房屋越界建築可以拆嗎？越界建築的處理與補償規定

房屋越界建築原則上鄰地所有人可以依民法第767條請求拆屋還地，但在符合民法第796條「非因故意或重大過失越界且鄰地知情不即時異議」，或法院依民法第796條之1斟酌公共利益及當事人利益認為應免拆時，就可能不用全部或一部拆除，改以支付償金或由越界人以相當價額購買越界土地的方式處理；若是故意越界則一律不得主張免拆。

在寸土寸金的台灣，土地界線糾紛時有所聞，尤其是房屋蓋到隔壁土地上的「越界建築」問題。當你發現鄰居的房子有一部分蓋到你的土地上，你可以要求他拆掉嗎？還是只能拿補償金？反過來說，如果你的房子不小心越界了，會不會被強制拆除？本文用白話文解析民法越界建築的完整規定，並引用法院真實判決，讓你一次搞懂拆除、免拆與補償的關鍵。

越界建築的法律怎麼規定？民法第796條、民法第796條之1一次看懂

結論先說：民法對越界建築不是只有「拆或不拆」兩個選項，而是設計了「知情不異議就失權」、「法院得裁量免拆」以及「償金與購買請求權」三層機制。是否能拆，要同時看建築人的主觀狀態、鄰地是否及時異議，以及拆除對整體利益的影響。

實務細節：民法第796條之2另規定，前二條規定於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之。也就是說，是否適用越界建築的特別規定，不看名稱叫不叫「房屋」，而要看該建築物與房屋主體是否構成一體、價值是否相當，個案由法院認定。

越界建築符合什麼條件，鄰地就不能要求拆屋？

民法第796條第1項規定：「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。」 同條第2項規定：「前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」

白話來說有三個要件要同時成立，鄰地才會喪失拆除請求權：

1. 越界人非因故意或重大過失：例如因地籍圖、鑑界誤差等輕過失所致。若完全未申請鑑界就率行興建，法院通常會認定難謂無過失。
2. 鄰地所有人「知情」：以事實上知悉越界為準，不是推定知道。主張對方知情不異議的一方（通常是越界建築人）要負舉證責任。
3. 知情後「不即提出異議」：在發現越界後合理期間內未及時反對。

這條的立法目的在於避免鄰地所有人故意等房屋蓋好才來敲竹槓，同時保護善意建築者的投資。但即使符合免拆，越界人仍要支付償金，且鄰地可以主動要求對方用錢把越界的土地買走。

法院什麼時候可以判免拆？故意越界可以免拆嗎？

即使不符合第796條，鄰地原則上可以依民法第767條所有物返還及妨害除去請求權要求拆屋還地，但民法第796條之1給了法院第二道裁量權：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第一項但書及民法第796條之1第二項規定，於前項情形準用之。」

關鍵有三點：

1. 法院有裁量權，不是當事人說了算：法院會綜合考量拆除對建築物整體結構的影響、對社會經濟的損害、是否影響都市計畫的法定空地比率與容積率等因素。立法理由即參酌最高法院67年台上字第800號判例及都市計畫法第39條規定，由法院為平衡裁量。
2. 故意越界一律排除：只要被認定是故意逾越地界，就不能主張免拆，幾乎一定會被判拆。
3. 免拆不等於免補償：經法院判免拆時，仍準用第796條的償金與購買請求權，鄰地所有人可以請求越界人支付償金或以相當價額購買越界土地，價額談不攏時可請求法院以判決訂之。

實務細節：民法第796條之1是民法第148條權利濫用禁止原則在越界建築的具體化。法院會優先適用第796條之1作綜合裁量，無庸再抽象援用第148條。

法院實務怎麼判越界建築要不要拆？4個真實判決解析

結論先說：法院不會只看越界面積大小，而是會看「有無過失、是否即時異議、拆除技術是否可行、是否涉及公共利益」四個面向。以下判決均為要旨摘述，引用前已核對全文，主文與理由以判決原文為準。

案例1：越界面積小、拆除損害大，法院認定請求拆除為權利濫用而免拆

在最高法院97年度台上字第1269號民事裁定中，法院維持原審見解，認為上訴人房屋雖越界占用鄰地，但其占用之面積非多，被上訴人之損害有限，反之若予拆除上訴人則受損甚劇，被上訴人依民法第767條物上請求權請求拆除越界房屋返還土地，為權利濫用，難予准許。但為求平衡，被上訴人類推適用民法第796條但書規定，追加請求上訴人以相當價額價購越界部分土地，則屬有理。本件主文為「上訴駁回」，是因上訴人未合法表明上訴理由而程序駁回，並非最高法院另創新見解，而是維持原審關於權利濫用及准予價購的認定。

參照97年度台上字第1269號裁定所述：「其占用之面積非多，被上訴人之損害有限，反之，若予拆除，上訴人則受損甚劇，被上訴人依民法第七百六十七條規定之物上請求權請求上訴人拆除越界房屋，返還各該部分土地，為權利濫用，固難准許。惟為求平衡，被上訴人類推適用民法第七百九十六條但書之規定，追加請求…價購…即屬有理。」（本段為原審認定之引述）

案例2與案例3：未申請鑑界、越界範圍大，難謂無過失，且現今工法可局部拆除而判准拆除

臺灣彰化地方法院110年度訴字第688號民事判決（一審判決，尚未確定）是重要的對照組。被告建築房屋時未向地政機關申請鑑界，越界範圍甚多，法院據此認定難謂無故意或過失，且被告未能證明鄰地所有權人於興建時確已知悉越界而未即時異議，因此不符合民法第796條的免拆要件。

法院進一步審酌民法第796條之1的免拆裁量後認為，占用部分係無權占用他人土地，本應拆除；衡諸現今拆除建物之工法及技術，對於拆除前依建築技術予以固定支撐及拆除後進行結構補強，本件查無得免予拆除全部或僅拆除一部之理由。此外，被告越界建築房屋無非供己使用，並未提供為其他公益用途，純屬兩造間私權糾紛，亦難謂涉及何種公共利益，因此判決被告應將面積9平方公尺及30平方公尺之磚造建物拆除並騰空返還土地。

參照110年度訴字第688號判決所述：「未能證明越界建築非出於故意過失，復由系爭房屋越界之範圍甚多，足以推知系爭房屋建築之際，並未經鑑界測量確認是否侵及他人土地，即率行興建，難謂興建者無故意過失可言；且被告亦未證明鄰地所有權人於系爭房屋興建之際，確已知悉該屋有部分占用鄰地，而未即時提出異議，即難認本件情形與修正後民法第796條之規定相合。」

參照110年度訴字第688號判決所述：「占用部分係無權占用他人土地，本應拆除，又衡諸現今拆除建物之工法及技術，對於拆除前依建築技術予以固定支撐及拆除後進行結構補強，是本件查無得免予拆除全部或僅拆除一部占用部分之理由。此外，被告越界建築房屋無非供己使用，並未提供為其他公益用途，則原告請求被告拆屋還地，純屬兩造間之私權糾紛，亦難謂涉及何種公共利益。」

實務提醒：本件法院認為可局部拆除並補強，是基於該案的鑑定與結構評估所為的個案認定，並非所有越界建物都必然可以局部拆除。當事人若主張免拆，必須具體舉證拆除將導致建物結構安全重大影響或經濟上顯失公平，否則法院仍可能判拆。

案例4：故意越界不得主張免拆，未主張故意時法院才審酌公共利益

臺灣臺中地方法院106年度訴字第2677號民事判決（一審判決，尚未確定）主文命被告應將編號乙部分面積0.52平方公尺、編號丙7.06平方公尺、編號甲3.06平方公尺之建物均拆除並返還土地。理由中說明，本條項亦為民法第148條權利濫用禁止原則於越界建築案件判斷上之具體化，由法院衡酌兩造權益、社會整體經濟及公共利益等為綜合之裁量。查本件原告並未主張被告有何故意逾越地界之情事，則本件應無民法第796條之1第1項但書之情形，即應審酌公共利益及當事人利益，認定被告請求免為拆除是否有理由。反之，若經認定為故意逾越地界，即直接排除適用免拆裁量。

參照106年度訴字第2677號判決所述：「本條項亦為民法第148條權利濫用禁止原則於越界建築案件判斷上之具體化，由法院衡酌兩造權益、社會整體經濟及公共利益等為綜合之裁量。查本件原告並未主張被告有何故意逾越地界之情事，則本件應無民法第796條之1第1項但書之情形，即應審酌公共利益及當事人利益，認定被告請求免為拆除是否有理由。」

越界建築的補償怎麼算？償金、買地與相當租金一次看懂

如果法院認定免予拆除，鄰地所有人並非只能乾瞪眼，民法設有兩種金錢補償機制，且與一般的不當得利是不同法源，要分開主張：

實務細節：共有土地被越界時，依民法第821條，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。因此即使只有一位共有人起訴，也可為全體共有人利益請求拆除並返還共有土地。

常見問題QA：越界建築最容易誤會的6件事

Q：什麼是「越界建築」？圍牆、車庫也算嗎？

A：算是，但要看是否與房屋構成一體且價值相當。民法第796條之2規定，民法第796條及民法第796條之1於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之。實務上，與房屋主體相連未分離、屬房屋整體構成一部分的加蓋密閉車庫，通常會被認定屬越界建築的適用客體；若是完全獨立於房屋主體之外另行增建的水塔、花棚等，則可能不適用特別規定，而回歸民法第767條一般物上請求權由鄰地直接請求拆除。個案仍須由法院依附圖、建物登記及現場勘驗判斷。

實務上，與房屋主體相連未分離、屬房屋整體構成一部分的加蓋密閉車庫，通常會被認定屬越界建築（民法第796條之2）之適用客體；若是完全獨立於房屋主體之外另行增建的水塔、花棚等，則可能不適用特別規定，而回歸民法第767條一般物上請求權由鄰地直接請求拆除，個案由法院依附圖、建物登記及現場勘驗判斷。判斷是否「與房屋價值相當」時，法院通常會綜合審查該建築物是否與房屋主體在結構上相連且不可分、在功能上為房屋整體使用所必需、以及其建造費用或使用價值是否與房屋主體相當，若僅為臨時性、輕量或可輕易拆離的附屬設施，則較難被認定為準用對象。主張準用的一方應就一體性及價值相當性負舉證責任，並提出建物測量成果圖、使用執照、竣工圖、現場照片或鑑定報告等佐證；反之，若無法證明一體性，鄰地所有人得直接依民法第767條請求拆除，無需進入第796條或第796條之1的免拆裁量程序。此外，即使被認定為準用客體，仍須進一步檢視是否符合非故意或重大過失、鄰地知情不即時異議或法院公共利益裁量等要件，才能決定是否免拆或改以償金與購買價額處理。

Q：鄰地所有人「即時提出異議」是什麼意思？多久內要抗議才算即時？

A：指在事實上知悉越界時，在合理期間內立即表示反對。臺灣新竹地方法院111年度訴字第484號民事判決（一審判決，尚未確定）援引最高法院81年度台上字第938號及45年台上字第931號判例意旨指出，係指鄰地所有人於土地被越界建築當時明知而不即時反對，不得於事後請求拆除而言。若鄰地在房屋興建過程中看到地基越界就應立即異議，若等到蓋好才抗議，可能被認為未即時異議；反之若在蓋好後才知道越界，則不在此限。主張「知情不異議」而要求免拆的一方，要負舉證責任證明鄰地當時確已知悉。

參照111年度訴字第484號判決：「所謂土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界，而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，係指鄰地所有人於土地被越界建築當時明知而不即時反對，不得於事後請求拆除建築物而言。」

Q：如何證明建築者「非因故意或重大過失」？沒鑑界會怎樣？

A：由越界建築人負舉證責任。最有力的方式是證明興建前已向地政機關申請鑑界、依鑑界成果放樣施工，或已盡相當注意仍因測量誤差致越界。相反地，若完全未經鑑界測量確認是否侵及他人土地即率行興建，法院極易認定難謂無故意或重大過失，如110年度訴字第688號判決即以「越界範圍甚多、足以推知未經鑑界」為由否定免拆要件。因此，蓋房子前務必申請鑑界並保留鑑界成果圖、放樣紀錄及施工照片，以免後患。實務上，舉證時除鑑界成果圖外，若能一併提出地政機關複丈成果、建築師或測量技師的放樣紀錄、施工日誌、監造報告以及與鄰地的協調紀錄，較能說服法院已盡相當注意；僅以口頭主張誤信舊界址或依舊有圍籬施工，通常不足以證明無重大過失。局部拆除可行性亦須個案鑑定，當事人若主張拆除將導致結構安全疑慮，應委請結構技師或建築師提出鑑定意見及補強工法評估，否則法院可能依現今工法可局部拆除補強而判准拆除。

Q：如果越界建築已經幾十年，還能請求拆除嗎？會不會有時效問題？

A：要區分是否為已登記不動產。大法官釋字第107號解釋明示，已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用。因此，已辦登記的土地被越界占用，所有人依民法第767條請求拆屋還地，原則上不罹於時效。但若為未登記建物或占有保護等情形，則可能有不同時效適用。此外，長期未主張權利雖不一定罹於時效，仍可能被法院依民法第148條認定為權利濫用，或對方可能另依時效取得地上權等規定抗辯，需依個案要件分別判斷。即使不能拆，仍可能符合第796條或第796條之1的償金與購買請求權。

Q：法院斟酌「公共利益」時會考慮哪些因素？

A：法院會參酌民法第796條之1的立法理由及最高法院67年台上字第800號判例意旨，並參考都市計畫法第39條規定，綜合考量逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率、拆除對建築物整體結構安全的影響、對社會經濟的損害（例如需拆除整棟大樓）、當事人雙方的利益失衡程度等。臺灣高等法院臺中分院112年度上易字第537號民事判決（二審判決）即轉引立法理由說明此裁量框架。

參照112年度上易字第537號判決：「對於不符合第796條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫法第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。」

簡言之，若越界部分只是房屋一小角且拆除不影響主結構，法院較可能判拆；若拆除將導致房屋倒塌、需花費巨資或影響整體容積與法定空地，法院較可能裁量免拆而改命補償。主張免拆的一方應提出結構技師鑑定、拆除費用估算及替代方案等證據。

Q：我可以要求越界者直接買下越界的土地嗎？

A：可以。民法第796條第2項賦予鄰地所有人請求越界建築者以相當價額購買越界部分土地的權利，若越界導致鄰地形成畸零地而難以利用，還可以依同項請求一併購買該畸零地。此權利在符合第796條免拆情形時可直接主張，在法院依第796條之1裁量免拆時亦經第2項準用而可主張。價額先由當事人協議，協議不成時得請求法院以判決訂定之。這項請求權可以在拆除訴訟中一併主張，也可以單獨提起給付之訴。

結論：在第一時間異議、蓋屋前先鑑界，才能守住權益

房屋越界建築能不能拆，不是絕對的是非題，而是需要綜合考量建築者的主觀狀態、鄰地是否及時異議、以及公共利益與當事人利益的平衡。如果你是土地被占用的鄰地所有人，記得在發現越界的第一時間以存證信函等方式提出異議並保留證據，否則可能因民法第796條而喪失拆除請求權，僅能請求償金與購買價額；如果你是越界建築者，則應盡量舉證自己非因故意或重大過失（例如提出鑑界成果），並嘗試與鄰地協商購買土地或支付償金，爭取依第796條之1裁量免拆。

最後提醒，地方法院的簡易判決或通常判決在送達後20日內得提起上訴，在上訴期間內尚未確定，引用下級審見解時應注意其尚未確定而可能被上級審變更。每個個案的界址、建物結構與證據不同，本文僅供參考，若有具體糾紛，建議攜帶權狀、地籍圖、鑑界成果及現場照片諮詢專業律師，以維護自身權益。