公寓大廈規約能約定什麼？規約效力、限制與法院怎麼看

公寓大廈規約可以約定管理費、公共設施使用、禁止飼養寵物、裝修施工、停車位使用到違反義務的處理方式等社區大小事，但前提是內容不能違反法律強制規定或公序良俗，也不能剝奪住戶受憲法保障的基本權利，且修訂後的規約原則上只向後生效、不能溯及既往處罰。是否有效，最終由法院個案審查，例如規約約定「敗訴住戶要負擔管委會律師費」在合理範圍內可能被法院肯認為私法自治，但過苛或溯及既往的約定就可能被判無效。本文透過臺灣新竹地方法院114年度竹簡字第120號民事簡易判決（竹簡,120,20250513,1，114-05-13，一審，尚未確定，上訴期間20日）的真實案例，完整解析規約能寫什麼、不能寫什麼，以及不服規約該如何救濟。

一、什麼是公寓大廈規約？跟住戶有什麼關係？

根據公寓大廈管理條例第3條第12款，規約是「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」。簡單說，規約就是社區的「憲法」，是經由區分所有權人會議決議，用來規範全體區分所有權人、住戶、使用人間權利義務的自治規則。

實務上，規約通常會記載管理費金額與繳納方式、公共基金提撥、公共設施使用規則、禁止或限制行為、違規處理、停車位、裝修施工、財務管理、管理委員選任及會議召開方式等。規約一旦經合法程序決議，對社區就具有高度拘束力，不只當時參與表決的人要遵守，即使投反對票、未出席，或是之後才買屋搬進來的繼受人，也原則上都要遵守。

觀念釐清：規約的法源與拘束對象 規約得約定事項的法源是公寓大廈管理條例第23條第1項「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之」；至於對人的效力，則是公寓大廈管理條例第24條第1項明定「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」。前段為受讓前應先行查證的法定義務，不能漏看。過去常見誤寫為「第24條明定規約對全體住戶均有拘束力」，其實第24條原文並無此文字，正確理解是：規約經區分所有權人會議合法決議後，對全體區分所有權人及繼受人均有拘束力。此外，同條第2項明定「公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務」，公寓大廈管理條例第24條第3項明定違反者準用第21條、公寓大廈管理條例第22條、公寓大廈管理條例第47條、公寓大廈管理條例第49條住戶規定，對無權占有人亦有拘束力，買受人交易前務必善用閱覽權掌握風險。

二、規約可以約定哪些事項？一定要寫進規約才有效的有哪7種？

只要不違反法律強制規定或公序良俗，規約的約定事項彈性很大。常見可約定事項包括：

• 費用類：管理費金額、繳納週期、滯納金（違約金）計算方式、公共基金提撥比例與運用
• 使用管理類：健身房、游泳池、交誼廳等共用部分使用規則、停車位使用權分配與轉讓限制、清潔維護責任
• 行為管制類：禁止違建、禁止飼養寵物、禁止吸菸、噪音管制、裝修施工時間、垃圾清運與保證金
• 組織運作類：管理委員選任、解任程序、會議召集方式、財務監督與公告
• 違規處理與費用分擔類：違反規約時的處理方式、訴訟費用或律師費分擔約定

其中有7種事項，法律明定「非經載明於規約，不生效力」。也就是說，想用這7種方式管住戶，就一定要寫進規約，否則不能對住戶主張。這7款規定在公寓大廈管理條例第23條第2項：

關於管委會的更多實務案例與操作細節，鄰居糾紛法律指南有系統性的整理可供參考。

另外，規約不是管委會說了算，利害關係人有知的權利。依公寓大廈管理條例第35條，利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。其中會計帳簿、財務報表及欠繳情形為監督財務的核心文件。這也是住戶監督規約是否合法、財務是否透明的重要工具。

三、規約的效力有多大？可以拘束沒投票或新搬來的住戶嗎？

結論先說：可以。規約經區分所有權人會議合法決議後，對全體區分所有權人均有拘束力，繼受人（例如新買受人、受讓人）依公寓大廈管理條例第24條第1項，應於繼受前先向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並於繼受後遵守原區分所有權人依條例或規約所定之一切權利義務；同條第2項、公寓大廈管理條例第35條第3項更明定無權占有人亦應遵守住戶義務，違反者準用住戶罰則。這就是規約作為社區自治規範的穩定性所在。

實務上常見爭議是：「我當時投反對票，為何還要遵守？」「我是新搬來的，沒簽過規約為何要受拘束？」答案都是肯定的。因為規約的效力來自區分所有權人會議的集體決議，不是個別契約，只要決議程序合法、內容不違法，即對全體生效。這也正是為何法律對規約的決議門檻、內容限制與救濟期間都有特別設計，避免多數決侵害少數人權益。

但效力大，不代表無限大。規約的最大紅線就是「不得違反法律強制規定或公序良俗」，違反者依民法第71條「法律行為違反強制或禁止規定者無效」、民法第72條「法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效」而無效。

四、規約的紅線在哪裡？什麼約定會被法院判無效？

1. 限制訴訟權的約定，過度限制可能無效——但要看個案

訴訟權是憲法第16條保障「人民有請願、訴願及訴訟之權」的基本權利，因此住戶常會主張「規約限制我告管委會，就是違憲無效」。在臺灣新竹地方法院114年度竹簡字第120號民事簡易判決（竹簡,120,20250513,1，114-05-13，一審，尚未確定，上訴期間20日）中，被告住戶就曾這樣抗辯：

「系爭規定中關於住戶若未勝訴即須負擔律師費之規定，係對人民行使訴訟權施加額外責任與懲罰，違反憲法第16條保障之訴訟權與公寓大廈管理條例第12條第1項『不得違反法律及公共秩序善良風俗』之原則。」（被告之主張原文，114年度竹簡字第120號）

要特別說明兩點：第一，這段話是被告的主張，並未被法院採納；第二，被告引用的「公寓大廈管理條例第12條第1項」其實是誤引，該條原文是關於專有部分共同壁、樓地板維修費用的分擔，並沒有「不得違反法律及公序良俗」的文字。規約不得違反強制規定或公序良俗的依據，應是民法第71條、民法第72條等規定，而非該條號。

法院最終並未認定該規約無效，反而肯認其效力（詳下述），這也說明「限制訴訟權可能無效」只是一個抽象界限，是否真的無效，必須個案審查約定是否過苛、是否具懲罰性、是否實質剝奪訴訟權。

2. 合理範圍內的費用分擔，法院可能肯認為私法自治

同一判決中，法院明確採取肯認規約效力的立場，認為在私法自治下，社區可以透過規約約定訴訟相關費用的負擔方式：

「且依據私法自治原則，私人或團體與其成員間，對於因訴訟而有支出律師出庭費用之情事，非不得以相互約定或決議、章程、規約等形式約定賠償。」（法院見解原文，114年度竹簡字第120號）

本案規約約定「住戶因社區相關事務對管委會提告而未獲勝訴判決時，須負擔管委會因訴訟衍生之律師費」，法院認為這是為增進區分所有建物之共同利益，於一定條件下由對造住戶負擔費用，難認違反強制或禁止規定，因此肯認其效力。

這裡要補一個重要實務觀念：律師費原則上不是訴訟費用。依民事訴訟法第78條以下，裁判費是由敗訴當事人負擔，但律師費除非是第三審強制委任律師等法律明文例外，或當事人間有契約、規約等特別約定，否則原則上各自負擔。本案管委會能請求律師費，正是因為規約有約定，屬於「有約定始得請求」的例外。若規約約定明顯過苛、例如不論勝敗一律要住戶負擔，或金額顯不相當，仍可能被法院依民法第71條、民法第72條或公序良俗原則認定無效。

3. 規約不能溯及既往，新規定只管新發生的事

「法律不溯及既往」同樣適用於規約。規約修訂後，原則上只向後生效，不能回頭處罰修訂前的行為。竹簡判決理由欄援引中央法規標準法第13條「法規明定自公布或發布日施行者，自公布或發布之日起算至第3日發生效力」之法理，類推說明不溯及既往原則。該段「行政法規中除明定具有溯及效力者外，其適用以不溯及既往為原則」文字，實見於臺北高等行政法院98年度訴字第1142號、96年度訴字第2158號等行政判決，非最高法院101年度台上字第5號判決意旨；該最高法院判決案由為「請求確認土地所有權登記請求權存在」（連江縣南竿鄉土地徵用補償案），主文為「原判決廢棄，發回福建高等法院金門分院。」屬廢棄發回、非確定見解，不得逕作確定見解引用。就私法上社區規約而言，不溯及既往應回歸私法自治、誠信原則及規約本身有無明定溯及效力之約定，不能逕以中央法規標準法第13條作為規約效力之直接法源。因此，管委會依新規約請求住戶負擔「修訂前就已提起」的訴訟律師費，就被法院駁回。這提醒管委會與住戶：想用新規約主張權利，必須是新規約生效後才發生的事實才能適用。

五、真實案例解析：新竹地院114年度竹簡字第120號民事簡易判決（竹簡,120,20250513,1）怎麼判？

本案為臺灣新竹地方法院114年度竹簡字第120號民事簡易判決（竹簡,120,20250513,1，114-05-13，一審，尚未確定，2025年5月13日宣判，如不服須於判決送達後20日內提起上訴），為便於閱讀，相關事實已簡化摘述，住戶姓名已去識別化。同案號另有臺灣新竹地方法院114年度竹簡字第120號刑事簡易判決（竹簡,120,20250124,1，審理法官崔恩寧，李晴暄竊盜案），與本文民事規約爭議無關，特此區分。

案情簡介

大塊文章甲區管理委員會（原告）向住戶陳OO（被告）請求給付兩件訴訟所支出的律師費等費用。依據是社區規約中經修訂的一條規定：「住戶與管理委員會涉訟時，若住戶敗訴或撤回起訴，應負擔管理委員會因訴訟所生之律師費、裁判費等費用。」

這兩件被請求分擔費用的訴訟分別是：

原告主張兩案律師費合計16萬3391元（判決書事實欄另有16萬3381元之記載，起訴聲明為16萬3381元，事實欄另載16萬3391元，差額10元，金額以法院最終認定給付8萬2832元為準），請求被告全額負擔。

法院見解

1. 修訂不溯及既往，178號案件的請求無理由：法院認定規約是在112年10月25日修訂通過（原告主張及規約記載為111年10月25日修正，法院理由欄另載為112年10月25日，有年份不一致，應以卷內規約及法院認定為準，本文從法院理由欄112年10月25日並註明差異），而178號案件早在111年10月20日就已起訴，法院援引中央法規標準法第13條類推及不溯及既往原則，新規約不能適用於修訂前的訴訟，因此駁回此部分請求。

2. 修訂後的規約有效，194號案件應負擔：194號案件發生在規約修訂後，法院認為該規約依私法自治約定訴訟費用負擔，並未違反強制或禁止規定，屬有效約定，被告應負擔該案費用。

3. 金額計算與遲延利息：法院審核單據後，判決被告應給付原告8萬2832元（即194號案件的費用），其餘請求駁回。並依民法第229條第2項、民法第203條，判令被告自113年4月6日起至清償日止，按週年利率5%給付遲延利息。補充說明：給付無確定期限者，須經債權人催告或以起訴狀送達等為催告，債務人自受催告時起負遲延責任；未約定利率者，依法定年息5%計算。

4. 假執行：本件係適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，法院依民事訴訟法第389條第1項第3款依職權宣告假執行，主文為「本判決原告勝訴部分得假執行。」。依該款所為之假執行無須原告預供擔保即得執行；供擔保始得假執行為同法第392條第1項「法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行」之情形，非本案依據；被告如欲免為假執行，得依同法第392條第2項預供擔保或將請求標的物提存而免為假執行。

本案啟示

• 規約約定敗訴方負擔律師費，只要內容合理、經合法程序決議，法院可能肯認其效力，可作為請求依據。
• 規約修訂僅向後生效，想用新規約請求舊訴訟的費用，不會被准許。判斷基準是「行為時規約」。
• 住戶若對規約有疑義，應積極參與區分所有權人會議，或依法定程序救濟，而非事後主張一概無效。

六、規約怎麼改才合法？區分所有權人會議要多少人同意？

規約的制定或修改，必須由區分所有權人會議決議。門檻規定在公寓大廈管理條例第31條，常見誤解是分成「特別決議」與「普通決議」兩種，其實法律原則上只有一套標準：

也就是說，除非規約本身已另有規定，否則一律適用「2/3出席、3/4同意」的高門檻。這也確保規約的穩定性，不會輕易被少數人推翻。由於門檻很高，建議管委會在提案前充分溝通，並將修訂草案、對照表提前公告，避免程序瑕疵被事後撤銷。

若依第31條未獲致決議或未達定額，依第32條召集人得就同一議案重新召集；除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議；會議紀錄送達後7日內以書面表示反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計二分之一時，該決議視為成立；決議成立後10日內應送達全體區分所有權人並公告。這是實務上常見的二次會降低門檻機制，但仍須踐行送達、公告及異議期間程序。

七、覺得規約不合理怎麼辦？救濟管道與3個月除斥期間一定要懂

若認為規約某條規定違法或侵害權益，可採取以下管道，但要注意「程序瑕疵是得撤銷、內容違法是無效」，兩者效果與期限完全不同：

1. 向主管機關申訴或申請調處，但主管機關不能直接幫你撤銷決議 可向直轄市、縣（市）政府工務局（處）或公寓大廈管理科申訴，依公寓大廈管理條例第59條，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣（市）主管機關處理（條文僅規定報請處理，未明定輔導、協調、調處、裁罰文字）；調處機制另依同條例第59條之1及公寓大廈爭議事件調處辦法，裁罰則依第47條至第49條等罰則規定由主管機關為之。但主管機關沒有「直接撤銷區分所有權人會議決議」的權限，想撤銷決議，必須向法院起訴。

2. 向法院提起民事訴訟，有兩種不同訴求：

特別注意： 民法第56條另有「出席未當場表示異議，不得撤銷」的限制。若你出席會議，當時未對程序瑕疵表示異議，事後即不得再以同一瑕疵為由請求撤銷。因此若發現召集程序有問題（例如未合法通知、委託書瑕疵），務必當場異議並列入會議紀錄。

此外，依公寓大廈管理條例第35條，你可以先請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕，先釐清決議內容與程序是否有瑕疵，再決定要走撤銷或確認無效的路徑。

八、常見問題 Q&A

Q：規約可以禁止養寵物嗎？

A：可以，但一定要寫進規約，且有例外。 依公寓大廈管理條例第23條第2項第3款，禁止飼養動物屬「非經載明於規約不生效力」事項，必須經區分所有權人會議決議並載明於規約才有效。但若飼養的是導盲犬、導聾犬、肢體輔助犬等依身心障礙者權益保障法第60條保障的輔助犬，不得禁止。另對已飼養住戶是否溯及，實務上多會給予合理緩衝期或採取不溯及既往原則處理。

Q：規約可以規定管理費滯納金嗎？會不會太高被法院砍？

A：可以，但金額過高法院得酌減。 滯納金在法律上屬違約金性質，常見約定為按逾期日數每日千分之三計算。依民法第252條「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，法院會審酌本金金額、逾期期間、是否故意、所受損害、是否顯失公平等因素綜合判斷。實務上若滯納金總額累積已遠超過本金，或顯不相當，法院常會酌減至合理範圍，建議約定時即避免過苛。

Q：規約可以約定住戶打官司要幫管委會出律師費嗎？

A：合理約定可能有效，過苛約定可能無效。 如本文案例所示，規約約定「敗訴或撤回起訴的住戶負擔管委會律師費」，在私法自治範圍內可能被法院肯認。但若約定「不論勝敗一律要住戶負擔」或金額顯不相當，就可能因違反民法第71條、民法第72條而無效。要提醒的是，民事訴訟的律師費原則上各自負擔（僅裁判費依民事訴訟法第78條由敗訴方負擔），要有規約或契約約定，管委會才能請求住戶分擔。

Q：規約可以限制住戶把房子賣給誰嗎？

A：原則上不行。 依公寓大廈管理條例第4條第1項，區分所有權人對其專有部分有自由使用、收益、處分之權，並排除他人干涉。規約若限制轉售對象（例如只能賣給特定人、須經管委會同意），會侵害所有權的處分權能，通常被認定違反強制規定而無效。但若是針對「使用方式」的限制（例如不得作為特定營業使用、不得作違法使用），只要不違反法律且經合法決議，則可能有效。

Q：規約跟法律牴觸時，誰優先？

A：法律優先。 規約不得違反法律強制規定或公序良俗，牴觸者該部分無效（民法第71條、民法第72條）。例如規約規定「住戶不得懸掛國旗」、「管理委員僅限男性」等，因違反憲法保障的基本權利或性別平等原則，即屬無效。

九、結語

公寓大廈規約是維持社區秩序的重要自治規範，但它並非空白支票。規約不得牴觸法律強制規定或公序良俗，也不能實質剝奪住戶受憲法保障的基本權利；違法的條文無效，且修訂原則上只向將來生效。對住戶而言，最好的自保方式是積極參與區分所有權人會議、善用公寓大廈管理條例第35條的閱覽權，並在決議後3個月除斥期間內及時主張權利；對管委會而言，提案前應確保程序合法、內容合理，並將7款法定應載明事項確實寫進規約，才能讓規約真正發揮定紛止爭的功能，共同營造和諧的居住環境。

---

本文參考法院判決： 臺灣新竹地方法院114年度竹簡字第120號民事簡易判決（竹簡,120,20250513,1，114-05-13，一審，尚未確定，上訴期間20日）114年度竹簡字第120號。同案號另有114年度竹簡字第120號刑事竊盜判決與本文無關。（以上判決內容部分為逐字引文、部分為要旨摘述，為便於閱讀已簡化並去識別化處理）