親屬房屋買賣過戶費用:代書費、稅金總整理 親屬房屋買賣過戶費用主要包含代書費、土地增值稅、契稅、印花稅、登記規費與房地合一稅等7大項。以土地公告現值300萬元、房屋評定現值200萬元為例，若適用自用住宅優惠稅率，單次過戶的稅費加規費加代書費合計約24萬元上下，不含房地合一稅；實際金額以稅捐機關核定為準，費用由誰負擔完全依買賣雙方契約約定，務必白紙黑字寫清楚才能避免日後爭訟。 親屬間買賣房屋，常是父母將房產移轉給子女，或是兄弟姐妹之間的交易。這種交易雖然有親情成分，但該繳的稅費、該付的代書費可是一毛都不能少！一不小心，可能就會因為費用分攤問題鬧上法院。本文將用淺顯易懂的方式，為你整理親屬買賣過戶時的所有費用，並引用真實法院判決，讓你知道行情怎麼抓、合約怎麼簽才不會吃虧。 親屬買賣過戶費用有哪些？一張表看懂7大代書費與稅金 無論是不是親屬，房屋買賣過戶都會產生以下幾項主要費用，結論先說：多數爭議都集中在代書費與稅金誰付，因此簽約時就要把每一筆費用的項目、金額與分擔方式列清楚。 | 項目 | 說明 | 大約金額或計算方式 | 常見分擔方式 | |------|------|-------------------|--------------| | 1. 代書費 | 委託地政士（代書）辦理過戶手續的服務費 | 通常每件 5,000～15,000 元，視案件複雜度而定 | 雙方各半或買方負擔，依約定 | | 2. 土地增值稅 | 土地所有權移轉時，按土地漲價總數額課徵的稅 | 自用住宅優惠稅率 10%（一生一次，符合要件可再適用一生一屋），一般稅率 20%、30%、40%累進，持有20年以上另有減徵 | 依法為賣方（原所有權人）負擔，但可約定由買方代付 | | 3. 契稅 | 房屋所有權移轉時，按房屋評定現值課徵的稅 | 房屋評定現值 × 6% | 取得所有權的買方為納稅義務人 | | 4. 印花稅 | 對不動產買賣契約書（公契）課徵的稅 | （公契所載金額）× 千分之一，實務上多按土地公告現值+房屋評定現值核定 | 立約人雙方貼花，常見由買方或雙方均分 | | 5. 登記規費 | 辦理所有權移轉登記時繳給地政事務所的費用 | （土地申報地價 × 千分之一）+（房屋評定現值 × 千分之一），另加書狀費每張80元 | 通常由買方負擔 | | 6. 房地合一稅 (若適用) | 105年1月1日以後取得的房屋，出售時獲利部分課徵 | 依持有期間稅率 15%～45%，自住滿6年另有400萬元免稅額 | 賣方負擔 | | 7. 其他 | 如貸款設定規費、書狀費、抵押權設定登記費等 | 視情況，抵押權設定按債權額千分之一另計 | 依貸款人負擔 | 其中，代書費和稅金是最常發生爭議的部分，以下我們就分別用實際法院案例來說明。 親屬買賣代書費多少才合理？行情、誰付、簽名前3大注意事項 結論先說：單純買賣過戶的代書費，法院實務上認可5,000元至15,000元為合理區間，費用由誰付法律沒有強制規定，簽名前一定要確認書面報價，簽名後再主張太貴很難被法院接受。 (1) 代書費多少才合理？5,000元行情法院怎麼看 一般來說，單純的房屋買賣過戶（不含貸款設定），代書費行情約在 5,000 元至 10,000 元 之間；如果包含抵押權設定，可能再加 2,000～4,000 元。但若是案件較複雜（例如有多位共有人、需要辦理土地法第34條之1多數決處分等），代書費就可能提高。 在法院判決中，曾有一件母親委託代書辦理女兒贈與過戶的案件，代書收了 5,000 元代書費，母親事後主張被詐騙，但法院認為： 「被告為執業代書，為兩造所不爭執，其為原告代辦系爭房地過戶事宜，並收取代書費，合於一般常理，且上開收費標準，亦合於市場行情，難認有何顯不相當之情事。」（參照97年度桃小字第1262號判決） 由此可見，5,000 元在實務上是被認可的合理收費。本件為小額訴訟判決，法院是就個案事實認定該金額未顯不相當，並非公告統一費率。 另外也有判決中，當事人曾主張代辦土地贈與的費用「一件 5,000 元，兩件 10,000 元」才符合行情，但要特別說明，這是當事人一方的抗辯主張，並非法院所認定的公定行情。該案法院最終並未採納該主張作為行情標準，僅就實際應給付金額認定2,666元，其餘請求則駁回（參照107年度上易字第395號判決）。實務上各地地政士公會雖有收費參考表，但仍以個案複雜度與雙方約定為準，建議簽約前多比較2至3家書面報價並留存估價單。 (2) 代書費該由誰負擔？沒寫清楚就容易被告 代書費由誰出，法律沒有硬性規定，完全看買賣雙方怎麼約定。常見的做法是雙方各半，或是由買方負擔。在判決中，曾有買賣雙方約定「服務費及相關規費之分擔除土地增值稅外，由雙方均分擔」，法院也認可這樣的約定（參照111年度嘉小字第149號判決）。該案法院據此判決被告應給付原告14,600元，可見白紙黑字的重要性。 如果雙方沒有特別約定，事後就容易產生糾紛。例如有一件案例，雙方在協議書中只寫「相關稅費由乙方負責」，後來乙方拒絕支付代書費，法院認為「代書費是否屬系爭協議書所載『相關稅費』中之費用，已非無疑」，最後判決乙方就代書費部分不用付，原告其餘之訴駁回（參照113年度旗簡字第153號判決）。所以白紙黑字寫清楚非常重要！實務建議將稅捐、規費、服務報酬分項列示，例如明載「土地增值稅由賣方負擔，契稅、印花稅、登記規費及地政士服務費由買方負擔」或「地政士服務費10,000元由雙方各半負擔」，避免用「相關稅費」一語帶過。舉證責任上，主張對方應負擔代書費的一方，必須證明雙方有此約定，若僅有概括文字，法院通常作不利於主張者的認定。 (3) 簽名前務必確認金額，簽後再喊貴法院不買單 代書費動輒數萬元，一旦你在文件上簽名同意，事後再主張「太貴」或「被騙」，法院很可能不會支持。例如有個案子，代書費高達 30 萬元，原告簽了名之後才反悔，法院認為： 「原告已收受知悉本件代書費用之金額，雖稱該代書費用報價30萬實在過高云云，但其既未當時表明異議，並於簽認同意後再次爭執，又未能於本件提出其認為適當之報酬金額及相關依據，是其於此空言主張，亦屬無據。」（參照111年度北簡字第3266號判決） 因此，簽任何文件前，一定要看清楚每一筆費用，有疑問當場提出，否則簽下去就難以翻盤了。本件為簡易程序判決，事實涉及共有物多數決處分的諮詢與後續執行作業費用，法院認為原告既已簽認且當場未異議，又無法提出市場行情依據或合理對價，難以推翻書面同意。實務上可要求代書提供分項報價單，明列「買賣所有權移轉登記費、抵押權設定費、實價登錄、證件影印規費代墊」等，避免被包裹式收費。委託代書雖可節省自行辦理的時間勞費，但若決定自行辦理，也要評估文件缺漏被地政事務所駁回補正的時間成本。 親屬買賣稅金怎麼算？土地增值稅、契稅、印花稅、登記規費與房地合一稅完整試算 結論先說：親屬買賣的稅金計算與一般買賣完全相同，差別只在是否符合自用住宅優惠與房地合一的成本認定。以下依土地稅法、契稅條例、印花稅法、土地法及所得稅法規定，逐項試算給你看，試算僅為舉例，實際以稅捐機關核定為準。 土地增值稅怎麼算？一般稅率與自用住宅10%優惠、一生一屋與長期持有減徵 土地增值稅 = 土地漲價總數額 × 稅率。土地漲價總數額是按土地公告現值計算，並會依物價指數調整前次移轉現值後再相減。 稅率分兩種，依土地稅法第33條及第34條規定： | 類型 | 稅率 | 要件 | |------|------|------| | 一般稅率 | 漲價倍數未達100%者徵20%，100%至200%徵30%，200%以上徵40% | 無自用要件即適用 | | 自用住宅優惠稅率 | 一律10% | 以一次為限，需符合：出售前一年內未供營業或出租、地上建物為出售人或其配偶、直系親屬所有並辦竣戶籍登記、都市土地面積未超過3公畝或非都市土地未超過7公畝等要件 | | 長期持有減徵 | 持有20年以上就超過最低稅率20%部分減徵20%，30年以上減徵30%，40年以上減徵40% | 依土地稅法第33條第6至8項，僅就超過最低稅率部分減徵 | 除了「一生一次」10%優惠外，土地稅法第34條第5項另有「一生一屋」規定，符合以下要件者可再次適用10%：出售時無該自用住宅以外之房屋、所有權人與配偶及未成年子女以一處為限、出售都市土地1.5公畝或非都市土地3.5公畝以內、持有6年以上、戶籍設籍6年以上、5年內無供營業或出租。因此原文常見的「一生一次」說法，應精確理解為「一生一次，符合要件後可再適用一生一屋」。 要特別留意，依土地稅法第34條第3項，第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。也就是說，若房屋評定現值過低，不及所占基地公告土地現值10%，且房屋建成還未滿一年，即使符合前述自用住宅要件，也無法適用10%優惠稅率，必須以一般稅率20%、30%、40%課徵。 假設某土地公告現值 300 萬元，前次移轉現值 200 萬元，物價指數 120%，則漲價總數額 = 300萬 - 200萬 × 120% = 300萬 - 240萬 = 60萬。若適用自用稅率，土增稅 = 60萬 × 10% = 6萬元；若無優惠，稅率 20% 則為 12萬元；若持有已達20年，則就超過20%稅率的部分可再減徵，實際稅額會更低。但若該房屋評定現值不及基地公告現值10%且建築完成未滿一年，則即使符合自用住宅其他要件，也不能適用10%，仍須按一般稅率計算。 契稅怎麼算？誰要繳、何時要申報 契稅 = 房屋評定現值 × 6%。依契稅條例第2條及第3條規定，在已開徵土地增值稅區域的土地免徵契稅，僅就房屋課徵；買賣契稅稅率為契價百分之六，納稅義務人為取得房屋所有權之人。 申報期間非常重要：依契稅條例第16條第1項，納稅義務人應於不動產買賣契約成立之日起30日內，向房屋所在地之主管稽徵機關申報契稅。除此之外，同條第2項至第5項另有特殊起算日：依同條第2項「不動產移轉發生糾紛時，其申報契稅之起算日期，應以法院判決確定日為準」、第3項「向政府機關標購或領買公產，以政府機關核發產權移轉證明書之日為申報起算日」、第4項「向法院標購拍賣之不動產，以法院發給權利移轉證明書之日為申報起算日」、第5項建造完成前變更起造人以使用執照核發之日起滿三十日為起算日。逾期未依限申報者，依同條例第24條「每逾三日，加徵應納稅額百分之一之怠報金，最高以應納稅額為限。但不得超過新臺幣一萬五千元」。實務上代書通常會在送件時一併代為申報，但責任仍在買方，務必確認已如期申報，以免被加徵怠報金。 假設房屋評定現值為 200 萬元，契稅 = 200萬 × 6% = 12萬元。 印花稅怎麼算？稅率千分之一、誰要貼花 印花稅 = 公契所載金額 × 千分之一。依印花稅法第5條第5款及第7條第4款，典賣、讓受及分割不動產契據及申請物權登記之契據，每件按金額千分之一貼花。實務上公契所載金額多按土地公告現值加房屋評定現值核定，因此常簡化為（土地公告現值 + 房屋評定現值）× 千分之一。 納稅義務人為立印花稅票的立約人或立據人，買賣雙方均為立約人，應共同貼花。常見由買方代為繳納或雙方均分，依契約約定。應納印花稅之憑證，依印花稅法第8條第1項應於書立後交付或使用時貼足印花稅票；違反者依同法第23條第1項「違反第八條第一項…不貼印花稅票或貼用不足稅額者，除補貼印花稅票外，按漏貼稅額處五倍至十五倍罰鍰」，以總繳方式逾期者依同條第2項「應依稅捐稽徵法第二十條之規定處理；逾三十日仍未繳納者…按滯納之稅額處一倍至五倍罰鍰」。代書若僅代墊而未貼足，責任仍歸立約人，簽約時應確認已足額貼用。 承上例，印花稅 = (300萬 + 200萬) × 千分之一 = 5,000元。 登記規費怎麼算？別忘了書狀費與抵押權設定費 登記規費 = 土地申報地價 × 千分之一 + 房屋評定現值 × 千分之一。依土地法第76條，聲請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。 除此之外，依土地法第67條「土地所有權狀及他項權利證明書，應繳納書狀費，其費額由中央地政機關定之」，書狀費每張80元（土地登記規則所定），若同時辦理抵押權設定，則按債權額千分之一另計登記費。因此試算時要把書狀費加進去，才是實際繳給地政事務所的總規費。原先實務上常見誤引為土地法第78條，但第78條現行條文為「左列登記，免繳納登記費：一、因土地重劃之變更登記。二、更正登記。三、消滅登記…八、限制登記。」與書狀費無關，應以第67條為正確法源。 通常土地申報地價約為公告地價的 80%，但實務上可直接用公告土地現值估算，因兩者接近。假設土地申報地價為 280 萬元，房屋評定現值 200 萬元，則規費 = 280萬 × 千分之一 + 200萬 × 千分之一 = 2,800 + 2,000 = 4,800元，再加書狀費80元，合計4,880元。若有貸款設定3,000,000元，抵押權設定登記費另為3,000元。 房地合一稅怎麼算？105年後取得才適用、持有期間稅率與自住優惠 如果賣方（原所有權人）是在 105 年 1 月 1 日以後取得房屋，且出售時有獲利，就要課徵房地合一稅。依所得稅法第4-4條及第14-4條第3項，稅率依持有期間如下： | 持有期間 | 稅率 | |----------|------| | 2年內 | 45% | | 超過2年未逾5年 | 35% | | 超過5年未逾10年 | 20% | | 超過10年 | 15% | 但有兩大自住優惠要留意，依所得稅法第4-5條及第14-8條：個人交易自住房屋、土地，符合下列三目要件者，課稅所得400萬元以內免稅，超過400萬元部分按10%課徵：(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年；(二)交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用；(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定，也就是六年內僅能適用一次。符合者超過400萬元部分按10%課徵；另有重購自用住宅退稅或扣抵的規定，符合2年內重購自住且符合法定要件者，可申請退還或扣抵已繳稅額。若六年內已經適用過一次400萬元免稅，即使再次符合居住事實，也不得重複適用，須特別留意。此外，因非自願性因素、非自願離職或財政部公告的調職等出售，持有期間雖未滿5年也可適用20%稅率。 獲利計算 = 出售價格 - 取得成本 - 相關費用（如仲介費、代書費、契稅等） - 土地漲價總數額（已繳土地增值稅部分可扣抵）。取得成本的認定在親屬買賣特別重要，若未來子女再出售，成本是以本次買賣價格為準。 除了房地合一，實務上還有許多相關細節值得留意，買賣房屋法律指南提供了更全面的法律知識。 親屬間買賣若以低於市價交易，國稅局可能會依時價核定所得，反而得不償失，這點後面會說明。 加總試算：親屬買賣一次過戶大概要花多少 假設條件： - 土地公告現值：300 萬元 - 房屋評定現值：200 萬元 - 土地漲價總數額：60 萬元 - 適用自用住宅土增稅率 10%（且符合土地稅法第34條第3項但書，已滿一年或評定現值已達基地公告現值10%以上） - 代書費：10,000 元（假設由買方負擔） 則總費用約為： - 土增稅：60萬 × 10% = 6萬 - 契稅：200萬 × 6% = 12萬 - 印花稅：500萬 × 千分之一 = 5,000 - 登記規費：約 4,880（含書狀費80元，依土地法第67條計收） - 代書費：10,000 合計約 239,880元，約24 萬元（不含房地合一稅及若有抵押權設定規費）。 這些費用通常由買賣雙方分攤，實務上常見「賣方付土增稅、買方付契稅與印花稅，代書費各半」的約定，但完全可由契約另行約定。提醒：以上僅為舉例，實際以稅捐機關核定為準，土增稅另有物價指數調整、長期持有減徵及土地稅法第34條第3項評定現值門檻會影響稅額；房地合一400萬元免稅須符合六年內僅能適用一次的限制。 親屬買賣費用分擔約定怎麼談？3個法院真實案例教你如何寫才不會敗訴 親屬間買賣，很多人因為信任關係，沒有白紙黑字寫清楚費用分擔方式，等到要付錢時才發現認知不同，鬧上法院的案例屢見不鮮。結論先說：契約用語越精確越好，口頭約定雖有效但舉證困難，簽名後再反悔主張過高，必須提出行情依據否則難獲支持。 案例一：口頭約定也算數！但要有證人才能證明 有一件房地過戶的案件，雙方口頭約定由取得房地的一方負擔所有稅費，並給付對方 12 萬元，後來取得房地的一方反悔不付錢。法院審理後認為，雖然沒有書面契約，但證人證詞足以證明雙方口頭協議成立，必須依約履行。法院在判決中明確指出： 「堪認兩造就原告應負擔稅費及移轉後給付12萬元等事之意思表示已經一致，而成立契約。」（參照110年度訴字第7112號判決） 所以口頭約定也是有效的，只是舉證困難，最好還是寫下來。本件為地方法院判決，法院是依證人莊OO的證詞認定口頭契約已成立，並據此判決反訴被告應給付反訴原告12萬元、原告之訴駁回。提醒：口頭約定若無錄音、匯款備註或證人，事後往往各說各話，舉證責任在主張契約成立的一方。 案例二：「相關稅費」包含代書費嗎？法院說已非無疑 另一件案例中，雙方協議書寫「歷次所有登記相關稅費由乙方負責」，後來乙方拒絕支付代書費，主張「稅費」不包括代書費。法院認為，原告無法證明雙方有約定代書費由乙方負擔，且原告本身是地政士，辦理過戶屬處理自己事務，因此判決乙方就代書費部分勝訴。判決中寫道： 「代書費是否屬系爭協議書所載『相關稅費』中之費用，已非無疑。」（參照113年度旗簡字第153號判決） 這告訴我們，合約用字要精確，最好明確列出「代書費」、「稅捐」、「規費」等項目，避免爭議。建議條款範例：「一、土地增值稅由賣方負擔；二、契稅、印花稅、登記規費、書狀費由買方負擔；三、地政士服務費10,000元由雙方各半負擔。」分列越細，越不易被法院認為約定不明而作不利解釋。 案例三：代書費過高，簽了名還能反悔嗎？法院說要提依據 前面提過的 30 萬元代書費案例，原告簽了名才後悔，但法院認為原告當下沒有異議，事後又無法證明行情過高，因此駁回請求。判決中強調： 「原告已收受知悉本件代書費用之金額，雖稱該代書費用報價30萬實在過高云云，但其既未當時表明異議，並於簽認同意後再次爭執，又未能於本件提出其認為適當之報酬金額及相關依據，是其於此空言主張，亦屬無據。」（參照111年度北簡字第3266號判決） 所以簽名前務必確認金額，若有疑慮應先比價或詢問其他代書。法院在此特別強調「未能提出適當報酬金額及相關依據」，也就是說，主張過高的一方負舉證責任，必須提出公會行情、其他事務所報價單或收費標準對照，空言主張不會被採納。 親屬買賣如何節稅才合法？低價賣會被視同贈與課稅嗎？ 親屬間買賣常被用來作為財產移轉的節稅手段，但國稅局可不是省油的燈，以下兩點要特別注意，結論先說：價格必須符合市場行情並有實際金流，且資金不得來自出賣人貸與或擔保借款，否則會被視同贈與補稅，且贈與稅是累進稅率不是單一10%。 1. 買賣價格不能明顯偏低，否則差額視同贈與 如果買賣價格低於市場行情太多，國稅局可能會認定這是「贈與」行為，對差額課徵贈與稅。依遺產及贈與稅法第5條第6款，二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論，依贈與稅課徵，但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。需特別說明，「顯不相當」並非第6款的要件，而是同條第2款「以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分」及第4款的要件；二親等買賣是否免視同贈與，是以資金是否由出賣人貸與或提供擔保向他人借得為判斷，而非以價額是否顯不相當為判斷。實務上仍會比對時價、鑑價報告及買方資力與金流，綜合認定是否確有支付價款。 舉例：市價 1,000 萬元的房子，你用 500 萬元賣給子女，若無法提出子女已支付500萬元之確實證明，或該價款是由父母貸與或提供擔保向他人借得，即使有金流，仍會被視為贈與而就該財產課徵贈與稅；若確能提出非由出賣人貸與或擔保借款的支付證明，則不以贈與論，但若價額顯不相當，差額部分仍可能依同條第2款以贈與論課稅。贈與稅免稅額依遺產及贈與稅法第22條法條定額為220萬元，但會依物價指數調整，財政部自2022年起已公告調整為244萬元，之後每年按公告為準，超過免稅額部分按贈與稅累進稅率課徵，依同法第19條為10%、15%、20%三級累進，並非一律10%。所以親屬買賣最好以市價交易，並保留金流證明（如匯款紀錄、資金來源證明），且買方要有支付能力及資金非由出賣人貸與或擔保的證明，才能避免被補稅與罰鍰。國稅局若認定視同贈與，除補稅外還可能按漏稅處罰，失權效果不小。 2. 房地合一稅的成本認定：買賣與贈與差很大 如果賣方（父母）當初取得房屋的成本很低，以市價賣給子女，會產生鉅額的財產交易所得（舊制）或房地合一稅（新制）。但若子女之後再出售，其取得成本就是這次買賣的價格。因此，若父母用市價賣給子女，子女未來轉賣時，成本較高，可降低稅負。反之，若用贈與方式，子女取得成本是父母的原始取得成本，未來出售稅負可能很高。所以親屬買賣有時比贈與更節稅，但須綜合考量土增稅、契稅、贈與稅等。 舉例：父母30年前以300萬元取得房屋，現值1,000萬元，若直接贈與子女，子女取得成本為300萬元，日後以1,200萬元出售，獲利700萬元需課房地合一稅；若父母以1,000萬元賣給子女並依法繳納土增稅等，子女取得成本為1,000萬元，日後再出售獲利僅200萬元，稅負明顯降低。但前提是該次買賣必須真實、有金流且符合遺產及贈與稅法第5條第6款「非由出賣人貸與或提供擔保」的要件，否則仍會被視同贈與，且父母當次出售的房地合一稅也不能省。此外，若父母出售的是自住滿6年的房屋，且符合所得稅法第4-5條第1項第1款三目要件（辦竣戶籍登記並連續居住滿六年、交易前六年內無出租營業、六年內未曾適用過本款），當次出售本身就可適用400萬元免稅額（六年內僅能用一次），更應精算後再選擇移轉方式。 親屬房屋買賣過戶常見問題QA Q：親屬買賣過戶，代書費一定要請代書嗎？可以自己辦嗎？ A：可以自己辦理，法律並未強制必須委任地政士。但流程繁瑣，需要準備土地增值稅申報、契稅申報、印花稅貼花、登記申請書、權利書狀及身分證明文件等，一般民眾通常委託代書。若自己辦，可以省下代書費，但要花時間研究，且容易因文件缺漏被駁回補正。法院判決中也提到，委託代書可節省時間勞費（參照111年度北簡字第3266號判決），就看個人選擇。自行辦理者在地政事務所仍需按規定繳納登記規費與書狀費（依土地法第67條，每張80元），並自行承擔逾期申報的責任，包含契稅怠報金及印花稅漏貼罰鍰。 Q：代書費行情到底多少？怎麼知道有沒有被坑？ A：各地行情略有差異，一般買賣過戶代書費約 5,000～15,000 元，單純過戶不含貸款設定多落在5,000至10,000元。你可以多問幾家地政士事務所取得書面報價，或參考當地地政士公會的收費標準。如果代書費明顯偏高（例如 30 萬），務必詢問清楚服務內容，並要求書面估價單分項列示。若已簽名同意，事後主張過高，法院會要求你提出行情依據，無法提出就會被駁回，因此簽名前比價最重要。 Q：親屬買賣的土增稅可以用「一生一次」優惠嗎？一生一屋又是什麼？ A：可以，只要賣方符合自用住宅條件，且一生未使用過該優惠，就可以用 10% 稅率。但要注意，土增稅優惠是跟著「賣方」走，與買方是否為親屬無關，且需符合出售前一年內未供營業或出租、地上建物為本人或配偶、直系親屬所有並辦竣戶籍登記、面積限制等要件，且依土地稅法第34條第3項，自用住宅評定現值不及所占基地公告土地現值10%且建築完成未滿一年者不適用。除了一生一次，還有「一生一屋」可再次適用10%，要件更嚴格：須無其他自用住宅、持有6年、戶籍設籍6年、5年內未供營業或出租、都市土地1.5公畝或非都市土地3.5公畝以內等，符合者可再次適用，建議出售前先向稅捐機關確認資格。此外，持有20年、30年、40年以上的土地，就超過最低稅率部分還有20%、30%、40%的減徵優惠。 Q：過戶後，買方要繳房屋稅、地價稅嗎？ A：房屋稅和地價稅是持有稅，每年繳納，過戶當年會按持有月份比例分擔。買方從登記完成之日起成為所有權人，就要負擔後續的稅費。實務上買賣雙方常在契約中約定當年度稅費按月或按日比例分算，並於交屋時結清，建議一併寫明以免爭議。 Q：親屬買賣需要繳納贈與稅嗎？ A：如果能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得，就不會被依遺產及贈與稅法第5條第6款視同贈與課稅；此時是否「顯不相當」不是第6款的判斷標準。若無法提出確實證明或資金是由出賣人貸與或提供擔保借得，即使有支付行為，仍會被視同贈與課稅；另若雖符合第6款免視同贈與，但讓與價格顯著不相當，差額部分仍可能依同條第2款以贈與論課稅。贈與稅免稅額法條定額為220萬元，現行依物價指數調整後公告為244萬元，超過部分按10%、15%、20%累進稅率課徵，並非單一稅率。 結語 親屬間房屋買賣雖然有感情基礎，但金錢和稅費問題還是要算清楚，以免日後傷和氣。在簽約前，務必了解各項費用、確認分擔方式，並留下書面紀錄。特別提醒：契稅應於契約成立30日內申報（糾紛、標購、法院拍賣等有特殊起算日，逾期每逾三日加徵1%怠報金最高1.5萬元）、印花稅應於書立後交付或使用時貼足稅票（違反依印花稅法第23條按漏貼稅額處5至15倍罰鍰，總繳逾期另按滯納處1至5倍罰鍰）、登記規費含書狀費另計（依土地法第67條每張80元）、土增稅有長期持有減徵與一生一屋再次適用但有評定現值10%門檻、房地合一有自住400萬元免稅額但六年內僅能適用一次與重購退稅、二親等買賣須有真實金流且非由出賣人貸與或擔保否則視同贈與，這些都是一般網路文章容易漏掉但影響金額甚鉅的細節。必要時諮詢專業地政士或律師，才能保障自身權益。希望這篇整理能幫助你順利完成過戶，安心成家！
