房屋越界建築可以拆嗎？越界建築的處理與補償規定 在寸土寸金的台灣，土地界線糾紛時有所聞，尤其是房屋蓋到隔壁土地上的「越界建築」問題。 當你發現鄰居的房子有一部分蓋到你的土地上，你可以要求他拆掉嗎？ 還是只能拿補償金？ 反過來說，如果你的房子不小心越界了，會不會被強制拆除？ 本文用白話文解析民法越界建築的規定，並引用法院真實判決，讓你一次搞懂自己的權利！ 一、越界建築的法律規定 民法針對越界建築有兩條重要規定：第796條和第796條之1。 1. 民法第796條：鄰地所有人「知情不異議」就不得要求拆除 民法第796條第1項規定：「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。」簡單說，如果蓋房子的人不是故意或重大過失越界（例如因為測量錯誤），而鄰地在蓋的時候就知道越界卻沒有馬上反對，那麼鄰地所有人事後就不能要求拆屋還地。 這條的目的在於避免鄰地所有人故意不表示異議，等房子蓋好後再來敲竹槓，同時也保護善意建築者的投資。 2. 民法第796條之1：法院可以斟酌公共利益，免予拆除 即使不符合第796條（也就是鄰地有異議或建築者有故意重大過失），鄰地所有人原則上可以要求拆除越界部分，但民法第796條之1給了法院裁量權：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」 也就是說，法院可以考量拆房子對社會經濟或雙方利益的影響，如果拆除造成的損害太大（例如整棟大樓結構受損），可以判決不用拆，但越界者通常要支付償金或購買越界土地。 二、法院怎麼判斷？真實判決見解 案例1：越界面積小，拆除損害大 → 免拆 在一個台北市的案例中（引用判決片段97年度台上字第1269號），上訴人的房屋越界占用鄰地，但占用面積很小，被上訴人（鄰地所有人）的損害有限，反之若拆除房屋，上訴人將蒙受重大損失。法院認為被上訴人請求拆屋還地是權利濫用，不准許拆除。 參照97年度台上字第1269號判決所述：「其占用之面積非多，被上訴人之損害有限，反之，若予拆除，上訴人則受損甚劇，被上訴人依民法第七百六十七條規定之物上請求權請求上訴人拆除越界房屋，返還各該部分土地，為權利濫用，固難准許。」 案例2：建築者未申請鑑界，難謂無過失 → 可能須拆 在另一個案例（片段110年度訴字第688號）中，被告建築房屋時未向地政機關申請鑑界，越界範圍甚多，法院認為這難謂無故意或過失，而且鄰地所有人於興建時並不知情，因此不符合第796條的免拆條件。但法院仍須進一步審酌公共利益。 參照110年度訴字第688號判決所述：「未能證明越界建築非出於故意過失，復由系爭房屋越界之範圍甚多，足以推知系爭房屋建築之際，並未經鑑界測量確認是否侵及他人土地，即率行興建，難謂興建者無故意過失可言；且被告亦未證明鄰地所有權人於系爭房屋興建之際，確已知悉該屋有部分占用鄰地，而未即時提出異議，即難認本件情形與修正後民法第796條之規定相合。」 案例3：法院審酌公共利益後仍判拆除 有些案件法院認為沒有免拆的理由。例如片段110年度訴字第688號的判決，法院認為現今拆除技術可以做到局部拆除並補強，且越界建築純屬私權糾紛，不涉及公共利益，因此判決應拆除。 參照110年度訴字第688號判決所述：「占用部分係無權占用他人土地，本應拆除，又衡諸現今拆除建物之工法及技術，對於拆除前依建築技術予以固定支撐及拆除後進行結構補強，是本件查無得免予拆除全部或僅拆除一部占用部分之理由。此外，被告越界建築房屋無非供己使用，並未提供為其他公益用途，則原告請求被告拆屋還地，純屬兩造間之私權糾紛，亦難謂涉及何種公共利益。」 案例4：越界者故意為之，不得主張免拆 民法第796條之1但書明文排除故意越界的情形。在片段106年度訴字第2677號中，法院指出若原告未主張被告故意逾越地界，則可審酌公共利益；反之若為故意，則不能主張免拆。所以如果是惡意越界，幾乎一定會被要求拆除。 參照106年度訴字第2677號判決所述：「本條項亦為民法第148條權利濫用禁止原則於越界建築案件判斷上之具體化，由法院衡酌兩造權益、社會整體經濟及公共利益等為綜合之裁量。查本件原告並未主張被告有何故意逾越地界之情事，則本件應無民法第796條之1第1項但書之情形，即應審酌公共利益及當事人利益，認定被告請求免為拆除是否有理由。」 三、鄰地所有人可以要求什麼補償？ 如果法院判決免予拆除，鄰地所有人並非只能乾瞪眼，民法設有補償機制： - 支付償金：民法第796條第2項規定，鄰地所有人得請求越界建築者以相當價額購買越界部分土地。如果越界造成鄰地形成畸零地（難以利用），鄰地所有人還可以要求一併購買該畸零地（同條第2項）。 - 相當價額：通常以越界部分土地公告現值或市價計算，並可請求自越界之日起算的相當於租金之不當得利。 四、常見問題QA Q1：什麼是「越界建築」？圍牆、車庫也算嗎？ 民法所稱「建築房屋」包括與房屋密不可分的主體結構，例如附屬的車庫、圍牆如果與房屋相連且為房屋一部分，通常也會被認定為越界建築的範圍。如果是獨立的水塔、花棚等，可能就不適用越界建築的特別規定，鄰地所有人可以直接請求拆除。具體個案仍須由法院判斷。 參照110年度東簡字第170號判決所述：「被告所有605建號建物，無權占用343之2地號土地如附圖所示A部分，業經被告陳明係與605建號建物主體相連並未分離，屬加蓋密閉車庫一部分等情……應先認定被告無權占用如附圖所示A部分為605建號建物整體構成一部分，並非605建號建物整體以外另行增建，自屬上開越界建築相關規定適用客體。」 Q2：鄰地所有人「即時提出異議」是什麼意思？ 「即時」是指在發現越界的事實後，於合理期間內提出反對。例如在房屋興建過程中，鄰地所有人看到地基越界就應該立即表示異議，如果等到房子蓋好才抗議，就可能被認為未即時異議。但若鄰地所有人在蓋好後才知道，則不在此限（參照片段111年度訴字第484號判決）。 參照111年度訴字第484號判決：「所謂土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界，而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，係指鄰地所有人於土地被越界建築當時明知而不即時反對，不得於事後請求拆除建築物而言。」 Q3：如何證明建築者「非因故意或重大過失」？ 通常建築者必須證明自己在興建前有申請地政機關鑑界，或已盡相當注意仍發生越界，才能主張非故意或重大過失。如果完全沒有鑑界，法院很可能認定有過失（片段110年度訴字第688號）。因此，蓋房子前務必確認界址，以免後患。 Q4：如果越界建築已經幾十年，還能請求拆除嗎？ 請求權時效方面，拆屋還地屬於物上請求權，原則上沒有消滅時效（大法官釋字第107號解釋）。但若鄰地所有人長期未主張，可能構成權利濫用或時效抗辯（例如已因時效取得地上權）。另外，如果符合民法第796條「知其越界而不即提出異議」的條件，鄰地所有人就喪失拆除請求權，只能請求償金。 Q5：法院斟酌「公共利益」時會考慮哪些因素？ 根據立法理由（片段112年度上易字第537號）及實務見解，法院會考慮拆除對建築物整體結構的影響、對社會經濟的損害（例如拆除整棟大樓）、是否影響都市計畫容積率、法定空地比率等。如果越界部分只是房屋的一小角，拆除不影響主結構，法院可能判拆；反之若拆除會導致房屋倒塌或需花費巨資，就可能免拆。 參照112年度上易字第537號判決：「對於不符合第796條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫法第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。」 Q6：我可以要求越界者直接買下越界的土地嗎？ 可以。民法第796條第2項賦予鄰地所有人請求越界建築者購買越界部分土地的權利。如果越界導致鄰地變成畸零地而難以利用，還可以依同項規定要求一併購買。這項請求權可以在訴訟中一併主張，也可以單獨提起。 五、結論 房屋越界建築能不能拆，並非絕對的是非題，而是需要綜合考量建築者的主觀狀態、鄰地是否及時異議、以及公共利益等因素。如果你是土地被占用的鄰地所有人，記得要在發現越界的第一時間提出異議，並保留證據；如果你是越界建築者，則應盡量證明自己無故意或重大過失，並嘗試與鄰地協商購買土地或支付償金，以避免昂貴的拆除命運。 最後提醒，每個個案情況不同，本文僅供參考，若有具體糾紛，建議諮詢專業律師，以維護自身權益。 希望這篇文章能幫助大家了解越界建築的法律規定。如果有任何疑問，歡迎在下方留言討論！
