民法有哪八種物權？所有權、抵押權等物權類型整理

民法物權有哪八種？依現行民法物權編規定，八種典型物權為所有權、地上權、農育權、不動產役權、抵押權、質權、典權及留置權，另有「占有」制度列於物權編第九章，性質上為對物之事實管領，學理上稱為準物權。本文一次整理八種物權的定義、要件、期限與實務差異，並搭配實務函釋與最高法院民事庭會議決議見解，幫你快速判斷自身權利與避免糾紛。

小提醒：物權種類與內容採法定主義，除法律或習慣外不得自行創設（民法第757條）。區分地上權等用益物權僅取得一定空間範圍的使用權，並非取得所有權的一部分。

民法八種物權一張表快速看懂

實務補充：教科書常見的「八種物權」是就典型物權而言，民法物權編另設有「占有」（民法第940條以下），占有是對物之事實管領狀態，雖編在物權編，但與上述八種權利性質不同，本文聚焦八種典型物權說明。

八種物權分別是什麼？定義、要件與實務細節

1. 所有權：對物全面支配的權利，能排除他人干涉嗎？

結論：可以，但必須在法令限制範圍內。所有權是對物最完整的支配權。

依民法第765條，所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉（條文全文）。所謂「法令限制」，例如建築法規、都市計畫、相鄰關係等，都可能限制所有權的行使方式。

例子： 你買下一棟透天厝，你可以自住、出租、出售，甚至拆除重建，但拆除重建仍須符合建築法令並申請許可，不是絕對不受限制。

實務見解（要旨摘述，非逐字引文）： 法務部法律字第 10903513000 號函釋說明，所有權是對標的物的使用價值與交換價值為全面支配的物權，而地上權等用益物權僅取得使用他人土地的權利，兩者權利內涵不同。這點有助於判斷區分地上權並非所有權。

2. 地上權：在他人土地上蓋房子或設置工作物的權利如何成立？

結論：以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地，須經登記才生效。

民法第832條規定，稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。民法第841條之1則規定區分地上權，指在他人土地上下之一定空間範圍內設定的地上權。簡單說，普通地上權是平面使用，區分地上權是立體使用。

例子： 向地主約定在土地上興建房屋並使用20年，或捷運公司為設置地下隧道，在私有土地的地下一定深度範圍設定區分地上權。

重要細節：

• 種類： 普通地上權與區分地上權，後者例如高架道路使用上空、捷運隧道使用地下。
• 讓與與抵押： 地上權人得將權利讓與他人或設定抵押權，但契約另有約定或另有習慣者，從其約定或習慣（民法第838條第1項）。若契約約定禁止讓與，非經登記不得對抗第三人（民法第838條第2項）。地上權與其上建築物或其他工作物不得分離而為讓與（民法第838條第3項）。
• 工作物滅失： 約定地上權不因建築物或其他工作物滅失而消滅（民法第841條），與法定地上權不同。

實務見解（要旨摘述，非逐字引文）： 法務部法律字第 10903513000 號函釋指出，區分地上權僅取得土地上下一定空間範圍內的使用權，並非對標的物有全面支配的物權，與所有權權利內涵不同，性質上難謂屬所有權。

3. 農育權：租農地耕作、造林或保育能約定多久？

結論：原則最長20年，逾20年者縮短為20年，但以造林、保育為目的或法令另有規定者不在此限。

民法第850條之1規定，稱農育權者，謂在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權。農育權之期限不得逾20年，逾20年者縮短為20年，但以造林、保育為目的或法令另有規定者，不在此限。

例子： 向地主承租農地種植有機蔬菜約定15年，屬農育權；若為造林而約定30年，因屬例外事由，不受20年上限限制。

重要細節：

• 更新： 期限屆滿後當事人得更新之。
• 讓與與抵押： 農育權人得將權利讓與他人或設定抵押權，但契約另有約定或另有習慣者從之，且農育權不得與農育工作物分離而為讓與（民法第850條之3）。
• 登記： 農育權為不動產物權，非經登記不生效力（民法第758條）。

4. 不動產役權：沒路可走、需要引水或採光怎麼辦？

結論：為自己不動產的便宜而使用他人不動產，常見於通行、汲水、採光等。

民法第851條規定，稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。需役不動產與供役不動產分屬不同所有權人是典型結構。

例子： 你的房屋被他人土地包圍而無對外通道，可與鄰地所有權人設定通行不動產役權，約定通行範圍與方式並辦理登記。

重要細節： 不動產役權須登記，以約定範圍為準，實務上應明確約定通行位置、寬度、是否供車輛通行、補償金等，避免日後爭議。

5. 抵押權：房子抵押給銀行就不能住了嗎？還能出租嗎？

結論：抵押權不移轉占有，債務人仍可使用、收益甚至出租，但後設定的租賃或用益物權若影響抵押權實現，法院得除去或終止後拍賣。

民法第860條規定，稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。不動產抵押權非經登記不生效力（民法第758條）。

例子： 向銀行貸款買房並設定抵押權，你仍可居住或出租；若未清償借款，銀行可聲請拍賣抵押物並就賣得價金優先受償。

重要實務細節：

• 登記與次序： 抵押權以登記為生效要件，同一不動產設定數個抵押權時有先後次序，影響優先受償順位。
• 與後設定權利的衝突： 依民法第866條第2項，抵押權設定後，抵押物上再設定用益物權或成立租賃關係，如有害於抵押權，抵押權人實行抵押權時，法院得除去該權利或終止租賃關係後拍賣。另依民法第877條，土地設定抵押權後，在土地上營造建築物者，抵押權人於必要時得於強制執行程序中聲請將建築物與土地併付拍賣，但對建築物之價金無優先受清償之權。
• 決議見解（要旨摘述，非逐字引文）： 最高法院 89 年度第 7 次民事庭會議決議第二則要旨指出，土地所有人於設定抵押權後，在抵押土地上營造建築物並出租予第三人致影響抵押權時，抵押權人得聲請法院除去該建築物之租賃權，依無租賃狀態將建築物與土地併付拍賣。相關法條為民法第866條、民法第877條。

6. 質權：把動產或權利交給債權人作擔保，與抵押權有何不同？

結論：質權須移轉占有（動產質權）或依權利性質辦理設定（權利質權），與抵押權不移轉占有不同。

民法第884條規定，稱動產質權者，謂債權人對於債務人或第三人移轉占有而供其債權擔保之動產，得就該動產賣得價金優先受償之權。民法第900條規定，稱權利質權者，謂以可讓與之債權或其他權利為標的物之質權。

例子： 將手錶交付當舖借款為動產質權；將股票、債權設定質權予銀行作為借款擔保為權利質權，部分權利質權須依其性質辦理登記或通知等程序才生效。

與抵押權對比：

7. 典權：付一筆典價就能使用他人不動產，到期不贖回會怎樣？

結論：支付典價而占有他人不動產為使用、收益，若出典人不於期限屆滿後回贖，典權人即取得不動產所有權。

民法第911條規定，稱典權者，謂支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權。典權為我國特有制度，兼具擔保與用益功能，現行實務已較少見，但仍為現行有效物權。

例子： 你急需資金，將房屋以典價100萬元典予他人，他人支付典價後占有房屋並使用收益，約定10年後你可按原典價回贖；若屆期你不回贖，他人即取得房屋所有權。

重要細節： 典權須經登記，回贖權的行使期間、典價、典期等應於契約明確約定，避免因約定不清衍生是否取得所有權的爭議。

8. 留置權：修車不付錢、乾洗不付費，可以扣留東西嗎？

結論：符合三要件時可以留置，但侵權占有或明知非債務人所有而占有者不得主張。

民法第928條規定，稱留置權者，謂債權人占有他人之動產，而其債權之發生與該動產有牽連關係，於債權已屆清償期未受清償時，得留置該動產之權。留置權為法定擔保物權，無須當事人約定，符合要件即生留置效力。

例子： 汽車送修後車主屆期不付修繕費，修車廠基於修繕債權對車輛有留置權；衣物送洗衣物未付費，店家得留置衣物至清償為止。

成立三要件與排除事由：

1. 債權人合法占有他人動產
2. 債權之發生與該動產有牽連關係
3. 債權已屆清償期而未受清償

• 不得主張的情形： 依民法第928條第2項，因侵權行為而占有動產者、占有之始明知或因重大過失而不知該動產非為債務人所有者，不得主張留置權。實務上若動產所有權屬第三人但債權人為善意且有牽連關係，仍可能成立留置權，須依個案判斷。

法院與實務怎麼認定？5個重要見解整理

1. 所有權與地上權如何區分？區分地上權是否等於取得部分所有權？

實務一致認為不等於。法務部法律字第 10903513000 號函釋要旨指出，所有權是對標的物全面支配的物權，地上權屬用益物權僅取得使用他人土地的權利；區分地上權僅取得土地上下一定空間範圍內的使用權，並非對標的物有全面支配的物權，與所有權內涵不同，性質上難謂屬所有權（要旨摘述，非逐字引文）。此函釋為行政機關法律意見，供實務參考，並非法院確定判決。

實務意義：購買預售屋或承租使用地下、上空設施時，應釐清取得的是區分地上權抑或所有權持分，兩者權能與處分方式不同。

2. 抵押權與後設定租賃權衝突時，誰優先？

抵押權優先於抵押權設定後才發生的租賃關係。依民法第866條第2項與民法第877條，若後設定之租賃或用益物權有害於抵押權，抵押權人實行抵押權時，法院得除去該權利或終止租賃後拍賣。最高法院 89 年度第 7 次民事庭會議決議第二則亦採相同要旨（要旨摘述，非逐字引文）。對承租人而言，承租前應查閱登記謄本確認是否已有抵押權設定，評估租期風險。

3. 共有物分割時價金如何補償？分割後抵押權與質權怎麼處理？

關於金錢補償，最高法院 89 年度第 7 次民事庭會議決議第一則要旨指出，若需以金錢補償且價值較高與較低之共有人均為多數，價值較高者應按比例對價值較低者全體補償（要旨摘述，非逐字引文）。該決議當時所引相關法條為民法第825條（89年4月26日版本），惟物權編於94至98年間大幅修正，共有物分割規定已移列現行民法第824條及民法第824條之1，現行第825條已改為共有物分割之擔保責任規定，引用時應注意新舊條號對照。

實務補充（現行法）： 依民法第824條之1，共有物分割後，應受補償之共有人就其補償金額，對補償義務人所分得之不動產，有抵押權，應於辦理分割登記時一併登記，其次序優先於補償義務人嗣後設定之抵押權。這是保障補償金額實現的重要機制，辦理分割登記時應一併處理。

4. 法定地上權與約定地上權有何不同？房子拆掉後地上權還在嗎？

兩者存續要件不同。最高法院 89 年度第 7 次民事庭會議決議第三則要旨指出，民法第876條所定法定地上權係為保障建築物存在而設，建築物滅失時該地上權即消滅；約定地上權依民法第832條、民法第841條，即使建築物或其他工作物滅失，地上權仍不當然消滅（要旨摘述，非逐字引文）。

常見發生事由： 土地及其上建築物原屬同一人，因強制執行、拍賣等原因分屬不同人時，為避免建築物無權占用土地，法律視為已有地上權設定，即法定地上權。約定地上權則由當事人契約設定並登記。

5. 區分所有建築物的基地持分如何計算？契約可以另行約定嗎？

原則依專有部分面積比例，但允許公平合理之另行約定。法務部法律字第 10703512720 號函釋要旨指出，區分所有人就共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積比例定之，但另有約定者從其約定；惟該約定須公平合理且具客觀明確之計算方式（要旨摘述，非逐字引文）。民法第799條第4項亦同此意旨。

實務要求： 公平合理之另行約定應有客觀明確計算方式，並列於買賣契約中，以免因約定不明被認定為顯失公平。預售屋定型化契約審查時，此為常見爭議點。

物權常見爭議怎麼解決？抵押權、地上權、共有物重點對比

地上權讓與、分割與抵押的實務門檻

抵押權、質權、留置權擔保效果比較

常見問題 QA

Q：抵押權和質權有什麼不同？哪一個要登記？

抵押權以不動產為典型，不移轉占有，債務人可繼續使用，須經登記才生效且有登記次序；質權以動產或可讓與之權利為標的，動產質權須移轉占有予債權人，權利質權則依各該權利性質辦理設定。二者皆可就擔保物賣得價金優先受償，但生效要件與占有狀態不同。

Q：地上權可以轉讓嗎？契約限制轉讓有效嗎？

可以。依民法第838條第1項，地上權人得將權利讓與他人或設定抵押權，但契約另有約定或另有習慣者，從其約定或習慣。若契約約定不得讓與，該約定非經登記不得對抗第三人，且地上權不得與其上工作物分離而為讓與。國有土地設定地上權常見限制轉讓條款，應詳閱契約並查閱登記。

Q：什麼是法定地上權？什麼情況下會發生？建築物拆除後還存在嗎？

法定地上權指土地及其上建築物原屬同一人，因拍賣、強制執行等原因分屬不同人時，為避免建築物無權占用，法律視為已有地上權設定（民法第876條）。其存續以建築物存在為前提，建築物滅失時法定地上權即消滅，這與約定地上權不因工作物滅失而消滅不同（最高法院 89 年度第 7 次民事庭會議決議參照，要旨摘述）。

Q：區分地上權和普通地上權有何差別？實務上常見在哪裡？

普通地上權是使用土地之全部或一部，區分地上權是在土地上下之一定空間範圍內設定，屬立體使用。實務上，高鐵、捷運隧道使用地下空間，或管線、橋樑使用上空，多以區分地上權設定，兩者皆為用益物權，範圍與登記方式不同。

Q：農育權的期限可以超過20年嗎？超過會怎樣？

原則不得逾20年，逾20年者縮短為20年，但以造林、保育為目的或法令另有規定者不在此限（民法第850條之1）。例如以造林為目的約定30年，因屬例外事由可不受20年上限限制；若非屬例外而約定25年，超過部分縮短為20年。期限屆滿後當事人得更新之。

Q：留置權可以對抗所有權人嗎？什麼情況不能主張？

符合要件即可主張，但有排除事由。須同時符合合法占有他人動產、債權與該動產有牽連關係、債權已屆清償期未受清償三要件。依民法第928條第2項，因侵權行為占有動產，或占有之始明知或因重大過失不知為債務人所有者，不得主張留置權。若動產所有權屬第三人但債權人為善意且具牽連關係，仍可能成立，須依個案判斷。

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結語

掌握所有權的全面支配、地上權與農育權等用益物權的使用功能，以及抵押權、質權、留置權與典權的擔保機制，就能看懂日常生活中買屋、租地、借款與承攬、寄託等交易的權利結構。實務上，登記、期限與對抗要件是關鍵，簽約前務必核對登記謄本、確認權利種類與存續期間，並將補償、通行範圍、禁止讓與等約定明確載入契約並辦理登記，才能有效保障權益並避免爭議。

本文參考之實務見解（均為要旨摘述，非逐字引文）： 最高法院 89 年度第 7 次民事庭會議決議、法務部法律字第 10903513000 號函釋、法務部法律字第 10703512720 號函釋、法務部法律字第 10703500740 號函釋、最高法院 105 年度第 12 次民事庭會議決議、法務部法律字第 11103500060 號函釋、最高法院 17 年度決議（三）