鄰地施工造成房屋損害如何求償？工程鄰損賠償請求完整指南

隔壁建案一開挖，你家牆壁就出現裂縫、地板傾斜、門窗變形——這種「鄰損」要怎麼求償、可以找誰賠、能賠多少、多久內一定要提告？結論是：屋主可以同時向土地所有人（通常是建商或地主）與實際施工的承攬人請求賠償，賠償範圍以專業鑑定為準，包括修復費用、交易價值減損及其他必要支出，但必須在知道損害及賠償義務人起2年內提告，自有侵權行為時起超過10年即消滅。本文用白話文搭配真實法院判決，教你從蒐證、鑑定到訴訟的完整步驟。

鄰損誰要負責？可以同時告建商和包商嗎？

鄰損的責任不在只有一家，法律設計是讓受損屋主有多個請求對象，再由建商與包商內部結算。重點是不要只找工地主任口頭反映，要鎖定法律上的賠償義務人。

1. 土地所有人（通常是建商或地主）：違反民法第794條就推定有過失

民法第794條規定：「土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之建築物或其他工作物受其損害。」這條是鄰損最直接的法源。

實務上這是一種違反保護他人法律的推定過失責任。只要施工造成鄰地建築物或其他工作物受損，就推定土地所有人有過失，並倒置舉證責任，由他來證明自己已採取必要防護措施、或損害與施工無因果關係，否則就要負賠償責任。常見被認定為保護他人法律的還包括建築法第69條、建築技術規則建築構造編第62條、建築設計施工編第154條等，違反同樣會被推定有過失。

臺灣高等法院高雄分院112年度上字第131號民事判決（113年5月29日宣判）的理由雖肯認九太營造有限公司、芳崗建設有限公司及陳世昌即陳世昌建築師事務所均違反建築法第69條前段、建築技術規則建築構造編第62條、民法第794條等保護他人法律而推定有過失，成立民法第184條第2項、民法第189條但書及民法第185條第1項前段共同侵權，但主文為「一、原判決命芳崗建設有限公司、陳世昌即陳世昌建築師事務所、九太營造有限公司連帶給付徐OO、曾OO、吳OO、林OO、賴OO、劉OO本息部分，及該部分假執行之宣告，暨其訴訟費用之裁判均廢棄。二、上開廢棄部分，徐OO、曾OO、吳OO、林OO、賴OO、劉OO在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、徐OO之上訴駁回。四、曾OO、吳OO、林OO、賴OO、劉OO之附帶上訴均駁回。五、第一審本訴、二審訴訟費用由徐OO、曾OO、吳OO、林OO、賴OO、劉OO負擔。」法院就金額部分以臺北市土木技師公會鑑定測得系爭房屋最大傾斜率為1/206、小於1/200且無結構安全疑慮，認依民法第213條第1項、民法第213條第3項，扶正費用非屬回復原狀必要費用，故廢棄一審連帶給付判決並駁回屋主追加請求。本件為二審判決，是否確定請以司法院裁判書查詢為準；一審曾判決三方連帶給付的見解已被二審廢棄，不得再引為勝訴適例。

2. 承攬人（實際施工的營造廠、包商）：直接侵權行為

實際動工的是營造廠或包商，如果因施工方法不當、支撐不足、降水不當等直接侵害鄰房所有權，就構成民法第184條第1項的一般侵權行為。屋主可以直接告包商，不必先告建商。

此外，從事營造工程這類具危險性的工作，另可能成立民法第191條之3的危險責任。條文規定，從事危險工作或活動致生損害於他人者，對他人之損害應負賠償責任，但損害非由於其工作或活動或其使用之工具或方法所致，或於防止損害之發生已盡相當之注意者，不在此限。上述但書所列二款為獨立的免責事由，施工方只要能證明符合其中一款即可免責；反之未能舉證者即推定有責任，這是對屋主更有利的舉證責任倒置設計。臺灣高雄地方法院113年度建字第18號民事判決（114年6月27日宣判，一審判決後已提起上訴，二審補費裁定114年7月24日，尚未確定）即同時審酌了民法第184條、民法第191條之3及民法第794條的責任。

3. 定作人（委託施工的人）：不是自動連帶，要看有無定作或指示過失

很多人誤以為建商把工程發包給營造廠就不用負責。依民法第189條：「承攬人因執行承攬事項，不法侵害他人之權利者，定作人不負損害賠償責任。但定作人於定作或指示有過失者，不在此限。」白話說，承攬人執行承攬事項造成鄰損，原則由承攬人負責，定作人僅在定作或指示有過失時才負賠償責任。

是否「連帶」負責，要另外看是否構成民法第185條共同侵權或民法第188條僱用人責任。民法第188條第1項規定，受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，但同條但書規定，選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任；同條第2項、民法第188條第3項並規定，如被害人依前項但書不能受賠償時，法院因其聲請，得斟酌僱用人與被害人之經濟狀況，令僱用人為全部或一部之賠償，僱用人賠償後對受僱人有求償權。因此並非一律連帶，須視有無盡到選任監督義務及經濟狀況裁量而定。如果起造人、承造人、監造人均違反保護他人法律，且為損害的共同原因，法院會依民法第185條第1項前段判決連帶賠償。112年度上字第131號判決的理由亦曾論及三方成立共同侵權，但如前述，其一審連帶給付主文已在二審被廢棄改判駁回，不能再作為三方連帶勝訴的適例引用。

4. 建商與包商契約寫「鄰損由包商負責」對屋主有效嗎？

無效。這只是建商與包商之間的內部約定，不能對抗第三人。受損屋主仍可直接向土地所有人求償，建商賠償後再依契約或依民法第176條無因管理的規定，在必要費用範圍內向包商求償。

臺灣高雄地方法院113年度建字第18號民事判決（114年6月27日宣判，一審判決後已提起上訴，二審補費裁定114年7月24日，尚未確定）就是典型案例。建商主張已代包商賠償鄰房損害合計182萬9,237元，其中7號房屋一戶即支付和解金105萬元，並主張抵銷應付包商的工程尾款。法院認為，建商代為和解賠償若屬利於包商且不違反其可得推知的意思，僅在必要費用內可依無因管理請求償還。經臺南土木技師公會鑑定，7號房屋的合理修復費用為68萬元，其餘37萬元是建商為敦親睦鄰多付的金額，非必要費用，不得向包商求償；另外13戶因建商未送鑑定、無法舉證損害與施工有因果關係，80萬9,237元部分也不得主張抵銷。包商請求保留款79萬460元，僅准建商在68萬元範圍內抵銷，判決主文為「被告應給付原告新臺幣11萬460元及自民國112年8月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣11萬460元為原告預供擔保，得免為假執行。訴訟費用由被告負擔7分之1，餘由原告負擔。」建商多付的敦親睦鄰費用不得轉嫁包商。

鄰損求償四步驟怎麼做？一定要先鑑定嗎？

鄰損求償的勝敗，幾乎都卡在「因果關係」與「金額」兩件事。沒有鑑定，協商難有籌碼，訴訟也難說服法院。建議照以下順序處理。

步驟一：即時蒐證，固定損害現況

結論先講：越早、越完整的紀錄，越能證明是施工造成。

• 多角度拍照、錄影受損狀況，包含裂縫寬度、走向、地板傾斜、漏水點，並用硬幣或尺作為比例尺，記錄日期時間。
• 保存與施工單位的所有溝通紀錄，包含Line對話、電話錄音、管委會會議紀錄、存證信函。
• 情況緊急時，可先請土木技師或建築師做初步現勘評估，但正式求償仍以公會鑑定或法院囑託鑑定為準。

步驟二：申請專業鑑定，確認因果關係與修復費用

鑑定是鄰損案件的核心。法院通常會囑託各縣市土木技師公會、建築師公會或結構技師公會鑑定，鑑定事項包括損害是否由鄰地施工所致、修復工法及費用、房屋是否傾斜、有無安全性疑慮、交易價值減損等。通案上，法院會依鑑定報告判斷修復工法是否為回復原狀所必要，並據此計算扶正、地基補強、裂縫修補、防水、門窗重置等費用；若同時主張交易價值減損，則需另委請不動產估價師鑑定。

實務細節要注意：

1. 鑑定費用為訴訟費用的一部分，依民事訴訟法第78條、民事訴訟法第87條原則由敗訴當事人負擔。敗訴方可能要負擔數萬至十數萬元的鑑定費，起訴前應評估鑑定必要性及預算。
2. 扶正費用是否必要，實務常以傾斜率1/200為門檻。臺灣高等法院高雄分院112年度上字第131號民事判決（113年5月29日）即以臺北市土木技師公會鑑定測得最大傾斜率1/206小於1/200且無結構安全疑慮為由，認依民法第213條第1項、民法第213條第3項，扶正費用非屬回復原狀必要費用，廢棄一審命給付扶正費用的判決並駁回追加請求。可見即使鑑定有金額，若未達必要性門檻，法院仍可能不准。
3. 舉證責任的分配：民事訴訟法第277條僅規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」此為民事訴訟法第277條（舉證責任），與民法第277條「連帶債務人中之一人，對於債權人有債權者，他債務人以該債務人應分擔之部分為限，得主張抵銷。」完全不同，法典名稱不可省略，以免誤引為民法舉證條文。在鄰損案件中，真正發生舉證責任倒置的是實體法規定：民法第184條第2項但書「但能證明其行為無過失者，不在此限」及民法第191條之3但書「但損害非由於其工作或活動或其使用之工具或方法所致，或於防止損害之發生已盡相當之注意者，不在此限」，始由被告舉證無過失或已盡相當注意，而非直接由民事訴訟法第277條導出。

步驟三：發存證信函協商和解

取得鑑定報告後，先以存證信函向建商及包商請求賠償，檢附照片、鑑定報告及估價報告，具體列出請求金額及給付期限。若能和解，務必簽訂書面和解書，載明賠償金額、給付方式、給付期限、是否拋棄其餘請求權、以及日後若發現隱藏性損害如何處理，避免和解後反悔。

關於營造綜合保險的直接請求權要特別留意：保險法第94條第1項規定「保險人於第三人由被保險人應負責任事故所致之損失，未受賠償以前，不得以賠償金額之全部或一部給付被保險人。」第2項規定「被保險人對第三人應負損失賠償責任確定時，第三人得在保險金額範圍內，依其應得之比例，直接向保險人請求給付賠償金額。」營造綜合保險屬以賠償被保險人對第三人責任為標的之責任保險，即有適用。也就是說，屋主仍得先向建商或包商求償，但在「被保險人對第三人應負賠償責任確定時」（包括和解成立、判決確定、或經保險人書面承認理賠），屋主得在保險金額範圍內按比例直接向保險人請求，無須僅限強制汽車責任保險。實務上應請建商出示保單、確認承保範圍、保險金額及理賠進度，必要時併列保險人為被告或聲請法院調取保單，並同步準備鑑定報告與估價報告作為請求依據，同時注意民法第197條2年時效不要中斷。

步驟四：協商不成提起訴訟，選對請求權基礎

若協商破裂，就在時效內起訴。常見請求權基礎包括民法第184條第1項、民法第184條第2項（違反保護他人法律含民法第794條、建築法第69條等）、民法第191條之3危險責任、民法第185條共同侵權、民法第188條僱用人責任等。不要單獨只寫民法第191條（工作物所有人責任），該條是針對土地上建築物或工作物設置或保管有欠缺所致損害，與施工中開挖、打樁等動態施工行為的性質不同，容易被法院認為法條引用錯誤。

鄰損可以請求哪些賠償？修復費用會被折舊嗎？

可以請求的賠償，以「回復原狀的必要費用」為核心，並依個案加計其他損害。法院會逐項審查是否必要、是否與施工有因果關係。

關於折舊，實務見解是：結構性損害的修復費用通常不折舊。因為地基、梁柱、承重牆的補強或扶正，是回復安全居住的必要支出，依民法第213條第3項，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，此為代償請求權的法源，而非第1項後段。至於房屋「裝潢」等非結構部分（如油漆、磁磚、木地板），部分法院會扣除折舊，但也有法院認為若屬損害填補的必要費用則不應折舊，仍以鑑定意見及法院就必要性之判斷為準。112年度上字第131號判決即明確區分第1項回復原狀原則與民法第213條第3項必要費用代償，並以傾斜率未達1/200否定扶正必要性，僅保留裂縫修補等費用。

此外要留意，通案上即使鑑定報告算出扶正、修繕及價值減損合計達數百萬元，若已罹於時效，法院仍會全部駁回。因此鑑定金額再完整，也必須在時效內主張，否則無法實現。

鄰損請求權時效多久？從什麼時候開始算2年？

結論：自你實際知道「損害」及「誰是賠償義務人」時起2年內要提告，自有侵權行為時起超過10年也消滅。知道裂縫就不要拖。

民法第197條第1項規定：「因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾十年者亦同。」這裡的「逾十年者」是自有侵權行為時起算，不是自損害發生時起，法條文字要看清楚。

• 2年時效的起算點：依最高法院49年台上字第2652號、97年度台上字第1720號（該判決經廢棄發回更審，非確定見解）等判決意旨，以請求權人實際知悉損害及賠償義務人時起算。實務上，發現裂縫、收到鑑定報告、或建商已承認施工造成損害，都可能被認定為「知悉」時點，若遲延數年才起訴，極可能被抗辯時效已完成。
• 10年最長時效：自有侵權行為時起算，即使你一直不知道，也不能超過10年。此為客觀最長期間，不以知悉為要件。
• 時效過了就完全拿不回來嗎？不一定：民法第197條第2項規定，侵權行為損害賠償請求權時效完成後，債務人因侵權行為受利益，致被害人受損害者，於前項時效完成後，仍應依關於不當得利的規定（民法第179條）返還所受利益。但此項門檻很高，必須證明對方確實因侵權受有利益（例如省去應做擋土設施的費用而受利益），若僅是造成鄰房損害而建商本身並未受利益，法院會駁回追加之不當得利請求。

實務提醒：發現裂縫、收到鑑定報告、或建商已承認施工造成損害，都可能被認定為「知悉」時點。建議一發現就發存證信函並諮詢律師，並保留時效中斷或延長的證據，避免時效爭議。

屋主一定要先要求對方來修，才能請求賠錢嗎？

原則上是「先回復原狀，再賠錢」，但符合法定要件時可以直接請求金錢賠償。

民法第213條第1項規定，負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第2項規定，因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第3項規定，民法第213條第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。第3項是代償請求權的直接法源，須以民法第213條第1項情形為前提。依民法第214條、民法第215條，只有在「不能回復原狀」、「回復原狀顯有重大困難」或「經債權人定相當期限催告後，債務人逾期不為回復」時，債權人才能請求以金錢賠償，而免除回復原狀的先行程序。

最高法院86年度台上字第2151號民事判決的主文為上訴駁回，法院的意旨是：系爭房屋能以修補方式而回復原狀，上訴人又未主張及舉證已定期催告被上訴人回復原狀而逾期不為回復，就直接請求金錢賠償，自有未合。法院並非說不能賠錢，而是強調順序：能修補回復且未經催告程序者，不得逕行請求金錢。

給屋主的穩妥作法：先以存證信函定相當期限（例如15日或30日）催告建商或包商限期修復，逾期不修，再轉為請求金錢賠償自行修繕，並依民法第213條第2項自損害發生時起請求利息。若鑑定已認定結構受損嚴重、無法以修補回復，或回復需耗費鉅額費用顯有重大困難，也可直接主張依民法第215條請求金錢賠償，並依第213條第3項請求支付必要費用代回復原狀。

真實法院案例解析：三種常見鄰損情境

案例一：損害可修補，屋主未先催告就直接要錢被駁回

最高法院86年度台上字第2151號民事判決：屋主因鄰地增建導致房屋損害，直接請求金錢賠償。法院認為依民法第213條、民法第214條、民法第215條，僅於不能回復原狀、回復顯有重大困難，或經債權人定相當期限催告後逾期不回復時，始得請求金錢賠償。本件經鑑定認得以修補方式回復原狀，且屋主未舉證已定期催告對方回復原狀，因此直接請求金錢賠償無據，判決上訴駁回。重點不在不能賠，而是程序要先走催告，且金錢給付的利息依第213條第2項自損害發生時起算。

案例二：建商代賠後向包商追償，超額敦親睦鄰費用不能抵銷

臺灣高雄地方法院113年度建字第18號民事判決（114年6月27日宣判，一審判決後已提起上訴，二審補費裁定114年7月24日，尚未確定）：包商向建商請求工程尾款，建商主張已代包商賠償鄰房損害182萬9,237元應予抵銷。法院審理後認為，只有7號房屋經臺南土木技師公會鑑定修復費68萬元與施工有因果關係，建商實際與該戶和解給付105萬元，超出鑑定金額的37萬元屬為敦親睦鄰多付的金額，非必要費用，不得依民法第176條無因管理向包商求償。其餘13戶因建商未送鑑定、無法證明損害與施工有關，80萬9,237元部分也不得主張抵銷。包商請求保留款79萬460元，僅准建商在68萬元範圍內抵銷，判決主文為「被告應給付原告新臺幣11萬460元及自民國112年8月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣11萬460元為原告預供擔保，得免為假執行。訴訟費用由被告負擔7分之1，餘由原告負擔。」

重點整理：建商代為和解賠償，僅在「利於本人且不違反其可得推知意思」的必要費用內得請求償還；是否必要、是否與施工有關，一律以鑑定為準。多付的敦親睦鄰費用及未舉證因果關係的戶數，均不得抵銷。

案例三：時效與鑑定的教訓——鑑定完整仍可能因逾時而敗訴

通案上，法院審理鄰損案件必先確認時效。依民法第197條第1項，請求權自實際知有損害及賠償義務人時起2年不行使而消滅。實務常見屋主雖持有土木技師公會鑑定報告及不動產估價報告，主張扶正、修繕及價值減損合計數百萬元，但因自發現裂縫、知悉為鄰地施工所致起算已逾2年才起訴，法院即以時效完成為由駁回全部侵權請求；縱使追加依民法第179條不當得利請求，若無法證明建商因侵權受有利益，亦會被駁回。教訓是：鑑定再完整，時效過了就拿不到侵權賠償，發現損害應立即發函並諮詢律師，保留時效中斷事由。

鄰損求償 Q&A：屋主最常問的7個問題

Q：鄰居蓋房子，我家牆壁裂了，我該找誰賠？

A：先找工地負責人及土地所有人反映並全程錄影拍照保全證據，若對方不處理，可同時對土地所有人（建商或地主）及施工廠商（承攬人）提告。起訴時可一併主張民法第184條、民法第794條、民法第191條之3等請求權基礎，並聲請法院囑託鑑定確認因果關係。

Q：一定要花錢請鑑定嗎？鑑定費用誰出？

A：鑑定是證明因果關係與金額的關鍵。訴訟前可先自費委託公會鑑定（費用數萬元不等）作為協商籌碼；進入訴訟後，法院也會囑託鑑定，鑑定費用屬於訴訟費用，原則上由敗訴方負擔。記得依民法第184條第2項但書及民法第191條之3但書的舉證倒置規定，施工方須舉證無過失或已盡相當注意，但屋主對損害及因果關係仍負提出鑑定等證據的責任，鑑定就是最重要的證據。

Q：如果建商願意修，但我怕修不好，可以要求賠錢自己修嗎？

A：可以，但要符合法定要件。依民法第213條第1項至第3項、民法第214條、民法第215條，原則應先請求回復原狀，若有不能回復、回復顯有重大困難，或經你定相當期限催告後對方逾期不修，才能轉為請求金錢賠償，並得依第213條第3項請求支付必要費用代回復原狀，民法第213條第2項並規定自損害發生時起加給利息。建議先發存證信函限期催告，保留對方拒修或拖延的證據，再請求金錢賠償最穩妥。

Q：賠償金額怎麼算？可以要求精神賠償嗎？

A：修復費用以鑑定報告的必要費用為準，依民法第213條第3項請求支付必要費用代回復原狀，結構補強、扶正等通常不折舊；交易價值減損需另提不動產估價報告。精神慰撫金在鄰損案件較難獲准，法院通常要求損害已嚴重影響居住安寧或導致身體健康受損，且有就醫診斷證明，單純裂縫或漏水難以成立。

Q：鄰損請求權時效多久？從何時起算？

A：自實際知有損害及賠償義務人時起2年，自有侵權行為時起10年。實務以實際知悉時起算，若你已發現裂縫並知道是哪個工地造成，時效就開始跑。時效完成後，仍可能依民法第197條第2項及民法第179條主張不當得利，但須證明對方因侵權受有利益，門檻很高，所以發現損害要儘快發函並提告。

Q：建商說有買營造綜合保險，要我直接找保險公司，合理嗎？

A：並非只能找保險公司，但符合保險法第94條第2項要件時可直接請求保險人。保險法第94條第1項規定：「保險人於第三人由被保險人應負責任事故所致之損失，未受賠償以前，不得以賠償金額之全部或一部給付被保險人。」第2項規定：「被保險人對第三人應負損失賠償責任確定時，第三人得在保險金額範圍內，依其應得之比例，直接向保險人請求給付賠償金額。」營造綜合保險屬以賠償被保險人對第三人責任為標的之責任保險，適用第2項直接請求權。屋主仍得先向建商或包商求償，但於「被保險人對第三人應負賠償責任確定時」（如和解成立、判決確定、或經保險人書面承認），屋主得在保險金額範圍內按比例直接向保險人請求，無須僅限強制汽車責任保險；實務上應請建商出示保單、確認承保範圍及理賠進度，必要時併列保險人或聲請法院調取保單。

Q：和解書簽了之後還能反悔嗎？

A：原則上不能。和解契約依民法第736條至第737條有法律效力，除非有詐欺、脅迫、錯誤等得撤銷或無效事由，否則簽了就要履行。簽和解書前務必確認損害範圍已釐清，最好有鑑定報告作依據，並載明給付金額、期限、是否拋棄其餘請求權及日後發現隱蔽損害的處理方式，避免後續爭議。

結語：及時蒐證、鑑定、催告、掌握2年時效

鄰地施工造成房屋損害，屋主絕對有權利求償，但勝敗取決於細節。請記住四個關鍵：第一，立即拍照錄影並保存對話紀錄；第二，盡早委託土木技師公會或建築師公會鑑定，確認因果關係與必要修復費用，必要時一併做不動產估價；第三，先以存證信函定相當期限催告對方修復，逾期不修再依民法第213條第3項請求支付必要費用代回復原狀，並依第2項自損害發生時起請求利息，才符合民法第214條、民法第215條的要件；第四，牢記民法第197條2年時效，自實際知悉損害及賠償義務人起算，不要等到裂縫擴大才提告。協商不成時，勇敢透過法律途徑，並主張民法第184條、民法第794條、民法第191條之3、民法第185條、民法第188條等完整請求權基礎，同時注意第184條第2項及民法第191條之3但書的舉證倒置對屋主有利之處，才能有效保護自己的家。

參考判決：本文所引法院見解來自真實判決，為便於閱讀已為要旨摘述，非逐字引文，詳細內容請參閱各判決書全文。部分地方法院判決為一審尚未確定，高等法院判決為二審見解，仍可能上訴；經廢棄發回的判決非確定見解，引用時應注意審級狀態。

相關法條：民法第794條、民法第184條、民法第189條、民法第197條、民法第213條、民法第215條、民法第191條之3、民法第185條、民法第176條、民法第179條、民法第214條、民法第188條、建築法第69條

（本文完）