公寓大廈漏水維修費誰出？漏水責任歸屬、求償與強制進入修繕完整解析

公寓大廈漏水維修費誰出？結論先講：以「漏水點位置」決定。專有部分內漏水由該區分所有權人負責；樓地板、共同壁或其內管線漏水，原則由上下樓或共同壁雙方共同分擔，但能證明可歸責於某一方就由該方單獨負擔；共用部分（如屋頂、外牆、公共管線）漏水由管委會以公共基金或按應有部分比例向全體區分所有權人分擔，但若是因住戶不當使用或施工導致，就由該住戶負擔。本文整理現行法條與真實判決，教你如何鑑定、如何算錢、樓上不開門怎麼辦，以及能否請求精神賠償。

漏水責任怎麼分？3條公寓大廈管理條例一次看懂

專有部分漏水誰要負責？第10條第1項：誰的房子誰修

結論：你家範圍內壞掉，你負責修、你出錢。

公寓大廈管理條例第10條第1項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」現行有效，文字逐字相符。這是漏水糾紛最基本的原則。比方陽台防水層、浴廁地坪、室內給水管都在你的專有部分內，因年久失修或使用不當造成滲漏到樓下，就由你負修繕義務。

實務重點：法院會先看鑑定報告的「漏水點」是否位於專有部分。如果鑑定認定是樓上專有部分防水失效或管線破裂，就直接適用本項命樓上修繕並負擔費用，無需證明樓上有故意或重大過失，只要未盡維護管理義務即成立。

樓地板、共同壁裡的水管漏水，費用要一人一半嗎？第12條「可歸責」是關鍵

結論：原則共同分擔，有過失的一方就單獨負擔。

公寓大廈管理條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」現行有效。

這條適用於「樓地板內」「共同壁內」的埋設管線，或樓地板本身的構造滲漏。常見爭點是：

實務操作：如無法證明是哪一方施工不當，且鑑定認為是自然老化、水密性降低，法院會依第12條前段命共同分擔。臺灣高等法院106年度上易字第1353號判決即因7樓陽台地坪貫通式裂縫屬自然老化，認非可歸責於特定人，命相關住戶共同負擔。

頂樓漏水、公共管線漏水是管委會出錢嗎？第10條第2項別只看前半段

結論：共用部分原則由管委會出錢，但有但書，住戶搞壞的住戶賠，且規約另有規定從其規定。

公寓大廈管理條例第10條第2項全文為：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」現行有效。

很多人只引用前段，就誤以為頂樓漏水一律由全體住戶買單。正確是：

1. 屋頂、公共管道間、外牆等共用部分漏水，先由管委會負責修繕，錢從公共基金出，不足再按應有部分比例分擔。
2. 但若是頂樓住戶加蓋違建、鑽孔破壞防水層、私接管線導致漏水，就由該住戶單獨負擔。
3. 若規約或區權會決議對頂樓修繕另有約定（例如頂樓住戶負擔比例較高），從其規定。

至於公共管線與專有管線「並存」時，不能一概推給樓上。實務上會依鑑定區分「主因」與「次因」按比例分擔，詳後述案例2。

法院實際怎麼判？3個真實判決看懂漏水責任與金額怎麼算

提醒：判決有審級與是否確定之分。下級審且日期很新的判決可能仍在上訴期間（民事上訴期間為判決送達後20日），效力尚未確定，引用時需註明審級。本文引用的地方法院一審判決已註明尚未確定或已上訴，避免誤作定論。

案例1：7樓地坪5處防水失效漏到6樓，法院判樓上負擔60萬餘元修繕費

結論：專有部分防水層失效，樓上100%負責，命容忍進入修繕並負擔費用。

臺灣臺北地方法院113年度訴字第4173號判決（114年7月11日一審判決，尚未確定，已提起上訴，法院於114年8月14日裁定命上訴人補繳裁判費5,370元）認定：6樓天花板多處滲水，經社團法人台灣防水工程技術協進會鑑定，7樓客廳陽台、主臥陽台、廁所等5處地坪防水層失效是唯一原因，肇責100%歸7樓。

法院依公寓大廈管理條例第10條第1項，命7樓應容忍6樓進入修繕並負擔修繕費用60萬9,147元。該金額是鑑定報告依附表工項（打除、防水施作、復原等）逐項估算的「回復原狀必要費用」，法院審酌鑑定方法具科學性後採信，非照單全收但認定合理即據為判決基礎。

同時，6樓請求的室內裝潢損害30萬4,920元，法院依「以新品換舊品應折舊」原則，扣除折舊後判准25萬2,930元；另6樓依民法第195條請求20萬元精神慰撫金，法院認為漏水對居住影響有限，未達情節重大，予以駁回（參照113年度訴字第4173號判決）。

實務細節補充：

• 鑑定機關如何選任： 需經兩造合意或由法院囑託具公信力機關（如各縣市土木技師公會、台灣防水工程技術協進會）為之，法院仍會審查鑑定方法的科學性與可信度後採信。
• 縱未實際修繕仍可請求： 依民法第213條第1項、民法第213條第3項及最高法院見解，被害人得請求支付回復原狀必要費用以代回復原狀，不以已實際支出為前提。
• 訴訟費用分擔： 依民事訴訟法第78條「訴訟費用，由敗訴之當事人負擔」及民事訴訟法第81條「法院得依勝敗比例與訴訟必要性酌量分擔」，本案法院即判決被告負擔約77%、原告負擔23%，鑑定費29萬元亦包含在內按比例分擔，非一律敗訴方全付。

案例2：9樓給水管破裂漏到8樓，但10樓公共管路也有責任，怎麼分？

結論：主因歸樓上、次因歸公共管路，按90%比例分擔，金錢賠償需先折舊。

臺灣桃園地方法院113年度簡上字第11號民事判決（修復漏水，113.09.16）113年度簡上字第11號（該判決經廢棄／撤銷發回更審，非確定見解）判決（113年9月16日二審確定判決，本件不得上訴；主文為廢棄原審111年度桃簡字第136號超過123,867元部分改判駁回，其餘上訴駁回）認定：桃園市中山名門社區8樓住戶天花板漏水，經桃園市土木技師公會鑑定，9樓房屋內給水管漏水為「主因」，10樓公共管路滲漏為「次因」。法院依公寓大廈管理條例第10條第1項及民法第184條侵權行為，認定9樓區分所有權人未盡維護專有部分管線義務，應負修繕責任。同院同字號另有113年度簡上字第11號刑事判決（傷害）與本案無關，檢索時須限定民事庭。

金額計算是本案重點，原文稱「賠償116,093元及精神慰撫金」並不精確，正確計算如下：

判決主文為「原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新臺幣123,867元本息部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回」，代表原審金額並非照准，金錢部分經二審依折舊與比例改判確定，修繕義務部分則維持，本件為簡易二審確定判決不得上訴。關於漏水的更多實務案例與操作細節，鄰居糾紛法律指南有系統性的整理可供參考。

本案啟示：

1. 公共管線與專管並存時，法院會函詢鑑定機關區分主因、次因比例，非一律推給樓上。
2. 即使漏水已造成損害，被害人依民法第213條仍得請求必要費用代回復原狀，不必等到修好才能求償。
3. 精神慰撫金需達「情節重大」要件（民法第195條），法官會依漏水期間長短、嚴重程度、對生活安寧影響酌定，本案30,000元是併入總額後再按90%計算。

附註：臺中高等行政法院113年度簡上字第11號判決（勞工退休金條例）主文確為「原判決廢棄，發回本院地方行政訴訟庭」，與本文引用之桃園地方法院113年度簡上字第11號民事判決（修復漏水）不同，併此敘明以杜混淆。該民事判決主文為部分廢棄改判駁回、其餘上訴駁回，二審確定不得上訴，並非發回。

案例3：屋齡老化導致樓地板滲漏，全體住戶要一起分攤嗎？

結論：老化非可歸責於特定人，就依第12條共同分擔，實務常按戶數或應有部分比例算。

臺灣高等法院106年度上易字第1353號判決（107年3月28日，上訴駁回確定）並非單純的「頂樓漏水由全體分擔」通則，而是6樓天花板漏水，鑑定認定肇因是7樓陽台地坪貫通式裂縫，屋齡35至40年混凝土老化、水密性降低所致，非住戶施工不當。法院依公寓大廈管理條例第12條，認非可歸責於特定人，頂樓防水工程費用613,499元應由全體區分所有權人分擔，該案依7戶計算，上訴人負擔7分之1即87,642元（613,499÷7）。

重點：不能把本案結論擴張為「所有頂樓漏水一律全體買單」。是否共同分擔，關鍵在鑑定是否認定為「可歸責於特定人」。

維修費用與鑑定費怎麼算？法院不是鑑定報告說了算

結論：鑑定報告是重要依據，但法院會審查科學性；金錢要折舊，鑑定費按勝敗比例分擔。

1. 修繕費用如何認定 法院囑託鑑定後，鑑定機關會列出工項、數量、單價（如打除、防水層、試水、復原）。如案例1台灣防水工程技術協進會列出5處地坪修復，總價60萬9,147元，法院審酌工法必要性後採信。被害人即使尚未修繕，依民法第213條第1項「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀」、民法第213條第3項「被害人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀」，仍得請求該必要費用。

2. 以新換舊要折舊 裝潢、天花板、油漆等以新品換舊品，法院會扣除折舊，避免被害人因此獲利。實務參照財政部固定資產耐用年數表，房屋附屬設備耐用年數10年，定率遞減206‰，超過耐用年數殘值以1/10計算。案例2即將116,093元中的材料部分折舊後核為107,630元；案例1的25萬2,930元亦是扣除折舊後金額。

3. 鑑定費與訴訟費誰出 原則由聲請鑑定的一方先行預納（常見鑑定費29萬元，第一審訴訟費含鑑定費合計292,870元亦屬常見），最終依民事訴訟法第78條、民事訴訟法第81條，由法院按勝敗比例及「是否為伸張或防衛權利所必要」酌量命分擔。案例1被告負擔77%、原告負擔23%；案例2上訴人負擔88%、被上訴人負擔12%，並非一律敗訴方全付。

樓上不配合修繕、不開門怎麼辦？你可以請求「強制進入」但有要件

結論：可以強制進入，但必須先協調，協調不成才能請求主管機關處置或提告，進入時要選損害最小的方法並賠償弄壞的部分。

公寓大廈管理條例第6條分三層規定，缺一不可：

• 第1項第2款：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」這是你的「容忍進入請求權」基礎，同時可依民法第767條第1項中段「對於妨害其所有權者，得請求除去之」主張除去漏水妨害。
• 第2項：「前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。」不是想敲哪就敲哪，且弄壞地板、家具要修復或賠錢。此項僅適用於第1項第2款至第4款之進入或使用。
• 第3項：「住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」白話：住戶違反第6條第1項規定（第1款至第5款全部，包含妨害安寧安全衛生、拒絕他住戶或管委會進入、未經同意使用共用部分、違反法令規約等），經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。主管機關依公寓大廈管理條例第2條為直轄市、縣（市）政府（中央為內政部）；第6條第3項本身即規定「住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置」，無須另援引第59條。此與公寓大廈管理條例第59條第2項僅適用於第1項第2款至第4款不同，公寓大廈管理條例第59條第3項之救濟範圍為第1項全部。

實務流程：

1. 拍照、錄影存證，以存證信函通知樓上及管委會，邀同會勘。
2. 聲請公所調解委員會調解，留下「經協調仍不履行」紀錄。
3. 經協調仍不履行時，得按其性質請求各該主管機關或訴請法院請求「容忍進入修繕」及「負擔修繕費」。如案例1法院即依民法第767條及條例第6條第1項第2款判決樓上應容忍進入（參照113年度訴字第4173號判決）。
4. 取得勝訴確定判決（或准予假執行的判決）後，才能聲請強制執行，由法院執行處會同鎖匠開門，鑑定人員與工班進入施作。若樓上仍不開門讓師傅「檢查」，可在訴訟中聲請「證據保全」，由法院會同鑑定人員強制進入勘驗。

關於漏水的更多實務案例與操作細節，鄰居糾紛法律指南有系統性的整理可供參考。

可以請求精神賠償嗎？要「情節重大」才賠，金額由法官酌定

結論：可以，但門檻是情節重大，不是漏水就自動有，且金額不高。

民法第195條第1項前段規定「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額」；實務／學理將「居住安寧」涵攝為「其他人格法益」之一種，漏水長期侵害居住安寧且情節重大時，得請求精神慰撫金。漏水是否達情節重大，法官會綜合漏水期間、頻率、嚴重程度、是否影響睡眠與健康、是否長期無法正常使用房間等因素判斷。

• 案例1：6樓長期滲水但法院認對居住影響有限，未達情節重大，駁回20萬元請求（參照113年度訴字第4173號判決）。
• 案例2：8樓居住安寧受侵害情節重大，法院酌定30,000元，並納入總額按90%責任比例計算為27,000元（參照臺灣桃園地方法院113年度簡上字第11號民事判決（修復漏水，113.09.16）113年度簡上字第11號判決）。

因此，請求時應提出漏水日誌、照片、修繕紀錄、就醫或請假證明等，證明長期困擾，而非僅主張「很煩」。

常見QA：漏水處理5大實務問題

Q：發現漏水，第一步該做什麼？

A：先做三件事並保留證據，再談責任。第一，立即拍照、錄影，記錄漏水位置、範圍、水漬與滴水頻率，並保存受損家具、裝潢照片。第二，以存證信函或書面通知樓上住戶及管委會，載明時間與現況，邀同會勘。第三，協調共同委請專業廠商或由法院囑託的鑑定單位查明原因。若協調不成，可向各鄉鎮市公所調解委員會申請調解，調解不成立再提起訴訟。切勿自行大肆敲除樓上地坪，以免被認為擴大損害。

Q：漏水鑑定費用很貴，誰要出？可以不鑑定嗎？

A：鑑定費由聲請方先預納，最終按勝敗比例分擔，不鑑定很難勝訴。法院通常囑託土木技師公會或防水協會鑑定，費用常見20至30萬元，第一審訴訟費含鑑定費合計29萬餘元亦屬常見。依民事訴訟法第78條、民事訴訟法第81條，法院會依責任比例與訴訟必要性酌定分擔，如案例1被告77%、案例2上訴人88%。若雙方對漏水原因已有共識且有明確照片、管線圖與抓漏報告，法院也可能不經鑑定即認定，但有爭議時鑑定仍是舉證責任的核心。

Q：如果是大樓公共管線漏水或共同壁內管線漏水，誰要負責？

A：看管線性質與可歸責性，不一定是樓上全付。依公寓大廈管理條例第12條，共同壁及樓地板內管線原則由共同壁雙方或樓地板上下方共同負擔；但若能證明是某一方不當施工、鑽孔打破管線，則由該方可歸責方單獨負擔。若如106年度上易字第1353號判決，鑑定認是屋齡老化混凝土貫通裂縫，非可歸責於特定人，頂樓防水工程613,499元即由7戶平均分擔，每戶87,642元。若如臺灣桃園地方法院113年度簡上字第11號民事判決（修復漏水，113.09.16）113年度簡上字第11號判決，公共管路與專有給水管並存漏水，法院會區分主因90%與次因10%，僅命專管所有人負擔90%。

Q：樓上鄰居不肯開門讓師傅檢查，怎麼辦？

A：可聲請證據保全由法院強制勘驗，訴訟中再請求容忍進入。先以存證信函與調解程序留下「經協調仍不履行」紀錄，再向法院聲請證據保全，由法院會同鑑定人員在指定時間強制進入拍照、試水、檢測。進入訴訟後，依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、公寓大廈管理條例第6條第2項、公寓大廈管理條例第6條第3項及民法第767條請求法院判決容忍進入，其中第2項擇損害最少處所方法、修復或補償所生損害僅適用於第1項第2款至第4款之進入或使用，民法第767條第3項則適用於違反第1項第1款至第5款全部，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，並載明應擇損害最少處所方法、修復或補償所生損害。取得確定判決或假執行裁定後，再聲請強制執行開門。切勿自行撬門，以免觸法。

Q：我自行修繕後，可以向樓上求償嗎？

A：可以，但要先證明漏水原因、損害範圍與費用必要性，否則難全額求償。建議修繕前先請公證人、里長或鑑定單位記錄現況、拍照並保留漏水鑑定報告；修繕時保留契約、估價單、發票、匯款紀錄與施工照片。依民法第213條第1項、民法第213條第3項，即使尚未修繕，也可請求支付回復原狀必要費用以代回復原狀；已修繕者，則需證明費用與漏水有因果關係且屬必要，並扣除以新品換舊品的折舊（耐用年數10年、定率遞減206‰、殘值1/10）。舉證不足或無法證明漏水點在樓上，法院可能僅部分准許或駁回。

結論：掌握「找漏水點→定責任→依法請求」三步驟，別讓漏水拖垮權益

公寓大廈漏水糾紛雖惱人，但處理路徑很清晰：先透過專業鑑定找出漏水點，再依公寓大廈管理條例第10條第1項、公寓大廈管理條例第10條第2項但書、公寓大廈管理條例第12條判斷是專有、共用或共同壁樓地板，並依民法第184條、民法第767條、民法第195條、民法第213條請求修繕、除去妨害、賠償與精神慰撫金。記住三個實務關鍵：鑑定要由兩造合意或法院囑託具公信力機關為之；金錢賠償會扣除折舊並按主因次因比例分擔；強制進入需經協調不成、取得判決後聲請執行，並擇損害最小方法。

遇到複雜情況，建議盡早諮詢專業律師，並參考本文引用的法院判決如臺灣臺北地方法院113年度訴字第4173號一審判決（尚未確定）、臺灣桃園地方法院113年度簡上字第11號民事判決（修復漏水，113.09.16）113年度簡上字第11號判決（113年9月16日二審確定判決，本件不得上訴；主文為廢棄原審111年度桃簡字第136號超過123,867元部分改判駁回，其餘上訴駁回）、臺灣高等法院106年度上易字第1353號判決，完整保留鑑定報告與單據，才能有效維護自身權益，讓該修的修、該賠的賠，守住居住安寧與鄰里和諧。