親屬房屋買賣過戶費用:代書費、稅金總整理 親屬間買賣房屋，常是父母將房產移轉給子女，或是兄弟姐妹之間的交易。這種交易雖然有親情成分，但該繳的稅費、該付的代書費可是一毛都不能少！一不小心，可能就會因為費用分攤問題鬧上法院。本文將用淺顯易懂的方式，為你整理親屬買賣過戶時的所有費用，並引用真實法院判決，讓你知道行情怎麼抓、合約怎麼簽才不會吃虧。 一、過戶費用有哪些？一張表看懂 無論是不是親屬，房屋買賣過戶都會產生以下幾項主要費用： | 項目 | 說明 | 大約金額或計算方式 | |------|------|-------------------| | 1. 代書費 | 委託地政士（代書）辦理過戶手續的服務費 | 通常每件 5,000～15,000 元，視案件複雜度而定 | | 2. 土地增值稅 | 土地所有權移轉時，按土地漲價總數額課徵的稅 | 自用住宅稅率 10%（一生一次），一般稅率 20%、30%、40% 累進 | | 3. 契稅 | 房屋所有權移轉時，按房屋評定現值課徵的稅 | 房屋評定現值 × 6% | | 4. 印花稅 | 對不動產買賣契約書（公契）課徵的稅 | (土地公告現值 + 房屋評定現值) × 0.1% | | 5. 登記規費 | 辦理所有權移轉登記時繳給地政事務所的費用 | (土地申報地價 × 0.1%) + (房屋評定現值 × 0.1%) | | 6. 房地合一稅 (若適用) | 105 年後取得的房屋，出售時獲利部分課徵 | 依持有期間稅率 15%～45% | | 7. 其他 | 如貸款設定規費、書狀費等 | 視情況 | 其中，代書費和稅金是最常發生爭議的部分，以下我們就分別用實際法院案例來說明。 二、代書費行情與注意事項 (1) 代書費多少才合理？ 一般來說，單純的房屋買賣過戶（不含貸款設定），代書費行情約在 5,000 元至 10,000 元 之間；如果包含抵押權設定，可能再加 2,000～4,000 元。但若是案件較複雜（例如有多位共有人、需要辦理土地法第 34-1 條多數決等），代書費就可能提高。 在法院判決中，曾有一件母親委託代書辦理女兒贈與過戶的案件，代書收了 5,000 元代書費，母親事後主張被詐騙，但法院認為： 「被告為執業代書，為兩造所不爭執，其為原告代辦系爭房地過戶事宜，並收取代書費，合於一般常理，且上開收費標準，亦合於市場行情，難認有何顯不相當之情事。」（參照97年度桃小字第1262號判決） 由此可見，5,000 元在實務上是被認可的合理收費。另外也有判決中，當事人主張代辦土地贈與的費用「一件 5,000 元，兩件 10,000 元」才符合行情（參照107年度上易字第395號判決），這也與一般認知相符。 (2) 代書費該由誰負擔？ 代書費由誰出，法律沒有硬性規定，完全看買賣雙方怎麼約定。常見的做法是雙方各半，或是由買方負擔。在判決中，曾有買賣雙方約定「服務費及相關規費之分擔除土地增值稅外，由雙方均分擔」，法院也認可這樣的約定（參照111年度嘉小字第149號判決）。 如果雙方沒有特別約定，事後就容易產生糾紛。例如有一件案例，雙方在協議書中只寫「相關稅費由乙方負責」，後來乙方拒絕支付代書費，法院認為「代書費是否屬『相關稅費』尚有疑問」，最後判決乙方不用付（參照113年度旗簡字第153號判決）。所以白紙黑字寫清楚非常重要！ (3) 簽名前務必確認金額 代書費動輒數萬元，一旦你在文件上簽名同意，事後再主張「太貴」或「被騙」，法院很可能不會支持。例如有個案子，代書費高達 30 萬元，原告簽了名之後才反悔，法院認為： 「原告已收受知悉本件代書費用之金額，雖稱該代書費用報價30萬實在過高云云，但其既未當時表明異議，並於簽認同意後再次爭執，又未能於本件提出其認為適當之報酬金額及相關依據，是其於此空言主張，亦屬無據。」（參照111年度北簡字第3266號判決） 因此，簽任何文件前，一定要看清楚每一筆費用，有疑問當場提出，否則簽下去就難以翻盤了。 三、各項稅金怎麼算？實際試算給你看 親屬買賣的稅金計算與一般買賣相同，但要注意土地增值稅是否適用自用住宅優惠稅率，以及房地合一稅的成本認定問題。 土地增值稅 土地增值稅 = 土地漲價總數額 × 稅率 稅率分兩種： - 自用住宅優惠稅率：一生一次，稅率 10%（需符合設籍、無出租營業等條件）。 - 一般稅率：依漲價倍數採累進稅率 20%、30%、40%。 假設某土地公告現值 300 萬元，前次移轉現值 200 萬元，物價指數 120%，則漲價總數額 = 300萬 - 200萬 × 120% = 300萬 - 240萬 = 60萬。若適用自用稅率，土增稅 = 60萬 × 10% = 6萬元；若無優惠，稅率 20% 則為 12萬元。 契稅 契稅 = 房屋評定現值 × 6% 假設房屋評定現值為 200 萬元，契稅 = 200萬 × 6% = 12萬元。 印花稅 印花稅 = (土地公告現值 + 房屋評定現值) × 0.1% 承上例，印花稅 = (300萬 + 200萬) × 0.1% = 5,000元。 登記規費 登記規費 = 土地申報地價 × 0.1% + 房屋評定現值 × 0.1% 通常土地申報地價約為公告地價的 80%，但實務上可直接用公告土地現值估算，因兩者接近。假設土地申報地價為 280 萬元，房屋評定現值 200 萬元，則規費 = 280萬 × 0.1% + 200萬 × 0.1% = 2,800 + 2,000 = 4,800元。 房地合一稅 如果賣方（原所有權人）是在 105 年 1 月 1 日以後取得房屋，且持有期間未滿 5 年，出售時獲利部分需課徵房地合一稅。稅率依持有期間： - 2 年內：45% - 2~5 年：35% - 5~10 年：20% - 10 年以上：15% 獲利計算 = 出售價格 - 取得成本 - 相關費用（如仲介費、代書費、契稅等） - 土地漲價總數額（土增稅部分可扣抵）。 除了房地合一，實務上還有許多相關細節值得留意，買賣房屋法律指南提供了更全面的法律知識。 親屬間買賣若以低於市價交易，國稅局可能會依時價核定所得，反而得不償失，這點後面會說明。 加總試算 假設條件： - 土地公告現值：300 萬元 - 房屋評定現值：200 萬元 - 土地漲價總數額：60 萬元 - 適用自用住宅土增稅率 10% - 代書費：10,000 元（假設由買方負擔） 則總費用約為： - 土增稅：60萬 × 10% = 6萬 - 契稅：200萬 × 6% = 12萬 - 印花稅：500萬 × 0.1% = 5,000 - 登記規費：約 5,000 - 代書費：10,000 合計約 24 萬元（不含房地合一稅）。 這些費用通常由買賣雙方分攤，實務上常見「賣方付土增稅、買方付契稅與印花稅，代書費各半」的約定。 四、費用分擔約定怎麼談？法院怎麼看？ 親屬間買賣，很多人因為信任關係，沒有白紙黑字寫清楚費用分擔方式，等到要付錢時才發現認知不同，鬧上法院的案例屢見不鮮。 案例一：口頭約定也算數！ 有一件姐姐將房子過戶給妹妹的案件，雙方口頭約定由妹妹負擔所有稅費，並給付姐姐 12 萬元，後來妹妹反悔不付錢。法院審理後認為，雖然沒有書面契約，但證人證詞足以證明雙方口頭協議成立，妹妹必須依約履行。法院在判決中明確指出： 「堪認兩造就原告應負擔稅費及移轉後給付12萬元等事之意思表示已經一致，而成立契約。」（參照110年度訴字第7112號判決） 所以口頭約定也是有效的，只是舉證困難，最好還是寫下來。 案例二：「相關稅費」包含代書費嗎？ 另一件案例中，雙方協議書寫「歷次所有登記相關稅費由乙方負責」，後來乙方拒絕支付代書費，主張「稅費」不包括代書費。法院認為，原告無法證明雙方有約定代書費由乙方負擔，且原告本身是代書，辦理過戶屬處理自己事務，因此判決乙方勝訴。判決中寫道： 「代書費是否屬系爭協議書所載『相關稅費』中之費用，已非無疑。」（參照113年度旗簡字第153號判決） 這告訴我們，合約用字要精確，最好明確列出「代書費」、「稅捐」、「規費」等項目，避免爭議。 案例三：代書費過高，簽了名還能反悔嗎？ 前面提過的 30 萬元代書費案例，原告簽了名才後悔，但法院認為原告當下沒有異議，事後又無法證明行情過高，因此駁回請求。判決中強調： 「原告已收受知悉本件代書費用之金額，雖稱該代書費用報價30萬實在過高云云，但其既未當時表明異議，並於簽認同意後再次爭執，又未能於本件提出其認為適當之報酬金額及相關依據，是其於此空言主張，亦屬無據。」（參照111年度北簡字第3266號判決） 所以簽名前務必確認金額，若有疑慮應先比價或詢問其他代書。 五、親屬買賣節稅眉角與常見爭議 親屬間買賣常被用來作為財產移轉的節稅手段，但國稅局可不是省油的燈，以下兩點要特別注意： 1. 買賣價格不能明顯偏低 如果買賣價格低於市場行情太多，國稅局可能會認定這是「贈與」行為，對差額課徵贈與稅。例如市價 1,000 萬元的房子，你用 500 萬元賣給子女，差額 500 萬元就會被視為贈與，課徵 10% 贈與稅（免稅額 244 萬元後）。所以親屬買賣最好以市價交易，並保留金流證明（如匯款紀錄），才能避免被補稅。 2. 房地合一稅的成本認定 如果賣方（父母）當初取得房屋的成本很低，以市價賣給子女，會產生鉅額的財產交易所得（舊制）或房地合一稅（新制）。但若子女之後再出售，其取得成本就是這次買賣的價格。因此，若父母用市價賣給子女，子女未來轉賣時，成本較高，可降低稅負。反之，若用贈與方式，子女取得成本是父母的原始取得成本，未來出售稅負可能很高。所以親屬買賣有時比贈與更節稅，但須綜合考量土增稅、契稅、贈與稅等。 六、QA時間 Q1：親屬買賣過戶，代書費一定要請代書嗎？可以自己辦嗎？ A：可以自己辦理，但流程繁瑣，需要準備許多文件，一般民眾通常委託代書。若自己辦，可以省下代書費，但要花時間研究，且容易出錯。法院判決中也提到，委託代書可節省時間勞費（參照111年度北簡字第3266號判決），就看個人選擇。 Q2：代書費行情到底多少？怎麼知道有沒有被坑？ A：各地行情略有差異，一般買賣過戶代書費約 5,000～15,000 元。你可以多問幾家代書事務所報價，或參考當地地政士公會的收費標準。如果代書費明顯偏高（例如 30 萬），務必詢問清楚服務內容，並要求書面估價單。 Q3：親屬買賣的土增稅可以用「一生一次」優惠嗎？ A：可以，只要賣方符合自用住宅條件（如設籍、無出租營業、出售前一年內未供營業使用等），且一生未使用過該優惠，就可以用 10% 稅率。但要注意，土增稅優惠是跟著「賣方」走，與買方是否為親屬無關。 Q4：過戶後，買方要繳房屋稅、地價稅嗎？ A：房屋稅和地價稅是持有稅，每年繳納，過戶當年會按持有月份比例分擔。買方從登記完成之日起成為所有權人，就要負擔後續的稅費。 Q5：親屬買賣需要繳納贈與稅嗎？ A：如果買賣價格符合市場行情，且有實際支付價金的證明（如匯款紀錄），就不會被課贈與稅。如果價格偏低，差額部分可能會被課贈與稅。 結語 親屬間房屋買賣雖然有感情基礎，但金錢和稅費問題還是要算清楚，以免日後傷和氣。在簽約前，務必了解各項費用、確認分擔方式，並留下書面紀錄。必要時諮詢專業代書或律師，才能保障自身權益。希望這篇整理能幫助你順利完成過戶，安心成家！
