約定專用是什麼?公寓大廈專用權設定方式

約定專用是什麼？簡單說，約定專用就是把原本屬於全體住戶共有的「共用部分」，透過規約約定給特定住戶一個人專屬使用，使用權歸你、所有權仍歸全體共有。最常見的就是一樓庭院、頂樓露台、法定停車位約定給特定戶別使用，想取得必須載入規約才生效力，且約定專用的面積不會算進你對基地土地的持分，都更或分配收益時仍以你家室內專有部分面積為準。

小明最近買了一間新大樓的房子，建商說他買的戶別可以「約定專用」樓下一塊綠地作為私人小花園，隔壁老王則付錢買了一個地下室平面車位，擁有「專用權」。小明一頭霧水，什麼是「約定專用」？跟「專用權」一樣嗎？這個「專用」的權利是怎麼來的？萬一大樓要都更，他的小花園權利會不會不見？別擔心，今天就用最白話的方式，搭配真實法律見解，帶你一次搞懂公寓大廈裡關於「專用」的大小事！

一、故事開場：小明與他的空中花園是怎麼來的？

結論先說：建商口中的露台、小花園，在法律上多半不是你買到的「房子本身」，而是全體住戶共有的「共用部分」約定給你專屬使用。

小明買的預售屋在頂樓，建商在契約中寫明，頂樓的露台（約20坪）由小明「約定專用」，但產權登記上，這塊露台並不是小明的「專有部分」，而是整棟大樓的「共用部分」。也就是說，法律上這塊地是全體住戶共有的，但大家約定好給小明一個人專屬使用。這就是「約定專用」最核心的概念：使用權歸你，所有權歸大家。

幾年後，管委會想在大樓外牆掛廣告，收益要按比例分給住戶。這時小明主張，因為他有專用的露台，所以他對大樓基地（土地）的權利比例應該更高，分錢應該分更多！這個主張有道理嗎？我們先來看看法律怎麼說。

釐清這個差異非常重要，因為它直接決定了三件事：第一，你對露台只有使用權，沒有所有權，不能任意加蓋；第二，你對露台的修繕管理，原則上要自己負責；第三，未來土地出售、都更權利變換或分配廣告收益時，露台面積完全不會讓你的持分變多。

二、公寓大廈的約定專用是什麼意思？法條依據一次看懂

結論先說：約定專用的標的必須是「共用部分」，而且一定要透過「規約」來約定才算數，單純寫在買賣契約或管委會口頭同意是不夠的。

公寓大廈裡，空間主要分三種：

1. 專有部分：你家門內，登記在你權狀上的私人空間。你有「所有權」。
2. 共用部分：大廳、樓梯間、屋頂、外牆、法定空地、法定停車空間、法定防空避難設備等，全體住戶共同擁有。
3. 約定專用部分：本來是「共用部分」，但經過約定，由特定區分所有權人專屬使用。例如：一樓前的庭院、頂樓露台、地下室的某個法定車位。

關鍵法條：公寓大廈管理條例第3條第5款

約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

所以，約定專用有幾個重點：

• 標的物：必須是「共用部分」。你不能把別人的專有部分約定成你的專用部分。
• 約定方式：必須透過「規約」來約定。依民法第799條第3項規定，共用部分除法律另有規定外，得經規約之約定供特定區分所有權人使用；而公寓大廈管理條例第3條第12款所稱的「規約」，是指經區分所有權人會議決議的共同遵守事項。白話來說，建商在賣預售屋時，可以在買賣契約及規約草約中先「預告」這個約定，但未來成立管理委員會後，必須正式將該約定納入經區分所有權人會議決議通過的規約，才會發生約定專用的效力。如果只有區分所有權人會議決議卻未載入規約，或只有預售契約的記載而從未納入規約，都不生約定專用效力。
• 權利性質：你得到的是「使用權」，不是「所有權」。就像公司配給你一個專屬車位讓你停，但車位還是公司的資產。效力上，你可以在約定範圍內排他使用，但不能主張你是所有權人，也不能單獨處分這個專用權。

三、法院和法務部怎麼看？有約定專用露台就能多分土地持分嗎？

結論先說：不行。無論你的約定專用露台、花園或車位有多大，對基地土地的應有部分比例，完全不以約定專用的面積計算，一律以你「專有部分」的面積比例為準。

關於「約定專用」的範圍和效力，主管機關有非常明確的見解。這直接關係到小明能不能因為有專用露台就多分土地權利。

核心爭點：有「約定專用權」，就能多分「土地持分」嗎？ 答案是：不行。

根據法務部行政函釋的法律見解，區分所有人對大樓基地（土地）的應有部分比例，原則上是依照你「專有部分」的室內面積占全體「專有部分」總面積的比例來計算。「約定專用部分」的面積，不會計入這個計算基礎。

參照法律字第 10703512720 號行政函釋要旨摘述，非逐字引文，該函釋說明，民法第799條第4項本文是以專有部分面積與專有部分總面積之比例為原則，但書則允許當事人依建築物之位置、面積、設置目的、使用性質或其他情事，為公平合理之約定，且該約定必須具有客觀明確之計算方式，不得恣意為之。法務部並建議，此種比例及計算方式宜於預售屋買賣定型化契約範本及應記載事項中明列，以利審認是否符合公平合理與客觀明確的要求。

參照法律字第 10703512720 號行政函釋要旨摘述，非逐字引文，該函釋另說明，建築技術規則建築設計施工編第59條至第62條區分了法定停車位、自行增設停車位及獎勵增設停車位等類型，若停車位是屬於共用部分的約定專用，則專用權人並未額外取得專有部分，自無從就該約定專用部分主張依民法第799條第4項規定分配基地權利範圍。

白話文就是：你對土地的權利，是看你「房子裡面」有多大來決定。你「房子外面」約定專用的露台、花園，那是大家透過規約約定給你用的福利，不影響你對土地的根本權利比例。即使你的露台比客廳還大，計算土地持分時，露台面積就是零。

參照法律字第 10703512720 號行政函釋要旨摘述，非逐字引文，該函釋結論指出，區分所有建築物之基地應有部分比例原則上依專有部分面積比例計算，至於因約定專用而取得的專用權面積部分，並不含在內，不得據此主張分配基地權利範圍。另一則法律字第 10803514500 號行政函釋亦持相同見解，並強調納入計算的只有專有部分面積，不含專用權面積。

所以，故事裡的小明，不能因為有專用露台，就要求在大樓廣告收益上分更多錢。分錢的比例、未來都更權利變換的價值分配、甚至土地出售的分配款，全部都要看他家室內實坪占全社區總實坪的比例，並以地政登記的專有部分面積為準。

這裡要特別補充民法第799條第4項但書的完整要件。很多人只記得「可以另有約定」，卻漏掉後半段。法條原文是「但另有約定者，從其約定」，而法務部在前述函釋中進一步闡明，這個約定必須是「公平合理」且「具有客觀明確之計算方式，不得恣意為之」，並應考量位置、面積、設置目的、使用性質等情事。實務上，為了避免建商恣意將持分灌給特定戶別，主管機關已要求應在預售屋買賣契約中將比例及計算方式寫清楚，否則未來在地政登記審查時可能被認為不符合要件而無法依約定登記。

四、約定專用權如何合法設定？兩種途徑與三大限制

結論先說：合法取得約定專用權只有一條正路，就是載入規約。常見的途徑有預售時預告和社區成立後透過規約約定，但都要完成規約程序才生效，且法定停車空間有額外限制。

那麼，要怎麼合法取得一個「約定專用權」呢？主要有兩種途徑：

1. 建商預售時預告，再納入規約： 這是目前最常見的方式。建商在銷售房屋時，會將某些一樓庭院、頂樓露台、車位等，在買賣契約中載明由特定戶別「約定專用」。這類約定通常會記載於預售屋買賣契約及規約草約中，未來成立管理委員會、召開區分所有權人會議後，必須經決議將該約定正式納入規約。除非該約定有妨礙建築物正常使用或違反公平原則情節重大，否則住戶通常會承認這些約定，並受其拘束。

2. 社區成立後透過規約約定： 大樓社區已經成立管委會後，如果住戶有需要，也可以透過「規約」將某個共用部分約定給某戶或某些住戶專用。例如，大家同意將某塊公共綠地給一樓住戶專用整理。這必須經區分所有權人會議決議並載入規約才生效力。實務上，規約的訂定或變更，依法需經區分所有權人會議決議，銷售實務常以三分之二以上同意作為特別決議門檻，建議依社區規約及公寓大廈管理條例第31條等規定確認門檻。

⚠️ 重要限制一：法定停車空間不能賣給外人 還有一種特殊的「專用權」，就是停車位。函釋特別釐清了一個重要觀念：

參照法律字第 10803514500 號行政函釋要旨摘述，非逐字引文，該函釋說明，依公寓大廈管理條例第58條第2項規定，公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權。因此，法定停車空間雖可約定由區分所有權人專用，但其本質仍屬共用部分。

意思是，依法必須設置的停車空間（法定車位），產權屬於全體住戶共有，不能單獨賣給沒有社區房子的人。你買的只是一個「專用使用權」，而且這個權利通常會跟著你的房子一起移轉。這跟可以獨立買賣的「獎勵車位」或「增設車位」完全不同！請注意，第58條第2項的規範對象是「起造人或建築業者」，目的是防止建商將法定共用部分外流，一般住戶間的成屋轉售雖不受此條直接限制，但仍受民法第799條第5項的拘束。

專用權的適用往往需要搭配其他規定一併理解，建議參考鄰居糾紛法律指南掌握完整架構。

⚠️ 重要限制二：專有部分與共有部分及基地權利不得分離 這是民法第799條第5項的強制規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」這就是為何法定停車位的約定專用權不能脫離你的房子單獨賣掉的原因。因為法定車位本身是共用部分，你對它的權利是依附在專有部分（你的房子）上的，不能像賣一張椅子一樣單獨處分。反之，若停車位本身就是登記為「專有部分」的獎勵增設或自行增設車位，有獨立權狀者，才可能單獨移轉、設定負擔。

⚠️ 重要限制三：約定專用不能妨礙正常使用或違反公平原則 即使已載入規約，若該約定有妨礙建築物正常使用或違反區分所有權人共同利益，例如把唯一的逃生通道約定給特定人專用、或將全部中庭約定給一戶使用，就可能被認定無效或得訴請法院撤銷。

五、土地持分怎麼算？數學實例帶你一次看懂為何露台不算

結論先說：公式只有一個，就是專有部分面積除以專有部分總面積再乘以土地總面積，約定專用面積從頭到尾都不會進公式。

讓我們用數字讓一切更清楚。假設「幸福社區」總專有部分面積（全部住家的室內面積加總）是10,000平方公尺。

• 小明家專有部分面積：100平方公尺。
• 小明家約定專用的露台面積：20平方公尺（共用部分）。
• 社區總土地面積：2,000平方公尺。

小明對社區土地的應有部分（持分）計算如下： 公式：（專有部分面積 ÷ 專有部分總面積）x 土地總面積

• 小明專有部分面積：100 平方公尺
• 社區專有部分總面積：10,000 平方公尺
• 小明土地持分 = (100 / 10,000) x 2,000 = 0.01 x 2,000 = 20 平方公尺

看到了嗎？計算時完全沒有用到「約定專用露台」的20平方公尺。所以小明對土地的權利就是20平方公尺。未來若土地出售、都更分配，他就是依此比例計算權利價值。

這個原則也直接影響都更與收益分配。實務上，都市更新的權利變換、合建分配、土地持分處分價款、外牆或屋頂廣告收益的分配，全部都以地政登記的專有部分面積比例為準。約定專用的露台、花園、車位雖然讓你使用更舒適，但不會讓你在都更時多分一坪土地，也不會讓你在分廣告收益時多拿一毛錢。建商若在銷售時暗示「買露台戶等於買更多土地」，就是混淆了使用權與所有權的界線。

如果當事人想打破這個原則，依民法第799條第4項但書另為公平合理之約定，就必須符合前述「客觀明確之計算方式、不得恣意」的要求，並將計算方式明列於契約及規約，經地政機關審認通過，才有可能例外依約定比例登記，否則仍回歸面積比例原則。

六、常見Q&A：約定專用的露台、車位與修繕費用

Q：約定專用的露台、庭院，我可以隨意加蓋、搭建嗎？

不行。約定專用只是取得「使用權」，你使用時不能違反法令、規約，也不能妨礙其他住戶對該共用部分的本來用途（如避難、放置水塔、逃生動線）。任意加蓋違建，不僅管委會可以制止，政府也會來查報拆除。搭建花園也需注意防水、承重安全，並經管委會同意。即使是約定專用，露台的結構安全、防水層、外牆仍可能涉及共用部分的結構，若因你的使用行為造成公共損害，仍須負責。

Q：約定專用的停車位，我可以單獨賣給社區外的人嗎？

如果是「法定停車位」，絕對不行。如前所述，法定車位的專用權只能由區分所有權人約定專用，且依民法第799條第5項不得與專有部分分離而單獨移轉或設定負擔。你不能把它當成獨立資產賣給外面的人。契約若這樣約定是無效的。反之，若你的車位是登記為「專有部分」的獎勵增設或自行增設車位，有獨立權狀者，則不在此限，可以單獨買賣，但仍需確認使用執照及登記謄本的記載。

Q：約定專用部分的管理、修繕費用誰要負擔？

原則上由「使用人」負擔。公寓大廈管理條例第10條第1項規定，專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。例如，你專用的露台地板壞了、排水孔堵塞、庭院植栽枯死，你要自己花錢修。但要區分兩種例外：第一，如果損壞是因可歸責於他人的事由（例如樓上住戶潑水、施工破壞），由該行為人負責；第二，如果損壞是來自於共用部分本身的結構問題（例如樓板漏水、結構龜裂、公共管線破裂），則依同條第2項規定，共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，並以公共基金支付。規約或區分所有權人會議另有規定者，從其規定。

Q：之前的住戶有約定專用權，我買他的房子後，自動繼承嗎？

是的，通常會。因為約定專用權是附屬於該專有部分（房屋）的權利，會隨同房屋一併移轉，且依民法第799條第5項不得分離，所以買賣時原則上會一併移轉給新所有權人。除非規約另有規定，否則新屋主當然取得該約定專用權。買賣時，務必請前任屋主將該約定記載於規約或會議紀錄中的權利證明文件、規約影本及相關使用證明交給你，並向管委會確認該約定是否仍有效載於現行規約。

Q：社區後來可以透過開會，取消我家的約定專用權嗎？

非常困難。約定專用權一旦合法設定並載入規約，就構成住戶的既得權利。其他住戶不能單純以「不公平」或「看不順眼」為由，用多數決剝奪你的權利。規約的變更同樣需經區分所有權人會議決議，但若該變更涉及剝奪特定人的既得專用權，法院實務上會審查是否妨礙建築物正常使用或違反公平原則情節重大，否則該約定應受尊重。若社區主張該約定有重大不公平，必須透過訴訟程序請求法院確認或撤銷，不能自行以多數決宣告取消。

Q：約定專用和登記為專有部分的車位到底差在哪？

天差地遠！用車位來比喻最清楚，為避免混淆，正確用語應為「登記為專有部分之停車位」與「約定專用部分之停車位」，而非「法定專用」此種非法定名詞：

• 登記為專有部分之停車位：像是「獨立產權車位」，有獨立權狀，可以單獨買賣、貸款、設定抵押，像一間小房子。這通常是獎勵增設或部分自行增設車位。
• 約定專用部分之停車位：像是「社區共用車位分配給你停」，你只有使用權，沒有獨立所有權，不能脫離你的房子單獨賣，通常跟著房子走。這九成是法定停車位，其本質仍是共用部分，僅得由區分所有權人約定專用。

總結來說，「約定專用」是公寓大廈生活中常見的權利安排，它讓社區空間運用更有彈性。但享受權利的同時，必須清楚了解其「使用權」的本質，以及它與「所有權」和「土地持分」之間的明確界線。買房簽約前，務必看清楚契約中關於約定專用的範圍、性質與限制，確認該約定是否已載明於社區規約、是否符合民法第799條第4項但書客觀明確的要求、以及是否涉及法定空地、法定停車空間或法定防空避難設備等不得讓售外人的共用部分，才能保障自身權益，當個快樂又聰明的住戶！

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相關法條官方連結：

公寓大廈管理條例第3條、民法第799條、公寓大廈管理條例第58條、公寓大廈管理條例第10條

（本文完）