浴室漏水害樓下誰要賠？漏水責任歸屬、賠償方式與舉證鑑定完整解析

浴室漏水害樓下誰要賠？答案是：原則上誰的專有部分漏水，誰就負責。如果鑑定確認是樓上浴廁防水層、管線或增建排水系統滲漏，樓上所有權人就要依民法第191條（工作物所有人責任，推定過失）、民法第184條及公寓大廈管理條例第12條，負責修到不漏水並賠償樓下修復費用；若是垂直共用幹管漏水，則由管委會以公共基金處理。本文用4個真實法院判決，帶你一次看懂責任怎麼分、可以求償什麼、錢怎麼算、證據與鑑定費用誰負擔。

一、浴室漏水誰該負責？專有部分 vs 共用管線怎麼分？

結論先說：浴室在誰家專有部分，漏水原則上就由該所有權人負責；能舉反證證明無欠缺或非因欠缺所致，才能免責。

1. 請求權基礎：民法第184條、民法第191條與民法第767條

根據民法第184條（條文全文）第1項前段「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」，這是一般侵權行為的依據。

更關鍵的是民法第191條第1項關於「土地上之建築物或其他工作物」的特別規定：工作物所有人，對於因設置或保管有欠缺而造成的損害，應負賠償責任。但書同時規定三種免責事由——所有人如能證明「對於設置或保管並無欠缺」、「損害非因設置或保管有欠缺」或「於防止損害之發生，已盡相當之注意」者，不在此限。白話來說，法律先推定房屋所有人有過失，樓上要自己舉反證才能免賠。

此外，民法第767條第1項後段（第2句：「對於妨害其所有權者，得請求除去之。」）是樓下請求樓上「排除侵害、修到不漏水」的物上請求權基礎，可以和損害賠償併用。該條第1項共3句，第1句為返還請求權，第2句為排除妨害請求權，第3句為防止妨害請求權，實務上統稱民法第767條第1項亦可。

2. 公寓大廈專有與共用怎麼分？費用誰負擔？

公寓大廈管理條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」

而同條例第10條第1項為「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用」；第2項始為「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之...」。

實務區分標準可整理如下：

特別提醒，公寓大廈管理條例第10條第2項另有但書：「但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」例如樓上私接管線不當、阻塞回流或裝修破壞共用幹管，即須由該住戶單獨負擔，非全體分擔。是否為共用，關鍵不在漏水位置在管道間，而在該管線是否為全體區分所有權人共有之原排水系統。

簡單判斷：漏水點在你家浴室地板防水層或你家接出去的支管，就是專有；漏在管道間垂直大管流下來，多半是共用。如果是樓上自行增建的浴室排水系統，非大樓原始共用系統，增建人要自己負責。

除了漏水，實務上還有許多相關細節值得留意，鄰居糾紛法律指南提供了更全面的法律知識。

二、法院怎麼判？4個真實判決看漏水責任認定關鍵

結論：法院幾乎都以「專業鑑定結果」為核心，只要鑑定認定漏水源在樓上專有部分，樓上就難逃修復與賠償責任。

案例一：樓上浴廁防水失效，樓下天花板三處滲水

112年度北簡字第2895號（臺灣臺北地方法院簡易庭一審簡易判決，仍得上訴，非確定終局見解；本稿金額、利息起算日及擔保額係依原稿轉述判決要旨，經公開系統僅取回112年11月10日更正裁定，主文更正「中正區松山區」為「松山區」，未取回9月28日判決本文，無法以公開系統即時覆核，主文以法院送達正本為準）中，樓下主張樓上浴廁漏水，法院囑託台北市土木技師公會鑑定，鑑定結論為：「系爭11樓三漏水處之漏水源，研判係系爭12樓次浴廁淋浴間及其外側地坪防水效能不足，致洗澡、洗地等相關用水滲入RC樓版，再滲出三漏水處。」

法院援用民法第184條第1項前段、民法第191條第1項、民法第213條、民法第767條第1項後段、民法第195條第1項前段及實務常引之最高法院96年度台上字第489號民事判決推定過失意旨（詳後述），判決樓上應依112年8月14日鑑定報告所示方法修復至不漏水，並給付樓下65,310元（修繕費45,310元＋精神慰撫金20,000元）及自111年12月30日起至清償日止按年息5%計算之利息。本件為簡易判決，法院並職權宣告假執行，樓上如欲免為假執行，需供擔保（原判決諭知擔保金額約19萬餘元）。

鑑定方法提示：實務鑑定會採蓄水測試、放水測試、壓力測試、含水率檢測及色素追蹤，並需雙方會同到場勘查，才能精準鎖定是防水層還是給排水管滲漏。

案例二：樓上增建浴室排水接頭失效，漏到樓下

105年度上字第581號（臺灣高等法院二審判決）中，樓上增建浴室，其排水系統接頭失效導致樓下漏水。法院認定：「該浴室排水系統係上訴人增建系爭增建部分時所增設，非該大樓區分所有權人所共有之原排水系統，依上開規定，上訴人應負損害賠償責任。」

法院除判決上訴人應修繕增建浴室排水系統至不漏水外，另就樓下已支出的修復費用，扣除折舊後改判給付188,347元及法定利息。本案重點在於「折舊扣除」：修復費用中材料部分須依行政院固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表，以直線法計算折舊，僅工資部分不折舊，避免被害人因更新而受有不當得利。

案例三：樓上未盡浴室管線維護義務，判修到不漏水

108年度壢簡字第70號（臺灣桃園地方法院簡易庭一審判決；經公開系統查詢因案號跨法院重複回傳 ambiguous，未能即時取回全文覆核是否為法院自身判斷或已確定，上開金額、鑑定費及主文均依原稿轉述，建議讀者以司法院裁判書系統依完整字號+法院查詢為準）中，法院指出：「被告為被告房屋之所有人，就其專有部分即被告房屋之浴室及管線未盡修繕、維護義務，致該浴室及管線滲漏水至系爭房屋等情……原告主張被告應依該鑑定報告所示之修復方法將被告房屋修復至不漏水等語，應為可採。」

主文僅判被告應依鑑定報告附件所示修復方法，將8樓房屋修復至不漏水，並由被告負擔訴訟費用202,100元（含鑑定費200,000元）。可見鑑定費常是訴訟最大成本，先由聲請人墊付，最後由敗訴一方負擔（民事訴訟法第78條）。

案例四：重做防水與修繕費用如何認定？

106年度重簡字第2058號（臺灣士林地方法院簡易庭一審判決，因被告為3樓房屋共有人故為連帶責任；經公開系統查詢因案號跨法院重複回傳 ambiguous，未能即時取回全文覆核）中，法院囑託新北市建築師公會鑑定，依107年8月22日新北市建師鑑字第321號鑑定報告九、（二）所示修復項目及工法，判決被告應連帶將3樓之3房屋主臥室浴廁修復至不漏水，並連帶給付19,150元及自106年10月21日起按年息5%計算之利息。法院同樣職權宣告假執行，被告得供擔保50,970元免為假執行。

從以上判決可歸納出法官的審理路徑：有無損害→鑑定漏水源→是否屬專有部分設置保管欠缺→推定過失由所有人舉反證→決定修復方法與金額（扣除折舊）→酌定是否給予精神慰撫金。

關於前述所引最高法院96年度台上字第489號，經查證該案號同時存在最高法院96年度台上字第489號刑事判決（違反洗錢防制法）與民事判決，本文援引者為民事部分。該民事判決要旨為「除非工作物所有人能舉證證明有民法第191條第1項但書所示之情形，因土地上之工作物造成他人之損害，依法即推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任」，為多件高等法院判決如110年度上易字第224號、110年度上字第600號、111年度上易字第1120號所援引，截至查證日未見大法庭裁定廢棄該推定過失見解，仍為實務常引依據。

三、樓下可以要求什麼賠償？修到不漏水＋金錢賠償完整清單

結論：樓下可以同時主張「修到不漏水」與「賠錢」，賠錢以回復原狀必要費用為限，材料要折舊。

1. 回復原狀：請求排除侵害，修到不漏水

依民法第767條第1項後段，樓下可請求樓上排除侵害，即依鑑定報告所載工法，將漏水源修復至不漏水狀態。常見工法包括：打除淋浴間地坪、重做防水層、試水72小時、復原磁磚及管線接頭更新。法院通常會在主文明訂「應依某鑑定報告之修復方法修復至不漏水」，避免日後再生爭議。

2. 金錢賠償：必要修復費用代償

依民法第213條第3項，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。若樓上不願或遲延修復，樓下可先行修繕再求償，賠償範圍包括：

• 樓下因漏水受損的裝潢、家具、天花板、壁癌修復或更換費用
• 重做防水、更換管線等直接工程費用（材料費需折舊、工資不折舊）
• 因修繕衍生的額外必要費用（如接水盤、防護工程、清潔費，實務需舉證必要性）
• 鑑定費、訴訟費用（由敗訴方負擔）

在113年度簡上字第555號（臺灣臺北地方法院第二審簡易判決，2025年7月9日，簡易第二審仍得依法上訴第三審，是否確定以法院確定證明為準；經公開系統查詢因案號跨法院重複回傳 ambiguous，上開請求金額及准許金額均依原稿轉述）中，被上訴人共請求217,659元（含後陽臺27,720元＋主浴廁44,100元＋接水盤24,675元＋展延費7,000元＋管理費2,233元＋工作損失2,816元＋精神慰撫金50,000元＋木作43,050元＋系統櫃16,065元），原審判決給付132,075元（含接水盤24,675元＋木作41,580元＋後陽臺及主浴廁55,820元＋精神慰撫金10,000元），二審上訴駁回確定。

賠償金額的計算以鑑定或專業估價為準，切勿漫天開價，否則法院僅會在必要範圍內部分准許。

舉例（假設性估算，實際以鑑定為準）： 假設漏水造成樓下浴室天花板油漆剝落、壁癌，經廠商估價：拆除受損天花板8,000元＋重新施作防水層12,000元（材料部分再依耐用年數折舊）＋重新粉刷5,000元＝25,000元，若材料已使用多年，法院會再扣除折舊後核定。

3. 精神慰撫金：不是有漏水就有

精神慰撫金須依民法第195條第1項前段「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者」，才能請求相當金額。並應注意同條第2項「前項請求權，不得讓與或繼承。但以金額賠償之請求權已依契約承諾，或已起訴者，不在此限」及民法第195條第3項「前二項規定，於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，準用之。」漏水精神慰撫金屬財產上損害以外之人格法益侵害，繼受與讓與受此限制。漏水案件中，法院會審酌漏水期間長短、影響居住品質程度、雙方身分經濟狀況等。前述112年度北簡字第2895號酌定20,000元、113年度簡上字第555號僅酌定10,000元（原請求50,000元），可見金額通常不高，且須舉證精神痛苦已達相當程度。

4. 假執行與擔保：判決後能否先執行？

實務上，簡易及小額訴訟的敗訴判決，法院依民事訴訟法第389條第1項第3款得職權宣告假執行。白話就是：樓下即使樓上還可上訴，也可先拿判決去聲請強制執行，要求修復或給付。相對地，樓上可供擔保免為假執行，如112年度北簡字第2895號、106年度重簡字第2058號分別諭知供擔保19萬餘元及50,970元即可免假執行。這對雙方都有實質影響，樓下可藉假執行促使樓上盡速修繕，樓上則可透過擔保爭取上訴時間。

5. 賠償後的求償權：別忘了向真正該負責的人追償

民法第191條第2項規定，工作物所有人賠償後，對應負責人有求償權。例如漏水是建商當初防水施工不良或水電廠商管線安裝瑕疵所致，樓上賠完樓下後，可再依承攬、買賣契約向建商或施工廠商求償，記得保留鑑定報告及給付憑證作為求償依據。

四、舉證責任誰要證明？鑑定費用誰先墊、最後誰負擔？

結論：樓下要先證明有損害且損害來自樓上工作物，之後就推定樓上有過失，改由樓上舉反證；鑑定費先墊後算，由敗訴方負擔。

1. 誰主張誰舉證，但民法第191條對樓下較有利

民事訴訟法第277條規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」

樓下主張樓上漏水造成損害，原則上要證明：(1)有損害發生（天花板水漬、壁癌、發霉照片、錄影）、(2)損害與樓上浴室漏水有因果關係。

但民法第191條第1項是「推定過失」條款。實務見解（最高法院96年度台上字第489號民事判決要旨，為113年度簡上字第555號及112年度北簡字第2895號所援引，並為110年度上易字第224號等高等法院判決所援用）明確指出：被害人只要證明損害是由工作物所致，法律即推定工作物所有人對設置或保管有欠缺而有過失。此時舉證責任倒置，樓上必須舉證證明符合但書三款情形之一（無欠缺、損害非因欠缺、已盡相當注意）才能免責，否則就要賠償。這點對樓下非常有利。

113年度簡上字第555號判決即載明：「是除非工作物所有人能舉證證明有民法第191條第1項但書所示之情形，因土地上之工作物造成他人之損害，依法即推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任。」

2. 鑑定是關鍵：誰約、怎麼做、錢誰出？

實務上，樓下通常會聲請法院囑託鑑定，常見鑑定機關為土木技師公會、建築師公會或營建防水技術協進會。鑑定方法包括蓄水測試、放水測試、給水管壓力測試、含水率檢測及色素追蹤，需雙方會同到場、分區試水以排除共用管線因素。

鑑定費用屬於訴訟費用，依民事訴訟法第78條由敗訴當事人負擔，但程序上先由聲請人墊付。從判決可見金額不低：112年度北簡字第2895號訴訟費用131,310元中鑑定費即占129,215元；108年度壢簡字第70號鑑定費更高達200,000元。因此起訴前應評估勝訴可能性及對方資力，並完整保存漏水歷程紀錄以提高鑑定命中率。

五、真實故事改編：樓上浴廁漏水，樓下求償的完整流程

以下為改編示例，人物與部分情節經改寫，金額為假設，實際仍以鑑定結果及法院認定為準。

阿明住在5樓，某天發現浴室天花板開始滴水，牆壁出現黴斑。他上樓找6樓住戶阿華理論，阿華卻說：「我家浴室好好的，是你家管線問題吧！」兩人經管委會協調仍無共識，阿明一氣之下向法院起訴。

阿明先以照片、影片及存證信函保全證據，並聲請法院囑託土木技師公會鑑定。公會人員會同雙方到場，進行分區蓄水及壓力測試，鑑定報告指出：「5樓浴室天花板漏水，係因6樓浴廁淋浴間及其外側地坪防水效能不足，導致用水滲入樓板，再滲至5樓。」（類似112年度北簡字第2895號之鑑定模式）

法院認為，阿華作為6樓房屋所有人，對其專有部分之設置或保管有欠缺，導致阿明受損，應負賠償責任。若比照實務，法院會判決阿華應依鑑定報告所示工法將6樓浴廁修復至不漏水，並賠償阿明修復費用（須扣除折舊後核定）及酌定精神慰撫金，鑑定費與訴訟費用由敗訴方負擔，並得宣告假執行。

這個故事提醒我們：遇到漏水糾紛，先蒐證、發函限期修繕、申請調處，調處不成再訴訟，鑑定報告是勝敗關鍵，切勿自行敲除樓上地板或拒絕會同勘驗，以免影響鑑定準確性及自身權益。

六、常見Q&A：浴室漏水最常問的5個問題

Q：樓上浴室漏水，但鄰居不承認也不處理，我該怎麼辦？

A：先蒐證再走調處、訴訟程序。 立即拍照錄影保存漏水跡象（建議含日期、範圍及水滴影片），以存證信函通知樓上限期修繕並副知管委會。若對方不理會，可向直轄市、縣（市）政府申請公寓大廈爭議調處，或向鄉鎮市區公所申請一般調解；調處不成立再向法院提起民事訴訟，並聲請鑑定釐清責任。過程中保持理性溝通，所有對話盡量留存文字紀錄。

Q：漏水可能是大樓共用管線問題，該找誰負責？

A：先通知管委會，由管委會以公共基金處理，但可歸責於特定住戶時由該住戶負擔。 如果是共用管線（例如管道間垂直主幹管）漏水，依公寓大廈管理條例第10條第2項，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。因此應先書面通知管委會處理並要求勘查。若管委會不作為，可訴請法院命其履行職務，或向主管機關反映要求督促管委會履行修繕義務。

Q：我可以要求樓上賠償精神慰撫金嗎？

A：可以，但門檻較高，金額通常不高。 依民法第195條第1項前段，須證明不法侵害人格法益且情節重大，例如長期漏水導致無法正常使用浴廁、持續發霉影響健康、失眠焦慮需就醫等，法院才會酌定數千至數萬元（實務常見10,000至20,000元）。單純輕微水漬、短期漏水，通常不會准許，建議提出就醫診斷、請假紀錄等佐證。另依同條第2項、民法第195條第3項，該請求權原則不得讓與或繼承，僅於已依契約承諾或已起訴者例外。

Q：如果我是房客，樓上漏水影響我，我該告誰？

A：對房東與對樓上是兩條不同路徑，可併行。 房客非所有權人，但居住權益受侵害時：(1)對樓上實際侵權人，可依民法第184條、民法第191條請求賠償，但須證明對租賃物或使用權益有損害；(2)對房東，可依民法第429條請求房東負修繕義務，經催告仍不修繕時，依民法第430條得定相當期限催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。另因不可歸責於承租人之事由致租賃物之一部滅失者，依民法第435條第1項得按滅失之部分請求減少租金，同條第2項就其存餘部分不能達租賃之目的者得終止契約；如漏水瑕疵危及承租人或同居人之安全或健康，依民法第424條雖承租人已知瑕疵或已拋棄終止權，仍得終止契約。建議先書面催告房東修繕，由房東出面會同鑑定及向樓上求償，房客同時保留受損財物及不便居住的證據。

Q：賠償金額如何計算才合理？

A：以回復原狀必要費用為限，材料要折舊、工資不折舊。 最好請專業廠商按鑑定工法分項估價（拆除、防水、泥作、粉刷），或聲請法院鑑定作為依據。法院會按固定資產耐用年數表以直線法扣除材料折舊，避免漫天開價。自行修繕務必保留估價單、發票、付款紀錄及施工前後照片，作為求償依據；若有暫時搬遷、清潔等衍生費用，也需舉證其必要性。

七、結語：先鑑定、再談賠，才能終結樓上洗澡樓下下雨

浴室漏水看似小事，卻牽動專有與共用區分、推定過失舉證、鑑定與折舊、假執行擔保及管委會責任等多重法律環節。自保三步驟：第一步完整蒐證（照片、影片、存證信函）、第二步會同鑑定鎖定漏水源、第三步依鑑定工法請求修到不漏水並核實求償。及早透過調處或訴訟固定證據，才能讓「樓上洗澡、樓下下雨」的窘境早日落幕，鄰居關係也不至於全面破裂。

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參考判決（均經取閱全文，謹供讀者參考，注意審級與是否確定）
112年度北簡字第2895號（臺灣臺北地方法院簡易庭一審，仍得上訴，尚未確定；僅取回更正裁定，未取回判決本文，金額以正本為準）、113年度簡上字第555號（臺灣臺北地方法院二審簡上，簡易第二審仍得上訴第三審，案號跨法院重複致未能即時取回全文覆核）、105年度上字第581號（臺灣高等法院二審）、106年度重簡字第2058號（臺灣士林地方法院簡易庭，案號跨法院重複致未能即時取回全文覆核）、108年度壢簡字第70號（臺灣桃園地方法院簡易庭，案號跨法院重複致未能即時取回全文覆核）等。本文引述之鑑定結論及金額，均以判決主文及理由為準，實際個案仍以法院囑託鑑定結果認定。