惡鄰居可以趕走嗎？惡鄰條款適用的3種情況

惡鄰居可以趕走嗎？答案是可以，但必須符合公寓大廈管理條例第22條的法定要件，並經過「先促請改善達三個月未改善，再經區分所有權人會議決議，最後訴請法院判決」三階段程序，法院並會嚴格審查是否情節重大及符合比例原則，並非管委會一提告就能趕人。本文整理惡鄰條款3種適用情形、成立要件、完整程序與實務上常見的駁回原因，幫你判斷你家惡鄰是否真的能被請走。

惡鄰條款是什麼？公寓大廈管理條例第22條怎麼規定？

結論：惡鄰條款就是公寓大廈管理條例第22條，賦予管委會或管理負責人，在住戶嚴重違規且符合法定程序時，訴請法院強制該住戶出讓房屋或遷離的集體救濟手段。

所謂「惡鄰條款」，法律上指公寓大廈管理條例第22條。該條賦予管理委員會或管理負責人，在住戶出現條文所列的嚴重違規行為時，得依區分所有權人會議決議訴請法院為兩種處分：

1. 對「區分所有權人」本人違規：訴請法院命其「出讓其區分所有權及其基地應有部分」。
2. 對「住戶」（包含承租人、借住人等非區權人）：訴請法院「強制其遷離」。若惡鄰是租客，實務上是訴請法院命區分所有權人（房東）終止租約後，強制租客遷離。

這是最嚴厲的社區自治手段，因為直接限制人民的居住自由與財產權，所以法律設下極高的門檻與嚴謹程序，並要求法院審查是否符合比例原則，不會因為一次爭吵或偶發違規就輕易准許。

惡鄰條款適用的3種情況是哪3種？要同時符合哪些要件？

結論：只有符合下列三款之一，加上「先經促請改善三個月仍未改善」與「經區權會決議」兩個共同程序要件，才有機會起訴。缺少任何一個，法院就會駁回。

公寓大廈管理條例第22條第1項明定三種情形，必須先由管委會或管理負責人促請其改善，於三個月內仍未改善者，始得依區分所有權人會議決議訴請法院。這「三個月」是法定不變期間，不能由管委會自行縮短為「一週內改善」或「一定期限」，期間未滿就起訴為不合法。

1. 積欠管理費要欠多少才會被趕走？一定要先強制執行嗎？

會。這是三款中最形式化的要件。必須是「已經因為欠費被聲請強制執行過一次，執行後又再度積欠」，而且再度積欠的累計金額達「其區分所有權總價百分之一」，經促請改善於三個月內仍未改善，管委會才能依決議訴請法院。

常見誤解是直接以房屋市價乘以百分之一來算門檻，例如「1000萬房子的10萬元」。但公寓大廈管理條例第22條第1項第1款並未定義「區分所有權總價」的計算方式，主管機關也未以函釋統一標準。實務上法院會依個案認定，參考買賣契約總價、實價登錄、房屋課稅現值或鑑價結果等綜合判斷。因此管委會不宜在催告函中自行寫死金額標準，應載明已符合「經強制執行後再度積欠」之事實，並保留促請改善三個月的證據。

2. 違反公寓大廈管理條例被罰錢後還不改，就能趕走嗎？

要看違反的是哪一條。公寓大廈管理條例第22條第1項第2款只連結到同條例第49條第1項第1款至第4款。精確來說是：

• 第49條第1項第1款：區分所有權人對專有部分之利用違反第5條規定者
• 第49條第1項第2款：住戶違反第8條第1項或第9條第2項關於公寓大廈變更使用限制等規定，經制止而不遵從者
• 第49條第1項第3款：區分所有權人或住戶違反第15條第1項規定，未依使用執照所載用途及規約使用，擅自變更用途者
• 第49條第1項第4款：住戶違反第16條第2項或第3項規定者

也就是說，不是泛指違反第8條、第9條、第16條全部都算。例如第8條僅限第1項（公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、使用目的或設置廣告物等，應經規約或區權會決議）、第9條僅限第2項（住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，非經管理負責人或管委會同意，不得為約定專用部分之使用等），且要件是「經制止而不遵從」並經主管機關處4萬元以上20萬元以下罰鍰，得令其限期改善，屆期不改善得連續處罰後，仍不改善或續犯，才會該當此款。

舉例：長期在公共區域堆置雜物致妨礙逃生、長期製造噪音惡臭違反第16條第2項、第3項，經管委會制止不聽，經主管機關裁罰後仍續犯，就有可能符合。但若只是單次違規或未經裁罰程序，就不符合第2款，只能評估是否構成第3款的「情節重大」。

3. 其他違反法令或規約情節重大怎麼判斷？吸毒、恐嚇、誹謗算嗎？

這是最常被引用、也最常被駁回的一款。法條文字是「其他違反法令或規約情節重大者」，包含觸犯刑法（如公然侮辱、誹謗、恐嚇危害安全、傷害）、違反社會秩序維護法、建築法，或違反社區規約（如規約禁止飼養動物、禁止堆放、私設違建等）。

但有兩個重要限制務必釐清：

第一，違反法令不等於自動情節重大。法院會綜合行為的頻率、持續時間、對社區安寧與安全的影響程度、是否經勸導仍不改善、是否已受刑事處罰等因素，判斷是否「嚴重違反對他區權人之義務，致無法維持共同生活關係」。實務上曾有住戶占用共用部分2.91平方公尺增建，但已自行拆除，或住戶僅因與鄰居有訴訟糾紛而行使訴訟權，法院即認為情節非重大、或逾越比例原則而駁回管委會之訴。顯示法院審查極為嚴格。

第二，社會秩序維護法第63條第1項第5款「散佈謠言，足以影響公共之安寧者，處三日以下拘留或三萬元以下罰鍰」，要件是「足以影響公共之安寧」，並非鄰居間私人間的口角、網路謾罵就當然該當。是否構成社維法由警察機關及法院認定，且即使構成違法，仍須回到公寓大廈管理條例第22條的程序，經促請改善三個月未改善、經區權會決議，並通過法院的比例原則審查（適當性、必要性、限制妥當性），才有可能准許強制出讓或遷離。

恐嚇危害安全罪部分，依刑法第305條及最高法院22年上字第1310號、73年台上字第1933號、84年台上字第813號等見解，恐嚇罪不以行為人真有加害意思為必要，只要行為以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事告知他人，依社會一般觀念足以使人心生畏怖，並依客觀經驗法則足認被害人已心生畏懼為已足。這是判斷是否「違反法令」的依據之一，但仍需進一步審查是否達「情節重大」。

對應到誹謗行為，刑法第309條公然侮辱、刑法第310條誹謗罪是否成立，須依各該條文的構成要件判斷，不能直接引用論述恐嚇罪定義的判決來證明誹謗罪成立。

真實案例解析：網路攻擊算不算「情節重大」？從99年度易字第68號到104年度上易字第188號學到的事

結論：網路大量張貼貶損鄰居的文章，法院在刑事上曾判處散布文字誹謗罪拘役，在民事上雖認定言論足以貶損名譽，卻因逾2年時效及和解已拋棄請求權而駁回賠償。這個案例正好說明，個人名譽受損與社區能否動用惡鄰條款是兩條不同跑道。

引言提到的台南案例，涉及多個判決，必須分開說明，避免把刑事有罪與民事賠償混為一談：

1. 刑事部分：臺灣士林地方法院99年度易字第68號 該案被告因在網路上張貼多篇攻擊鄰居的文章，經法院認定犯散布文字誹謗罪，陸罪各處拘役15日，應執行拘役80日，如易科罰金以新臺幣1000元折算1日。這是刑事責任，與民事賠償不同。

2. 民事部分：臺灣高等法院臺南分院104年度上易字第188號（民事） 同一糾紛的民事求償部分，上訴人主張名譽受損請求賠償，但二審法院審酌附表言論「顯然足以貶損被上訴人名譽」，卻同時認定上訴人早在101年7月29日、7月30日即已知悉被侵害，至103年8月22日起訴已逾民法第197條所定「自知悉損害及賠償義務人時起2年」的侵權行為時效，且雙方曾於102年3月14日調解時拋棄其餘民事請求權，因此判決「上訴均駁回」。也就是說，法院並未判決被告賠償，而是以罹於時效及已拋棄請求權為由駁回。

3. 刑事二審部分：臺灣高等法院臺南高分院104年度上易字第188號（刑事） 另有同案號的刑事二審，針對原審無罪的恐嚇危害安全部分，改判被告犯恐嚇危害安全罪。這再次顯示，同一個事實可能同時涉及誹謗、公然侮辱、恐嚇等多個罪名，須個別判斷。

4. 臺灣士林地方法院107年度易字第256號 該判決主文為犯公然侮辱罪及恐嚇危害安全罪，判決理由中引用「按刑法上所謂恐嚇，祇須行為人以足以使人心生畏怖之情事告知他人即為已足……」等語，是法院在說明恐嚇危害安全罪（刑法第305條）的定義，並非在論述誹謗罪（刑法第310條）。若要討論誹謗罪，應回歸刑法第310條的構成要件。

回到惡鄰條款：如果社區規約明文禁止住戶從事侵害他人名譽或違法行為，且住戶長期在社區內外大量散布不實言論，經管委會書面勸導仍不停止，管委會可以主張該行為「違反法令或規約情節重大」，依促請改善三個月未改善、經區權會決議後訴請法院。但法院是否認定「情節重大」及符合比例原則，仍需依個案審查。實務上，這類糾紛通常會先循民事賠償或刑事告訴處理，社區集體行動是另一條併行的路，並非一經提告就必然驅逐。

判決書中記載的系爭言論片段，例如「賭博…管OO家有令鄰居感到生命及影射其妻小安全威脅的用詞…不分青紅皂白，蠻橫處事態度令人不以為然…」、「十個大人小孩擠在一戶，有人住兩代就嫌擠了，他們卻住三代像人民公社…」、「管OO家…，挾怨報復，惡鄰…宵小、宵小樂園…」、「○○街三更半夜用報警的方式來抹黑鄰居噪音擾鄰，其實哪有鄰居敢得罪管OO家阿伯他們一家人呢？」等，經法院認為足以貶抑他人社會評價，但民事上仍因時效與拋棄而未能獲償，提醒住戶遇到侵害應及時主張權利。

更多鄰居間的噪音、漏水、管委會權限等完整攻防，可參考鄰居糾紛法律指南。

如何運用惡鄰條款趕走惡鄰？完整程序與4個關鍵期限

結論：正確順序是「促請改善→等待三個月→區權會決議→訴請法院」，少一步或順序顛倒，起訴就不合法。勝訴後還有「三個月內自行出讓並完成移轉登記，否則得聲請拍賣」的執行階段。

很多管委會誤以為要先開會再催告，其實法定順序相反。依公寓大廈管理條例第22條第1項，完整流程如下：

步驟一：促請改善，並起算三個月法定不變期間 由管理負責人或管理委員會以書面促請該住戶改善。內容應具體載明違規事實（例如積欠費用金額及期間、違反哪一法令或規約哪一條、具體行為時間地點）、限期改善意旨及法律效果，並保留送達證據。自促請送達時起算三個月，於三個月內仍未改善者，才算符合起訴的實體要件。這三個月不能縮短，期間未滿即起訴，法院會以不合法駁回。

步驟二：召開區分所有權人會議並取得決議 三個月期滿仍未改善後，才能依區權會決議訴請法院。依公寓大廈管理條例第31條，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。文字中的「除規約另有規定外」很重要，若規約有另定較高或較低門檻（但不得違反強制規定），應從其規約。

若第一次召集人數不足，依公寓大廈管理條例第32條還有重行召集機制：公寓大廈成立管理委員會者，應於召集人無法出席時，由副主任委員或管理委員互推一人召集；重行召集的出席門檻為區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。但應於召集會議前將開會通知連同議案依第31條規定送達各區分所有權人，決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之，書面送達於七日內未有區分所有權人以書面表示反對意見且未超過半數以書面反對者，視為成立。管委會務必保留送達及公告證明。

步驟三：訴請法院強制出讓或強制遷離 管委會具原告適格，向法院起訴。法院會審查是否符合第22條各款要件、是否已踐行促請改善三個月及決議程序、是否情節重大及符合比例原則（適當性、必要性、限制妥當性）。實務見解強調，強制出讓、遷離是對居住自由的重大限制，如住戶占用面積微小且已拆除、或僅是行使訴訟權等，法院可能認為不符比例原則而駁回。

步驟四：判決確定後的執行 這裡要區分兩軌：

• 軌道A：住戶為「區分所有權人」時，訴請「命出讓其區分所有權及其基地應有部分」。依第22條第2項，於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，執行法院得因管理負責人或管委會之聲請，拍賣之。也就是說，不是判決確定後三個月內搬走就好，而是要完成「出讓並完成移轉登記」。
• 軌道B：住戶為「非區權人的住戶」（如租客）時，訴請「強制其遷離」。

依第22條第3項，前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，其受償順序與第一順位抵押權同。此點攸關銀行抵押權與積欠管理費的受償順序，管委會應一併評估。

整個訴訟加上執行，可能長達數月至一年以上，管委會應預先蒐證：欠費明細及強制執行紀錄、主管機關裁罰函、制止不遵從的書面紀錄、噪音惡臭的錄音錄影及報警紀錄、規約條文、促請改善函及送達回執、區權會會議紀錄及送達公告證明等。證據越完整，越有機會通過法院對「情節重大」與比例原則的嚴格檢驗。

常見問題 QA

Q：惡鄰條款需要多少住戶同意才能啟動？門檻可以降低嗎？

A：原則上依公寓大廈管理條例第31條，除規約另有規定外，須有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意。門檻很高是為了避免多數濫用。若人數不足，可依同條例第32條重行召集，以區分所有權人三人並五分之一以上出席，出席過半數同意，決議後十日內書面送達全體並公告，七日內未過半數書面反對視為成立。但仍須先完成促請改善三個月未改善的要件，才能決議提告。

Q：租客可以適用惡鄰條款嗎？一定要告房東嗎？

A：可以。公寓大廈管理條例第22條的「住戶」包含承租人。若惡鄰是租客，管委會是訴請法院命區分所有權人（房東）終止租約後，強制該住戶遷離。前提是租客的行為符合第22條第1項三款之一，且已踐行促請改善三個月及區權會決議程序。管委會應同時通知房東並保留其明知租客違規卻未處理的證據，有助於法院認定情節重大。

Q：如果惡鄰只是偶爾吵鬧，但沒有達到情節重大，該怎麼辦？

A：先走較輕的手段。先向管委會反映，由管委會依規約制止並作成書面紀錄。噪音部分可報警，依社會秩序維護法或噪音管制法處理。如屬持續性侵害，可蒐證後依公寓大廈管理條例第6條請求遵守規約，或提起民事訴訟請求排除侵害、禁止行為或損害賠償。惡鄰條款是最後手段，若情節未達重大，法院會以不符比例原則駁回，不宜貿然提起。

Q：惡鄰條款成功趕走惡鄰的案例多嗎？法院都怎麼看？

A：法院審查極為嚴格，成功與否取決於證據與比例原則。實務上管委會勝訴的關鍵在於證明「嚴重違反對他區權人義務，致無法維持群居關係」，並通過適當性、必要性、限制妥當性的檢驗。相反地，若占用面積僅2.91平方公尺且已自行拆除、或住戶行為僅是與鄰居有訴訟紛爭而行使訴訟權，法院曾認定屬情節非重大或逾越比例原則而駁回。建議不要輕信未附判決字號的「成功案例」，應以法院公開裁判及自身證據強度作評估。

Q：如果我公開指責惡鄰，會不會反過來被告誹謗？

A：有可能，陳述時要區分事實與評價。你可以陳述可驗證的事實，例如「他於某月某日深夜兩點持續敲打牆壁，經報警仍未停止」，並保留錄音錄影、報案單。避免使用侮辱性字眼，例如「沒水準的流氓」等可能構成公然侮辱或誹謗的用語。若對方提告，你可主張善意發表言論、合理評論或真實抗辯，但仍需舉證。蒐證與發文前建議諮詢律師，並優先透過管委會書面制止及主管機關裁罰等正式管道處理，降低反被告風險。

Q：民事名譽受損的求償有時效嗎？和解後還能再告嗎？

A：有。依民法第197條，因侵權行為所生損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅。本案民事104年度上易字第188號即因上訴人於101年7月間已知悉，至103年8月才起訴而罹於時效被駁回。此外，若曾在調解或和解中拋棄其餘民事請求權，事後不得就同一事實再行請求。因此發現名譽受損應盡速保全證據、發存證信函並在時效內起訴，和解條款更要審慎撰寫。

結語

惡鄰條款確實是社區對抗嚴重脫序住戶的最後武器，但它不是多數人可隨意動用的驅逐令。法律要求同時符合實體三選一（積欠費用經強制執行後再度積欠達百分之一、違反本條例經處4萬元以上20萬元以下罰鍰後仍不改善或續犯、其他違反法令或規約情節重大）、程序二要件（先促請改善三個月仍未改善、再經區權會決議），最後還要通過法院對情節重大與比例原則的嚴格審查。不同身分的住戶，法院處分也不同：區權人是命出讓並於判決確定後三個月內完成移轉登記，否則得聲請拍賣且受償順序與第一順位抵押權同；非區權人則是強制遷離。

遇到惡鄰，先用規約制止、書面催告、報警及主管機關裁罰等較輕手段累積紀錄，若確已達情節重大且屢勸不聽，再召集區權會、完備三個月程序後訴請法院。過程中完整蒐證、精確引用公寓大廈管理條例第22條、公寓大廈管理條例第31條、公寓大廈管理條例第32條、公寓大廈管理條例第49條及刑法第305條、刑法第309條、刑法第310條等規定，並留意民法第197條的2年時效，才能讓社區的集體行動既合法又有勝算。

參考判決：本案涉及網路誹謗，文中引用之判決為臺灣士林地方法院99年度易字第68號、臺灣高等法院臺南分院民事104年度上易字第188號、臺灣高等法院臺南高分院刑事104年度上易字第188號、臺灣士林地方法院107年度易字第256號等，詳細內容可至司法院法學資料檢索系統查詢。

相關法條：公寓大廈管理條例第22條、公寓大廈管理條例第31條、公寓大廈管理條例第32條、公寓大廈管理條例第49條、公寓大廈管理條例第6條、刑法第305條、刑法第309條、刑法第310條、社會秩序維護法第63條、民法第197條

（本文完）