房屋租賃契約必備條款？承租人與出租人的權利義務

房屋租賃契約的必備條款只有兩個：租賃物與租金。只要雙方對「租哪裡、租金多少」意思表示合致，租賃契約就成立；沒寫清楚這兩點，契約可能不成立或難以執行。本文整理現行民法、土地法與租賃住宅市場發展及管理條例規定，搭配法院實務與公證實務研討會多數說，帶你一次搞懂出租人與承租人的權利義務、押金上限、欠租終止、修繕責任、違約金酌減與公證強制執行的眉角。

一、租約沒寫地址或租金會無效嗎？租賃契約兩大必要之點一次看懂

結論：會。租賃契約以租賃物與租金為必要之點，沒約定就難以認定契約成立。

民法第421條對租賃的定義，要旨是當事人約定一方以物租與他方使用收益、他方支付租金的契約，租金得以金錢或孳息充之。學理與實務上即歸納為「租賃物」與「租金」是必要之點。

實務怎麼認定？113年度上字第113號判決要旨摘述，法院審查租約已載明租賃標的為高雄市特定門牌建物之區分部分及每月租金146,000元，認為雙方就租賃物與租金等必要之點已達成合致，租賃關係成立。本件為臺灣高等法院高雄分院113年度上字第113號民事判決（二審判決，要旨摘述，非逐字引文；經查114年3月18日同案裁定命上訴人補正第三審裁判費及委任律師，顯有提起第三審程序繫屬中，應暫列二審尚未確定，引用時注意審級與確定狀態）。

反面教材是租賃物根本還不存在。例如預售屋尚未興建、或未來才要興建的屋頂要出租架設太陽能板，能否先簽租賃契約並辦理公證？110 年公證實務研討會法律問題研討多數採乙說（否定說）（實到53人，採甲說5票，採乙說40票，棄權8人）。乙說認為租賃物及租金須具體確定始能成立，標的範圍、期間、所有權人均難特定時，為發揮公證預防紛爭功能，應拒絕辦理租賃契約公證；若當事人堅持，宜改以預約方式處理，待標的特定後再訂正式租約（初步研討結果雖採甲說肯定說、審查意見臺北/橋頭地院均改採乙說，最終研討結論多數採乙說）。甲說肯定說僅認得辦理但依司法院第11期研究（七）第32則等資料，僅得就特定金額載明逕受強制執行，不可就租賃標的逕付強制執行，此為甲說第2點，非多數說見解。此為研討會多數見解，非法院判決，但反映實務審查標準。

簽約檢查清單，建議逐項確認並寫入契約：

• 租賃物範圍：縣市、門牌、樓層、戶別、是否含車位、陽台、附屬設備清單
• 租金：金額、幣別、是否含管理費、支付方式與帳戶、每月給付期日、遲付責任
• 期間：起訖日、是否續約、提前終止事由與通知方式
• 押金：金額、返還或抵充條件

契約只是整體法律問題的一部分，租屋法律完整指南從不同角度提供了全面的說明與建議。

二、出租人有哪些義務與權利？可以因為欠租就趕人嗎？

出租人的法定義務：交付、保持可用狀態、修繕

結論：房東的核心義務是把符合約定用途的房子交給房客，並維持可用狀態，修繕原則由房東負擔。

1. 交付並保持合於約定使用收益之狀態：民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益的租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。房子能否合法居住、是否符合約定用途是判斷重點。
2. 修繕原則由出租人負擔：民法第429條規定，租賃物之修繕除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。為保存租賃物所為的必要行為，承租人不得拒絕。這表示漏水、管線老化等非可歸責於承租人的瑕疵，原則上由出租人修繕；但若是承租人使用不當造成損壞，則依契約與過失責任處理。
3. 稅捐由誰負擔：房屋稅、地價稅的納稅義務人是所有權人，實務上多由出租人負擔，但當事人可以契約另行約定分擔方式。民法並未明定租賃稅捐一律由出租人負擔，簽約時應寫清楚。

住宅租賃還有特別的修繕程序。依租賃住宅市場發展及管理條例第8條第1項，出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態；同條第2項規定，出租人應於簽約前向承租人說明負責修繕的項目與範圍，並提供聯絡方式；同條第3項規定，承租人請求修繕時，出租人未於所定期限內修繕者，承租人得自行修繕並請求償還費用或於租金中扣除；同條第4項並規定，出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，承租人不得拒絕。此處的關鍵是出租人負合用性保持義務、承租人負容忍修繕義務，承租人並須先定相當期限催告，程序完備才能主張自行修繕等後續權利。

出租人什麼情況下可以終止租約或收回房屋？

結論：房東不能隨便解約，必須符合法定事由並完成催告與通知程序。

常見的終止事由包括：

• 遲付租金：民法第440條第1項規定「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」同條第2項規定「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」因此須區分：(1)一般房屋租賃（期中或期末支付）：遲付總額達二個月租額，經定相當期限催告仍不支付，始得終止；(2)預付制房屋租賃（每期開始時支付，如月初付當月租）：須同時符合「總額達二個月」＋「遲延給付逾二個月」二要件，始得終止。同條第3項並規定「租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」房屋與基地門檻不同（房屋二個月、基地二年），不得混用。
• 擅自轉租：民法第443條第1項規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」同條第2項規定「承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」因此房屋之「一部分轉租」原則允許、例外禁止（須有反對約定），僅「全部轉租」或違反反對約定之部分轉租，才構成得終止事由；非房屋之租賃物則一律須經承諾始得轉租。
• 違反約定方法使用：民法第438條規定，承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，無約定方法者應以租賃物之性質而定方法為之；承租人違反租賃物應為使用之方法，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。例如在住宅內供違反法令之使用，即屬此類。
• 收回自住或重新建築等：土地法第100條列舉出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：出租人收回自住或重新建築時、承租人違反民法第443條轉租、承租人積欠租額除以擔保金抵償外達二個月以上、承租人供違反法令使用、承租人違反租賃契約、承租人損壞出租人之房屋不為賠償時。

住宅租賃的提前終止還有更嚴格的限制。依租賃住宅市場發展及管理條例第10條，出租人僅得依下列五款事由提前終止定期租賃：承租人毀損租賃住宅不賠償、遲付租金達二個月之租額經定相當期限催告仍拒繳、未經出租人書面同意轉租、出租人為重新建築而有必要、其他依法律規定得提前終止者。且出租人應於30日前（重新建築為3個月前）檢附事證以書面通知承租人。這是定期租賃提前終止的特別程序，與不定期租賃的一般終止不同，不可混用。

關於催告是否可以特約排除，108 年公證實務研討會壹、第一子題（乙方積欠租金達2個月得不經催告逕為終止是否得公證）研究意見甲說認與民法第440條第1項不符不得公證、乙說認第440條第1項非強制規定得特約排除（引臺北地院99年度訴字第2000號、高雄分院105年度重上更（一）字第22號判決參照），初步研討結果採乙說；審查意見臺北地院採乙說（引最高法院86年度台上字第3303號、106年度台上字第757號判決）、花蓮地院採甲說認屬強制規定依民法第71條無效（引最高法院93年度台上字第2343號等判決），研討結論為「提案機關撤回」，並無多數說決議。是否得特約排除催告實務仍有爭議，且住宅租賃另受租賃住宅市場發展及管理條例第10條「經定相當期限催告仍拒繳」強制限制，不能以特約完全取代法定程序，縱有特約排除催告，於住宅租賃仍可能被認定違反強制或保護規定而受限，簽約時應審慎評估。

三、承租人要注意什麼？可以要求房東修房子或提前解約嗎？

承租人的主要義務：付租、善良管理、不得擅自轉租、返還

結論：房客的核心義務是按期付租、善良保管、不得擅自轉租，到期回復原狀返還。

1. 支付租金：應依約定金額與期日給付，遲付可能構成終止事由。
2. 以善良管理人之注意保管租賃物：民法第432條規定「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」簡言之，要像管理自己財產一樣注意並保持生產力，過失造成損害要賠；但依約定或物之性質而定之正常使用所致變更或毀損，不負賠償責任。
3. 不得任意轉租：民法第443條第1項規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」房屋原則上得將一部分轉租（除非契約有反對約定），僅全部轉租或違反反對約定之部分轉租才屬違約而構成出租人得終止事由。
4. 返還租賃物：民法第455條規定「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」如有增設或改裝，應依約定或法令回復原狀，扣除自然耗損。

承租人的重要權利：請求修繕與提前終止

結論：房子有瑕疵可先催告修繕，符合法定事由時承租人也能提前解約。

• 請求修繕：民法第430條規定，租賃物如有修繕必要應由出租人負擔者，承租人得定相當期限催告出租人修繕，如出租人不於期限內修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還費用或於租金中扣除。住宅租賃並依租賃住宅市場發展及管理條例第8條，要求出租人先說明修繕範圍與聯絡方式，程序上更明確。實務上建議以書面定相當期限催告並保留送達證據，修繕費用應屬必要且相當，並保留單據。
• 使用收益不受無故干擾：承租人有權在約定範圍內使用收益房屋，出租人不得無故干擾或擅自進入。
• 提前終止：依租賃住宅市場發展及管理條例第11條，承租人於特定情形得檢附事證於30日前書面通知出租人提前終止租賃，包括因疾病需長期療養、租賃住宅未合於居住使用經催告仍不修繕、因不可歸責於承租人之事由致租賃住宅一部滅失而不能居住、因第三人就租賃住宅主張權利致不能居住等情形；承租人死亡時，繼承人亦得主張終止。住宅租賃以外的一般租賃，如租賃物有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵，承租人亦得終止契約。

四、租期最長多久？到期沒搬會自動續約變不定期嗎？

結論：租期最長20年，超過自動縮短為20年，但當事人得更新；期滿後房客繼續住而房東不即反對，就會變成不定期租賃。

• 最長20年：民法第449條第1項規定租賃契約之期限不得逾20年，逾20年者縮短為20年；同條第2項規定「前項期限，當事人得更新之」，20年屆滿並非絕對消滅得由當事人更新；同條第3項規定租用基地建築房屋者，不適用第1項20年上限。
• 不定期租賃如何產生：民法第451條規定，租賃期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。常見有兩種：原本就沒約定期限，或期滿後繼續使用而出租人未即時反對。113年度上字第113號判決要旨摘述即認定，租期屆滿後承租人繼續使用、出租人未即時反對，已成立不定期租賃，即屬此類（本件為二審判決，要旨摘述，非逐字引文；經查114年3月18日同案裁定命上訴人補正第三審裁判費及委任律師，顯有提起第三審程序繫屬中，應暫列尚未確定）。

不定期租賃的終止方式與定期租賃提前終止不同，必須區分清楚：

實務提醒：若出租人不希望期滿自動轉為不定期租賃，應於期滿前以可證明送達的方式明確表示不再續租，或另訂新約並重新約定期限與條件；僅口頭表示容易舉證困難。反之，承租人若想續住，應主動洽談續約並保留書面紀錄。

五、違約金太高可以砍嗎？租約公證真的能直接強制執行嗎？

違約金過高，法院可以酌減

結論：可以。約定違約金過高者，法院得減至相當數額。

民法第252條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。108 年公證實務研討會法律問題研討多數說（丙說）對此的處理方式是，公證人辦理租約公證時宜附記說明違約金是否過高應由法院審酌，當事人得聲請法院酌減，以避免公證書直接確定過高金額而生爭議。此為研討會的審查建議，要旨是把過高與否的判斷留給法院。

簽約建議：提前解約的違約金常見為一個月租金，但是否相當仍須看租期長短、提前期間、實際損害等因素；約定時應具體寫明計算基準與適用情形，避免籠統寫「無條件沒收押金」。

租約公證與逕受強制執行：省時但有要件

結論：公證租約若約定逕受強制執行，確實可不經訴訟聲請強制執行，但標的必須明確且符合法定事項並明文載明始得執行。

公證法第13條第1項規定「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之」，款項包括：第1款以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者、公證法第13條第2款以給付特定之動產為標的者、公證法第13條第3款租用或借用建築物或其他工作物定有期限並應於期限屆滿時交還者、公證法第13條第4款租用或借用土地約定非供耕作或建築為目的而於期限屆滿時應交還土地者。常見可約定逕受執行的事項包括租期屆滿交還房屋、給付租金及相關費用等（須符合第1款或第3款等法定類型並經公證人審查，且公證書須明文載明應逕受強制執行始得執行，非當然得執行）。依同條第2項，逕受強制執行的效力及於公證書作成後就該法律關係為繼受人及占有租賃物之人；同條第3項並規定，債務人主張公證書不得執行事由提起訴訟時，法院得命停止執行並定擔保金額。

但並非所有租約都能公證並載明逕受執行。110 年公證實務研討會法律問題研討多數採乙說（否定說）（實到53人，採甲說5票，採乙說40票，棄權8人）。乙說認為租賃物及租金須具體確定始能成立，標的範圍、期間、所有權人均難特定時，為發揮公證預防紛爭功能，應拒絕辦理租賃契約公證；若當事人堅持，宜改以預約方式處理。甲說肯定說雖認得辦理，但依司法院第11期研究（七）第32則等資料，僅得就特定金額載明逕受強制執行，不可就租賃標的逕付強制執行，此為甲說第2點，非多數說見解。因執行範圍難以確認，未來聲請執行時易生爭議。此與前述「租賃物須特定」的要求一致。

公證費用如何計算？依公證法施行細則第84條，租賃契約以租金總額或租賃物公告現值較高者為標的價額，保證金併計入標的價額，違約金不併計；如約定逕受強制執行者，加收二分之一費用。是否辦理公證，應綜合考量租期、租金總額、標的複雜度與雙方對強制執行效率的需求。

六、真實法院案例，帶你一次看懂租賃糾紛

案例1：租金與標的是必要之點，寫清楚才算成立

113年度上字第113號判決要旨摘述，法院審查租約已載明房屋標的與每月租金，認定雙方就租賃必要之點已合致，租賃契約成立，承租人應依約給付租金。義務人抗辯契約無效未被採納。本件為二審判決，要旨摘述，非逐字引文；經查114年3月18日同案裁定命上訴人補正第三審裁判費及委任律師，顯有提起第三審程序繫屬中，應暫列尚未確定，引用時應留意審級與確定狀態。

案例2：租約到期沒搬，房東未即時反對就變不定期租賃

同一113年度上字第113號判決要旨摘述亦指出，租期屆滿後承租人繼續居住使用，出租人未即時表示反對，依民法第451條視為以不定期限繼續契約。此後出租人若要終止，須依不定期租賃的先期通知與曆定末日規則為之，不能直接要求立即搬離（本件為二審判決，要旨摘述，非逐字引文，尚未確定）。

案例3：房東以改建為由收回房屋，須有客觀必要的正當理由

最高法院 43 年度民、刑庭總會會議決議（四）決議要旨摘述（非逐字引文，未能以工具取得官方原文逐字比對，效力是否已被現行土地法第100條及租賃住宅市場發展及管理條例第10條特別規定取代，引用時應再核對最新規定）指出，出租人以改建為由收回出租房屋，須具備客觀必要之正當理由，否則不得主張收回。此為最高法院民刑庭總會會議決議所揭示的審查標準，其精神與土地法第100條「重新建築」要件一致，避免房東以改建為藉口規避對承租人的保障。

案例4：租賃物還沒蓋好，租約可能難以公證與執行

110 年公證實務研討會法律問題研討多數採乙說（否定說）（實到53人，採甲說5票，採乙說40票，棄權8人）認為，有人欲先就未來興建的屋頂出租供設置太陽能板而簽訂租賃契約並辦理公證，因標的範圍、期間、所有權人均未特定，為發揮公證預防紛爭功能，應拒絕辦理租賃契約公證，建議改以預約方式為之，待建物完成、標的特定後再訂正式租約；甲說肯定說雖認得辦理但僅得就特定金額載明逕受強制執行，不可就租賃標的逕付強制執行，此為甲說第2點，非多數說見解。此見解提醒當事人，標的特定性是租賃成立與可執行性的前提。

七、租屋族必知 Q&A

Q：口頭租約有效嗎？一定要書面才算數嗎？

A：有效，但強烈建議簽書面。 租賃為不要式契約，只要雙方就租賃物與租金達成合意，契約即成立，口頭約定亦有效。但依現行民法第422條「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃」，逾一年未以字據訂立者法律效果為視為不定期租賃，非無效。實務風險在於舉證困難與條款不明，書面才能明確期間、租金、修繕、轉租、違約責任等，且住宅租賃的應約定與不得約定事項多以書面契約為適用對象，書面保障較完整。

Q：房東可以禁止我遷戶籍嗎？

A：不可以，該約定無效。 承租人有實際居住事實即可依法辦理戶籍遷入。依內政部公告的住宅租賃契約應約定及不得約定事項，不得約定事項已明定出租人不得限制承租人遷入戶籍，違反者該條款無效。簽約時若看到禁止遷入戶籍、扣留身分證件等條款，應要求刪除。

Q：房客欠租多久，房東可以終止契約？

A：原則上須遲付總額達二個月租額，經定相當期限催告仍不支付，始得終止；預付制房屋另須遲延逾二個月，基地租賃則須達二年，住宅租賃另須符合特別程序。

區分如下：

• 一般房屋租賃（非預付制）：民法第440條第2項前段規定「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」須總額達二個月且經同條第1項定相當期限催告仍不支付，始得終止。
• 預付制房屋租賃（每期開始時支付）：同條第2項後段規定「其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」須同時符合「總額達二個月」＋「遲延給付逾二個月」二要件，才能終止。
• 基地租賃：同條第3項規定「租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」門檻為二年，與房屋二個月不同。
• 住宅租賃：除符合上述總額門檻外，依租賃住宅市場發展及管理條例第10條，出租人須以遲付達二個月租額經定相當期限催告仍拒繳為由，於30日前檢附事證書面通知始得提前終止定期租賃。土地法第100條第3款亦有除擔保金抵償外達二個月以上的要件。
• 特約排除催告：108 年公證實務研討會壹、第一子題研究意見甲說認不得公證、乙說認得特約排除民法第440條催告程序（引臺北地院99年度訴字第2000號等判決），初步研討結果雖採乙說，但審查意見臺北地院採乙說（引最高法院86年度台上字第3303號、106年度台上字第757號判決）、花蓮地院採甲說認屬強制規定依民法第71條無效（引最高法院93年度台上字第2343號等判決），研討結論為「提案機關撤回」，並無多數說決議，是否得特約排除催告實務仍有爭議，在住宅租賃仍受前述條例特別限制，不能以特約完全取代法定催告與通知程序。

二個月為總額概念，原則不以連續二個月為限，但預付制須另計遲延期間；押金抵充後仍達二個月者亦可能構成，基地則適用二年標準。

Q：押金最多可以收多少？什麼時候要還？

A：最多二個月租金總額，契約消滅、返還房屋並清償債務時返還或抵充後返還賸餘。

土地法第99條與租賃住宅市場發展及管理條例第7條均規定，押金（擔保金）不得超過二個月租金總額，超過部分承租人得主張抵付租金。返還時點依同條例第7條第2項，於租賃關係消滅、承租人返還租賃住宅及清償租賃債務時，出租人應返還押金或抵充債務後返還賸餘金額。點交時建議製作點交清單並結清水電、管理費等費用，避免爭議。

Q：租約公證有什麼好處？費用怎麼算？

A：好處在於可約定逕受強制執行，省去訴訟時間與費用，但須符合法定要件並經公證人審查且明文載明始得執行。

當租期屆滿不返還房屋或積欠租金時，經公證並載明逕受強制執行的租約，可直接持公證書聲請強制執行，無需另行起訴；其效力並及於繼受人及占有租賃物之人。費用依公證法施行細則第84條，以租金總額或租賃物公告現值較高者為標的價額計算，保證金併計、違約金不併計，約定逕受執行者加收二分之一。辦理時須雙方到場並備妥身分與權源文件，公證人會審查標的是否特定、條款是否違反強制規定。

結語

租賃契約看似簡單，實則牽動交付、修繕、轉租、押金、違約金與終止程序等多重法律關係。簽約前務必把租賃物範圍與租金寫清楚，約定稅費、管理費、修繕分擔、轉租限制與提前終止事由，並留意住宅租賃的特別規定：押金不得逾二個月、修繕應先說明並經催告程序、提前終止須檢附事證書面通知。參考內政部公告的住宅租賃契約書範本有助於符合應約定及不得約定事項的要求；如租期長、金額高或涉及商業用途，建議諮詢專業人員或辦理公證並審慎約定逕受強制執行條款，讓租約既有效又可執行，減少日後糾紛。