親屬間房產移轉:利用買賣方式節省自備款方法 阿公想把房子過戶給孫子，但直接贈與要繳一大筆贈與稅跟土地增值稅，怎麼辦？難道沒有合法又省錢的方法嗎？其實，只要懂得利用「買賣」的方式，就可以讓晚輩只付少少的自備款，長輩也能合法節稅！不過，操作不當可是會被國稅局盯上補稅加罰的。本文就用真實法院判決，告訴你怎麼做才安全。 一、直接贈與 vs 買賣移轉，稅差有多大？ 贈與稅 每人每年有 244 萬元 的免稅額（2025 年仍為 244 萬，未來可能調整），超過部分按 10%～20% 累進稅率課徵。 土地增值稅 - 贈與：適用一般稅率（20%、30%、40%），稅額可能很高。 - 買賣：如果符合「自用住宅優惠稅率」條件，稅率只要 10%，而且一生一次優惠額度為 10% 稅率土地漲價總數額在 400 萬元以內免稅（2025 年標準），超過部分才按 10% 課徵。 光是土地增值稅這項，買賣就比贈與省下很多。再加上贈與稅可以用「部分價金免除」控制在免稅額內，等於晚輩幾乎不用拿出大筆現金，就能取得房產。 二、法院認證的節稅手法：只付 26 萬就拿到土地！ 我們來看一個真實案例（判決字號：臺灣高等法院 113 年度上字第 125 號，片段 113年度上字第997號）： 「上訴人為被上訴人之祖父，欲將系爭土地贈與給被上訴人，因系爭土地以公告現值計算高於 244 萬元，須以公告現值計算並繳納贈與稅及高額土地增值稅，但以買賣方式移轉，並由上訴人免除被上訴人 244 萬元價金，剛好符合贈與稅免稅額 244 萬元之規定，毋庸繳納贈與稅，而土地增值稅亦可依土地稅法第 34 條第 1 項前段規定以 10％ 計算，因以買賣方式確實較為節稅，故於 111 年 8 月 20 日簽訂系爭買賣契約，記載買賣價金為 270 萬元，第一期款為 26 萬元，由被上訴人直接匯入上訴人銀行帳戶，上訴人同意免除其餘 244 萬元價金。」 簡單說，爺爺想把土地給孫子，土地公告現值超過 244 萬，如果直接贈與，贈與稅免稅額用掉 244 萬後，超過部分要繳稅，而且土地增值稅要用一般稅率。但改用「買賣」名義，約定總價 270 萬，孫子先付 26 萬，爺爺免除剩下的 244 萬（等於贈與），因為 244 萬在免稅額內，所以贈與稅為 0；土地增值稅適用自用住宅優惠稅率 10%，稅金大降。孫子只拿出 26 萬就拿到土地，爺爺也省下大筆稅金。 這個手法獲得法院認可嗎？在該案中，爺爺事後反悔，主張買賣契約無效，但法院審理後認為雙方本意就是贈與，但契約形式是買賣，而且雙方確實有履行部分付款，並非通謀虛偽，因此契約有效（參見判決 113年度上字第997號、113年度上字第997號）。 地政士的證詞（判決 113年度上字第997號、113年度上字第997號）更清楚說明操作細節： 「伊跟被上訴人說不管是做贈與或買賣，伊都要見到土地所有人，都要跟本人確定意思，所以伊請被上訴人約上訴人，當天是約在 上訴人大溪住處，因為上訴人一開始是想做贈與，伊跟上訴人解釋，如果做買賣，只要先將第一期款 26 萬匯到上訴人帳戶，剩下 244 萬可以先免除買賣價金，因為 244 萬元內不用課徵贈與稅，剩下的 26 萬元的部分，上訴人明年再匯還給被上訴人，就可以達成兩造原來贈與的目的，也可以達到減稅的效果。因為贈與，土地增值稅只能用一般稅率，而買賣的話可以用一般或自用，申請自用的土地增值稅稅率，一般來講大概會是一般的一半。」（判決 113年度上字第997號） 看到沒？連專業地政士都這樣建議，可見這是實務上常見的合法節稅方式。 三、小心！這些錯誤操作會被國稅局抓包 不是所有「假買賣、真贈與」都能過關。國稅局會查資金流程，如果無法證明價金確實支付，或者錢是出賣人借給買受人的，就會被認定為「贈與」，補稅加罰。 例如判決 88年度判字第3722號 和 88年度判字第3722號 的案例： 「原告之配偶蔡宗坤生前於民國八十一年五月六日將其所有坐落台南市……土地及……房屋兩棟以買賣為由，移轉登記予蔡宗坤家族企業港香蘭藥廠股份有限公司員工郭陳玉金名下，郭陳玉金旋於同年六月二十九日將上開房地再以買賣為由，移轉登記予蔡宗坤之弟蔡宗義名下，以三角方式移轉房地予蔡宗義等情……為原告所不爭。」（判決 88年度判字第3722號） 「原告利用配偶蔡宗坤於民國八十一年五月六日將其所有坐落台南市……土地及……房屋兩棟以買賣為由，移轉登記予蔡宗坤家族企業港香蘭藥廠股份有限公司員工郭陳玉金名下，郭陳玉金旋於同年六月二十九日將上開房地再以買賣為由，移轉登記予蔡宗坤之弟蔡宗義名下，以三角方式移轉房地予蔡宗義等情，為原告所不爭。又第三人郭陳玉金亦坦承原告配偶蔡宗坤暨其弟蔡宗義借用其名義以過戶系爭贈與房地，並無買賣事實……是原告配偶蔡宗坤等三人間之價款資金流程，係蔡宗坤為規避稅負而預作之資金流程安排。」（判決 88年度判字第3722號） 這個案例就是典型的「三角移轉」：先賣給第三人，再轉給親屬，企圖製造資金流水，但最後被國稅局認定為虛偽買賣，實質是贈與，結果補徵贈與稅。 另一個案例（判決 96年度判字第816號、96年度判字第816號）： 「上訴人係透過訴外人孫錦鳳以虛偽買賣為原因，輾轉將系爭土地所有權移轉為其子林煜棠所有，之三角移轉方式，以達到規避贈與稅之目的，其相互間乃屬表面虛偽之買賣行為，實際上係隱藏贈與行為，應依行為時遺產及贈與稅法第4條第2項之規定課徵贈與稅。」（判決 96年度判字第816號、96年度判字第816號） 關於上訴的更多實務案例與操作細節，買賣房屋法律指南有系統性的整理可供參考。 這些判決都告訴我們：國稅局不是省油的燈，如果只是做假資金流，沒有真實支付，一定會被揪出來。 四、合法節稅的關鍵：真實支付價金證明 依據《遺產及贈與稅法》第 5 條第 6 款： 「二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。」 也就是說，親屬間的買賣，原則上會被當作贈與課稅，除非你能證明： 1. 確實有支付價金（例如匯款紀錄、本票、收據）。 2. 支付的錢不是出賣人借給你的（不能左手給右手）。 所以，前面成功案例中，孫子確實匯了 26 萬給爺爺，而且這 26 萬是孫子自己的錢（或來自其他合法來源），爺爺也確實免除剩餘 244 萬債務，這樣就符合「部分買賣、部分贈與」的合法模式。 五、實務操作步驟與注意事項 如果你想用買賣方式把房產移轉給子女或孫輩，並節省稅負，可以參考以下步驟： 1. 簽訂買賣契約 約定總價金（通常以公告土地現值或房屋評定現值為參考，也可以約定較高價金，但稅基仍以公告現值為準）。契約中載明付款方式：例如買方先支付一部分價金（例如 26 萬），其餘價金由賣方免除（或約定分期付款後免除）。 2. 買方支付部分價金 買方必須從自己的帳戶匯款給賣方，並保留匯款單據。絕對不要用現金交付（難以舉證）。如果買方資金不足，可以從其他合法來源（例如自己的儲蓄、薪資）匯款，但千萬不要由賣方先給買方錢再去付。 3. 辦理移轉登記 以「買賣」為原因向地政機關辦理所有權移轉登記。同時申報土地增值稅（可申請自用住宅優惠稅率）及契稅。 4. 贈與稅申報 賣方免除買方部分債務（即未收取的價金）屬於「贈與」，如果免除金額在當年免稅額 244 萬以內，雖然免稅，但仍建議向國稅局申報贈與稅並取得證明，以免日後爭議。如果超過免稅額，就必須繳納贈與稅。 5. 自用住宅優惠稅率條件 - 土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地設有戶籍。 - 出售前一年內沒有出租或營業。 - 每人一生一次優惠。 （詳細條件請參考土地稅法第 34 條） 6. 尋求專業協助 強烈建議找熟悉稅務的地政士或會計師協助規劃，避免因小失大。 六、常見問題 Q&A Q1：親屬間買賣房產，會不會被國稅局認定為贈與？ A1： 有可能，但只要你能提出「已支付價款之確實證明」，且該款項不是由出賣人借給你的，就可以主張是買賣。國稅局會查金流，所以一定要保留匯款紀錄，並確保資金來源與出賣人無關。 Q2：用買賣方式移轉，土地增值稅真的比較省嗎？ A2： 是的，如果符合自用住宅優惠稅率，土地增值稅率只要 10%（一般稅率可能是 20%、30%、40%），差額可能高達數十萬甚至上百萬。但要注意，一生一次優惠用掉就沒了，如果長輩以後還有其他房產要出售，需謹慎考慮。 Q3：如果約定價金高於公告現值，會有什麼影響？ A3： 契稅與土地增值稅的計稅基礎是「公告土地現值」和「房屋評定標準價格」，不會因為契約價金寫得高就多課稅（除非契約價金高於公告現值，國稅局可能認定為贈與差額？）。但若約定價金過高，買方可能被要求說明資金來源，若無法證明支付能力，可能被國稅局質疑是虛偽買賣。建議價金以公告現值為基準即可。 Q4：免除的價金部分，是否算贈與？要申報贈與稅嗎？ A4： 免除債務等同贈與，金額就是免除的部分。如果免除金額在當年免稅額 244 萬以內，雖然免稅，但依照《遺產及贈與稅法》第 24 條，贈與人應在贈與行為發生後 30 日內申報。實務上，如果免稅額內且不想申報，風險在於國稅局可能事後查核時要求補申報，但不會有罰則（因為免稅）。不過，為求保險，建議還是申報並取得「贈與稅免稅證明書」，日後移轉登記或證明財產來源較無爭議。 Q5：可以用「假買賣、真贈與」來節稅嗎？ A5： 絕對不行！所謂「假買賣」就是沒有真實付款，或資金是虛偽循環，一旦被國稅局查獲，不僅會被補徵贈與稅，還可能被處罰鍰。前面提到的三角移轉案例（判決 88年度判字第3722號、88年度判字第3722號、96年度判字第816號、88年度判字第3722號、96年度判字第816號）就是血淋淋的教訓。合法節稅是運用法律允許的方式，而不是造假。 ## 七、結語 親屬間房產移轉，善用「買賣＋部分債務免除」的手法，確實可以讓晚輩用極低的自備款取得房產，同時節省大筆稅金。但切記，一定要有真實的金流證明，並且符合自用住宅優惠條件，必要時諮詢專業人士，才能安心享受節稅的好處。 最後提醒：稅法時常變動，本文內容以 2025 年現行法規為基礎，實際操作前請確認最新規定，或向國稅局、地政事務所查詢，以免權益受損。
