央行第六波房市管制：信用管制措施重點整理

前言

最近央行又出手打房了！這已經是第六波選擇性信用管制，許多人關心自己的房貸會不會受影響。本文用最白話的方式，帶你一次看懂這次管制的重點，透過實際例子計算影響，並從法律角度說明這類管制措施的性質與依據，最後還有常見問答。不論你是首購族、換屋族還是投資客，都值得花幾分鐘了解。

央行此次再度調整選擇性信用管制措施，引發市場廣泛討論。所謂選擇性信用管制，係指央行基於職掌，針對特定融資用途或對象，限制金融機構辦理放款的最高成數或相關條件，藉以引導信用資源合理配置。不同於一般性信用管制全面影響所有授信，選擇性措施更具備精準調控的性質。本次第六波管制延續過往幾波緊縮方向，進一步針對自然人多戶購置、法人購宅、購地與餘屋等層面下手，對於房市參與者的資金籌措計畫勢必產生實質影響。因此，深入了解規範內容與法律底蘊，實為當前購屋與投資決策前不可或缺的功課。

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為什麼央行要實施信用管制？

央行為了防止房市過熱、避免銀行授信風險過高，從2020年底開始陸續推出選擇性信用管制措施。簡單說，就是限制銀行對某些類型的房貸放款成數（也就是你能借到多少錢），以及寬限期等條件。這樣可以降低投資客槓桿操作，讓房市回歸自住需求。

央行之所以採取此種信用管制手段，最根本的考量在於維護金融體系的穩定與總體經濟的均衡發展。從西元2020年年末開始，國內不動產市場出現顯著的過熱徵兆，為了防範銀行業對於不動產相關授信的風險過度集中，中央銀行便依序推出了選擇性信用管制措施。所謂「選擇性」係指並非全面緊縮所有放款，而是針對特定用途、特定對象的擔保放款予以設限。最簡單易懂的說明，便是直接限制銀行針對某些類型的住宅貸款所能核貸的最高成數（亦即借款人能夠向銀行借到多少比例的購屋資金），以及是否給予本金攤還前的寬限期等關鍵條件。透過這樣的數量限制，可以有效降低投資客利用高槓桿操作房地產的空間，引導房市需求回歸到真實的自住使用，而非投機炒作。

這些管制措施並非直接對一般民眾或貸款人作成之個別行政處分，而是央行透過理監事會決議，以函令或行政指導方式要求金融機構遵守之一般性規範。其法律授權依據為中央銀行法第28條及銀行法第37條（後段），央行依此授權規定擔保放款之最高放款率，進而具體化為針對住宅貸款等特定領域的信用管制措施。

此類透過理監事會決議所形成的規範，性質上屬於對金融機構內部業務之指導，並未直接對外創設人民具體的義務或處罰，因此其法效展現方式，主要是由受管制的銀行在接獲函令後，配合修正其徵信與核貸準則。民眾雖然感受到貸款成數被限縮，但那是由銀行與借款人間的私法契約調整所呈現，並非央行直接以行政處分命令人們不得借超過某成數，此一區辨在後續法律性質分析中更顯重要。

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第六波管制重點整理

央行在2024年6月13日召開理監事會，決議調整選擇性信用管制措施，自公布日起施行。以下是這次（第六波）的主要變動，我們將逐一說明其適用對象與成數變化：

1. 自然人購置住宅貸款

• 第2戶：如果你在六都（台北、新北、桃園、台中、台南、高雄）加上新竹縣市買第二間房子，最高貸款成數從原本的6成降為 5.5成；其他地區維持6成。也就是說，在這些房市熱絡的特定區域，民眾購買第二戶住宅時，自備款門檻將因此而提高，對於資金調度能力較弱之買方會形成較大壓力，但也同步減少投機性質的二屋持有誘因。
• 第3戶以上：全國不分區，第三間（含）以上的房子，最高貸款成數從5成降為 4.5成。此規定適用於全國各地，顯示央行對於多屋持有者採取更嚴格的信用收縮，以防止囤房炒作，並促使原有閒置住宅釋出至市場滿足自住需求。

2. 公司法人購置住宅貸款

• 公司名義買住宅，最高貸款成數一律從5成降為 4成。不論該公司行號係出於投資或者是其他動機購入住宅，只要是以法人名義承租或購置，皆一體適用此一成數上限，藉以杜絕法人藉由名義區隔規避管制，同時降低企業以資產配置名義介入住宅市場所衍生的槓桿風險。

3. 購地貸款

• 購買土地（尚未動工）的貸款，最高成數從6成降為 5成，而且其中1成必須等到動工後才能撥貸。這項規範特意保留部分資金於開發行為實際發生後才釋出，目的在於逼迫地主實質開發，避免僅為囤積土地而融通資金，對於活化土地資源具有實質導正效果。

4. 餘屋貸款

• 建商賣不掉的餘屋（成屋）貸款，最高成數從5成降為 4成。此舉增加建商持有成屋的資金成本，有助於促使建案完工後加速去化，減少市場上長期空置的住宅供給，避免新建案完工後形成空城而浪費社會資本。

5. 工業區閒置土地抵押貸款

• 工業區土地閒置未開發，卻拿來抵押借款，最高成數從5成降為 4成。針對工業區內未有效利用之土地，央行也同步緊縮其融資成數，引導土地資源做有效產業利用，防止產業用地淪為炒作標的，確保實體經濟發展所需的空間載體。

以上措施自2024年6月13日起施行，所有銀行新承做貸款都必須遵守。

⚠️ 以上成數數據摘自央行新聞稿，具體內容請以中央銀行官網公告為準。

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這些數字代表什麼？實際影響算給你看

以下我們透過幾個模擬案例，具體呈現這次管制新制對於不同交易類型的資金需求影響，讓讀者能夠更直觀地感受成數調降所帶來的自備款增加壓力：

案例1：小明想在台北買第二間房

假設房屋總價2,000萬元，原本第二戶最高可貸6成，也就是1,200萬元，自備款需要800萬元。新制後只能貸5.5成，即1,100萬元，自備款變成900萬元。等於要多準備100萬元現金。對於一般受薪家庭而言，這一百萬元的資金缺口可能就需要更長時間的儲蓄或是尋求親友支援，購屋時程因此可能被迫延後。

案例2：小華已經有兩間房，想買第三間

總價1,500萬元，原本第三戶可貸5成（750萬元），自備款750萬元；新制後只能貸4.5成（675萬元），自備款需825萬元，增加75萬元。雖然金額看似不如案例1顯著，但對於已經持有多屋者來說，累積的槓桿限制效果仍相當明確，反映出央行循序漸進緊縮多屋貸款的政策方向。

案例3：某公司想買住宅當資產

總價3,000萬元，原本可貸5成（1,500萬元），自備款1,500萬元；新制後只能貸4成（1,200萬元），自備款需1,800萬元，增加300萬元。法人購置住宅的資金門檻提升幅度相對龐大，可有效抑制企業法人涉足住宅炒作，引導法人資金轉向實質產業投資或合理員工宿舍需求之核貸通路。

案例4：購地貸款

土地價格1億元，原本可貸6成（6,000萬元），自備款4,000萬元；新制後只能貸5成（5,000萬元），自備款需5,000萬元，增加1,000萬元，且其中1成（1,000萬元）要等動工才能撥款，等於初期資金壓力更大。這對於中小型建設公司的流動性管理將是一大考驗，也迫使開發商更審慎評估購地與開工時程的連動性。

從這些例子可以看出，管制讓投資客或建商需要準備更多自有資金，降低槓桿，對抑制炒房有一定效果。當市場參與者必須投入更多權益資金時，非自用的需求自然會因為酬率與風險的重新計算而退場，長期有利於房價與租金等基本面的連結。

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央行管制的法律性質：從法源依據到法院見解

法律授權依據

你可能會問：央行這樣限制貸款成數，有沒有法律依據？會不會侵害人民的財產權？

答案是：央行有明確的法律授權。根據中央銀行法第28條規定：「本行於必要時，得就銀行辦理擔保放款之質物或抵押物，選擇若干種類，規定其最高貸放率。」此外，銀行法第37條（後段）也規定：「中央銀行因調節信用，於必要時得選擇若干種類之質物或抵押物，規定其最高放款率。」這兩條授權央行針對擔保放款設定最高放款比率，央行再透過理監事會決議，將授權範圍具體化至住宅貸款、土地抵押貸款等特定領域，形成選擇性信用管制措施。

值得注意的是，央行信用管制措施並非直接對一般民眾作成之個別行政處分，而是央行要求金融機構遵守之一般性規範。其法效基礎除了中央銀行法及銀行法的授權外，也涉及央行對各金融機構之函令通知與行政指導。金融機構收到央行函令後，即應據以調整內部授信審核標準，對貸款成數、寬限期等條件設上限。此一授權結構清楚揭示，央行並非憑空創設限制，而是於法律明示的範圍內，針對特定擔保品種類進行比率管制，因此具備充足的合法性基礎。

「管制性不利處分」概念之類比說明

在行政法上，有一個重要的概念叫做「管制性不利處分」，它與「行政罰」有所不同。最高行政法院在多件判決中曾詳細闡述此一區別，例如108年度上字第1159號判決指出：

「蓋行政罰與管制性不利處分之目的不同，行政罰係對於違反行政法上義務且出於故意或過失之主觀可資咎責者，施以裁罰；管制性不利處分則非以人民有故意或過失違反行政法上義務之行為為管制理由，而係以管制措施乃向未來維持行政秩序所必要。」

不過必須說明的是，上述判決的案由為都市計畫法第79條事件（大彎北段商業區違規作住宅使用），法院所討論之「管制性不利處分」係針對「勒令停止使用或恢復原狀」之具體處分手段，與央行信用管制之情形並不完全相同。但就行政法原理而言，「管制性不利處分」與「行政罰」的區分邏輯是共通的：行政罰是對過去違法行為的制裁（處罰），而管制措施則是著眼於未來的秩序維護。

套用到央行信用管制來看：央行限制貸款成數，並不是因為銀行或貸款人有違法行為而施加處罰，而是為了「向未來維持金融秩序」，預防房市泡沫與銀行風險。這類管制措施的正當性來自法律明確授權（中央銀行法第28條、銀行法第37條），目的是維護整體經濟穩定。也正因為其性質上偏向未來導向的管制，而非過去導向的處罰，所以在比例原則的審查上，著重於手段是否有助於金融穩定目的之達成，而非苛責人民已有的行為。

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哪些情況可以例外適用？實務上常見的豁免情形

央行管制措施並非「一刀切」全部適用，實務上針對特定用途或特定身分，設有排除或放寬適用的規定：

1. 首購族：名下無任何住宅貸款者，購買自住房貸不受本次調降影響，一般仍可適用較高的放款成數上限（特定地區一般住宅最高仍可達8成左右，實際核貸成數仍須視個人信用條件及各銀行審核標準而定）。此一設計凸顯政策打炒房而不傷及自住基本需求的初衷。
2. 換屋族：因換屋需求購買第二戶者，若能在規定期限內將原持有之住宅出售或完成產權移轉登記，部分情形下可不受第二戶上限之限制，但各銀行認定標準可能有差異，建議事先向承貸銀行確認。此類豁免通常需要提出切結或交易證明，以確保非屬投資性質。
3. 危老都更：配合政府危老重建或都市更新政策之融資需求，央行歷來多設有排除適用或另訂寬鬆標準之規定，建議留意最新公告。由政府推動的更新計畫具有公益與安全耐震效益，故在信用資源上會被優先保障。
4. 公司法人非住宅用途：公司名義購買廠房、辦公室等非住宅用途者，不在本次住宅貸款管制範圍內。管制僅限於「公司法人購置住宅貸款」，顯見規範鎖定的是住宅市場的炒作，而非全面壓縮法人正常的生產營運資金融通。

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常見問題 QA

Q1：這次管制何時生效？適用範圍？

A：自2024年6月13日公布之日起生效，適用所有銀行新承做的貸款。舊貸款不受影響（除非到期續約或轉貸，可能需適用新規定）。

Q2：什麼是「特定地區」？

A：特定地區指六都（台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市）及新竹縣、新竹市。這些區域房市交易熱絡，所以管制較嚴。

Q3：我已經有兩間房，但其中一間是繼承來的，會算在戶數內嗎？

A：央行定義的「戶數」是以借款人名下（含配偶及未成年子女）的住宅貸款筆數計算，無論是購置或繼承，只要有房貸就算。但實際認定以銀行徵審為準，建議向銀行詢問。

Q4：公司法人購置住宅貸款成數降為4成，那如果公司有實際營業需求（例如員工宿舍）可以例外嗎？

A：原則上沒有例外，只要是公司名義購買住宅，最高就是4成。但如果是購買廠房、辦公室等非住宅用途，則不在此限。

Q5：購地貸款中「其中1成動工後才撥貸」是什麼意思？

A：假設你買土地貸款5成，銀行會先撥4成給你，剩下的1成要等到你真正開始動工（例如取得建照並開工）後才會撥款。這項規定是為了確保資金真正用於開發，避免囤地。

Q6：這些管制會持續多久？何時會放寬？

A：央行會視房市發展及金融穩定狀況滾動調整，沒有固定期限。如果房市降溫、風險降低，未來有可能放寬。

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結語

央行第六波信用管制再度緊縮銀根，對於想買第二戶以上的投資客、公司法人、建商及土地開發者影響較大。一般首購族不受影響（實際核貸成數仍須視個人信用條件及各銀行審核標準而定）。了解這些規定，才能做好資金規劃。

從法律面來看，央行信用管制措施有中央銀行法第28條及銀行法第37條的明確授權，其性質係著眼於未來金融秩序之維護，而非對個人違法行為之處罰。未來央行仍可能視情況調整，建議大家持續關注最新動態。

希望這篇文章能幫助你清楚掌握央行第六波房市管制的重點！如果你有更多疑問，歡迎留言討論。