央行第六波房市管制:信用管制措施重點整理 前言 最近央行又出手打房了！這已經是第六波信用管制，許多人關心自己的房貸會不會受影響。本文用最白話的方式，帶你一次看懂這次管制的重點，並透過實際例子計算影響，最後還有常見問答。我們也會引用法院見解，讓你了解這類管制的法律性質。 --- 為什麼央行要實施信用管制？ 央行為了防止房市過熱、避免銀行授信風險過高，從2020年底開始陸續推出選擇性信用管制措施。簡單說，就是限制銀行對某些類型的房貸放款成數（也就是你能借到多少錢），以及寬限期等條件。這樣可以降低投資客槓桿操作，讓房市回歸自住需求。 --- 第六波管制重點整理 央行在2024年6月召開理事會，決議調整選擇性信用管制措施，以下是這次（第六波）的主要變動： 1. 自然人購置住宅貸款 - 第2戶：如果你在六都（台北、新北、桃園、台中、台南、高雄）加上新竹縣市買第二間房子，最高貸款成數從原本的6成降為 5.5成；其他地區維持6成。 - 第3戶以上：全國不分區，第三間（含）以上的房子，最高貸款成數從5成降為 4.5成。 2. 公司法人購置住宅貸款 - 公司名義買住宅，最高貸款成數一律從5成降為 4成。 3. 購地貸款 - 購買土地（尚未動工）的貸款，最高成數從6成降為 5成，而且其中1成必須等到動工後才能撥貸。 4. 餘屋貸款 - 建商賣不掉的餘屋（成屋）貸款，最高成數從5成降為 4成。 5. 工業區閒置土地抵押貸款 - 工業區土地閒置未開發，卻拿來抵押借款，最高成數從5成降為 4成。 以上措施自2024年6月某日起實施（實際日期以央行公告為準），新承做貸款都必須遵守。 --- 這些數字代表什麼？實際影響算給你看 案例1：小明想在台北買第二間房 假設房屋總價2,000萬元，原本第二戶最高可貸6成，也就是1,200萬元，自備款需要800萬元。新制後只能貸5.5成，即1,100萬元，自備款變成900萬元。等於要多準備100萬元現金。 案例2：小華已經有兩間房，想買第三間 總價1,500萬元，原本第三戶可貸5成（750萬元），自備款750萬元；新制後只能貸4.5成（675萬元），自備款需825萬元，增加75萬元。 案例3：某公司想買住宅當資產 總價3,000萬元，原本可貸5成（1,500萬元），自備款1,500萬元；新制後只能貸4成（1,200萬元），自備款需1,800萬元，增加300萬元。 案例4：購地貸款 土地價格1億元，原本可貸6成（6,000萬元），自備款4,000萬元；新制後只能貸5成（5,000萬元），自備款需5,000萬元，增加1,000萬元，且其中1成（1,000萬元）要等動工才能撥款，等於初期資金壓力更大。 從這些例子可以看出，管制讓投資客或建商需要準備更多自有資金，降低槓桿，對抑制炒房有一定效果。 --- 央行管制的法律性質：從法院見解看「管制性不利處分」 你可能會問：央行這樣限制貸款成數，有沒有法律依據？會不會侵害人民的財產權？其實，央行是依據《中央銀行法》第28條（信用管理）及《銀行法》第37條等規定，授權中央銀行必要時得對銀行辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款等業務，採取限制措施。這種措施在法律上屬於「管制性不利處分」，而非「行政罰」。 什麼是管制性不利處分？我們可以參考法院的見解。在最高行政法院的一則判決中（參照108年度上字第1159號判決），法官明確指出： 「蓋行政罰與管制性不利處分之目的不同，行政罰係對於違反行政法上義務且出於故意或過失之主觀可資咎責者，施以裁罰；管制性不利處分則非以人民有故意或過失違反行政法上義務之行為為管制理由，而係以管制措施乃向未來維持行政秩序所必要。」 換句話說，央行實施信用管制，並不是因為銀行或貸款人有違法行為而處罰，而是為了「向未來維持金融秩序」，預防房市泡沫與銀行風險。這類管制措施是法律所允許的，目的是維護整體經濟穩定。 另一則判決（參照109年度上字第359號判決）也提到： 「管制性不利處分則非以人民有故意或過失違反行政法上義務之行為為管制理由，而係以管制措施乃為向未來維持行政秩序所必要。」 因此，央行第六波信用管制完全合法，且有其必要性。 --- 常見問題 QA Q1：這次管制何時生效？適用範圍？ A：自央行公告日起生效，適用所有銀行新承做的貸款。舊貸款不受影響（除非到期續約或轉貸，可能需適用新規定）。 Q2：什麼是「特定地區」？ A：特定地區指六都（台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市）及新竹縣、新竹市。這些區域房市交易熱絡，所以管制較嚴。 Q3：我已經有兩間房，但其中一間是繼承來的，會算在戶數內嗎？ A：央行定義的「戶數」是以借款人名下（含配偶及未成年子女）的住宅貸款筆數計算，無論是購置或繼承，只要有房貸就算。但實際認定以銀行徵審為準，建議向銀行詢問。 Q4：公司法人購置住宅貸款成數降為4成，那如果公司有實際營業需求（例如員工宿舍）可以例外嗎？ A：原則上沒有例外，只要是公司名義購買住宅，最高就是4成。但如果是購買廠房、辦公室等非住宅用途，則不在此限。 Q5：購地貸款中「其中1成動工後才撥貸」是什麼意思？ A：假設你買土地貸款5成，銀行會先撥4成給你，剩下的1成要等到你真正開始動工（例如取得建照並開工）後才會撥款。這項規定是為了確保資金真正用於開發，避免囤地。 Q6：這些管制會持續多久？何時會放寬？ A：央行會視房市發展及金融穩定狀況滾動調整，沒有固定期限。如果房市降溫、風險降低，未來有可能放寬。 --- 結語 央行第六波信用管制再度緊縮銀根，對於想買第二戶以上的投資客、公司法人、建商及土地開發者影響較大。一般首購族不受影響（仍可貸到8成左右）。了解這些規定，才能做好資金規劃。同時，從法院見解可知，這類管制措施是為了整體經濟秩序，合法且必要。未來央行仍可能視情況調整，建議大家持續關注最新動態。 希望這篇文章能幫助你清楚掌握央行第六波房市管制的重點！如果你有更多疑問，歡迎留言討論。
