什麼是物之瑕疵擔保?凶宅交易的法律責任解析

買到凶宅能主張物之瑕疵擔保要求解約或減價嗎？可以。依民法第354條以下規定，凶宅屬於會讓一般人產生心理恐懼、貶損房屋客觀交易價值的「價值瑕疵」，出賣人應負物之瑕疵擔保責任，買方在符合檢查通知義務及除斥期間的前提下，得請求解除契約或減少價金，若賣方故意隱瞞或保證品質，還可進一步請求損害賠償。本文解析要件、時效、計算方式與自保方法。

張OO透過房仲買了一間公寓，入住後才從鄰居口中得知前屋主曾在屋內燒炭自殺，嚇得他不敢再住，要求賣方退錢卻遭拒絕。這種情況在法律上就是典型的物之瑕疵擔保問題，關鍵在於賣方是否有揭露、買方是否及時主張權利，以及如何證明房屋價值的減損。

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物之瑕疵擔保是什麼？賣方要保證房子沒有瑕疵嗎？

結論是：要。物之瑕疵擔保是無過失責任，只要交屋時房屋客觀上存在瑕疵，不論賣方是否故意或有過失，都要負責。

依民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。同條第2項並規定，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第373條則規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。實務上一般買賣的危險移轉時點就是交屋時。

如果房屋有瑕疵，買方可以依民法第359條請求減少價金或解除契約，若瑕疵重大到無法達成契約目的，原則上可解約，但依同條但書規定，依情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。實務上凶宅多以減價處理，就是這個法理的體現。若賣方曾保證品質或故意不告知瑕疵，買方還可依民法第360條請求不履行之損害賠償，也就是不解除契約或不減價，而直接請求賠償。

主張物之瑕疵擔保要符合哪些要件？

1. 瑕疵在危險移轉時已存在： 以交付時為準，交屋後才發生的損壞不是瑕疵擔保問題。
2. 買受人不知情且無重大過失： 依民法第355條及民法第357條規定，買受人於契約成立時知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但出賣人故意不告知其瑕疵者，不在此限。這表示即使買方有重大過失未發現瑕疵，只要賣方是故意隱瞞，仍須負責，在凶宅隱瞞案件特別重要。
3. 已盡檢查通知義務： 依民法第356條規定，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。怠於為通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。凶宅屬於不能即知之瑕疵，發現後應立即通知，否則會發生視為承認、喪失權利的失權效果。

民法第227條與瑕疵擔保有競合關係，並非可無條件併用，主張不完全給付需另舉證賣方有可歸責事由。

瑕疵擔保的權利多久內要主張？6個月與5年的差別

這是買方最容易錯過的時效。依民法第365條第1項規定，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。第2項規定，前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

重點有三：

1. 6個月是從「通知後」起算： 不是從發現時起算，必須先依第356條為通知，再起算6個月。
2. 故意不告知只免除6個月： 若法院認定賣方故意隱瞞，6個月限制不適用，但5年仍適用。5年是除斥期間，期間屆滿權利當然消滅，不會因中斷而延長。
3. 5年從交付時起算： 即使尚未發現瑕疵，交屋後超過5年未主張，權利一律消滅。

實務上常引用的法條文字，可參照臺灣高等法院97年度上易字第275號民事判決（98年3月10日，損害賠償，坪數不足）所述：「按『買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。』民法第三百六十五條亦有明文。」要特別說明，本案案由為坪數不足的損害賠償，非凶宅案件，該段僅為法院引述法條文字，作為時效法理的參照。同字號於其他法院另有同號刑事裁定/判決，如臺灣高等法院刑事97年度上易字第275號（恐嚇等，上訴駁回），與本案民事判決無關，不予引用。

瑕疵擔保的金額怎麼算？以坪數短少為例

凶宅與坪數不足都屬於物之瑕疵，但計算方式不同。若瑕疵是坪數不足，法院通常不會直接以買方主張的每坪單價計算。例如臺灣高等法院97年度上易字第275號民事判決（98年3月10日，損害賠償，坪數不足）中，原告曾主張買賣總價843.5萬元、建物面積24.1坪，以每坪35萬元計算短少2.86坪，請求返還100.1萬元。但法院未採納此算法，而是按公契（土地及建物所有權移轉契約書）所載比例計算建物價款占比約25.5%，認定實際建物價金為2,150,925元，短少9.46平方公尺的損害為255,401元，主文為「原判決關於命被上訴人給付超過新臺幣貳拾伍萬伍仟肆佰零壹元本息部分均廢棄」，其餘請求駁回。同字號另有臺灣高等法院刑事97年度上易字第275號（恐嚇等）與本案無關。此例可見，法院會依契約整體價金結構核算，而非照單全收當事人主張的單價。

若是凶宅這類價值減損的瑕疵，則會委託不動產估價師鑑定房屋因凶宅因素造成的價值減損比例，再計算可請求的金額。

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凶宅算物之瑕疵嗎？法院如何認定凶宅？

結論是：算。凶宅並非法律用語，但實務上已確立屬於價值瑕疵。

最高法院107年度台上字第2093號民事判決（108年5月23日，請求返還價金等，主文：原判決廢棄，發回臺灣高等法院，非確定終局判決，僅具參考價值）理由中說明（以下為要旨摘述，非逐字引文，原文請見判決全文），最高法院先闡述「所謂物之瑕疵，凡依通常交易觀念或當事人約定認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵，不以物質上缺點為限」之一般法理，但針對本案系爭事故為「因至屋外更換熱水器電池，不慎跌落地面死亡」之意外墜樓，原審逕將系爭契約約定之「凶殺或自殺」擴張為所有非自然死亡並認定構成重大瑕疵而准解除契約，最高法院認為「尚嫌速斷」「亦滋疑義」，發回更審調查釐清特約解釋及是否仍應負瑕疵擔保責任。換言之，本案主文為「原判決廢棄，發回臺灣高等法院」，最高法院並未肯定本案凶宅構成瑕疵或肯定得解除契約，僅作為「特約解釋應通觀全文斟酌立約真意、不得速斷」之程序見解參照。同字號另有最高法院107年度台上字第2093號刑事判決（107年8月16日，妨害電腦使用，上訴駁回）與本案凶宅無關，不予引用。如需確立「凶宅屬價值瑕疵」之實體見解，應另引已確定之高等法院上訴駁回確定判決，並以該確定判決為依據，本最高法院107台上2093號僅具程序發回之參考價值。該價值瑕疵之認定，以是否貶損客觀交易價值為準，不以買方主觀感受為準。

內政部函釋的定義與法院見解有何不同？

這是最容易混淆之處。內政部97年7月24日函釋及《不動產說明書應記載事項》對仲介及賣方的「告知義務」定義為：賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附屬建物）曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，即屬凶宅。此定義以「賣方持有期間」及「專有部分」為限。

最高法院107年度台上字第2093號民事判決（108年5月23日，主文：原判決廢棄，發回臺灣高等法院，非確定終局判決，僅具參考價值）理由中說明（以下為要旨摘述，非逐字引文，原文請見判決全文），該判決認為內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函所載「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間…曾發生兇殺或自殺而死亡…及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）」為認定事實之一，重點在審查系爭契約第12條第4項及系爭說明書所指「兇殺或自殺等非自然身故」是否僅限凶殺或自殺，抑或包括其他意外死亡，是否已達成「未發生非自然死亡亦為重要品質」之合意，尚非無疑，自待調查釐清。以上為該最高法院判決本院見解之要旨摘述，原文請見判決全文；其中「按解釋私人之契約應通觀全文，斟酌立約當時之真意」等語為法院闡述契約解釋原則，而「按…查…果爾…是否全然無據，非無探求之必要」「尚非無疑，自待調查釐清」「倘依約…僅限凶殺或自殺…是否仍應負…亦滋疑義。乃原審未察，徒以…逕認…遽為上訴人不利之判決，尚嫌速斷」以下始為本院廢棄發回之理由，其前段關於原審認定凶宅構成重大瑕疵准予解約之部分，則為原審判斷基礎之引述，並非本院肯定之見解。

至於坊間常見「內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函就『不動產說明書應記載事項』對凶宅告知範圍的說明，係規範仲介與賣方告知義務，與買賣標的物是否構成民法第354條物之瑕疵及應否負瑕疵擔保責任，屬不同層次，不得據以排除賣方產權取得前已發生非自然身故事件所生之瑕疵擔保責任」之肯定見解，此為臺灣高等法院（含臺中分院等）相關凶宅確定判決之要旨見解，非本最高法院107台上2093號判決原文，本文不再掛名最高法院。如需引用該層次區分之見解，應另引該高等法院確定判決字號及主文（上訴駁回/確定）作為依據。

白話來說，仲介告知義務的範圍較窄，但高等法院確定判決見解認為瑕疵擔保的凶宅範圍較廣，即使非自然死亡發生在現任賣方取得產權之前，只要依社會通念會影響交易價值，仍可能構成瑕疵，賣方不能以「不是在我持有期間發生的」為由卸責。自然死亡如病死、老死，則不屬於凶宅。

法院拍賣的凶宅資訊為何重要？

從強制執行程序的討論也可看出法院對凶宅資訊的重視。臺灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會民執類提案第9號研討結果（座談會意見，非判決，不具法規效力）曾討論：「法院依強制執行法進行不動產拍賣程序，如有利害關係人向法院陳報拍賣之不動產為『凶宅』時，執行法院應如何處理？」

該座談會最終採乙說（座談會意見，非判決，不具法規效力），認為執行法院對凶宅資訊應負形式審查責任，並以向轄區警察機關查詢為原則；如有紀錄，應於拍賣公告載明，無紀錄則無記載必要。這表示凶宅資訊是足以影響買受人意願及價格的重大事項，在一般買賣中，賣方自然也有揭露義務。此研討結果雖為座談會意見，不具法規效力，但已反映實務見解，該「建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事」文字嗣後經修法增訂，明文化於現行強制執行法第77條第1項第2款及強制執行法第81條第1項第1款（查封筆錄/拍賣公告應載事項）。

想深入了解強制執行以及相關的權利保障方式，消費者權益指南涵蓋了完整的法律指引。

現行強制執行法第77條第1項第2款及強制執行法第81條第1項第1款已明定，查封筆錄及拍賣公告應載明「建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事」及其應記明之事項。至於《辦理強制執行事件應行注意事項》第41點至第43點，性質為司法院發布的司法行政規則，法院應注意及之，但仍應依照強制執行法之規定辦理，非獨立的法律。

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買到凶宅怎麼辦？可以解約、減價或求償嗎？

發現買到凶宅，救濟途徑有三種，時效與舉證各不同。

1. 解除契約或減少價金

如果凶宅瑕疵重大，買方可以選擇解除契約（退屋還錢）或請求減少價金。實務上，法院多數認為凶宅會嚴重減損價值，屬於重大瑕疵，但因解除契約須返還房屋、塗銷登記，程序複雜，且依民法第359條但書，若解除契約顯失公平，法院可能僅准許減價，因此買方通常會直接請求減少價金，較為務實。

2. 請求損害賠償

若賣方故意不告知凶宅事實，買方除減少價金外，還可依民法第360條請求不履行之損害賠償，例如搬家費用、另租房屋的差額等。能否請求精神慰撫金，須視個案是否符合非財產上損害賠償的要件，法院會從嚴審酌。此外，亦可能依民法第227條不完全給付請求賠償，但須證明賣方有可歸責事由，與瑕疵擔保的無過失責任不同。

3. 注意時效與通知義務

• 發現凶宅後應立即以存證信函等方式通知賣方，保留證據，並在通知後6個月內提起訴訟或聲請調解以行使權利。
• 若能證明賣方故意隱瞞，則不受6個月限制，但最遲須在交屋後5年內主張，逾期權利消滅。
• 若怠於通知，依民法第356條第2項、民法第356條第3項規定，將被視為承認所受領之物，不得再主張瑕疵擔保。

參照臺灣高等法院97年度上易字第275號民事判決（98年3月10日，損害賠償，坪數不足）關於時效的法條引述，僅作為民法第365條適用法理的參照，本案本身為坪數短少案件，與凶宅無關，但其關於「故意不告知不適用6個月期間」的法理，在凶宅案件同樣適用。同字號另有臺灣高等法院刑事97年度上易字第275號裁定（恐嚇等）與本案無關。

4. 特約免責條款「現況交屋、賣方不負瑕疵擔保責任」有效嗎？

結論是：原則上有效，但賣方若故意隱瞞凶宅，特約無效，買方仍可追究。

這是凶宅買賣最常被忽略、卻最關鍵的條文。依民法第366條現行條文規定：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」白話來說，契約中常見的「現況交屋」「依現狀點交，賣方不負瑕疵擔保責任」「買方已充分了解屋況，拋棄瑕疵擔保請求權」等免責特約，在一般情況下可以限制賣方責任，但一旦賣方明知是凶宅卻故意不講，該特約依法就無效，買方仍得依民法第359條請求解除契約或減少價金，並依民法第360條請求損害賠償。

在凶宅案件中，賣方常主張「契約已載明現況交屋，我已免責」，但法院會審查賣方是否「故意不告知」。所謂故意，不以賣方自承為限，只要能證明賣方知悉凶宅事實（例如賣方持有期間發生、鄰居已告知、曾處理後事、警察紀錄可查、買賣前仲介已揭露而賣方要求隱瞞），卻在不動產說明書勾選「否」或於契約保證「非凶宅」，即可能被認定為故意，此時特約免責條款即屬無效。此與民法第360條「故意不告知瑕疵得請求損害賠償」及民法第365條第2項「故意不告知者不適用6個月期間」相互呼應，舉證重點都在「賣方是否明知且隱瞞」。

實務自保重點有三：第一，簽約前務必審閱不動產說明書關於「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死情事」之勾選欄，並要求賣方書面保證「本屋及專有部分於賣方取得前後均無非自然死亡情事，如有不實賣方應負瑕疵擔保及損害賠償責任」，避免僅以「賣方持有期間」限縮範圍；第二，保留所有告知證據，包括仲介帶看時的對話紀錄、LINE對話、說明書影本、鄰居訪談紀錄；第三，若賣方堅持加入免責特約，應加註但書「但賣方故意不告知瑕疵者，其特約為無效，賣方仍應依民法第354條以下負瑕疵擔保責任」，或直接刪除免責文字，以符合民法第366條之強行規定，避免日後爭議時被認為已拋棄權利。

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凶宅價金要怎麼扣？價值減損如何鑑定？

結論是：沒有固定的法定打折比例，必須個案鑑定，法院也有權調整。

凶宅造成的價值減損，通常會委託不動產估價師進行鑑定。估價師會比較類似條件的一般房屋與凶宅的市場價格，或採用價差比例法、比較法來估算減損率。法院實務上確實會參考鑑定報告，但最高法院107年度台上字第2093號民事判決（108年5月23日，主文：原判決廢棄，發回臺灣高等法院，非確定終局判決，僅具參考價值）理由中說明（以下為要旨摘述，非逐字引文，原文請見判決全文），法院得依自由心證斟酌鑑定意見調整減損比例，並非照單全收，以上為要旨摘述，原文請見判決全文。本案為廢棄發回案件，該見解僅為程序上關於鑑價採酌之一般法理參照，非對本案凶宅減損比例之終局認定。

坊間常聽到的15%至30%減損，屬於市場經驗值或部分鑑定報告的常見區間，並非法定標準，實際減損幅度會因事件嚴重性、發生時間久遠、房屋地段、樓層、媒體報導程度等因素而有極大差異。

舉例來說，房屋正常市價為1,000萬元，若鑑定結果認定凶宅減損20%，則買方可請求減少價金200萬元。若已付清價款，可向賣方請求返還該金額；若尚未付清尾款，可主張在尾款中扣除，但需注意應透過訴訟或協議確認，避免被認為違約。

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常見問題QA

Q：凶宅的法律定義是什麼？自然死亡算嗎？

A：法律沒有「凶宅」定義。實務上指房屋內曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡事件，依社會通常觀念足以貶損交易價值者，即構成價值瑕疵。內政部函釋就仲介告知義務將範圍限於賣方持有期間的專有部分，但高等法院確定判決就瑕疵擔保的認定不限於此，即使發生在賣方取得前仍可能構成瑕疵。自然死亡如病死、老死，不算凶宅。

Q：買到凶宅可以要求解約嗎？

A：可以。凶宅屬於重大瑕疵，買方得依民法第359條解除契約，但須注意兩點：一是須在通知後6個月內、交屋後5年內行使；二是若法院認為解約顯失公平，可能僅准許減少價金，實務上多以減價為主。另須注意，若契約有特約免除瑕疵擔保，依民法第366條規定，賣方故意不告知時特約無效，仍可解約或減價。

Q：如果賣方說他不知道是凶宅，買方還可以求償嗎？

A：可以。物之瑕疵擔保是無過失責任，只要凶宅事實存在，不論賣方是否知情，買方均可請求減少價金或解約。但若要進一步依民法第360條請求損害賠償，或主張不受6個月期間限制，或主張依民法第366條特約無效，則須證明賣方是故意不告知。若賣方確實不知情，仍負減價責任，但不負損害賠償責任，特約免責在此情形可能有效。

Q：凶宅的瑕疵擔保請求權有時間限制嗎？

A：有。買方應在發現瑕疵後即時通知賣方，並在通知後6個月內行使解除或減價請求權；自交屋時起超過5年未行使，權利消滅。5年與6個月均為除斥期間。若賣方故意不告知，則6個月的限制不適用，但仍須在5年內主張。另依民法第366條，故意不告知時，特約免責亦屬無效，不影響時效計算。

Q：透過法院拍賣買到凶宅，可以主張瑕疵擔保嗎？

A：原則上不行。依強制執行法第69條規定，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，同法第113條準用於不動產執行，因此法拍屋原則上不負瑕疵擔保責任。但現行強制執行法第77條第1項第2款及強制執行法第81條第1項第1款已要求執行法院應於查封筆錄及拍賣公告載明建物內有無非自然死亡等特殊情事。依臺灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會民執類提案第9號研討結果見解（座談會意見，非判決，不具法規效力），執行法院對此負形式審查義務，應向警察機關查詢並於公告載明。若法院疏未記載，買受人難以主張瑕疵擔保，但可能得依國家賠償等途徑尋求救濟，實務上舉證與成立門檻較高。因此，投標法拍屋前應自行調閱謄本、向鄰里及管區打聽屋況，避免糾紛。

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結語

買房前務必做好功課，除了查看屋況、調閱不動產說明書，也可向鄰居、管理委員會打聽相關資訊，並將「非凶宅」等保證條款寫入契約，同時留意契約中「現況交屋、免除瑕疵擔保」等特約文字，依民法第366條規定，故意隱瞞時該特約無效，切勿輕信口頭保證。凶宅是否構成瑕疵、減損多少、賣方是否故意隱瞞，都需個案認定，且通知與時效的掌握是勝敗關鍵。每個案件細節不同，建議諮詢專業律師，以維護自身權益。

參考判決片段：本文引用的法院見解來自真實判決書片段臺灣高等法院97年度上易字第275號民事判決（98年3月10日，損害賠償，坪數短少，僅供時效與計算方法參照，非凶宅案例；同字號另有臺灣高等法院刑事97年度上易字第275號裁定與本案無關）、最高法院107年度台上字第2093號民事判決（108年5月23日，請求返還價金等，主文：原判決廢棄，發回臺灣高等法院，非確定終局判決，僅具參考價值；同字號另有最高法院107年度台上字第2093號刑事判決107年8月16日TPSM,107,台上,2093,20180816,1與本案無關，不予引用）、臺灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會民執類提案第9號研討結果（座談會意見，非判決，不具法規效力）等，供讀者進一步查證。本文引述部分為要旨摘述，非逐字引文，原文請見判決全文。