是把規劃供公眾使用的停車空間挪為私人停車，停車空間之結構與「停車使用」之用途並無任何變更，甚至降低使用強度，難認屬該條規範效力所及。該判決更直指，建築物使用類組及變更使用辦法第八條第六款將「建築物獎勵增設營業使用停車空間之變更」界定為建築法上的使用變更，恐已逾越法律授權範圍，並認為此類爭議本應循停車場法處理（例如停車場法第二十八條、停車場法第三十九條，違反者處負責人新臺幣九千元以下罰鍰）。最後判決訴願決定及原處分均撤銷（參照臺北高等行政法院109年度訴字第581號判決）。

該案還提醒了一個常被忽略的重點：起造人若已依公寓大廈管理條例第五十七條把共用部分點交給管理委員會，實質管理權已移轉，主管機關再對建商裁罰並命限期改善，會有期待可能性的問題。

給讀者的實務結論：這是一則高等行政法院第一審判決，尚非最高行政法院的統一見解，各地建管單位作法也不一致。所以請不要把「一定會被罰」或「一定罰不到」當成談判籌碼；真正有用的是在買進之前就查清楚，以及在民事上向建商或管委會主張權利。至於「撤銷容積獎勵」，並無明確且可通案適用的法源依據，本文不建議作為預期。

另外要特別提醒：建築法第九十條已經刪除，網路上仍在流傳的「依建築法第90條勒令停止使用」說法引的是舊法，不可再作為現行依據。

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八、購屋族自保指南：買前怎麼查出「地雷車位」？

1. 看建照、使照圖說，尤其是使用執照存根附表的「注意事項」欄 停車位類別會記載在建築執照、使用執照的圖說上。可以向建商索取影本，或直接到縣市政府建管單位申請調閱。最關鍵的是使用執照存根附表的加註事項——判決中反覆出現的加註內容，是載明本建築物係依當地建築物增設停車空間鼓勵要點設計、於地下幾層增設公共停車空間幾輛、由起造人切結供公眾使用並負責管理維護，且於產權移轉或房屋銷售時列入交代。實際文字例如某社區使用執照的加註：「本建築物依臺北縣建築物增設停車空間鼓勵要點設計，於地下2層增設公共停車空間166輛，由起造人切結供公眾使用，並由起造人或所有權人負責管理維護，並於產權移轉或房屋銷售時列入交代。」（臺灣高等法院102年度上易字第922號民事判決引述）；另一件案例的加註更要求「並應於領得使用執照後6個月內依停車場法相關規定申領停車場登記證，對外開放供公眾停車收費使用」（臺北高等行政法院109年度訴字第581號判決引述）。看到這類文字，就代表你要買的是獎勵停車位。

除了享受專用權，實務上還有許多相關細節值得留意，車禍法律完整指南提供了更全面的法律知識。

2. 審閱買賣契約，並善用法定審閱期 契約中應明確記載車位性質是「法定停車位」、「自行增設停車位」還是「獎勵停車位」，車位編號、樓層、面積、有無「供公眾使用」義務，以及可否單獨轉售。依消費者保護法第十一條之一，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間供消費者審閱全部條款內容；使消費者拋棄該權利之條款無效。契約寫得含糊不清，就要求建商補充說明並簽名確認。

3. 查權狀與建物登記謄本 依土地登記規則第八十一條，共用部分只建立標示部、另編建號，不另發給所有權狀，僅在專有部分的建物所有權狀上記明建號、總面積與權利範圍。所以：如果賣方拿得出「車位的獨立權狀」，那多半不是法定停車位；如果只在你的房屋權狀上看到共有部分建號與權利範圍，那通常就是法定停車位加分管約定。務必同時調閱建物登記謄本的標示部與共有部分附表核對。

4. 詢問管理方式與停車場登記證 如果是獎勵車位，要問清楚：社區打算怎麼管理？有沒有依停車場法申領停車場登記證、由誰擔任經營主體？是否已列入規約及規約草約附件？外車進出的動線、門禁與收費方式為何？依停車場法第二十八條，已登記之路外公共停車場停止全部或部分營業或歇業時，還須於一個月前報請地方主管機關備查。

5. 價格比較與書面留存 如果車位價格明顯低於周邊行情，很可能就是獎勵車位。別只看便宜，務必問清楚，並把銷售人員的說法（尤其是「可以專用」「不會有外車」這類話術）要求寫入契約或以書面、訊息留存，日後才有舉證的憑據。

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九、常見問題 Q&A

Q1：法定停車位可以單獨買賣嗎？

A：不行。 法定停車位屬共用部分，依公寓大廈管理條例第五十八條第二項，起造人或建築業者不得讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權；民法第七百九十九條第五項也規定專有部分與其所屬共有部分不得分離移轉。實務上可以透過分管契約約定專用權，並在社區內部轉讓使用權，這屬於使用權轉讓，並非所有權買賣。

Q2：獎勵停車位可以賣給非住戶嗎？

A：可以。 獎勵停車位不受公寓大廈管理條例第五十八條第二項對法定停車空間的限制，登記為專有部分者可單獨買賣給任何人。反過來說，社區規約若限制「不得單獨轉售（租）予非社區住戶」，就獎勵停車位部分曾被法院認定無效（臺灣高等法院102年度上易字第922號民事判決參照）。但買受人仍須承受「供公眾使用」的義務，不能主張完全排他。

Q3：獎勵停車位一定要開放給公眾嗎？不開放會怎樣？

A：依核准條件與使用執照加註內容，是的。 至於「不開放會不會被罰」，實務見解分歧：內政部一〇一年四月十三日函釋認為構成違反建築法第七十三條第二項，得依同法第九十一條第一項第一款處六萬元至三十萬元罰鍰並限期改善；但臺北高等行政法院109年度訴字第581號判決認為此舉逾越法律授權而撤銷處分，並指出應循停車場法處理。買方不宜把「大概不會被罰」當作購買理由，因為對外開放義務仍會反映在使用便利性與價格上。

Q4：獎勵停車位的產權是專有還是共有？

A：兩種都可能，要看使用執照與規約。 登記為專有部分者有獨立權狀；但若與其他車位共用車道進出、欠缺構造上獨立性，且申請使用執照時即切結供公眾使用、經規約明定為約定專用部分，法院會認定它是「約定專用部分」而非專有部分（臺灣高等法院97年度上字第799號民事判決參照）。無論哪一種，供公眾使用的義務都不會因此消失。

Q5：我買了獎勵停車位，但管委會不讓外車進入，這樣合法嗎？

A：全面禁止不合法。 管委會關閉車道、限制通行方式，或以規約限制只能賣給社區住戶，都曾被法院認定超出必要性、屬權利濫用而無效（最高法院108年度台上字第329號民事判決、臺灣高等法院102年度上易字第922號民事判決參照）。管委會可以訂定管理辦法與收費標準，但不得以「住戶／非住戶」為唯一區別標準而任意加價，也不得完全封閉。

Q6：獎勵停車位到底會比法定停車位便宜多少？

A：沒有法定折數，要看個案鑑定與市場。 在前述新店建案的訴訟中，法院送請鑑定的結果是法定停車位每位一百五十萬元、獎勵停車位一百一十萬元，價差四十萬元（臺灣高等法院89年度上字第575號民事判決參照）。這是民國八十年代末該社區的個案數字，不能直接套用到現在，但它證明了一件事：公眾使用義務是有價的，建商用比法定車位低的價格賣獎勵車位，才是誠實的作法。

Q7：現在買的新成屋，還會有獎勵停車位嗎？

A：新核准的機會很低。 建築技術規則建築設計施工編第五十九條之二明定施行期限至民國一百零一年十二月三十一日止，之後已不能再依該條新訂鼓勵要點；部分地方要點也已廢止（如基隆市的要點於一〇八年六月二十日廢止）。但停車場法第九條的獎勵規定仍屬現行有效，且市場上大量中古屋、餘屋仍存在早年核准的獎勵車位，買中古屋時尤其要查清楚。

Q8：交屋很久之後才發現是獎勵停車位，還來得及求償嗎？

A：要看主張哪一種請求權，時效各不相同。 侵權行為損害賠償請求權，自知有損害及賠償義務人時起二年、自侵權行為時起十年（民法第197條第1項）；因被詐欺而撤銷意思表示，應於發見詐欺後一年內為之，且自意思表示後經過十年不得撤銷（民法第93條）；至於物之瑕疵擔保的解約或減少價金請求權，原則上須於通知後六個月內行使、自交付起五年消滅，但出賣人故意不告知瑕疵者不適用該六個月期間（民法第365條）。發現問題請盡速蒐證並諮詢律師，不要拖。

Q9：建商廣告說「一戶一車位、專屬使用」，事後說是獎勵車位，有用嗎？

A：廣告可以拘束建商。 消費者保護法第二十二條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，且廣告內容於契約成立後應確實履行。行政上還可能構成公平交易法第二十一條的虛偽不實或引人錯誤表示，主管機關得依同法第四十二條限期令停止、改正並處五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰。請務必保留 DM、平面圖、網頁截圖與對話紀錄。

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十、結語：簽約前的五分鐘，勝過交屋後的五年訴訟

買房買車位，務必先搞清楚是法定停車位還是獎勵停車位，兩者在設置依據、產權登記、能否單獨買賣、排他性與價格上都有顯著差異。最有效率的作法是：調使照存根附表看加註、看權狀與謄本判斷是不是共用部分、把車位性質白紙黑字寫進契約，這三步就能擋掉九成以上的糾紛。

萬一遇到建商隱瞞車位性質，法律確實站在購屋人這邊——刑事上有詐欺罪成立並經非常上訴駁回而維持的前例，民事上有連帶賠償每位車位四十萬元的判決，行政上還有廣告不實與預售屋契約不合規的裁罰機制可以檢舉。至於管委會擅自把獎勵車位「社區化」，法院也已多次認定相關規約與決議無效。

搞懂規則，才不會在交屋那天才發現，你的車位其實從來不只屬於你。

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參考裁判與函釋 本文引用的見解來自：最高法院87年度台非字第100號刑事判決、臺灣臺北地方法院86年度重訴字第573號民事判決、臺灣高等法院89年度上字第575號民事判決、最高法院88年度台上字第627號民事判決、最高法院108年度台上字第329號民事判決、臺灣高等法院103年度上字第1527號民事判決、臺灣高等法院102年度上易字第922號民事判決、臺灣高等法院97年度上字第799號民事判決、臺灣高等法院96年度上易字第424號民事判決、臺北高等行政法院109年度訴字第581號判決、臺北高等行政法院96年度訴字第2982號判決，以及法務部108年11月5日法律字第10803514500號函、內政部84年10月3日台內營字第8480450號函、內政部101年4月13日內授營建管字第1010134160號函。詳細內容可至司法院法學資料檢索系統與法務部主管法規查詢系統查詢。

本文為一般法律資訊，個案仍應依建物實際使用執照記載、規約內容與所在地方政府規定判斷，並建議諮詢律師。