管委會擺爛不處理怎麼辦？住戶的法律救濟管道

管委會擺爛不處理公共設施，住戶不用只能忍耐。答案是可依序採取五個法律救濟管道：先以書面催告限期改善，再依法召開臨時區分所有權人會議作成決議，若管委會仍不執行，就向主管機關檢舉請求裁罰並限期履行，同步可向公寓大廈爭議調處委員會或鄉鎮市調解委員會聲請調處、調解，最後可向社區所在地的地方法院提起民事訴訟，請求修繕、賠償或命管委會履行職務。本文按現行公寓大廈管理條例與實務函釋，完整整理職責、門檻、期限與罰則，讓你一步步督促管委會動起來。

小明住在一個屋齡15年的社區大樓，最近電梯頻頻故障，有時甚至卡在半空中，讓住戶們膽戰心驚。小明多次向管理委員會反映，但管委會主委總是說「經費不足」、「再觀察看看」，遲遲不肯修理。其他住戶也抱怨連連，卻不知道該怎麼辦。難道只能忍受這樣的居住品質嗎？以下依現行法解析住戶可用的救濟途徑與實務細節。

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管委會有哪些法定職責？公寓大廈管理條例第36條13款一次看懂

結論：公共設施的清潔、維護、修繕與一般改良，都是管委會的法定職務，不是做不做都可。

依公寓大廈管理條例第36條，管理委員會職務共13款，現行條文如下：

一、區分所有權人會議決議事項之執行。 二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。 三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。 四、住戶共同事務應興革事項之建議。 五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。 六、住戶違反第六條第一項規定之協調。 七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。 八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。 九、管理服務人之委任、僱傭及監督。 十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。 十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。 十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。 十三、其他依本條例或規約所定事項。

實務重點在於，第2款、第11款、第12款與第8款的文件保管義務，往往是住戶檢舉與訴訟的關鍵。例如電梯、消防設備、給排水與機電管線的定期檢修與申報，管委會依法必須執行與留存紀錄，若以經費不足為由長期擺爛，即可能構成後述第48條未執行職務而顯然影響住戶權益的處罰事由。

第一步：書面催告怎麼寫才有效？存證信函與期限設定技巧

結論：先書面催告、限定合理期限並留存證據，後續檢舉、調解與訴訟才站得住腳。

當發現管委會不作為，第一步應以書面正式要求限期處理。建議使用存證信函或掛號信，內容載明：

• 具體請求標的與事實（例如：A棟電梯自何時起故障、故障情形、影響範圍）。
• 請求履行之期限（例如：文到7日或10日內完成修復或提出修繕計畫與報價）。
• 逾期不處理將採取的法律行動（例如：報請主管機關處理、聲請調處或提起民事訴訟請求履行與賠償）。
• 檢附照片、報修紀錄、住戶連署等證據影本。

這樣做有兩個實益：第一，證明已盡催告義務，符合後續主張緊急代墊、損害賠償或請求主管機關限期改善的前要件；第二，正式文書通常能促使管委會正視並排程處理。若管委會仍無回應，再進入召集會議與外部救濟程序。

管委會不開會怎麼辦？五分之一住戶如何合法召開臨時區分所有權人會議？

結論：住戶不能未經程序就自行宣布開會，必須符合法定門檻與召集程序，決議才有效。

Q：多少人可以要求召開臨時會？

依公寓大廈管理條例第25條第2項第2款，經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者，管理負責人或管理委員會應召集臨時會議。召集通知應載明開會目的及理由，並依法送達。

Q：管委會拒絕召集，住戶可以自行召集嗎？

不行直接自行召集。現行法處理方式為：由具召集權人擔任召集人，或依第25條第3項後段及第4項規定，無法互推召集人時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人。實務上常見誤解是住戶自行張貼公告就開會，此類程序瑕疵常導致決議事後被認定無效或得撤銷，反而延誤救濟。

Q：臨時會決議門檻是多少？過半數就有效嗎？

不是過半數。依公寓大廈管理條例第31條，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。規約若另有特別約定，從其規定。因此開會前務必確認社區規約對出席與同意門檻有無特別規定，並在會議紀錄中載明出席比例與表決結果，決議才對全體住戶具拘束力，管委會才有執行義務。

在臨時會議中，住戶可以作成以下決議：

• 決議要求管理委員會限期執行特定職務（例如：30日內完成電梯修復並公告財源與發包程序）。
• 決議改選管理委員或解任不適任的主任委員、管理委員。
• 決議動用公共基金、調整管理費或通過修繕預算與採購方式。

如何向主管機關申訴？罰多少錢？可以連續處罰嗎？

結論：可檢舉、可裁罰、可限期改善，屆期不改善才會連續處罰；同時可善用縣市政府的調處機制。

向誰申訴、依據哪一條？

依公寓大廈管理條例第59條，區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第47條、公寓大廈管理條例第48條或第49條各款情事之一時，其他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣（市）主管機關處理。實務上多向各縣市政府工務局、建築管理處或都發局公寓大廈管理科提出書面檢舉，並檢附催告函、照片、會議紀錄與報價單等證據。

罰則與要件

依同條例第48條第4款，管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第36條第1款、第5款至第12款所定之職務，顯然影響住戶權益者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣1,000元以上5,000元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。這表示連續處罰有前提，必須是主管機關已令限期改善或履行，屆期仍不改善或不履行，才會再次處罰，並非一次檢舉就自動連續處罰。

此外，第47條針對召集程序的違規另設罰則：區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第25條或第28條所定之召集義務者，處新臺幣3,000元以上1萬5,000元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務，屆期不改善或不履行者，得連續處罰。若管委會長期拒絕依法召開臨時會，住戶可一併評估是否構成此條檢舉事由。

主管機關受理檢舉後，會依法調查、函請管委會陳述意見並限期改善，期滿複查後決定是否裁罰。住戶若不服主管機關的處理結果，可依法提起訴願及行政訴訟救濟。

除了檢舉，還有調處管道

依公寓大廈管理條例第59-1條，直轄市、縣（市）政府為處理有關公寓大廈爭議事件，得聘請資深之專家、學者及建築師等成立公寓大廈爭議事件調處委員會。住戶與管委會間就修繕責任、費用分擔、規約適用等爭議，可先申請調處。調處程序較訴訟迅速，且有助於保留社區關係，可與後述的鄉鎮市調解並列為訴訟外的紛爭解決選項。

調解要去哪裡聲請？調解成立後如何取得強制執行力？

結論：向鄉鎮市區公所聲請調解免費且簡便，但一定要經法院核定，才有強制執行力。

如果不想直接打官司，住戶可向社區所在地的鄉、鎮、市、區公所調解委員會聲請調解。調解程序簡便、免費，成立後若經法院核定，即可作為執行名義。

調解書一定要送法院核定

依鄉鎮市調解條例第26條第1項，鄉、鎮、市公所應於調解成立之日起10日內，將調解書及卷證送請移付或管轄之法院審核。這是公所的職權送審義務，不得因當事人合意免除或約定不送審。實務上常見當事人誤以為雙方簽名就已可強制執行，結果因未送法院核定，僅具私法上和解效力，管委會不履行時仍須另行起訴。

核定後的效力如何區分

相關函釋要旨指出，調解經法院核定後，當事人就該事件不得再行起訴、告訴或自訴；經法院核定之民事調解，與民事確定判決有同一之效力；經法院核定之刑事調解，以給付金錢或其他代替物或有價證券為標的者，其調解書得為執行名義。也就是說，民事調解核定後即具確定判決同一效力，可直接聲請強制執行；刑事調解則僅在法定範圍內得為執行名義，應依鄉鎮市調解條例第27條區分適用。

實務提醒：聲請調解時，務必確認調解委員會已於10日內將調解書送法院審核，並留意法院核定結果。取得核定後，若管委會屆期不履行，住戶可持核定調解書向法院聲請強制執行，無須再打一次給付之訴。

什麼情況要直接提民事訴訟？要去哪個法院？裁判費多少？

結論：其他管道無效或有急迫危險時，就應提起民事訴訟；管轄與裁判費先搞清楚，避免程序空轉。

常見的訴訟類型

住戶可依公寓大廈管理條例第6條、公寓大廈管理條例第9條、公寓大廈管理條例第10條等規定，結合民法相關請求權，請求法院判決管委會履行修繕義務或賠償損害。常見類型包括：

• 給付之訴：請求管委會為一定行為（例如修復電梯、修繕屋頂漏水、改善消防缺失）。
• 確認之訴：確認管委會不作為違法，或確認住戶在緊急必要時自行修繕並請求償還費用之權利。
• 損害賠償之訴：因管委會怠於修繕導致住戶受傷或財產損失，請求賠償。

除了強制執行，實務上還有許多相關細節值得留意，鄰居糾紛法律指南提供了更全面的法律知識。

要向哪個法院起訴？遞錯法院會怎樣？

民事訴訟採以原就被原則，實務上公寓大廈修繕爭議多向建物所在地或管委會事務所所在地之地方法院起訴，起訴前宜先向法院訴訟輔導科確認管轄。依民事訴訟法第28條，訴訟之全部或一部，法院認為無管轄權者，依原告聲請或依職權以裁定移送於其管轄法院。遞錯法院雖得聲請移送，但效力自到達有管轄權法院時起算，可能延誤期間或時效，務必一開始就選對法院。

裁判費如何計算

依民事訴訟法第77-14條，非因財產權而起訴者，徵收裁判費新臺幣3,000元；於非財產權上之訴並為財產權上之請求者，其裁判費分別徵收。財產權之訴則依同法第77-13條按訴訟標的價額分級徵收。實務上，單純請求管委會修繕公共設施多屬非財產權之訴，費用為3,000元；若同時請求賠償財損或體傷，則財產權部分需另行按價額徵收。若勝訴，可請求法院命敗訴之管委會負擔訴訟費用。

常見問題解答（QA）

Q：管委會不修公共設施，住戶可以自己出錢修然後向管委會求償嗎？

A：可以，但須符合緊急必要且先經催告，並保留單據。 公共設施的修繕、管理與維護，依公寓大廈管理條例第10條第2項，由管理負責人或管理委員會為之，費用由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分分擔。住戶自行僱工修繕後向管委會求償，需舉證具有緊急必要性（例如電梯故障危及安全、消防設備失效）、已先以書面催告管委會限期處理而未獲改善，以及費用必要且合理。此類求償在法律上多以民法無因管理或不當得利等規定為請求權基礎，法院會審查是否確有代管委會處理事務的意思與必要費用，建議務必保留催告函、報價單、發票與施工前後照片。

Q：管委會決議違法（例如擅自提高管理費），住戶如何救濟？

A：可主張決議無效或聲請撤銷，但有除斥期間與當場異議的限制，應儘速處理。 住戶認為區分所有權人會議或管理委員會決議違反法令或規約者，得依民法關於法人或非法人團體決議的規定，請求法院宣告決議無效（例如內容違反強制或禁止規定）或撤銷決議。依民法第56條第1項，總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限（即出席未當場異議即喪失撤銷權）。實務操作上，出席者應於會議進行中或表決前後明確以口頭或書面表示異議並請記錄於會議紀錄；若當場未異議，事後即不得再以同一程序瑕疵為由請求撤銷。由於是否屬無效或得撤銷、期間如何起算，常涉及規約與會議程序的細節，建議就具體決議內容與會議通知、表決紀錄諮詢律師，確認救濟途徑與期限。

Q：管委會財務不透明，住戶如何查帳？

A：先請求閱覽與公告，經催告7日仍不處理，可報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。 依公寓大廈管理條例第20條第1項，管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會；同條第2項明定，管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。違反第20條所定公告或移交義務者，依同條例第49條第1項第7款，處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務，屆期不改善或不履行者，得連續處罰。實務上建議以書面催告並載明7日期限，屆期未果再檢舉或起訴，較易獲主管機關與法院支持。

Q：管委會主委擺爛，住戶可以罷免嗎？

A：可以，但須經區分所有權人會議決議，並符合法定或規約所定門檻。 依公寓大廈管理條例第29條第2項，主任委員、管理委員的選任、解任、權限與委員人數、召集方式及事務執行方法，依區分所有權人會議之決議定之，規約另有規定者從其規定。解任程序通常需召開臨時會，並適用第31條決議門檻：除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，並非一律過半數即可。建議於召集通知中明載解任案由，並留存簽到與表決紀錄。

Q：向主管機關申訴後，管委會仍不改善怎麼辦？

A：可請主管機關連續處罰，並同步聲請調處、調解或提起民事訴訟。 主管機關可依第48條限期改善或履行，屆期不改善或不履行者得連續處罰；若仍不改善，住戶可進一步提起民事訴訟，請求法院命管委會履行職務或賠償損害，或依第59-1條向縣市政府調處委員會申請調處，及向鄉鎮市區公所聲請調解。至於申請主管機關指定管理負責人代行職務，依第29條第6項，僅在公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人，以第25條互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人；區分所有權人無法互推或申請指定臨時召集人時，始得申請主管機關指定住戶一人為管理負責人。其適用前提較為限縮，並非一般管委會擺爛即可直接指定，仍應以檢舉、調處與訴訟為主要救濟途徑。

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結語：五步驟讓擺爛的管委會動起來

小明和鄰居們後來採取了以下行動：

1. 集體連署發存證信函給管委會，限期10日內提出電梯修復計畫。
2. 依法請求召集臨時區分所有權人會議，無法獲管委會召集時，依法推選召集人並申請主管機關指定臨時召集人，經合法程序作成限期修復電梯之決議。
3. 向市府建管處檢舉，主管機關依第48條限期改善，屆期不改善得連續處罰。
4. 同步向調處委員會與鄉鎮市調解委員會聲請調處、調解，調解成立後由公所於10日內送法院核定，取得與確定判決同一效力之執行名義。
5. 最終管委會迫於決議與裁罰壓力修復電梯，住戶們也在下次會議中依第29條及第31條門檻改選委員。

面對管委會擺爛，住戶並非束手無策。只要掌握書面催告、合法召集與決議、主管機關檢舉與調處、調解核定取得執行力，以及必要時的民事訴訟，並留意7日催告、10日送審、三個月撤銷除斥期間與3,000元裁判費等關鍵細節，就能有效督促管委會履行職責，維護居住安全與品質。情況複雜時，建議攜帶規約、會議紀錄與相關單據尋求專業律師協助，以確保權益獲得最大保障。

法律小提醒：本文所引函釋要旨與法條均依現行公布版本整理，相關法條請以最新公布者為準。若有具體個案需求，請諮詢專業律師。