公寓大廈規約範本參考？如何訂定社區規約才合法有效？

公寓大廈規約就是社區的「憲法」，必須經區分所有權人會議依公寓大廈管理條例第31條的門檻決議才算合法成立，內容從管理費、公共空間使用到養寵物、陽台鐵窗都能規範，且對後手買受人也有效。 想從零開始訂定，最快的方式是參考內政部國土管理署（原營建署）提供的「公寓大廈規約範本」再依社區需求增刪，但所有增刪都不能違反法律強制規定或公序良俗。本文帶你一次搞懂規約的效力、哪裡下載範本、合法訂定與修改的完整流程，以及罰則、出租限制等5大爭議怎麼寫才不會被認定無效。

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一、公寓大廈規約是什麼？對誰有約束力？住戶一定要遵守嗎？

結論：規約是全體區分所有權人開會決議出來的共同遵守事項，一經合法成立，不只現住戶要遵守，之後買房子搬進來的新屋主也要概括承受。

根據公寓大廈管理條例第3條第12款，規約是指「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」。白話來說，舉凡公共空間怎麼用、管理費怎麼收、能不能養寵物、能不能裝鐵窗、外牆能不能掛冷氣、違反規定怎麼處理，都可以寫進規約。

很多人誤以為規約只管「開會當時有投票的人」，其實效力更廣。依同條例第24條第1項，區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。也就是說，買方在買之前有權要求看規約、公共基金餘額、財報等資料，買之後就必須概括承受原屋主在規約下的權利義務，不能主張「我沒開會、我不知道」而拒絕遵守。也因此，訂得好，社區和諧；訂得不好，爭議天天上演。

規約要寫什麼才會生效？7款事項沒寫進去就不生效力

不是所有條文寫了就自動有效。公寓大廈管理條例第23條第2項明定，規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列事項「非經載明於規約者，不生效力」：

重點提醒： 如果社區想禁養寵物或對違規住戶處以罰鍰，卻沒把第3款、第4款寫進規約，事後臨時用管委會公告或住戶公約來罰，依法是不生效力的，必須先補正規約，補正後才對之後的行為生效。

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二、公寓大廈規約範本哪裡找？官方範本可以直接套用嗎？

結論：最權威的是內政部國土管理署提供的「公寓大廈規約範本」，可直接下載當草案底稿，但範本本身不是法律，社區一定要依自身條件增刪，且不得牴觸強制規定。

如果你從零開始要訂規約，最省力的方式就是參考官方範本。過去由內政部營建署提供，營建署已於112年9月20日改制為內政部國土管理署，因此現在最正確的來源是內政部國土管理署網站「公寓大廈管理」專區。各縣市政府工務局或建管處網站通常也會提供適合當地需求的在地化版本，例如台北市建築管理工程處、新北市工務局都有下載點。

範本的內容非常完整，通常包含：

• 專有部分、共用部分、約定專用、約定共用的範圍界定
• 管理組織的設立、職權與任期
• 管理費、公共基金的分擔、收繳與運用
• 住戶的禁止行為與違規處理方式
• 區分所有權人會議與管理委員會的會議程序、修訂方式等

重要觀念： 「公寓大廈規約範本」是行政機關為協助社區自行訂約所提供的參考範例，經查並無法規位階，社區可以也應該依照自己的需求增加、刪減或修改條文。例如有游泳池的社區要加訂使用規則，近山區的社區要加訂防災事項。但前提是不能違反《公寓大廈管理條例》等法律強制規定或公序良俗，否則該條款仍可能被認定無效。

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三、如何訂定社區規約？合法流程與表決門檻一次看懂

結論：訂規約不是管委會說了算，一定要經過區分所有權人會議，依第31條「2/3出席、3/4同意」的門檻決議，並完成會議紀錄送達公告才算完成。

步驟1：確認是「規約草約」還是「規約」

如果是新成屋社區，第一次的規約通常不是住戶開會訂的。依公寓大廈管理條例第56條起造人（建商）在申請建造執照時，就應檢附規約草約，經承受人（買方）簽署同意後，在區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。住戶入住後，隨時可以依法定程序修改這份草約，改成真正符合社區需求的版本。若社區已經存在，想要修改或重新訂定，就要走下面的召集程序。

步驟2：合法召集區分所有權人會議

召集程序不合法，決議就可能被撤銷。依第25條：

• 定期會： 每年至少召開一次。
• 臨時會： 經區分所有權人1/5以上及其區分所有權比例合計1/5以上，以書面載明召集目的及理由請求召集者，召集人應公告召集。
• 召集人資格： 有成立管委會者由管理委員互推一人為召集人；未成立者由區分所有權人互推一人為召集人；召集人無法或不為召集時，得由區分所有權人互推一人為臨時召集人，或經1/5以上請求指定臨時召集人。

步驟3：草擬規約草案

可直接以官方範本為底稿，針對社區特殊需求調整。建議條文用語要精確，例如罰則要寫「得按次處罰」而非「得連續處罰」，條文間的引用要用「前條」「前項」的相對引用，避免日後條號調整就錯亂。若擔心法律問題，可委託律師或專業管理顧問協助擬定。

步驟4：會議討論、表決與計算表決權

這是最容易出錯的環節。依第27條，表決權的計算原則為：

• 各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。
• 區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。
• 開會可以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席，但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。

表決門檻對照表：

實務細節： 很多人以為「一般決議過半數出席、過半數同意」就能修改規約，這是錯誤觀念。現行條例並沒有「一般決議過半」的原則規定，訂定或修改規約原則上就是第31條的2/3、3/4高門檻，只有流會後重新召集才能適用第32條較低門檻。

步驟5：做成會議紀錄、送達公告並保存

依第34條，區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之。會議紀錄應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。這份紀錄未來就是規約是否合法成立的關鍵證據。

步驟6：需要「報備」還是「備查」？別搞混

實務上常見「規約要送主管機關備查」的說法，但法律並未規定規約本身全面強制備查。真正需要報備的是：

• 成立管理委員會或推選管理負責人，應向直轄市、縣（市）主管機關報備（第28條）。
• 依第8條對外牆面、樓頂平台等共用部分的使用限制，必須是「規約另有規定或區權會已有決議，經向主管機關完成報備有案者」，才對外發生限制效力。

因此，規約通過後，實務上多數縣市會要求將規約連同管理組織報備資料一併送請主管機關備查，且若涉及第8條外牆限制，未完成報備前不得據此要求住戶拆除。建議送件前先向當地主管機關確認應備文件清單。

步驟7：利害關係人有權閱覽規約

依第35條，利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管委會不得拒絕。這也是第24條繼受人閱覽權的配套。

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四、訂定規約常見的5大法律問題與實務提醒

❓ 問題1：規約可以禁止養寵物嗎？要怎麼寫才有效？

結論：可以，但一定要把「禁止飼養動物之特別約定」寫進規約，且範圍要明確。

法律規定：公寓大廈管理條例第16條第4項規定「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」白話就是，原則上可以養，但規約說不能養，就從其規定。

實務上，只要規約經合法程序訂定，且禁止的範圍明確（例如「禁止飼養貓、狗及其他動物」或「禁止飼養犬隻於共用部分放養」），通常會被法院認定有效。若只寫「禁止飼養有礙安寧之動物」這種模糊用語，日後就容易為「什麼叫有礙安寧」吵上法院。依第23條第2項第3款，這種禁止飼養的特別約定必須載明於規約才生效力。

並未違反法的適用往往需要搭配其他規定一併理解，建議參考鄰居糾紛法律指南掌握完整架構。

❓ 問題2：規約可以限制出租嗎？例如不能租給公司行號？

結論：是否有效要個案認定，取決於決議程序是否合法、限制是否合理相當、有無違反公序良俗或過度侵害專有部分使用收益權。

有些社區為了維持居住品質，會在規約中限制不得將房屋出租，或只能出租給特定對象（例如限家庭居住、不得作為公司登記）。坊間常流傳「最高法院已有判決肯認限制出租給公司行號有效」，但經檢索並無可直接對應的最高法院判決字號可資引用。

實務判斷重點在於：該限制是否經區分所有權人會議合法決議、是否已載明於規約、限制目的是否為增進共同利益與維護生活環境、手段是否符合比例原則。若限制過苛（例如全面禁止出租），被認定無效的風險就高。建議社區若要訂此類條款，務必諮詢律師審閱文字，避免日後被法院以違反公序良俗或侵害所有權核心權能為由宣告無效。

此外，關於租賃契約的違約金，108年公證實務研討會法律問題座談意見（非判決，座談會意見）曾討論：若租約約定的違約金過高，公證人應明確註記該爭議由法院依職權審理（參照108 年公證實務研討會座談意見所述，本則為要旨摘述，非逐字引文）。這點可供參考：無論是租約或規約中約定的違約金，若金額過高，法院均得依民法第252條「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」酌減至相當金額，並非寫多少就罰多少。

❓ 問題3：規約可以訂罰則、對違規住戶罰款嗎？要寫「連續處罰」還是「按次處罰」？

結論：可以，但必須先載明「違反義務之處理方式」，且用語要精確為「按次處罰」，金額要合理，情節重大另有強制遷離程序。

法律規定：依公寓大廈管理條例第23條第2項第4款，「違反義務之處理方式」非經載明於規約者，不生效力，因此規約可約定對違反義務者處以罰鍰等處理方式。常見如亂丟垃圾、占用共用部分、噪音違規等，規約可明定第一次勸導、第二次起按次處以一定金額的違約金。

用語精確度很重要： 法務部在審查「彰化縣公寓大廈輔導管理自治條例草案」時，曾就草案第9條建議將「得連續處罰」修正為「得按次處罰」，以符合現行法律常用語（參照法制字第 11102515010 號法規諮詢意見所述，本則為要旨摘述，非逐字引文，原文請以官方頁面為準）。同理，社區規約若要訂罰則，建議一律使用「得按次處罰」或「得按次處以違約金」等嚴謹表述，避免使用「得連續處罰」而生爭議。

金額與執行： 罰鍰的金額與執行方式應合理且合乎比例，若約定過高，法院可能依民法第252條酌減。此外，規約的罰則屬於私法上的違約金，與主管機關依第49條第1項對違反第5條、民法第8條、民法第15條、民法第16條等行為處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰的行政罰是不同層次，兩者可以併存。規約違約金宜用「得按次處罰」或「得按次處以違約金」，行政罰則為「得連續處罰」，用語應予區辨。

情節重大的最後手段： 依第22條，住戶有積欠費用經強制執行仍不履行、違反法令或規約情節重大等情形，經管理負責人或管委會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管委會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離或強制其出讓區分所有權及基地所有權。必須同時具備「促請改善3個月不改」與「區權會決議」兩要件，管委會不能自行決定提告。依第22條第3項，前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。此一受償順位對管委會追償積欠費用及對抵押權人權益有重大影響，社區在評估是否走到強制出讓程序時應一併考量。

特別提醒—第49條第2項刑事加重： 另依第49條第2項，有供營業使用事實之住戶有同條第1項第3款（違反第15條第1項擅自變更專有或約定專用之使用）或第4款（違反第16條第2項或第3項）行為，因而致人於死者，處1年以上7年以下有期徒刑，得併科新臺幣100萬元以上500萬元以下罰金；致重傷者，處6月以上5年以下有期徒刑，得併科新臺幣50萬元以上250萬元以下罰金。對於有營業使用的住戶而言，違規風險不僅是行政罰鍰，更可能涉及刑事責任，社區在訂定規約及執行管理時應特別注意此一加重規定。

❓ 問題4：規約條文之間如何引用才正確？為什麼要寫「前條」而不是「第X條」？

結論：為避免日後增刪條文導致引用錯亂，法律文書體例上建議使用「前條」「前項」等相對引用。

參考意見：法務部在審查前述自治條例草案時，建議將草案第5條中引用「第四條」修正為「前條」，以符合條文間之引用體例（參照法制字第 11102515010 號法規諮詢意見所述，本則為要旨摘述，非逐字引文）。同樣地，在訂定規約時，若條文需要相互參照，也應盡量使用「前條」「前項」等用語，並在草案階段就統一體例，維持規約的嚴謹性，減少日後修規約時漏改引用的風險。

❓ 問題5：規約修改的程序為何？跟第一次訂定一樣嗎？

結論：一樣，都要開區權會、達到第31條門檻、做成紀錄並送達公告；流會後才能用第32條較低門檻重開。

規約不是一成不變的，隨著社區發展可能需要修改。修改程序與訂定完全相同，必須召開區分所有權人會議，並達到法定出席及同意門檻。除非規約本身已另定特殊門檻，否則一律適用第31條的2/3出席、3/4同意。若第一次流會，才可依第32條以3人並1/5以上出席、過半數同意作成決議，並於10日內送達全體區權人，7日內未有過半數書面反對才視為成立。修改後亦應依第34條做成紀錄、15日內送達公告，並視是否涉及第8條外牆限制或管理組織變更，決定是否須向主管機關完成報備有案。

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五、實際案例分享（示意案例，非特定判決）

🏢 案例一：禁養寵物條款有效，住戶被判應將犬隻遷離（舉例說明）

台北某社區規約已依第23條第2項第3款載明「本社區禁止飼養貓、狗及其他寵物」之特別約定，並經區權會合法決議。一位住戶偷偷飼養貴賓狗，被鄰居檢舉。管委會依規約促請改善未果，遂依規約約定的違反義務處理方式處以違約金並訴請法院命其將寵物遷離。法院審理後認為，規約經合法程序訂定，禁止飼養是為了維護社區安寧與衛生，並未違反法律強制規定，判決住戶敗訴，應將犬隻遷離。

啟示： 想禁養，一定要先把第23條第3款寫進規約，且經第31條門檻通過，否則事後用公告禁止，效力有疑。

🏢 案例二：外牆懸掛冷氣機遭管委會制止，住戶須拆除（舉例說明）

新北某社區規約規定「外牆面不得懸掛冷氣主機，應統一安裝於指定位置」，並經區權會決議且向主管機關完成報備有案。一位住戶裝潢時將冷氣主機掛在外牆，管委會要求拆除，住戶主張外牆是專有部分，自己有權使用。法院認為，依公寓大廈管理條例第8條第1項，外牆面屬共用部分，其使用應受「經完成報備有案」的規約或區權會決議限制，且規約經合法程序通過，判決住戶應拆除冷氣機並恢復原狀。

啟示： 外牆限制有兩個關鍵：1. 規約或決議內容要合法；2. 必須完成報備有案才對外生效。另外，第8條第2項也規定，公寓大廈有12歲以下兒童或65歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽台得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施，防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀，規約不得完全禁止此類安全設施，但亦非一經設置即永久合法，設置原因消滅時仍負有回復義務。

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六、常見QA

Q：哪裡可以找到公寓大廈規約範本？是法規嗎？

A：最權威的是內政部國土管理署（原營建署）網站「公寓大廈管理」專區可下載，各縣市政府工務局網站也有在地版。 範本本身不是具法律位階的法規命令，而是供社區參考的行政範例，社區可依需求增刪，但不得違反法律強制規定或公序良俗。

Q：規約訂定後，如何修改？需要多少人同意？

A：必須召開區分所有權人會議，除規約另有規定外，一律適用第31條門檻：2/3以上區權人及其比例2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其比例占出席人數3/4以上同意。 若流會，重新召集則依第32條以3人並1/5出席、過半數同意作成決議，並於10日內送達全體區權人，7日內書面反對未超過全體1/2才成立。通過後應依第34條於15日內送達會議紀錄並公告；如涉及管理組織或第8條外牆限制，應完成報備有案才生效力。

Q：規約可以規定住戶不得在陽台加裝鐵窗嗎？

A：可以。 陽台通常屬專有部分，但為維護外觀一致性、公共安全或防墜，規約可以限制陽台加裝鐵窗或其他設施。只要經區權會合法決議且已載明於規約，並符合建築法規（例如不得妨礙逃生、消防），該限制即有效。反之，若住戶家中有12歲以下或65歲以上老人，依法得設置不突出外牆面的防墜設施，規約不宜一律禁止；但依第8條第2項後段，防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀，並非永久免責。

Q：規約規定管理費遲繳要加收滯納金，合法嗎？

A：合法，但建議寫為「遲延利息」或「違約金」較精確。 依公寓大廈管理條例第21條區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管委會得訴請法院命其給付應繳金額及遲延利息。規約可據此約定遲延利息或違約金的計算方式，但金額應合理，若過高，法院可能依民法第252條酌減。實務上應先經催告程序再訴請給付。

Q：規約與住戶公約有何不同？哪個效力比較大？

A：規約效力大於住戶公約。 規約是依《公寓大廈管理條例》經區權會決議的共同遵守事項，具有法律效力，對全體區權人、住戶及繼受人均有拘束力。住戶公約或生活公約通常是管委會自行訂定的行為規範，位階低於規約，且不得與規約或條例牴觸；若住戶公約想創設罰則或限制權利，必須先提升為規約條款並載明於規約才生效力。

Q：管委會可以直接用第49條罰住戶4萬到20萬嗎？

A：不行，那是主管機關的權限。 第49條第1項的四萬元以上二十萬元以下罰鍰，是由直轄市、縣（市）主管機關對違反第5條、第8條、第15條、第16條等行為的住戶所為的行政罰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。管委會依規約所為的是私法上的違約金請求，兩者性質不同，但可併行：管委會可先依規約處以違約金（宜用「得按次處罰」），情節重大再循第22條促請改善3個月加區權會決議訴請強制遷離（依第22條第3項，拍賣所得於積欠本條例應分擔費用之受償順序與第一順位抵押權同），並另由主管機關依第49條第1項裁罰，得連續處罰。

補充—第49條第2項刑事責任： 有供營業使用事實之住戶，若有第49條第1項第3款或第4款行為而致人於死者，處1年以上7年以下有期徒刑，得併科新臺幣100萬元以上500萬元以下罰金；致重傷者，處6月以上5年以下有期徒刑，得併科新臺幣50萬元以上250萬元以下罰金。營業住戶違規致生死傷時，責任遠高於一般行政罰。

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七、結語

公寓大廈規約是社區運作的基石，一份好的規約可以預防許多糾紛。在訂定或修改規約時，務必遵守第25條召集、第27條表決權計算、第31條與第32條的決議門檻、第34條的會議紀錄送達公告等法定程序，內容要明確、合理，並參考內政部國土管理署的官方範本與相關行政意見。如果社區有特殊需求，例如禁養寵物、限制出租、防墜設施、外牆冷氣或罰則設計，建議先把第23條的7款應載明事項檢視一遍，文字上改用「按次處罰」「前條」等精確用語，並諮詢專業律師或公寓大廈管理顧問，確保規約合法有效，讓你的社區生活更安心、更和諧！

參考資料：本文部分內容要旨摘述自法務部對相關自治條例草案之審查意見（法制字第 11102515010 號、法制字第 11102515010 號法規諮詢意見，非判決）及108 年公證實務研討會法律問題座談意見（非判決），以及公寓大廈管理條例相關規定；相關引述為要旨摘述，非逐字引文，原文請以官方頁面為準。

希望這篇文章能幫助你更了解公寓大廈規約。如果你有更多疑問，歡迎在下方留言討論！