公寓大廈漏水維修費誰出?修繕責任歸屬判斷 「樓上漏水，我家變水簾洞！」這恐怕是許多公寓大廈住戶最頭痛的問題。漏水不僅造成裝潢損壞、家具發霉，更可能影響居住品質，甚至引發鄰居糾紛。但當漏水發生時，維修費用究竟該由誰負擔？是樓上鄰居、管委會、還是自己？本文將用白話文解析法律規定，並引用真實法院判決，讓你一次搞懂漏水責任歸屬！ 一、漏水責任的基本原則：誰的區域漏，誰負責 根據《公寓大廈管理條例》第10條第1項：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」簡單來說，你家（專有部分）的範圍內發生漏水，原則上你要自己修；但如果是從樓上漏下來，那就是樓上專有部分的問題，樓上要負責。 另外，同條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」這條的意思是：如果漏水是來自上下樓之間的樓地板或共同壁內的管線，原則上由上下樓住戶共同分擔費用，除非有可歸責於某一方（例如樓上不當施工導致水管破裂），則由該方單獨負擔。 所以，判斷漏水責任的第一步，就是要找出「漏水點」在哪裡。這通常需要請專業鑑定單位（如土木技師公會、防水工程技術協進會）進行檢測。 二、真實法院判決怎麼說？ 案例1：樓上地板漏水，樓上全額買單 在台北市某公寓大廈，6樓住戶發現天花板多處滲水，經鑑定發現是7樓客廳陽台、主臥陽台、廁所等5處地坪防水層失效，導致水滲漏至6樓。法院認為，7樓住戶未盡維護專有部分之責，依《公寓大廈管理條例》第10條第1項，應負修繕責任。而且，7樓住戶若不配合修繕，6樓住戶可以依民法第767條（除去妨害請求權）及公寓大廈管理條例第6條第1項第2款（容忍進入修繕），請求進入7樓進行修繕，並由7樓負擔費用（參照113年度訴字第4173號、113年度訴字第4173號判決）。 該案中，鑑定報告建議的修繕方式如附表1所示，總費用60萬9,147元，法院判決7樓住戶應全額負擔。 案例2：樓上水管破裂，樓上負責修繕及賠償 桃園市中山名門社區，8樓住戶（被上訴人）發現天花板漏水，經土木技師公會鑑定，確認是9樓房屋（上訴人）的給水管管線漏水所致。法院認定上訴人未妥善維護專有部分內的水管，依公寓大廈管理條例第10條第1項及民法第184條（侵權行為），應負修繕責任，並賠償8樓住戶修繕費116,093元及精神慰撫金（參照113年度簡上字第11號判決）。 案例3：頂樓漏水，全體住戶分攤？ 如果漏水來自屋頂（共用部分），依公寓大廈管理條例第10條第2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」因此，頂樓漏水通常由管委會負責修繕，費用從公共基金支出或由全體住戶按比例分擔。 但要注意，如果漏水是因為頂樓住戶不當使用（例如加蓋違建破壞防水層），則可能由該住戶單獨負責。法院實務上會依鑑定結果判斷原因。 三、維修費用怎麼算？鑑定報告說了算！ 漏水糾紛進入訴訟後，法院通常會囑託專業機構進行鑑定，以確定漏水原因及修復所需費用。鑑定費用原則上由原告預納，但最終由敗訴一方負擔。費用的計算會根據修繕工項、材料、工資等詳細估價。 例如在案例1中，鑑定機關「社團法人台灣防水工程技術協進會」出具報告，列出修繕範圍及方法，總價60萬9,147元（參照113年度訴字第4173號判決）。法院即依此金額判決。 如果漏水造成樓下裝潢損壞，樓下住戶也可請求賠償修復費用。如案例1中，6樓住戶請求裝潢修復費30萬4,920元，法院經計算折舊後判准25萬2,930元（參照113年度訴字第4173號判決）。 四、樓上不配合修繕怎麼辦？你可以「強制進入」！ 很多人擔心，樓上鄰居擺爛不修，難道樓下只能默默忍受？別擔心，法律賦予你「容忍進入」的權利！ 關於漏水的更多實務案例與操作細節，鄰居糾紛法律指南有系統性的整理可供參考。 《公寓大廈管理條例》第6條第1項第2款規定：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」也就是說，如果為了修繕你家的漏水（但漏水點在樓上），你必須進入樓上住戶家中施工，樓上不得拒絕。如果樓上拒絕，你可以向法院起訴請求「容忍進入」，等取得勝訴判決後，即可聲請強制執行，由法院執行處會同鎖匠開門進入修繕。 實務上，法院也常依民法第767條第1項中段（除去妨害請求權）判決樓上應容忍樓下進入修繕，如案例1（參照113年度訴字第4173號判決）。 五、可以請求精神賠償嗎？ 如果漏水導致居住環境惡劣，長期影響生活品質，受損害的一方可以依民法第195條請求精神慰撫金。例如案例1中，6樓住戶主張因長期漏水造成精神痛苦，請求20萬元慰撫金，但法院是否准許，要看具體情節。在該案中，法院認為漏水對居住影響有限，未達情節重大，駁回20萬元精神慰撫金之請求（參照113年度訴字第4173號判決）。另案例2中，8樓住戶也請求並獲准精神賠償30,000元。 不過，精神賠償金額會視個案情況（如漏水嚴重程度、持續時間、對生活的影響等）由法官酌定，並非必然獲得高額賠償。 六、常見QA Q1：發現漏水，第一步該做什麼？ A：先拍照存證，並通知樓上鄰居或管委會。建議以存證信函方式通知，並協調共同委請專業師傅或鑑定單位查明原因。若協調不成，可向各鄉鎮市公所調解委員會申請調解，或直接提起訴訟。 Q2：漏水鑑定費用很貴，誰要出？ A：鑑定費用通常由聲請鑑定的一方先行墊付。最後法院會依責任比例判決由敗訴方負擔，或依雙方過失比例分擔。例如案例1中，鑑定費用可能由原告預納，但因被告全責，最終由被告負擔。 Q3：如果是大樓公共管線漏水（例如水管通過共同壁），誰要負責？ A：依公寓大廈管理條例第12條，共同壁內的管線維修費用原則上由上下樓住戶共同負擔，除非可歸責於某一方。但實務上，若無法證明是哪一方的過失，通常會判決各負擔一半。例如判決106年度上易字第1353號、106年度上易字第1353號中提到，頂樓漏水修繕費用由全體區分所有權人按比例分擔，但若因可歸責於頂樓住戶，則由該住戶負擔。 Q4：樓上鄰居不肯開門讓師傅檢查，怎麼辦？ A：你可以向法院聲請「證據保全」，由法院會同鑑定人員強制進入勘驗，以查明漏水原因。另外，也可在訴訟中請求法院囑託鑑定，並命樓上住戶配合開門。 Q5：我自行修繕後，可以向樓上求償嗎？ A：可以。但必須先證明漏水原因及損害範圍，最好在修繕前先請公證人或鑑定單位記錄現況，並保留單據。否則事後舉證困難，可能無法全額求償。 七、結論 公寓大廈漏水糾紛雖然惱人，但只要掌握「找出漏水點→確定責任歸屬→依法請求修繕或賠償」的步驟，就能有效維護自身權益。記住，法律是站在有理的一方，千萬不要因為怕麻煩而忍氣吞聲，也別讓漏水破壞了鄰里和諧——該修的就修，該賠的就賠，才是長久之計。 最後，若遇到複雜情況，建議諮詢專業律師，或參考本文引用的法院判決（如113年度訴字第4173號、113年度訴字第4173號、113年度簡上字第11號等），相信你也能成為處理漏水問題的達人！
