親屬間房產移轉:利用買賣方式節省自備款方法

親屬間房產移轉想合法節稅、又讓子女或孫輩少付自備款，最常見的合法模式就是「買賣＋部分價金免除」：先簽買賣契約、買方用自己的錢確實匯付一小部分價金，其餘價金由長輩免除（屬贈與），只要免除金額在當年贈與稅免稅額內就不課贈與稅，土地增值稅又有機會適用自用住宅優惠稅率10%，比直接贈與省很大。但關鍵在於金流必須真實、資金不能來自出賣人，否則會被依遺產及贈與稅法以贈與論課稅並補稅處罰。

親屬間房產要用贈與還是買賣移轉才最省稅？稅差關鍵一次看懂

結論先說：直接贈與，土地增值稅只能用一般稅率，贈與稅也容易超過免稅額；改用買賣移轉，只要符合要件，土地增值稅可按10%自用住宅優惠稅率課徵，贈與稅也能透過「部分價金免除控制在免稅額內」來節省。兩者稅差可能差到數十萬甚至上百萬。

贈與稅怎麼算？244萬免稅額到底是怎麼來的？

很多人以為法條寫244萬，其實不然。遺產及贈與稅法第22條本文規定免稅額是「220萬元」，同法第12-1條規定每遇消費者物價指數較上次調整指數累計上漲達10%以上時，按上漲程度調整並由財政部於每年12月底前公告。實務上大家說的「244萬」是財政部按物價指數調整後公告「2025年適用之金額」，不是條文本文直接寫244萬。未來年度仍會再調整，操作前務必確認當年度公告數。

實務重點是：即使免除金額在免稅額內，超過免稅額的部分才需要申報，但建議仍主動申報取得免稅證明，比較不會在日後地政移轉或資金來源查核時說不清楚。

土地增值稅贈與跟買賣差在哪？自用住宅10%優惠要符合什麼條件才適用？

土地增值稅的稅基是「漲價總數額」，依土地稅法第33條按漲價倍數分級課徵：未達100%徵20%、100%至200%徵30%、200%以上徵40%，且持有土地年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率（20%）部分減徵20%、超過30年以上減徵30%、超過40年以上減徵40%，非全部稅額打折（土地稅法第33條第6至8項）。贈與移轉只能用一般稅率；買賣移轉若符合自用住宅要件，才能按土地稅法第34條優惠稅率10%課徵，但有嚴格的面積與使用限制。

很多人把「設戶籍、未出租營業、一生一次」當成自用優惠的全部，其實那是把首次優惠與再適用要件混在一起。完整要件應分開看：

提醒：如房屋評定現值未達10%，但建築工程完成已滿一年以上，仍可適用10%優惠，切勿自行判斷不符合而放棄申請。

另外，契稅與土地增值稅不要搞混：在開徵土地增值稅區域的土地移轉，依契稅條例第2條免徵契稅；只有建物移轉才課契稅，稅率為契價6%。土地增值稅的漲價總數額是以申報移轉現值或公告現值為基礎計算，不是看契約寫多少價金。但契約價金若寫得過高，國稅局可能要求說明資金來源，無法舉證支付能力反而會被質疑是虛偽買賣。

程序要件依土地稅法第34-1條（失權效果）：自用住宅優惠有嚴格失權期間，逾期即喪失10%優惠。1.應於土地現值申報書註明自用住宅字樣並檢附建築改良物證明文件；未註明者，得於繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得申請。2.由權利人單獨申報或無須申報現值之案件，稽徵機關應主動通知，土地所有權人應於收到通知之次日起30日內提出申請，逾期不得適用。自用住宅優惠有嚴格失權期間，逾期即喪失10%優惠。

只付26萬就拿到土地？法院怎麼看「買賣＋免除244萬」的操作？

結論：民事法院認的是「債權物權行為是否有效」，不等於稅務上一定免稅。臺灣高等法院113年度上字第997號民事判決就是典型例子，本件為祖父對孫子的撤銷買賣及移轉登記請求，二審主文為「上訴駁回」，是二審民事判決，114年5月6日宣判，法院駁回祖父主張買賣無效、顯失公平而請求撤銷的請求，但稅務上能否真的免贈與稅、能否適用自用稅率，仍須依遺產及贈與稅法第5條但書舉證及土地稅法第34條要件，由稽徵機關核定，非民事判決直接認證節稅成功。

該案被上訴人主張的節稅規劃如下，經核對與判決理由中「被上訴人則以」段相符：

「上訴人為被上訴人之祖父，欲將系爭土地贈與給被上訴人，因系爭土地以公告現值計算高於244萬元，須以公告現值計算並繳納贈與稅及高額土地增值稅，但以買賣方式移轉，並由上訴人免除被上訴人244萬元價金，剛好符合贈與稅免稅額244萬元之規定，毋庸繳納贈與稅，而土地增值稅亦可依土地稅法第34條第1項前段規定以10％計算，因以買賣方式確實較為節稅，故於111年8月20日簽訂系爭買賣契約，記載買賣價金為270萬元，第一期款為26萬元，由被上訴人直接匯入上訴人銀行帳戶，上訴人同意免除其餘244萬元價金。」（判決 113年度上字第997號、113年度上字第997號）

要特別說明的是，判決理由中同時記載兩造對總價的主張並存：被上訴人主張270萬元，另有契約記載為265萬7,181元，屬當事人主張差異，法院最終認定兩造本意是基於贈與意思而以買賣為形式，且買方確有匯付第一期款26萬元，並非通謀虛偽，因此買賣有效，祖父請求撤銷無理由。

地政士的作證內容，法院是這樣摘述的：地政士表示不論贈與或買賣都要見到本人確認意思，當天約在當事人住處說明，因為當事人原本想用贈與，地政士建議改用買賣，先匯第一期款26萬元到出賣人帳戶，其餘244萬元免除，在244萬元免稅額內可免贈與稅，土地增值稅若用買賣可申請自用稅率，一般約為一般稅率的一半。判決原文中地政士另提及「剩下的26萬元部分，出賣人明年再匯還給買方」的說法，實務上千萬不要真的這樣操作。

重要警語：事後把已付的26萬元再匯還給買方，會形成資金回流、循環，依遺產及贈與稅法第5條第6款但書「已支付價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得」的要求，會被稽徵機關認定為未實際支付或資金來自出賣人，直接以贈與論課稅，原本想省的稅不僅沒省到，還會被補稅加罰。

為什麼有人用假買賣會被國稅局補稅？三角移轉為何一定被抓？

結論：國稅局查的是「金流是否真實」與「資金來源是否獨立」，做假資金流或借名迂迴移轉，一律會被認定為隱藏贈與。以下兩件行政法院確定判決具高度權威性，均明確認定三角移轉屬虛偽買賣、實質贈與，應補徵贈與稅。其中88年度判字第3722號為行政法院（改制前最高行政法院前身）一審判決，主文為「原告之訴駁回」；96年度判字第816號為最高行政法院判決，主文為「上訴駁回。上訴審訴訟費用由上訴人負擔」，二者始為確定，不可併稱均為上訴駁回。

案例一，判決 88年度判字第3722號 與 88年度判字第3722號：

「原告之配偶蔡OO生前於民國八十一年五月六日將其所有坐落台南市……土地及……房屋兩棟以買賣為由，移轉登記予蔡OO家族企業港香蘭藥廠股份有限公司員工郭OO名下，郭OO旋於同年六月二十九日將上開房地再以買賣為由，移轉登記予蔡OO之弟蔡OO名下，以三角方式移轉房地予蔡OO等情……為原告所不爭。」（判決 88年度判字第3722號）

「原告利用配偶蔡OO於民國八十一年五月六日將其所有……以買賣為由，移轉登記予……員工郭OO名下，郭OO旋於同年六月二十九日將上開房地再以買賣為由，移轉登記予蔡OO之弟蔡OO名下，以三角方式移轉房地予蔡OO等情，為原告所不爭。又第三人郭OO亦坦承原告配偶蔡OO暨其弟蔡OO借用其名義以過戶系爭贈與房地，並無買賣事實……是原告配偶蔡OO等三人間之價款資金流程，係蔡OO為規避稅負而預作之資金流程安排。」（判決 88年度判字第3722號）

案例二，判決 96年度判字第816號、96年度判字第816號：

「上訴人係透過訴外人孫OO以虛偽買賣為原因，輾轉將系爭土地所有權移轉為其子林OO所有，之三角移轉方式，以達到規避贈與稅之目的，其相互間乃屬表面虛偽之買賣行為，實際上係隱藏贈與行為，應依行為時遺產及贈與稅法第4條第2項之規定課徵贈與稅。」（判決 96年度判字第816號、96年度判字第816號）

這兩件判決適用的條號為「行為時遺產及贈與稅法第4條第2項、遺產及贈與稅法第5條第6款」，當時規定為「三親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論」，現行法已於84年1月13日修正為「二親等以內」（結論相同、範圍縮小），引用時要注意新舊法差異。判決也明確指出，即使稽徵機關原處分引用條次稍有未妥，只要結論認定為贈與，法院仍維持補稅。

關於上訴的更多實務案例與操作細節，買賣房屋法律指南有系統性的整理可供參考。

親屬間買賣要怎麼舉證才不會被當贈與課稅？舉證責任與失權效果

結論：二親等以內親屬間的買賣，法律直接推定為贈與，舉證責任倒置在買方身上，舉證失敗就直接以贈與論課稅，沒有中間地帶。

依據遺產及贈與稅法第5條本文及遺產及贈與稅法第5條第6款的完整結構是：「財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論……六、二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。」也就是原則以贈與論，例外要同時符合兩要件才排除：

1. 能提出已支付價款之確實證明。
2. 該已支付價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得。

實務上稽徵機關與法院這樣審查：

特別提醒：承擔貸款或抵押債務要「真的承擔且真的在繳」，不能只是契約寫寫；另外，買賣價金若用現金交付，日後幾乎無法舉證，務必用銀行轉帳並保留完整金流。

親屬間房產用買賣方式移轉的合法5步驟怎麼做？每一步的稅務與登記細節

以下步驟是以「部分買賣、部分贈與（債務免除）」的合法模式為例，並同時處理土地增值稅與贈與稅申報，適用一般有土有建物的房地。

步驟1：簽訂買賣契約，總價與付款條件要寫清楚

約定總價金可參考公告土地現值及房屋評定現值，但稅基仍以公告現值計算漲價總數額，不會因契約寫高就多課土地增值稅。契約中應載明：總價、第一期款金額與匯款帳戶、餘款免除的金額與時點、分期或一次免除的文字。避免寫「事後回匯」「借名」等文字，這些文字未來會成為被認定虛偽的證據。

步驟2：買方用本人帳戶確實匯付部分價金，保留金流

買方必須從自己的帳戶匯款給賣方，並保留匯款申請書、存摺明細、銀行水單。切勿用現金交付、也不要由賣方先轉一筆錢給買方再匯回。若買方資金不足，應以自己名義向銀行貸款（非由賣方擔保），或由配偶、父母等非出賣人提供資金並能說明來源。匯款後不要短期內由賣方原帳戶再匯回相同金額，任何回流都會被認定為資金循環。

步驟3：以買賣為原因辦理所有權移轉登記，同時處理稅費

向地政機關辦理買賣移轉登記。稅費區分如下：

申報土地增值稅時，若要主張自用住宅優惠，應同時檢附戶籍、持有期間、無出租營業切結等文件，並注意面積與持有年限是否符合首次或再適用標準。特別注意土地稅法第34-1條的失權期間：應於土地現值申報書註明自用住宅字樣並檢附建築改良物證明文件；未註明者，得於繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得申請；由權利人單獨申報或無須申報現值之案件，稽徵機關應主動通知，土地所有權人應於收到通知之次日起30日內提出申請，逾期申請者，不得適用自用住宅用地稅率。

步驟4：贈與稅申報，30日申報期與免稅證明的差別

依遺產及贈與稅法第24條，贈與人在一年內贈與他人財產總值「超過贈與稅免稅額時」，應於超過免稅額之贈與行為發生後30日內，向戶籍所在地稽徵機關申報贈與稅。也就是說，未超過當年度公告免稅額（2025年244萬元）者，法律上無強制申報義務。

但實務強烈建議：即使未超過免稅額，仍主動申報並取得「贈與稅免稅證明書」或「贈與稅繳清證明書」。原因有三：1. 地政機關辦理移轉登記時可供核對 2. 日後出售該房地時可證明取得成本與資金來源 3. 避免多年後被稽徵機關回頭查核時，因年代久遠舉證困難而被補申報。超過免稅額未在30日內申報者，除補稅外可能另有怠報金或罰鍰。

步驟5：確認自用住宅優惠是一次性還是可再適用，用掉前要精算

首次優惠一生一次，用掉就沒了；再適用雖可再用一次，但要同時符合持有6年、設籍連續滿6年、5年內無出租營業、名下無其他自用住宅等5款要件，門檻更高。長輩若名下還有其他土地或房產，建議先試算哪一筆漲價總數額最大、稅差最多，再決定在哪一筆使用優惠稅率。並留意第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。（土地稅法第34條第3項），如房屋評定現值未達10%但已滿一年仍可適用，切勿自行放棄。

步驟6：尋求專業協助，試算與文件一次到位

強烈建議找熟悉稅務的地政士或會計師協助：試算一般稅率與自用稅率差額、試算贈與稅級距、規劃匯款時點與金額、備妥資金來源說明、預先向國稅局申請贈與稅申報諮詢。稅法與公告現值每年可能變動，操作前務必以當年度公告與稽徵機關最新解釋為準。

常見問題 Q&A

Q：親屬間買賣房產，一定會被國稅局當贈與嗎？

A： 二親等以內親屬間的買賣，原則上會被推定為贈與，但只要能同時提出「已支付價款的確實證明」且「價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得」，就能主張是真正買賣。重點是保留本人帳戶的匯款紀錄、資金來源獨立且可追蹤，任何事後回匯或由出賣人提供擔保的借款都會被認定為贈與。

Q：用買賣方式移轉，土地增值稅真的比較省嗎？

A： 符合自用住宅優惠要件時，確實比較省。優惠稅率為漲價總數額的10%，一般稅率則按漲價倍數為20%、30%、40%，再依持有土地年限超過20年、30年、40年以上就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分分別減徵20%、30%、40%，非全部稅額打折，兩者差額可能達數十萬至上百萬。但要注意面積限制（都市3公畝／非都市7公畝以內才適用10%）、第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。（土地稅法第34條第3項）、1年內未出租營業等要件，且一生一次，用掉前要精算。另須注意土地稅法第34-1條的申請失權期間，逾期不得適用10%優惠。

Q：如果約定價金高於公告現值，會多繳稅嗎？

A： 不會因此多繳土地增值稅，土增稅是以公告現值計算漲價總數額，不是契約價金。土地在開徵土增稅區域也免徵契稅，只有建物移轉才課契稅6%。但契約價金寫得過高，國稅局可能要求買方說明支付能力與資金來源，若無法舉證，反而會被質疑是虛偽買賣，建議以公告現值及房屋評定現值為基準合理約定即可。

Q：免除的價金算贈與嗎？要申報贈與稅嗎？214萬免除是否一定要申報？

A： 免除債務等同贈與，金額就是免除的部分。依遺產及贈與稅法第24條，只有在一年內贈與總值「超過當年度公告免稅額（2025年244萬元）」時，才須在超過免稅額的贈與行為發生後30日內向戶籍所在地稽徵機關申報。未超過者免申報，但為日後舉證與移轉登記順利，實務上仍建議主動申報取得免稅證明書。

Q：可以用假買賣、真贈與來節稅嗎？做假金流會怎樣？

A： 絕對不行。沒有真實支付、資金是虛偽循環或借名三角移轉，一經查獲會被依遺產及贈與稅法第4條第2項或第5條第6款認定為贈與而補徵贈與稅，並可能處罰鍰。判決 88年度判字第3722號、96年度判字第816號涉及的三角移轉均被認定為隱藏贈與而敗訴確定，其中88年度判字第3722號主文為「原告之訴駁回」，96年度判字第816號主文為「上訴駁回」，是典型的教訓。96年度判字第816號【本院見解】段並引用財政部83年2月16日台財稅第831583193號函釋意旨，經第三人迂迴移轉者仍屬贈與。合法節稅是運用法律允許的「部分買賣＋部分贈與」並確實支付價金，而不是造假。

七、結語

親屬間房產移轉，善用「買賣＋部分債務免除」確實能讓晚輩用較低自備款取得房產，同時在符合要件時節省土地增值稅與贈與稅。但必須同時做到三件事：第一，價金確實由買方本人帳戶支付並保留完整金流；第二，資金來源與出賣人無關、沒有回流或由出賣人擔保借款；第三，土地增值稅自用優惠的面積、持有期間、設籍與未出租營業等要件都要事先檢核，並留意土地稅法第34條第3項但書（自用住宅建築工程完成滿一年以上者，不受評定現值未達10%之限制）及第34-1條的申請失權期間，逾期即不得適用10%優惠。民事法院在撤銷之訴中認定買賣有效，不代表稅務上自動過關，最終仍以稽徵機關按遺產及贈與稅法與土地稅法核定為準。稅法與公告數每年調整，實際操作前請以當年度財政部公告與國稅局、地政事務所的最新規定為準，必要時委由專業地政士或會計師全程規劃，才能真正合法、安心地完成節稅移轉。