管委會委員怎麼選？非區權人能否參與

管委會委員怎麼選？答案是：依公寓大廈管理條例第29條第2項，先看規約、規約沒寫就由區分所有權人會議決議，且選任事項必須在開會前十日通知載明公告、不能用臨時動議提出；非區權人能否參與？投票權專屬區分所有權人，但擔任委員的資格原則上開放給住戶，除非規約或區權會決議另有限制。本文用白話搭配真實法院見解，把召集、門檻、投票到救濟的完整流程一次說清楚。

前言：一場社區選舉引發的「三國演義」

台北某知名社區去年爆發了一場堪稱「三國演義」的管委會選舉大戰。故事是這樣的：社區主委老張為了連任，在區權會當天突然提出臨時動議，主張「為了讓更多熱心住戶參與」，要改成「一人三票」的方式選委員。現場亂成一團，主席沒清點票數就宣布「鼓掌通過」，接著立刻用這個新規則選出新任委員。結果落選的原任委員氣得跳腳，告上法院主張選舉無效。更妙的是，社區裡還有幾位是租屋的「非區權人」，他們也吵著要投票，說自己每月繳管理費，為什麼不能參與社區事務？

這場鬧劇最後怎麼收場？法院怎麼看這些爭議？今天就讓我們用白話文，搭配真實的法院見解，把公寓大廈管理委員會選舉的法律眉角一次說清楚！

一、管委會選舉的法律基礎是什麼？為何不能「大家說了算」？

首先要打破大家的迷思：公寓大廈管理委員會不是「社團」，也不是「公司」，而是依據公寓大廈管理條例設立的「法定組織」。這意味著它的選舉方式不能像同學會選會長那樣「大家說了算」，而是必須嚴格遵守法律與規約。

根據公寓大廈管理條例第29條第2項，主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。換句話說，先看規約，規約沒寫才由區權會決議決定。此外，同條例第30條第2項特別規定：「管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」這就是許多爭議的起點——選舉規則必須事先公告，不能臨時亂改。

實務上常見的誤解是把管委會當成住戶聯誼會，以為人多喊大聲就能改規則。事實上，管委會管理的是全體共有部分與公共基金，對不動產權益影響重大，法律才會要求「預先公告、照規約走」。

小提醒：委員任期與連任限制也要看規約

依公寓大廈管理條例第29條第3項，管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任（同條第4項為視同解任、公寓大廈管理條例第29條第5項為住戶得被選任、公寓大廈管理條例第29條第6項為未組成管委會時之管理負責人）。社區若想調整任期或連任次數，一定要先修改規約並載明，不要只在會議中口頭約定。

依公寓大廈管理條例第29條第4項，前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第20條第2項拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。屆滿未改選即無權代表管委會簽約、動支公共基金或提告，社區應即依規約或區權會決議重選或依第29條第6項指定管理負責人，並辦理移交。

二、管委會選舉程序怎麼走？從誰能投票到門檻怎麼算

（一）誰可以投票？只有區分所有權人有表決權嗎？

這是最關鍵的問題！法律上只有「區分所有權人」才有投票權。什麼是區權人？簡單說就是「有房子所有權的人」，也就是在地政登記簿上登記為所有權人的人，而不是「房客」。

依公寓大廈管理條例第27條第1項，各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使（例如夫妻共有1戶，僅推1人出席行使1表決權，不得各自主張1票）。此與同條第2項、公寓大廈管理條例第27條第3項之五分之一上限併同計算。

數學計算時間： 假設一個社區有100戶，其中：

• 80戶是屋主自住（80個區權人）
• 15戶出租（15個房東是區權人，15個房客不是）
• 5戶空閒（5個區權人）

那麼有投票權的只有「80+15+5=100位區權人」，房客雖然繳管理費，但法律上沒有獨立的投票權。房客想參與，只能透過被區權人合法委託代理的方式，或依規約開放擔任委員的管道，而不是直接取得一張選票。數人共有一戶的情形，也僅推由一人行使該戶的表決權，不得重複計算出席人數與票數。

（二）區權會開會門檻要多少？是過半數就好嗎？

很多人以為區權會「過半數出席、過半數同意」就能決議，這是常見的大誤解。依公寓大廈管理條例第31條，一般決議的門檻其實高得多：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」

繼續用上面的例子（100位區權人，假設區分所有權比例平均）：

• 出席門檻：至少67人且其區分所有權比例合計達三分之二要出席
• 同意門檻：出席者中四分之三以上且其區分所有權比例占出席四分之三以上同意

如果第一次會議出席人數或比例不足，依第32條可就同一議案重新召集會議，第二次會議才降低門檻為「區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意」作成決議，且作成決議後，先依第34條第1項送達會議紀錄，七日內書面反對意見未超過全體區權人及其區分所有權比例合計半數時視為成立，成立後主席另應於十日內以書面送達全體區權人並公告之。第32條第3項另課主席於決議視為成立後十日內以書面送達並公告之獨立義務，非僅作成後送達一次。所以「過半數」其實是「第二次重開會」才適用的較低門檻，不是一開始就能用。實務上一定要記得「先送達、再起算七日、最後才確定成立」的順序，少一步都可能被挑戰。

（三）投票權有上限嗎？一人買很多戶可以一直加票嗎？

這點很多人忽略。公寓大廈管理條例第27條第2項、公寓大廈管理條例第27條第3項後段設有「五分之一上限」：區分所有權人若其區分所有權比例或以單一區分所有權計算之人數超過全體五分之一部分，均不予計算。具體而言，依第27條第3項後段，受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算（第27條第3項後段雙款上限）。目的是避免大戶或大量受託壟斷會議。舉例：社區共100戶、共100人，某人持有30戶，依個數算已超過五分之一（20戶），超過的10戶部分在計算出席與表決時不予計入；另舉例：社區共100人，受託代理超過20人部分不予計算，即使受託比例未達五分之一，但受託人數超過區權人數五分之一者，超過人數部分仍不予計算。即使受託比例未達五分之一，但受託人數超過區權人數五分之一者，超過人數部分仍不予計算。

（四）選舉方式一定要一人一票嗎？可以改成一人三票嗎？

現在講到最精彩的案例。前面提到老張突然改成「一人三票」，這在法律上站得住腳嗎？

在109年度上字第31號判決這個真實案例中，提告的區權人正是這樣主張的（以下為要旨摘述，非逐字引文）：上訴人主張：系爭區權會主席當場以臨時動議改為1人3票、未清點贊成與反對之實際票數即宣告決議通過（下稱系爭決議），旋以1人3票方式進行新任管理委員之選舉投票（下稱系爭選舉）；系爭決議㈠表決時未清點票數，欠缺決議之成立要件；㈡以臨時動議變更預先公告之選舉事項，違反公寓大廈管理條例第30條第2項規定，依民法第56條第2項規定，應屬無效；系爭區權會嗣以系爭決議之1人3票方式進行系爭選舉，其選舉結果亦當然無效等語（臺灣高等法院109年度上字第31號判決之事實及理由一所載上訴人主張，要旨摘述）。

要特別提醒：上面這段是「上訴人的主張」，而不是法院的最終結論。法院（臺灣高等法院二審判決，一審為臺灣新北地方法院）最後其實是判上訴人敗訴、上訴駁回。從這個判決我們可以歸納出幾個正確觀念：

1. 選舉方式應預先公告：依公寓大廈管理條例第30條第2項，管理委員之選任事項應在前項開會通知中載明並公告，不得以臨時動議提出。這是程序上的要求。
2. 程序瑕疵原則上是「得撤銷」而非「當然無效」：本案法院引用公寓大廈管理條例第1條後段「本條例未規定者，適用其他法令之規定」準用民法第56條第1項指出，區權會決議的召集程序或決議方法違反法令時，區權人應於決議後三個月內訴請法院撤銷，逾期未撤銷者決議仍有效。上訴人主張「當然無效」並逾期才起訴，因此被駁回。換言之，想推翻有瑕疵的選舉，要把握三個月的撤銷期間。
3. 選舉方式仍以規約或區權會決議為準：法院明確指出，管理委員之選任依公寓大廈管理條例第29條第2項，係依區分所有權人會議之決議或規約定之。本案系爭規約本就允許主席徵得與會者半數以上同意變更選舉方式，法院因此認為改採連記法（1人3票）並無違反法定方式。所以「1人3票」是否合法，關鍵在規約怎麼寫，不能一概認定無效。

三、非區權人到底能不能參與？投票權與被選舉權要分開看

這是另一個常見爭議。許多熱心的租屋族或家屬想參與社區事務，但法律設了明確的紅線。

（一）投票權限區分所有權人；被選舉權原則可放寬

這裡要先做一個關鍵區分——「投票權」與「被選舉權」是兩回事：

• 投票權（選舉權）：依公寓大廈管理條例第27條，「各專有部分之區分所有權人有一表決權，數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使」。只有區分所有權人本身才有表決權，房客、家屬、親友本身沒有獨立的投票權；共有1戶的共有人也僅能推1人行使，不得各自主張1票。
• 被選舉權（能否當委員）：這裡有不少人誤會。公寓大廈管理條例第29條第5項其實明文規定：「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」也就是說，承租人等「非區權人住戶」原則上是可以被選為管理委員、甚至主任委員的，除非規約或區權會決議明文排除。

所以正確的說法是：投票權專屬區權人，但被選舉權（擔任委員）法律原則上開放給住戶，由規約或區權會決議決定是否限制。

這樣的設計背後有其考量：管委會管理的是全體區分所有權人的共有財產，包括公共設施、管理基金等，對財產有最直接利害關係的是區權人，因此投票權緊扣產權。但立法者也考量到實務上不少社區住戶以承租人為主、區權人不住在當地，若一律禁止住戶任職，恐無人可推選，故第29條第5項保留彈性，讓社區得自行決定是否開放住戶擔任委員。簡言之：表決權看產權，任職資格看規約。

（二）相對開放：列席與建議權

不過，法律也沒完全把非區權人趕出去。社區可以透過規約或會議決議，允許非區權人「列席」區權會，甚至發表意見。但要注意：

• 列席不等於投票
• 發言權不等於表決權
• 最終決定權仍在區權人手中

（三）實務上的灰色地帶：委託代理與法人代表

公寓大廈管理條例第27條規定，區權人可以委託代理人出席。這裡的代理人可以是「配偶、有行為能力之直系血親、其他區權人或承租人」。換句話說，房東可以委託房客（承租人）代理出席並投票，但房客本人沒有獨立的投票權，只能作為房東的代理人行使表決權。

然而，對於擁有多戶的區分所有權人，能否派多人出席？法務部法律字第 10603509850 號函釋（屬法規諮詢意見，非法院判決）的見解值得參考。該函釋要旨為：公寓大廈管理條例第27條第1項及公寓大廈管理條例第27條第2項僅規範表決權與出席人數之計算方式，並未限制區分所有權人指派代表人數，因此行政機關為數個專有部分之區分所有權人時，指派一人或數人代表出席會議均無不可，但仍應依同條例第27條第1項及公寓大廈管理條例第27條第2項規定計算出席人數及表決權。本則為要旨摘述，非逐字引文。

實務差異與歸納：

• 自然人區權人委託代理：限於配偶、有行為能力之直系血親、其他區權人或承租人，並應以書面委託。房客（承租人）可以代理，但須有委託書。
• 行政機關為多戶區權人：依上述函釋，可指派一人或數人代表出席，但出席人數與表決權仍要依第27條計算，不能重複計算。該函釋的對象是「行政機關」，對於一般自然人或公司法人是否一體適用、能否將一人的表決權拆成每戶各一票、以及規約能否限制只能派一人，函釋並未全面定論，仍應回歸第27條的計算規則及個案規約認定，不宜逕行推論為一律有效或一律無效。
• 共同原則：無論由何人代理，投票權仍應依公寓大廈管理條例第27條按區分所有權比例計算，並受第27條第2項（區權人本人）及公寓大廈管理條例第27條第3項後段（受託人）之比例與人數雙重五分之一上限限制，而非按人頭計算。亦即受託之區分所有權比例及以單一區分所有權計算之人數，任一超過全體五分之一者，其超過部分不予計算，即使受託比例未達五分之一，但受託人數超過區權人數五分之一者，超過人數部分仍不予計算。

這類法律問題涉及多個面向，鄰居糾紛法律指南提供了完整的法條說明與實務操作指引。

（四）非區權人住戶能否任職？回到第29條第5項

承上所述，公寓大廈管理條例第29條第5項是處理「非區權人能否擔任委員」的核心條文：住戶（包括承租人）非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。

要注意兩點：第一，這是「原則開放、例外排除」——規約或區權會決議可以限制只有區權人才能任職，也可以放寬讓住戶任職；社區應先確認自己的規約怎麼寫。第二，這裡講的是「住戶」（實際居住使用者），與另行委任的「管理服務人（物業管理公司）」不同；管理服務人之委任、僱傭及監督是管委會的職務（同條例第36條第9款），屬於受僱協助管理，並非經選任的管理委員。兩者不要混為一談。

四、法院見解實戰分析：從判決看選舉爭議如何救濟

讓我們深入分析關鍵判決，看看法官怎麼處理這些社區選舉糾紛。

（一）選舉程序瑕疵：是「無效」還是「得撤銷」？三個月是關鍵

109年度上字第31號判決最值得社區記住的，是釐清了程序瑕疵的法律效果：

上訴人的主張：上訴人認為「未清點贊成與反對之實際票數」欠缺決議成立要件，且「以臨時動議變更預先公告之選舉事項」違反公寓大廈管理條例第30條第2項（該條規定：「管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」），主張決議「當然無效」。

法院的見解：法院並未採納「當然無效」的主張。法院依公寓大廈管理條例第1條後段「本條例未規定者，適用其他法令之規定」準用民法第56條第1項認為，召集程序或決議方法違反法令者，屬於「得撤銷」事由，須由區權人於決議後三個月內訴請法院撤銷，未撤銷前決議仍有效。本案上訴人逾期才起訴並主張無效，因此敗訴。本則為高等法院二審判決，主文為上訴駁回。

社區的啟示：預先公告選舉事項固然重要，能保障區權人的知情權與參與權；但若真的發生程序瑕疵，記得「得撤銷」有三個月期間限制，務必及時提告，否則決議將確定有效。更重要的是民法第56條第1項但書：「但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」也就是說，當天在場卻沒有當場表示異議的人，事後就不能再主張撤銷。實務上一定要在會議紀錄載明「誰、就何事項、當場異議」，否則事後空口無憑。

（二）管委會委任律師、提起訴訟的權限

關於管委會能不能自行委任律師、打官司，112年度簡上字第593號判決是一個很好的觀察點。這個案件中，一位區權人（上訴人）主張：區權人暨住戶無義務負擔該律師費用，且該件委任律師並未經過區權會決議授權等語（上訴人主張之要旨摘述，非逐字引文）。

並進一步主張：公寓大廈管理條例第36條關於管理委員會職務之規定，並未規定管委會的職務包括委任律師，而被告於擔任大廈第五屆管委會主委期間，並未有會議決議授權管委會或管委會主委可以委任律師云云（上訴人主張之要旨摘述，非逐字引文）。

請注意，上面兩段是「上訴人的主張」，而法院最後是判上訴人敗訴、上訴駁回。本件為臺灣臺北地方法院簡易上訴二審判決，主文為上訴駁回。法院在判決中認為：該社區規約既已增訂並經確定判決認定有效，管委會自有權就相關訴訟委任律師辦理，而無須先經區權人會議之決議同意或授權；且依同條例第38條第1項，管委會本身有當事人能力，主委以法定代理人身分為訴訟行為並無逾越權限。本段為要旨摘述，非逐字引文。

所以正確的觀念是：管委會委任律師、進行訴訟，原則上屬於管理共用部分事務，是否需另經區權會逐案授權，要看規約如何約定。 規約若已概括授權，管委會即可委任律師而不必逐案開區權會。但依同條例第38條第2項，管委會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人，且律師費用是否由公共基金支應，也應視規約約定及區權會決議而定，不是主委說了算。

（三）法院如何認定「委員資格」與選舉效力

上述判決並未直接處理「非區權人投票」問題，但可從公寓大廈管理條例第27條「各專有部分之區分所有權人有一表決權，數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使」的明文得知：表決權的基礎是區分所有權而非居住事實，亦即公寓大廈的表決是「物權基礎」。至於能否擔任委員則屬另一問題，前已說明第29條第5項原則上開放住戶任職、由規約或區權會決議調整。

實務上，管委會或管理負責人在登記候選人階段就應嚴格審查資格，並在會議紀錄與簽到簿、委託書中留下書面證據。依公寓大廈管理條例第34條第2項，會議紀錄應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存，未來舉證時以書面為準。缺少這些附件，選舉很容易被質疑程序不完備。

此外，社區若已在規約中明定委員資格（例如限區權人、限住戶、或曾積欠管理費者不得參選），就應照規約審查。若當選後才發現資格不符，救濟方式不是另創「30日確認當選無效」等條例所無的規定，而是回歸公寓大廈管理條例第1條後段「本條例未規定者，適用其他法令之規定」準用民法第56條第1項，於決議後三個月內訴請法院撤銷。選舉是否有效，最終仍看規約與法律，而非事後的人情協商。

五、實戰指南：辦一場合法又順利的管委會選舉

（一）選舉前必做清單

1. 確認區權人名單：向地政機關申請最新登記簿謄本，確認所有權人與其區分所有權比例。這是避免資格爭議與計算五分之一上限的第一步，數人共有1戶者，記得該戶表決權僅推由一人行使。
2. 檢視規約與歷次區權會決議：規約怎麼寫就怎麼做。如果規約沒寫，就回歸公寓大廈管理條例的預設規定。特別注意規約是否已授權管委會委任律師、是否限制非區權人任職、以及選舉方式是單記、連記或累積投票制。另應確認第29條第3項所定任期一至二年及連任限制，以及第29條第4項視同解任的規定是否已載明於規約。
3. 預先公告：依公寓大廈管理條例第30條第1項，開會通知應於開會前十日以書面載明開會內容通知各區權人；管理委員之選任事項並須載明公告，不得臨時動議提出。會後則須依第34條於會後十五日內送達會議紀錄並公告。
4. 準備選票與投票箱：別用舉手表決！書面投票才能留下證據，避免「未清點票數」的爭議。選票應預先印製候選人、職務別與投票規則。

特別提醒：依公寓大廈管理條例第29條第4項，管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第20條第2項拒絕移交者，自任期屆滿日起視同解任。即使社區一時找不到人接任，屆滿未改選的委員即無權代表管委會簽約、動支公共基金或提告，應即依規約或區權會決議重選或依第29條第6項指定管理負責人，並辦理移交，避免空窗期爭議。

（二）選舉當日SOP

時間點1：報到與資格審查

• 核對身份證與所有權狀或謄本
• 確認委託書是否為書面、委託人是否為配偶、有行為能力之直系血親、其他區權人或承租人，並核算是否超過五分之一上限；受託之區分所有權比例及以單一區分所有權計算之人數，任一超過全體五分之一者，其超過部分不予計算（第27條第3項後段雙款上限），即使受託比例未達五分之一，但受託人數超過區權人數五分之一者，超過人數部分仍不予計算；數人共有一專有部分者，僅推一人行使表決權，不得重複報到
• 發放選舉權證明，並請簽名簿簽到

時間點2：主席宣布選舉規則

• 重申規約規定的選舉方式與應選名額
• 強調表決權依區分所有權比例計算，並說明比例與人數雙重五分之一上限及共有推派一人的扣除方式
• 說明投票與開票流程，並提醒「當場異議」的權利：對召集程序或決議方法有意見，必須當場表示並要求載明於紀錄，否則喪失三個月內請求撤銷的資格

時間點3：投票與開票

• 務必清點人數並記錄出席人數與比例是否達第31條或第32條門檻
• 投票後立即開票，由主席、監票員、記票員三人共同清點
• 每張選票都要大聲唱名，公開記錄
• 最後宣布結果時，明確說明「同意幾票、反對幾票、無效票幾票」及各候選人得票數與其區分所有權比例

數學計算範例： 假設社區有200戶，總區分所有權比例為100%。一般決議依公寓大廈管理條例第31條，須區分所有權人三分之二以上（200戶的三分之二約134人）且區分所有權比例合計三分之二以上出席。

• 假設當天出席140人（超過134人）、其區分所有權比例合計68%（超過三分之二約66.7%），出席門檻成立。
• 同意門檻：須出席人數四分之三以上（140人的四分之三即105人）且其區分所有權比例占出席四分之三以上同意。
• 候選人得票則依社區規約所定選舉方式計算（例如得票最高者當選，或連記法每人三票）。
• 提醒：若第一次出席人數或比例不足，可依第32條重新召集會議，第二次門檻才降為五分之一出席、過半數同意，且先依第34條第1項送達會議紀錄起算七日異議期，異議未超過全體及比例合計半數視為成立，成立後十日內再送達公告。

提醒：當選與否，是依規約所定的選舉方式（如得票多寡）認定；而會議決議是否成立，則要回到第31條（或重開會的第32條）的出席與同意門檻來判斷，兩者不要混淆。

（三）選舉後的保命符：製作會議記錄

會議記錄必須詳載：

1. 出席人數與名單及其區分所有權比例（含共有推派一人的記載）
2. 選舉方式說明與規約依據
3. 投票結果（含同意、反對、無效票數及各候選人得票數與比例）
4. 唱票過程記錄與監票人簽名
5. 當場異議與主席處理方式

這份記錄應與簽名簿及委託書一併保存，是未來三個月內是否被訴請撤銷、以及日後舉證的唯一書面依據，務必詳實。公寓大廈管理條例第34條第1項要求於會後十五日內送達各區權人並公告，公寓大廈管理條例第34條第2項更要求與簽名簿、委託書一併保存，缺一不可。切勿誤以為有十年可挑戰，法律給的撤銷期間只有三個月，逾期即確定有效。另依第29條第4項，若委員任期屆滿未再選任即視同解任，屆滿後的會議紀錄應載明改選或指定管理負責人的接續處理，避免被認定為無權決議。

六、常見地雷與破解術

地雷1：「我們社區都沒開區權會，管委會自己選一選就好」

破解：這是違法的！依公寓大廈管理條例第29條第2項，管理委員之選任應依區分所有權人會議之決議或規約定之，而依第25條，區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。沒有依法召開區權會、僅由原管委會私下「選一選」產生的新管委會，其決議都可能被法院認定有瑕疵而得撤銷。

地雷2：「讓房客投票，表示我們社區很民主」

破解：這是偽民主！法院會認定房客獨立投票無依據。想讓房客參與，正確做法是在管委會下設「住戶諮詢委員會」給予建議權，或依第29條第5項透過規約或區權會決議開放住戶擔任委員，但投票權仍專屬區權人，不能讓渡。也別忘了即使委託房客代理，也要受書面委託與比例及人數雙重五分之一上限限制，且數人共有1戶時僅推一人行使表決權。

地雷3：「用LINE投票又快又方便」

破解：電子投票目前沒有法律明確授權，極易被挑戰。一定要用書面或現場投票，才能確保效力與可驗證性。投票過程必須能確保是本人真意，且事後可以查驗。目前實務上，較保險的做法還是傳統的實體書面投票，或至少要有視訊參與加上書面委託與簽收的雙重保障。法律未明定電子投票效力前，不要貿然用通訊軟體取代正式程序。

地雷4：「開會當天再討論要選幾位委員」

破解：這就是109年度上字第31號判決中的「臨時變更議案」，屬於得撤銷事由。委員人數必須在開會通知中明確載明，並依規約或區權會決議辦理。臨時才決定要選5人還是7人，違反第30條第2項預先公告的要求。

七、重要QA時間

Q：社區規約寫「管理委員5-7人」，但沒寫確切數字，可以開會當天再決定選5人還是7人嗎？

不能！這屬於臨時變更選舉事項，違反公寓大廈管理條例第30條第2項。正確做法是：規約應明定管理委員為5人或為7人，若真要彈性，也必須在開會通知中載明「本次選舉將決定委員人數為5人或7人，請出席表決」，不能毫無預告。當天才決定，構成召集程序或決議方法瑕疵，得於三個月內被訴請撤銷。

Q：我是區權人，但長期住在國外，可以委託房客幫我投票嗎？

可以。依公寓大廈管理條例第27條第3項，代理人可以是配偶、有行為能力之直系血親、其他區權人或承租人。房客（承租人）可以當代理人，但必須以書面委託，且受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算（第27條第3項後段雙款上限）。你可以委託房客、其他鄰居，或委託在台灣的配偶、子女，記得附上委託書正本供查驗。另提醒：若你與他人共有一戶，共有人間僅推一人行使該戶表決權。

Q：社區有100戶，但開會只來了30人，主席說「沒關係我們繼續開」，這樣有效嗎？

人數不足無法作成有效決議！依公寓大廈管理條例第31條，一般決議須區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，100戶只來30人遠遠不足，主席若仍宣布決議，該決議將有得撤銷之瑕疵。正確做法是：人數不足就無法決議，可依第32條就同一議案重新召集會議，第二次會議出席門檻降為區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，作成決議後先依第34條第1項送達會議紀錄，七日內書面反對意見未超過全體區權人及其區分所有權比例合計半數時視為成立，成立後主席另應於十日內以書面送達全體區權人並公告之。

Q：我們社區想讓「熱心房客」也能投票，可以透過規約修改來達成嗎？

要分投票權和任職資格兩件事。就投票權而言，公寓大廈管理條例第25條規定區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，公寓大廈管理條例第27條規定各專有部分之區分所有權人有一表決權，數人共有一專有部分者推由一人行使，這是基於物權的設計，社區規約恐無法逕自賦予房客獨立的表決權。但就能否擔任委員而言，公寓大廈管理條例第29條第5項原則上允許住戶（含承租人）被選任為委員，除非規約或區權會決議另有限制。所以想讓熱心房客參與，最穩妥的方式是：透過規約或區權會決議開放住戶擔任委員或列席陳述意見，但投票權仍歸區權人，且委託代理仍須符合書面與比例及人數雙重五分之一上限，共有1戶者僅推一人行使。

Q：選舉時有人當場大喊「我異議！」但主席不理他繼續開票，這樣有效嗎？

當場聲明異議很重要，但更關鍵的是事後的救濟期間與書面紀錄。實務上，會議紀錄應依公寓大廈管理條例第34條載明開會經過及決議事項，把異議內容記錄下來有助於日後舉證，且應與簽名簿、委託書一併保存。若主席不理會、程序確有瑕疵，區權人可依公寓大廈管理條例第1條後段「本條例未規定者，適用其他法令之規定」準用民法第56條第1項，於決議後三個月內訴請法院撤銷決議。但要注意民法第56條第1項但書：當天出席卻未當場表示異議的人，事後不得再請求撤銷。109年度上字第31號判決就是因為當事人逾期才起訴、主張當然無效而敗訴，提醒大家務必當場異議並把握三個月期間。

Q：我們社區規約寫「委員選舉採累積投票制」，這合法嗎？

合法！公寓大廈管理條例第29條第2項允許管理委員之選任方式依規約或區權會決議定之。累積投票制（例如選5位委員，每人有5票可自由分配）是可以的，但必須在規約中明確規定，不能口頭約定或臨時決定，且仍須在開會通知中載明並公告選舉事項。

Q：選舉後發現有位委員其實是「人頭」，真正的意思是他的親人，這怎麼辦？

要先釐清事實。依公寓大廈管理條例第27條，區權人本就可以以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區權人或承租人代理出席並行使表決權，代理出席本身合法。問題在於當選為委員者本人是否具備規約所要求的資格——若規約限定須為區權人，而當選人並非區權人也未經合法程序，該選任即有瑕疵。此時救濟方式並非條例所無的「30日確認當選無效」，而是依公寓大廈管理條例第1條後段「本條例未規定者，適用其他法令之規定」準用民法第56條第1項，於決議（選舉）後三個月內訴請法院撤銷，並以會議紀錄、簽名簿與委託書作為舉證依據。另若涉及數人共有1戶推派錯誤而重複投票，也屬程序瑕疵，應一併更正計算。

Q：社區要選主委，但規約沒寫怎麼選，可以直接由委員互推嗎？

可以。主委產生方式有兩種：一是由區權會直接選出，二是由委員互推（這是實務上最常見的方式）。如果規約沒寫，依實務慣例是由委員互推，並應符合第29條第3項關於任期一至二年與連任限制的規定，以及第29條第4項視同解任的規定。但建議在會議記錄載明「本次由委員互推產生主委」及互推過程與票數，避免爭議。主委若為住戶非區權人，也要確認第29條第5項的開放或限制約定。

Q：我們社區有「管理負責人」制度，沒有管委會，這樣合法嗎？

合法。公寓大廈管理條例第29條第1項規定「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人」，兩者擇一即可，並沒有強制一定要成立管委會。社區可依規約或區權會決議推選管理負責人。要注意：條例並沒有「區分所有權人未達5人才能設管理負責人」這種規定，不論戶數多寡都可以選擇推選管理負責人；只是管理負責人僅一人，重大事項仍須經區權會決議，且其職務與管委會相同，應注意第36條所列職務的執行。另依第29條第3項及公寓大廈管理條例第29條第4項，管理負責人任期同為一至二年，任期屆滿未再選任自屆滿日起視同解任，應即重選或改推。

Q：選舉時發現有人「重複投票」（例如同時持有兩戶，投兩次票），怎麼辦？

這是投票權計算的關鍵問題。依公寓大廈管理條例第27條，一人持有數戶者，表決權是按區分所有權比例合併計算，且超過全部區分所有權五分之一或以單一區分所有權計算之人數超過區權人數五分之一部分，均不予計算；數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使，不得各自主張1票。實務上，持有兩戶的區權人應該是「一次表示、權重合併計算」，而不是投兩次票、重複計算出席人數。重複投票屬於程序瑕疵，可能影響決議效力，主席應當場糾正並在紀錄中載明計算方式，必要時重新計票。

Q：我擁有3戶，可以派3個人來開會，每人各投1票嗎？

不一定能這樣拆分行使。法務部法律字第 10603509850 號函釋雖指出行政機關為數個專有部分之區權人時，指派一人或數人代表出席均無不可，但該函釋對象是行政機關，且特別強調仍應依公寓大廈管理條例第27條第1項及公寓大廈管理條例第27條第2項計算出席人數及表決權。能否將一人的表決權拆成每戶各一票、派多人各行使一票，法律未明文一律允許，仍須看規約約定與區權會決議，以及是否符合比例計算與五分之一上限（包含比例與人數雙款上限：受託之區分所有權比例及以單一區分所有權計算之人數，任一超過全體五分之一者，其超過部分不予計算），建議事先以書面向管委會確認並取得共識，避免被認定為重複計算。另若3戶中有與他人共有者，該戶僅推一人行使。

Q：管委會可以規定「一個所有權人只能派一位代表」嗎？

不能一概認定違法或有效。依公寓大廈管理條例第27條，重點在於出席人數與表決權的計算方式，法律並未明文禁止多戶區權人指派數人出席，但也未明文賦予可無限拆分行使的權利。上述函釋僅針對行政機關指派人數未受限作成說明，未對所有法人、自然人或所有規約限制一律宣告無效。社區規約若要限制指派人數，應注意是否牴觸法律關於比例計算與區權人權益的規定，個案有爭議時可向縣市政府公寓大廈管理科或調處委員會洽詢，或循司法途徑確認。

Q：我是法人（公司）的代表，可以同時以「個人」身份再投一票嗎？

要看你是否具有兩個獨立的區權人身份。如果你是代表公司出席，且有公司的合法書面授權，你行使的是公司的表決權；如果你個人名下也有一戶且為登記的所有權人，你同時可以以個人區權人身份出席，行使個人那一戶的表決權。此時你會有兩份不同的委託或代表文件，投票與計算時應分開列示、分開計算。但若你個人並非區權人，就不能以個人名義另投一票，且受託比例及人數仍受五分之一上限限制（受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算），數人共有1戶者也僅推一人行使。

Q：如果管委會委員把房子賣掉了，他還能繼續當委員嗎？

不能。一旦喪失區分所有權人身份，若規約限定委員須具區權人資格，其委員資格即有疑義，應依規約或區權會決議處理。一般實務作法是：管委會應立即確認其資格變動，並依規約所定的遞補方式辦理，例如依得票順序遞補或召開臨時區權會補選。遞補方式法律未統一規定，一律依各社區規約或區權會決議為準，應在會議紀錄中載明遞補依據與過程，並更新報備資料。另依公寓大廈管理條例第29條第4項，若委員任期屆滿未再選任，自屆滿日起視同解任，即便未賣房，任期屆滿未改選亦同樣喪失權限，不得續行職務。

Q：社區規約可以規定「非區權人也能參選（擔任委員）」嗎？

可以。這正是公寓大廈管理條例第29條第5項所容許的——非區權人住戶除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。換句話說，法律原則上就開放住戶任職，規約當然可以明文允許非區權人參選。但要注意：能擔任委員不等於有投票權；表決權依第27條第1項仍專屬區分所有權人，數人共有者推由一人行使。社區若要開放，建議在規約中一併明定資格條件、任期與解任事由，避免日後爭議。

八、結論：選舉合法，社區才能和諧

看完這麼多法律規定與法院見解，你可能會覺得管委會選舉好麻煩。但仔細想想，這些繁複的程序正是為了保護每一位區權人的權益。

關鍵心法總整理：

1. 預告是王道：管理委員之選任事項必須在前項開會通知中載明並公告，不能以臨時動議提出（公寓大廈管理條例第30條第2項）。開會通知至少十日前書面送達，會後十五日內送達並公告會議紀錄。
2. 救濟要及時且要當場異議：決議若有程序瑕疵，原則上屬得撤銷，須於決議後三個月內訴請法院撤銷，逾期決議仍有效；且當天出席而未當場表示異議者，事後不得再請求撤銷（民法第56條第1項本文及但書，經公寓大廈管理條例第1條後段「本條例未規定者，適用其他法令之規定」準用）。109年度上字第31號判決即因逾期主張無效而敗訴。
3. 門檻與上限要算對：一般決議要三分之二出席、四分之三同意；重開會才降為三人並五分之一出席、過半數同意，且先送達會議紀錄起算七日異議期，異議未超過全體及比例合計半數視為成立，成立後十日內再送達公告（第31條、第32條第2項、第3項兩階段送達）。表決權與受託比例及人數超過五分之一部分不予計算（第27條第2項、第3項後段雙款上限：受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算）；數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使（第27條第1項後段）。
4. 身份要分清：投票權專屬區分所有權人（第27條第1項，共有推一人）；但擔任委員原則上開放住戶，由規約或區權會決議決定（第29條第5項）。委託代理限書面、限特定身份，法人或多戶指派仍須依比例計算並受比例與人數雙重五分之一上限限制。
5. 規約是聖經、紀錄是保命符、任期屆滿視同解任：社區規約怎麼寫就怎麼做，沒寫的才用法律預設規定。會議紀錄、簽名簿與委託書要一併保存（第34條），管委會涉訟時要速告區權人（第38條），才能降低被挑戰的風險。依第29條第3項，委員任期一至二年（未規定者一年），主任委員等連選得連任一次；依第29條第4項，任期屆滿未再選任自屆滿日起視同解任，屆滿後即無權代表管委會，應即重選或依第29條第6項指定管理負責人並辦理移交。

最後提醒，如果社區真的發生選舉爭議，不要自己解讀法律，建議尋求專業律師協助，或向縣市政府的主管機關（通常是建管處、公寓大廈管理科）或公寓大廈爭議調處委員會申訴。記住，一個合法的選舉，是社區和諧的開始；一個有瑕疵的選舉，可能是長期訴訟的開始。選舉前多花點心思，選後才能高枕無憂！

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相關法條官方連結：

公寓大廈管理條例第29條、公寓大廈管理條例第31條、公寓大廈管理條例第30條、民法第56條、公寓大廈管理條例第27條、公寓大廈管理條例第36條、公寓大廈管理條例第25條、公寓大廈管理條例第34條

（本文完）