約定專用是什麼?公寓大廈專用權設定方式 小明最近買了一間新大樓的房子，建商說他買的戶別可以「約定專用」樓下一塊綠地作為私人小花園，隔壁老王則付錢買了一個地下室平面車位，擁有「專用權」。小明一頭霧水，什麼是「約定專用」？跟「專用權」一樣嗎？這個「專用」的權利是怎麼來的？萬一大樓要都更，他的小花園權利會不會不見？別擔心，今天就用最白話的方式，搭配真實法律見解，帶你一次搞懂公寓大廈裡關於「專用」的大小事！ 一、故事開場：小明與他的空中花園 小明買的預售屋在頂樓，建商在契約中寫明，頂樓的露台（約20坪）由小明「約定專用」，但產權登記上，這塊露台並不是小明的「專有部分」，而是整棟大樓的「共用部分」。也就是說，法律上這塊地是全體住戶共有的，但大家約定好給小明一個人專屬使用。這就是「約定專用」最核心的概念：使用權歸你，所有權歸大家。 幾年後，管委會想在大樓外牆掛廣告，收益要按比例分給住戶。這時小明主張，因為他有專用的露台，所以他對大樓基地（土地）的權利比例應該更高，分錢應該分更多！這個主張有道理嗎？我們先來看看法律怎麼說。 二、法律上的「約定專用」是什麼？法條依據一次看 公寓大廈裡，空間主要分三種： 1. 專有部分：你家門內，登記在你權狀上的私人空間。你有「所有權」。 2. 共用部分：大廳、樓梯間、屋頂、外牆等，全體住戶共同擁有。 3. 約定專用部分：本來是「共用部分」，但經過約定，由特定住戶專屬使用。例如：一樓前的庭院、頂樓露台、地下室的某個車位。 關鍵法條：公寓大廈管理條例第3條第5款 約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。 所以，約定專用有幾個重點： - 標的物：必須是「共用部分」。你不能把別人的專有部分約定成你的專用部分。 - 約定方式：必須透過「規約」或「區分所有權人會議的決議」來約定。建商在賣房子時，可以在預售屋買賣契約中先「預告」這個約定，等成立管委會後，再正式納入規約。 - 權利性質：你得到的是「使用權」，不是「所有權」。就像公司配給你一個專屬車位讓你停，但車位還是公司的資產。 三、法院怎麼看？權威見解為你撐腰 關於「約定專用」的範圍和效力，法院和主管機關有非常明確的見解。這直接關係到小明能不能因為有專用露台就多分土地權利。 核心爭點：有「約定專用權」，就能多分「土地持分」嗎？ 答案是：不行。 根據法務部等機關的法律見解，區分所有人對大樓基地（土地）的應有部分（持分）比例，原則上是依照你「專有部分」的室內面積占全體「專有部分」總面積的比例來計算。「約定專用部分」的面積，不會計入這個計算基礎。 參照法律字第 10703512720 號判決所述，因其提及相關理由：「法務部說明，民法第799條第4項本文以專有部分面積與總面積之比例為原則，但書則允許當事人依建築物之實際情形為公平合理之約定。」 參照法律字第 10703512720 號判決所述，因其明確指出：「另建築技術規則建築設計施工編第59~62條區分停車位之類型，若停車位為共有部分之專用權，則專用權人未取得專有部分，無從主張基地權利範圍之分配。」 白話文就是：你對土地的權利，是看你「房子裡面」有多大來決定。你「房子外面」約定專用的露台、花園，那是大家「施捨」（約定）給你用的福利，不影響你對土地的根本權利比例。 參照法律字第 10703512720 號判決所述，因其結論清晰：「法務部認為，區分所有建築物之基地應有部分比例原則上依專有部分面積比例計算...至於共有部分之專用權，不得主張基地權利範圍之分配。」 所以，故事裡的小明，不能因為有專用露台，就要求在大樓廣告收益上分更多錢。分錢的比例，還是要看他家室內實坪占全社區總實坪的比例。 四、「專用權」設定方式大解密 那麼，要怎麼合法取得一個「約定專用權」呢？主要有兩種途徑： 1. 建商預售時約定： 這是目前最常見的方式。建商在銷售房屋時，會將某些一樓庭院、頂樓露台、車位等，在買賣契約中載明由特定戶別「約定專用」。根據公寓大廈管理條例第58條第2項，建商必須將這些約定列入買賣契約，未來成立管理委員會後，除非有妨礙建築物正常使用或違反公平原則，否則住戶通常會承認這些約定。 2. 社區成立後決議： 大樓社區已經成立管委會後，如果全體住戶同意，也可以透過「規約」或「區分所有權人會議」的決議，將某個共用部分約定給某戶或某些住戶專用。例如，大家同意將某塊公共綠地給一樓住戶專用整理。這通常需要區分所有權人會議的特別決議（通常為三分之二以上同意）。 ⚠️ 重要限制：法定停車空間 還有一種特殊的「專用權」，就是停車位。判決書片段特別釐清了一個重要觀念： 參照法律字第 10803514500 號判決所述，因其釐清法律性質：「公寓大廈管理條例第58條第2項明定法定停車空間屬共用部分，僅得由區分所有權人設定專用權使用，不得讓售或設定專用使用權於特定第三人。因此，法定停車空間雖可設定專用權，但其本質仍屬共用部分...」 專用權的適用往往需要搭配其他規定一併理解，建議參考鄰居糾紛法律指南掌握完整架構。 意思是，依法必須設置的停車空間（法定車位），產權屬於全體住戶共有，不能單獨賣給沒有社區房子的人。你買的只是一個「專用使用權」，而且這個權利通常會跟著你的房子一起移轉。這跟可以獨立買賣的「獎勵車位」或「增設車位」（產權可能單獨所有）完全不同！ 五、數學計算實例：土地持分怎麼算？ 讓我們用數字讓一切更清楚。假設「幸福社區」總專有部分面積（全部住家的室內面積加總）是10,000平方公尺。 - 小明家專有部分面積：100平方公尺。 - 小明家約定專用的露台面積：20平方公尺（共用部分）。 - 社區總土地面積：2,000平方公尺。 小明對社區土地的應有部分（持分）計算如下： 公式：（專有部分面積 ÷ 專有部分總面積）x 土地總面積 - 小明專有部分面積：100 平方公尺 - 社區專有部分總面積：10,000 平方公尺 - 小明土地持分 = (100 / 10,000) x 2,000 = 0.01 x 2,000 = 20 平方公尺 看到了嗎？計算時完全沒有用到「約定專用露台」的20平方公尺。所以小明對土地的權利就是20平方公尺。未來若土地出售、都更分配，他就是依此比例計算權利價值。 六、常見Q&A共用管線漏水誰修行！** 約定專用只是取得「使用權」，你使用時不能違反法令、規約，也不能妨礙其他住戶對該共用部分的本來用途（如避難、放置水塔）。任意加蓋違建，不僅管委會可以制止，政府也會來查報拆除。搭建花園也需注意防水、承重安全，並經管委會同意。 Q2：約定專用的停車位，我可以單獨賣給社區外的人嗎？ A：如果是「法定停車位」，絕對不行！ 如前所述，法定車位的專用權只能隨同專有部分（房屋）一併移轉給「社區的其他區分所有權人」。你不能把它當成獨立資產賣給外面的人。契約若這樣約定是無效的。 Q3：約定專用部分的管理、修繕費用誰要負擔？ A：原則上由「使用人」負擔。 公寓大廈管理條例第10條第1項規定，約定專用部分之修繕、管理、維護，由「使用人」為之，並負擔其費用。例如，你專用的露台地板壞了、排水孔堵塞，你要自己花錢修。但如果損壞是來自於共用部分本身的結構問題（例如樓板漏水），則可能動用公共基金。 Q4：之前的住戶有約定專用權，我買他的房子後，自動繼承嗎？ A：是的，通常會。 除非規約另有規定，否則約定專用權是附屬於該專有部分（房屋）的權利，會隨同房屋一併移轉。買賣時，務必請前任屋主將該約定記載於規約或會議紀錄中的權利證明文件交給你。 Q5：社區後來可以透過開會，取消我家的約定專用權嗎？ A：非常困難。 約定專用權一旦合法設定，就構成住戶的既得權利。其他住戶不能單純以「不公平」或「看不順眼」為由，用多數決剝奪你的權利。除非你能證明該約定「妨礙建築物正常使用」或「違反公平原則，情節重大」，且經過法律程序（如訴訟）確認，否則該約定應受尊重。 Q6：「約定專用」和「法定專用」（專有部分）到底差在哪？ A：天差地遠！ 用車位來比喻最清楚： - 法定專用（專有部分）：像是「獨立產權車位」，有獨立權狀，可以單獨買賣、貸款，像一間小房子。這通常是獎勵或增設車位。 - 約定專用：像是「社區共用車位分配給你停」，你只有使用權，沒有獨立所有權，不能單獨賣，通常跟著房子走。這九成是法定車位。 總結來說，「約定專用」是公寓大廈生活中常見的權利安排，它讓社區空間運用更有彈性。但享受權利的同時，必須清楚了解其「使用權」的本質，以及它與「所有權」和「土地持分」之間的明確界線。買房簽約前，務必看清楚契約中關於約定專用的範圍、性質與限制，並確認已載明於社區規約，才能保障自身權益，當個快樂又聰明的住戶！
