租約終止通知書怎麼寫？合法終止租約的程序、通知期限與範本

租約終止通知書只要寫清楚四件事就合格：由誰終止、終止哪一份租約、依據什麼事由、從哪一天起終止；再用留得下送達證明的方式（存證信函、律師函或當面簽收）送到對方手上。 法律沒有規定終止租約要用特定格式的制式表單，但終止租約是「形成權」，依民法第95條第1項，非對話的意思表示要到達相對人才發生效力。寫得不明確、或送不到人，終止就不生效力——房東收不回房屋，房客也不會因此免除租金責任。

以下依現行民法、土地法與租賃住宅市場發展及管理條例，搭配最高法院判例與近年高等法院、地方法院判決，把合法終止的事由、通知期限、送達方式與後續點交一次講完，並附兩份可直接改寫使用的通知書範本。契約只是整體法律問題的一部分，租屋法律完整指南從不同角度提供了全面的說明與建議。

一、哪些情況可以終止租約？定期與不定期差在哪裡？

終止租約必須有合法「事由」，來源不外三種：法律直接規定、契約自己約定，或租期屆滿而契約消滅。

1. 租期屆滿：定期租約當然消滅，但不表示反對會變成不定期

依民法第450條第1項，租賃定有期限者，租賃關係於期限屆滿時消滅，不需要任何一方再做終止的意思表示。

真正的地雷在後面：民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。也就是說，房客期滿沒搬、房東照收租金又沒表示反對，原本的定期租約會自動變成「不定期租約」，之後房東要收回房屋，就必須改走不定期租約那一套嚴格的先期通知程序。想避免默示更新，房東應在租期屆滿前後明確表示反對續租，並保留書面紀錄。

2. 法定終止：法律直接給的終止權

要特別提醒的是，土地法第100條列的六款事由，是「限制出租人收回房屋」的規定，並不是把民法的程序一併免除。最高法院42年台上字第1186號民事判例就指出：不定期房屋租賃的承租人積欠租金達二個月以上，出租人固得依土地法第100條第3款收回房屋，但仍應依民法第440條第1項對遲付租金的承租人定相當期限催告，承租人於期限內不為支付，才能終止租賃契約；在租約得為終止之前，出租人尚無收回房屋請求權。

3. 約定終止：租約寫了「得提前一個月通知終止」就算數

租約若有提前終止條款（例如「任一方得於一個月前以書面通知他方終止契約」），符合約定即可單方終止，不必另外找法定事由。

但約定不能無限上綱。租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項明定，租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定；而消費者保護法第12條規定，定型化契約中之條款違反誠信原則、對消費者顯失公平者無效，且條款「限制契約主要權利或義務致契約目的難以達成」時推定顯失公平。因此「房東得無條件隨時終止、房客不得異議」這類條款，有相當高的機率被認定無效。民法第148條第2項也要求行使權利、履行義務應依誠實及信用方法。

4. 住宅租賃專法另外給的提前終止權

如果租的是「以出租供居住使用之建築物」，除了民法，還要看租賃住宅市場發展及管理條例。這部專法給了雙方民法沒有的法定提前終止權，而且行使時對方不得要求任何賠償——這是很多租屋文章不會寫、卻最實用的部分。

房東可以提前終止的五種情形（條例第10條）

依同條第2項，出租人終止時必須「檢附相關事證」以書面通知，不是口頭講一聲就算。

房客可以提前終止的情形（條例第11條）

符合上述任一款並依法通知，出租人不得要求任何賠償，也就是不能再依約沒收押金或請求違約金。

⚠️ 但這部條例有適用範圍。依第4條，租賃住宅有下列情形之一者不適用本條例：一、供休閒或旅遊為目的；二、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理；三、由合作社經營管理；四、租賃期間未達三十日。短租、日租、旅宿性質的房源，以及租期不到三十天的契約，就回歸民法處理。

二、終止租約要提前多久通知？

（一）不定期租約：出租人不只要提前一個月，還要挑「月末」

民法第450條第3項規定，終止契約應依習慣先期通知；但不動產之租金以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

這段條文有兩個容易被忽略的重點：

第一，終止日要落在曆定期間的末日。月租的房屋，出租人不能挑「5月18日」當終止日，必須以5月31日這種月末日為終止期，並至少於一個月前通知。

第二，這項但書課予義務的對象是「出租人」。條文文字只寫出租人，承租人依第450條第2項隨時終止不定期租約時，並不受曆定月末日的限制，只須依習慣先期通知。

（二）收回自住不是隨時可以趕人

房東最常見的誤解，是以為只要符合土地法第100條第1款「收回自住」，就能隨時要求房客搬走。最高法院87年度台上字第1922號（該判決經廢棄／撤銷發回更審，非確定見解）民事判決明確指出：土地法第100條第1款的規定僅係限制出租人收回房屋的特別原因，出租人依該款以收回自住為由請求返還房屋者，仍應依民法第450條第3項但書的規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回房屋請求權存在（該判決將原判決廢棄、發回臺灣高等法院，屬發回更審之案件，非確定見解，但其法律見解迄今仍為實務所遵循）。

（三）欠租終止不必提前一個月

反過來說，如果是因為欠租而終止，就不必先期通知。最高法院60年台上字第223號民事判例的要旨是：民法第450條第3項所定應先期通知終止租約，係指依同條第2項規定，對於未定期限之租賃隨時任意終止租約者而言，該案係以欠租為理由而終止租約，自無該條項之適用。該案上訴駁回，維持二審命承租人遷讓交還房屋的判決。

換句話說，先期通知義務是為了保護「無過失卻被任意終止」的承租人；承租人自己欠租在先，法律就不再給這一個月的緩衝。

（四）定期租約：原則不必通知，但約定條款要照做

定期租約期滿當然消滅，不必通知。若租約另有「提前終止須一個月前通知」的約定，就必須依約定期間辦理——沒照做而逕行終止，在實務上常被認定為違約，並要負損害賠償或違約金責任。

三、終止的意思表示：明確、送達，而且不能反悔

（一）一定要說出「終止」，不能只說「依法處理」

終止租約是形成權，必須由有終止權的一方向他方明確表達終止之意。只寫「請於期限內處理，否則本人將依法追究」，並沒有終止的效果。實務上建議直接寫出：「本人茲依○○（法條或契約條款）終止兩造間之租賃契約，並定於民國○年○月○日為終止日。」

（二）到達才生效，而且到達後不能撤回

依民法第95條第1項，非對話而為意思表示者，以通知到達相對人時發生效力。所以重點不是你哪天寄出，而是對方哪天收到。

更少人注意的是：民法第263條規定，民法第258條及民法第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之；而第258條第3項明定「解除契約之意思表示，不得撤銷」。也就是說，依法定終止權終止租約的意思表示一旦到達對方，就不能單方反悔撤回。房東一氣之下寄出終止函，事後想收回、繼續收租，法律上已經回不去了，只能與對方另行合意成立新的租賃關係。

（三）怎麼送達才留得住證據

寄送地址應以租約載明的通訊地址為準；若租約另載有戶籍地址，可一併寄送以降低爭議。

四、法院怎麼說？六則終止租約的實務見解

1. 收回自住，還要證明「確有收回的必要」

房東主張收回自住，不只程序要合法，實體上也要舉證。臺灣高等法院臺中分院113年度上易字第289號民事判決處理的就是這一點：出租人以收回自住為由寄發存證信函終止不定期租約，但法院查明其在終止前曾多次與承租人洽談調漲租金、並表示若願長期承租可減少調漲幅度，顯見並非急於收回；且其現住房屋雖較小，尚可容納家庭成員，難認確有收回系爭房屋之必要。法院因此認定終止不合法，將原判命返還房屋及金錢給付部分廢棄，駁回出租人在第一審之訴。

實務啟示：收回自住不是講了就算，房東最好保留自住必要性的具體事證（現居處所條件、家庭成員人數、原住所須遷離的原因等），並避免在終止前後留下「其實只是想漲租」的對話紀錄。

2. 欠租終止沒有合法催告，終止一律無效

臺灣高等法院114年度上易字第134號民事判決是房東最該引以為戒的案例。出租人主張承租人積欠四個月租金，於112年11月22日以存證信函終止租約，並請求遷讓房屋與給付欠租及相當租金之不當得利。二審法院認定：出租人並未在承租人遲付租金後，依民法第440條第1項定相當期限催告；且承租人匯入之款項經出租人同意抵充租金本金後，已無積欠租金。結果租約未合法終止，出租人請求遷讓房屋與給付欠租、佔用租金均無理由，原審判決該部分遭廢棄。

也就是說，房東寄出的第一封信若直接寫「租約終止」而沒有先給催告期間，這封終止函通常是廢紙一張。

3. 催告要「定相當期限」，寫「即日繳清」不算數

前述最高法院42年台上字第1186號民事判例，就是因為出租人的催告函只寫了「將欠繳房金即日擲下」，法院認為不能認為定有相當期限，承租人縱使沒有在收到催告函當日支付，仍難謂出租人得終止租賃契約，因此駁回出租人請求返還房屋之訴（該案上訴駁回）。

法律沒有硬性規定催告期間要幾天。實務上常見的作法是給七日以上，並在函中把應付金額、期間與繳納方式寫清楚；期間過短或未寫明期限，都可能導致催告無效、連帶讓後續終止落空。

4. 催告完還要不要再發一次終止通知？兩則見解這樣調和

這是最容易讓人混淆的問題，關鍵在於催告函的措辭。

最高法院52年台上字第1289號民事判例的要旨是：承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明；若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由請求交還租賃物。

另一方面，最高法院87年度台簡上字第7號民事裁定（主文為上訴駁回）在理由中表示：出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示；如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。

兩則見解並不矛盾，差別在催告函裡到底寫了什麼：

• 催告函只寫「限期繳納，否則將依法終止」——這是預告，不是終止的意思表示，期限屆滿後仍須另發終止通知。
• 催告函寫明「如逾期未繳，兩造租賃關係即於期限屆滿之日終止，不另通知」——這是附停止條件的終止意思表示，條件成就即生終止效力。

實務上的穩健作法：催告函中把附條件的終止意思表示寫足，期限屆滿後再補寄一封終止通知確認終止日。多寄一封的成本，遠低於日後被判終止無效的代價。另外要注意，依52年台上字第1289號判例，承租人若在終止的意思表示到達前補繳租金，出租人就不能再主張租約已終止。

5. 條款標題寫「合意終止」，內容才是關鍵

有些租約條文標題寫「合意終止」，內容卻勾選「任一方得提前一個月通知終止」，房客常誤以為一定要雙方同意才能終止。臺灣新竹地方法院114年度簡上字第5號民事判決（主文為上訴駁回，維持一審命遷讓房屋、遷出戶籍之判決）認定：系爭租約第13條雖標題為「合意終止」，但條文內容明確約定任一方得提前終止，與標題用語無關；並依證人於原審之證述，確認簽約時已向雙方說明並取得同意後才勾選該項，證人與雙方無利害關係，證詞可信度高。承租人主張該條僅限雙方合意時方得終止，係誤解條文內容。

簽約時務必逐條看內容與勾選欄，不要被標題帶著走；能公證的租約，公證程序留下的說明紀錄日後也是有力證據。

6. 律師函寫錯字、用詞不精準，不影響終止效力

臺灣士林地方法院新店簡易庭113年度店小字第1203號民事判決處理一件停車位租約糾紛。租約第5條約定任一方得於2個月前以書面通知終止契約，出租方於112年11月10日寄發律師函，距約定終止日113年1月15日已逾2個月，法院認定符合先期通知的規定，租約已合法終止。承租方雖抗辯律師函誤寫姓名、「終止」用詞有誤，法院認為不影響終止契約之效力；另出租方已於函中通知返還預收租金並請求提供帳戶，承租方未為必要協力，出租方辦理清償提存後已生清償效力。最終原告之訴駁回，訴訟費用新臺幣1000元由原告負擔。

這則判決給的兩個實務重點：其一，通知書上的小瑕疵（錯字、用語不精確）通常不會讓終止失效，法院看的是意思表示能否辨識；其二，該收的錢對方拒收或不配合，可以辦理清償提存，避免自己陷於給付遲延。此外，租約約定的通知期間可以長於法定期間（本案為2個月），法院也予以尊重。

五、終止租約通知書怎麼寫？必備要素與兩份範本

一份站得住腳的終止租約通知書，應包含七個要素：

1. 雙方當事人：出租人與承租人的姓名、地址（與租約記載一致）。
2. 租賃標的：房屋或車位的完整門牌、樓層、房號。
3. 租約起迄日期與簽約日；若已因民法第451條變為不定期租約，應載明。
4. 終止事由：具體寫出依據的法條或契約條款。
5. 終止日期：明確指定某一日；不定期租約由房東終止時，記得挑曆定月的末日。
6. 後續事項：搬離、點交、結清水電瓦斯與管理費、返還鑰匙、押金退還方式與帳戶。
7. 寄件人簽名蓋章與日期。

範例一：房東因收回自住終止不定期租約

終止租約通知書

承租人：王大明 先生／小姐 地址：台北市大安區和平東路一段123號5樓

出租人：李美麗 地址：台北市信義區忠孝東路四段456號

主旨：終止房屋租賃契約事。

說明： 一、雙方於民國110年1月1日就坐落台北市大安區和平東路一段123號5樓房屋簽訂租賃契約，租期原至111年12月31日止，期滿後承租人繼續使用收益，出租人未即表示反對，依民法第451條規定，已變為不定期限租賃。 二、茲因出租人需收回房屋自住，符合土地法第100條第1款規定，並依民法第450條第3項但書規定於一個月前通知終止租約。 三、兩造間之租賃契約，自民國113年5月31日（曆定月之末日）終止。 四、請承租人於終止日前騰空遷讓返還房屋，並結清水電、瓦斯及管理費等費用，於點交房屋時返還鑰匙。 五、押金於點交完成並清償租賃契約所生債務後，扣抵債務之賸餘部分，出租人將於七日內匯至承租人指定帳戶。 六、若未依期搬離，出租人將依法訴請遷讓返還房屋，並請求相當於租金之不當得利。

此致 王大明 先生／小姐

出租人：李美麗 （簽名蓋章） 中華民國113年4月30日

為什麼終止日挑5月31日？因為月租房屋的出租人依民法第450條第3項但書，必須以曆定月的末日為終止期，並至少一個月前通知。4月30日通知、5月31日終止，剛好同時滿足這兩項要求。

範例二：房客依約定條款提前終止

終止租約通知書

出租人：李美麗 女士 地址：台北市信義區忠孝東路四段456號

承租人：王大明 地址：台北市大安區和平東路一段123號5樓

主旨：提前終止房屋租賃契約事。

說明： 一、雙方於民國112年1月1日就坐落台北市大安區和平東路一段123號5樓房屋簽訂租賃契約，租期至114年12月31日止。 二、依契約第12條約定，任一方得於一個月前以書面通知他方終止契約。 三、承租人因購置新屋，茲依前開約定終止兩造間之租賃契約，兩造租賃關係自民國113年6月30日終止。 四、承租人將於終止日前搬離並會同點交房屋，並依約結清相關費用；請出租人於點交後返還押金新臺幣○○元至下列帳戶：（銀行、分行、帳號、戶名）。 五、感謝出租人過去之照顧。

此致 李美麗 女士

承租人：王大明 （簽名） 中華民國113年5月31日

（範例中的當事人為虛擬人物，實際使用時請依租約記載填寫。）

六、終止之後別漏掉：點交、押金與違約金

點交要共同完成，一方不到場可視為完成點交。 租賃住宅市場發展及管理條例第12條第1項規定，租賃契約消滅時，租賃住宅之返還應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交；一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。房客拒不會同、房東避不見面，都可以用這一招處理。

遺留物不取回，可能視為拋棄。 同條第2項規定，點交後尚有遺留物，除另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，處理費用得由押金扣除，不足者出租人得請求承租人給付。房客搬家時務必清空，房東處理遺留物前也務必先發催告，不要直接丟棄。

押金上限兩個月，返還有法定時點。 條例第7條規定，押金金額不得逾二個月之租金總額；出租人應於租賃契約消滅、承租人返還租賃住宅並清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。房東不能無限期扣押押金「觀察一陣子」。

違約金過高可以請法院酌減。 依約定提前終止而須支付違約金者，該付就要付；但民法第252條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。若房東主張沒收全部押金或請求數個月租金作為違約金，房客可在訴訟中請求酌減，法院會斟酌實際損害（例如空置期間、重新招租成本）調整。反之，若是依法定事由終止（例如房客依租賃住宅市場發展及管理條例第11條各款提前終止），依該條文字，出租人不得要求任何賠償。

房客不搬怎麼辦？ 租約合法終止後，依民法第455條，承租人於租賃關係終止後應返還租賃物；繼續占用而無法律上原因者，出租人得依民法第179條請求返還相當於租金之不當得利，並另行提起遷讓房屋訴訟。切記不可自行換鎖、斷水斷電或搬走房客物品，這類自力救濟可能另生民、刑事責任。

七、租約終止常見 Q&A

Q：房東可以隨時叫我搬走嗎？

不行。定期租約在租期內，房東只能依法定事由（欠租達二個月並經合法催告、違法使用經阻止仍繼續、未經同意轉租等）或租約明定的提前終止條款終止。不定期租約房東雖可終止，但依民法第450條第3項但書，月租房屋須至少一個月前通知，且以曆定月末日為終止日。租賃住宅另有條例第10條的三十日（重新建築為三個月）書面通知義務。

Q：我欠租一個月，房東可以終止租約嗎？

不行。依民法第440條第2項，租賃物為房屋者，遲付租金總額非達二個月之租額，不得終止契約；租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時始得終止。而且達到門檻後，房東還必須先定相當期限催告，催告期滿仍不付，才能終止。

Q：房東說要收回自住要我搬，我可以拒絕嗎？

如果是不定期租約，房東確實可依土地法第100條第1款收回自住，但仍須依民法第450條第3項先期通知並合法終止；且法院實務會審查其是否「確有收回自住之必要」，前述臺灣高等法院臺中分院113年度上易字第289號民事判決即因房東無自住必要而認定終止不合法。若房東未提前一個月通知、或明顯只是想漲租，承租人可以爭執終止不合法。

Q：房東要賣房子，我一定要搬走嗎？

原則上不必，但有例外。民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後、承租人占有中，縱將所有權讓與第三人，租賃契約對於受讓人仍繼續存在，這就是俗稱的「買賣不破租賃」。但同條第2項明定，未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。換句話說，沒有公證、又是不定期或超過五年的租約，新屋主可以不受原租約拘束。長期承租者若想確保權益，辦理租約公證是最直接的作法。

Q：終止通知書一定要用存證信函嗎？

不一定，法律沒有強制形式。但存證信函由郵局留存副本，同時證明「內容」與「到達日」，是舉證上最有力的方式。若只用通訊軟體或口頭告知，對方否認收到時很難舉證。實務上以雙掛號存證信函或律師函為佳，並保留收據與回執聯。

Q：房客提前解約，一定要付違約金嗎？

看終止的依據。依租約約定的提前終止條款終止，且約定須付違約金者，原則上要付，但金額過高可依民法第252條請求法院酌減。若是依租賃住宅市場發展及管理條例第11條各款（長期療養需要、催告不修繕、一部滅失難以居住、第三人主張權利）或承租人死亡由繼承人終止，並於終止前三十日檢附事證書面通知，出租人不得要求任何賠償。若租約完全沒有提前終止條款、又不符法定事由，房客片面搬走即屬違約，房東得請求損害賠償。

Q：房東終止租約後，我可以要求搬遷寬限期嗎？

法律上沒有法定寬限期。終止合法生效後，承租人依民法第455條即負返還租賃物之義務；繼續占用者，房東可依民法第179條請求相當於租金之不當得利，並提起遷讓房屋訴訟。實務上多數房東願意協商短期延後，但務必以書面（含通訊軟體訊息）確認延後期間與費用計算方式，避免日後各說各話。

結語

終止租約的每一個步驟都可能成為日後訴訟的勝負關鍵：事由要合法、催告要定相當期限、通知要提前且落在正確的終止日、意思表示要明確並確實送達、終止後要完成點交與押金結算。記住三個關鍵字——先期通知、明確表示、合法送達，再把整個過程留下書面紀錄，才能真正好聚好散。

以上內容整理自現行民法、土地法、租賃住宅市場發展及管理條例，以及最高法院判例與各級法院判決見解。個案事實不同，結論可能大不相同，如有具體爭議，建議攜帶租約與往來文件諮詢專業律師。