公寓大廈規約能約定什麼?規約效力與限制 小明買了新房子，高高興興搬進社區，沒多久就收到管委會發來一份厚厚的「社區規約」。他翻開一看，裡面寫著：「住戶不得飼養寵物」、「管理費遲繳每日加收千分之三滯納金」、「住戶與管委會打官司若敗訴，須負擔管委會律師費」……小明越看眉頭皺越緊：「這些規定合法嗎？我可以不遵守嗎？」相信許多住戶都有同樣的疑惑。今天我們就來聊聊公寓大廈規約的效力與限制，並透過真實法院判決，告訴你規約到底可以約定什麼、什麼樣的約定可能無效。 一、什麼是公寓大廈規約？ 根據《公寓大廈管理條例》第3條第12款，規約是「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」。簡單說，規約就是社區的「憲法」，是所有住戶（包括區分所有權人、承租人、使用人）都必須遵守的遊戲規則。它通常會記載管理費金額、公共設施使用方式、禁止事項、違規罰則等，是維持社區秩序的重要文件。 二、規約可以約定哪些事項？ 規約的內容非常廣泛，只要不違反法律強制規定或公序良俗，幾乎都可以透過區分所有權人會議決議納入規約。常見的約定事項包括： - 管理費：金額、繳納週期、滯納金計算方式。 - 公共基金：提撥比例、管理運用方式。 - 公共設施使用：例如健身房、游泳池、會議室的使用規則。 - 禁止行為：例如禁止違建、禁止飼養寵物、禁止抽菸、禁止噪音。 - 停車位：使用權分配、轉讓限制、清潔維護責任。 - 裝修施工：施工時間、垃圾清運、保證金。 - 管理組織：管理委員選任罷免程序、會議召開方式、財務管理。 - 罰則：違反規約時的處理方式，如罰款、斷水電、訴請法院強制執行。 - 訴訟費用分擔：例如約定住戶與管委會訴訟時，敗訴方須負擔對方律師費。 規約的彈性很大，但並非毫無限制，以下我們就來看看法院如何審查規約的合法性。 三、規約的效力與限制 1. 規約對全體住戶有拘束力 《公寓大廈管理條例》第24條規定，規約對全體區分所有權人及住戶均具有拘束力。也就是說，即使你沒有參與表決或投反對票，只要你是社區的一份子，就必須遵守規約。而且規約還會拘束後手（例如新搬進來的住戶），因為它屬於社區的自治規範。 2. 規約不得違反法律強制規定或公序良俗 這是規約效力的最大紅線。如果規約內容牴觸法律強制規定（例如憲法保障的基本權利、民法上的強行規定）或公序良俗，該部分無效。實務上最常見的爭議就是規約限制住戶的訴訟權、所有權或平等權。 （1）限制訴訟權可能無效 訴訟權是憲法第16條保障的基本權利，規約若過度限制住戶提起訴訟或施加不公平的負擔，可能被法院認定無效。例如，規約規定「住戶若未勝訴即須負擔律師費」，法院認為這是對人民行使訴訟權施加額外責任與懲罰，違反憲法第16條及《公寓大廈管理條例》第12條第1項「不得違反法律及公共秩序善良風俗」之原則，因此無效（參照114年度竹簡字第120號判決所述）。 「系爭規定中關於住戶若未勝訴即須負擔律師費之規定，係對人民行使訴訟權施加額外責任與懲罰，違反憲法第16條保障之訴訟權與公寓大廈管理條例第12條第1項『不得違反法律及公共秩序善良風俗』之原則。」（114年度竹簡字第120號） （2）但私法自治下仍可合理約定費用負擔 另一方面，法院也承認私法自治原則，社區可以透過規約約定因訴訟產生的律師費由對方負擔，並非一概無效。關鍵在於約定內容是否合理、有無過度限制住戶的訴訟權。 「依據私法自治原則，私人或團體與其成員間，對於因訴訟而有支出律師出庭費用之情事，非不得以相互約定或決議、章程、規約等形式約定賠償。」（114年度竹簡字第120號） 因此，如果規約約定「住戶敗訴時應負擔管委會因訴訟所生之合理律師費」，法院有可能認定有效；但如果約定「只要住戶提告，不論勝敗都要負擔律師費」，就可能因懲罰性過重而被認定無效。 （3）規約不得溯及既往 另一個重要原則是「法律不溯及既往」，規約的修改原則上只對將來發生效力，不能追溯處罰過去的行為。在新竹地方法院一件判決中，就明確適用此原則。 「按法規明定自公布或發布日施行者，自公布或發布之日起算至第3日發生效力，中央法規標準法第13條所明定。行政法規中除明定具有溯及效力者外，其適用以不溯及既往為原則。」（114年度竹簡字第120號） 該案中，管委會依規約向住戶請求律師費，但規約是在部分訴訟提起後才修訂，法院認為修訂前的訴訟不適用新規約，因此駁回該部分請求（114年度竹簡字第120號）。這提醒我們，規約的效力原則上只向將來發生，不能秋後算帳。 四、真實案例解析：新竹地方法院114年度竹簡字第120號 讓我們來看一個實際發生的案例（114年度竹簡字第120號、114年度竹簡字第120號、114年度竹簡字第120號），幫助大家更理解法院的判斷標準。 案情簡介 大塊文章甲區管委會（原告）向住戶陳美侖（被告）請求給付兩件訴訟所支出的律師費共16萬3391元。依據是社區規約中的一條規定：「住戶與管理委員會涉訟時，若住戶敗訴或撤回起訴，應負擔管理委員會因訴訟所生之律師費、裁判費等費用。」 關於管委會的更多實務案例與操作細節，鄰居糾紛法律指南有系統性的整理可供參考。 這兩件訴訟分別是： - 系爭178號案件：住戶於111年10月20日起訴，規約在112年10月25日修訂通過。 - 系爭194號案件：住戶於規約修訂後起訴。 法院見解 1. 規約修訂不溯及既往：178號案件起訴時規約尚未修訂，因此該部分請求無理由。 2. 修訂後的規約有效：194號案件發生在規約修訂後，且法院認為該規約並未違反強制規定，屬於私法自治範圍，因此被告應負擔該訴訟的律師費等支出。 3. 金額計算：法院審核後判決被告應給付原告8萬2832元（即194號案件的費用），其餘請求駁回。 本案啟示 - 規約約定訴訟費用分擔，只要內容合理且不違反法律，法院會承認其效力。 - 規約修改後，只能適用於修改後的行為或事件，不可溯及既往。 - 住戶若對規約內容有疑義，應儘早參與區分所有權人會議表達意見，或依法尋求救濟。 五、規約的修改程序 規約的制定或修改必須依照《公寓大廈管理條例》第31條，由區分所有權人會議決議。決議門檻為： - 特別決議：應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。 - 普通決議：一般事項則為過半數同意。 由於門檻很高，規約的變更需要社區相當程度的共識，這也確保了規約的穩定性。 六、住戶對規約有異議怎麼辦？ 如果你認為規約的某條規定違法或侵害你的權益，可以採取以下救濟途徑： 1. 向主管機關申訴：向直轄市、縣（市）政府工務局（處）或公寓大廈管理科提出，請求命管委會改善或撤銷決議。 2. 提起民事訴訟： - 請求確認規約無效（該條文違反法律強制規定或公序良俗）。 - 請求撤銷區分所有權人會議決議（須於決議後三個月內提起）。 但要注意，撤銷決議必須符合民法第56條「決議方法違法」或「決議內容違反法令或章程」等要件，且須在法定期間內提起。 七、常見問題 Q&A Q1：規約可以禁止養寵物嗎？ A： 可以。只要經過區分所有權人會議決議，規約可以禁止飼養寵物。但若住戶飼養的是導盲犬、導聾犬等輔助犬，則因《身心障礙者權益保障法》等規定不得禁止。此外，禁止飼養的規定對已飼養的住戶是否溯及既往，實務上通常會給予合理緩衝期。 Q2：規約可以規定管理費滯納金嗎？ A： 可以。但滯納金的金額必須合理，不得過高。常見約定為按逾期日數加收一定比例（例如每日千分之三），但總額不宜超過本金太多，否則可能被法院認定為過高的違約金而酌減。建議滯納金計算方式應符合《民法》第252條違約金酌減之規定。 Q3：規約可以約定住戶訴訟須負擔對方律師費嗎？ A： 如前面所述，合理約定（例如敗訴方負擔）可能有效，但不合理約定（例如不論勝敗都要住戶負擔）可能無效。律師費在民事訴訟中並非當然由敗訴方負擔（僅裁判費是），因此須有法律明文或契約約定才能請求。規約若經合法程序訂定，可視為住戶與社區間的契約，因此可作為請求依據。但內容仍不得違反強制規定或公序良俗。 Q4：規約可以限制住戶轉售房屋的對象嗎？ A： 原則上不行。《公寓大廈管理條例》第4條規定，區分所有權人對其專有部分有自由使用、收益、處分之權，並排除他人干涉。規約若限制轉售對象（例如只能賣給特定族群或須經管委會同意），會侵害所有權的處分權能，通常會被認定無效。但如果是針對「使用權」的限制（例如不得作為特定營業使用），則可能有效。 Q5：規約與法律牴觸時，哪個優先？ A： 法律優先。規約內容不得違反法律強制規定或公序良俗，否則該部分無效。例如規約規定「住戶不得懸掛國旗」，就違反《國旗法》及憲法保障的言論自由，無效；規約規定「管理委員僅限男性」，違反性別平等，亦屬無效。 八、罵髒話被判刑極參與區分所有權人會議，了解規約內容，若發現有不合理或違法之處，可透過合法管道爭取修正。同時，管委會也應注意規約的合法性，避免訂定無效條文而徒生糾紛。希望透過這篇文章，讓大家對公寓大廈規約有更清楚的認識，共同營造和諧的居住環境。 --- 本文參考法院判決： - 114年度竹簡字第120號、114年度竹簡字第120號、114年度竹簡字第120號、114年度竹簡字第120號、114年度竹簡字第120號、114年度竹簡字第120號 等判決片段。 （以上判決內容節錄自相關民事判決書，為便於閱讀已簡化摘錄）
