公寓大廈專有部分範圍?與共用部分的區別

公寓大廈的專有部分是指您買的房子內，在構造上及使用上可獨立、能單獨登記為所有權客體的空間，通常就是以您家大門內側、牆壁中心線或外緣以內的範圍為準；專有部分以外的樓梯間、電梯、外牆、樑柱、樓地板、屋頂平台及法定停車空間等，則屬於全體住戶共有（民法稱「共有部分」，公寓大廈管理條例稱「共用部分」）。搞懂兩者區別，才能正確判斷使用權限、管理費與修繕責任、廣告收益歸屬，以及停車位能否單獨買賣。

專有部分跟共用部分有什麼不同？法律怎麼定義才正確？

結論先說：同一棟大樓會同時用到兩個法律名詞，但指的其實是同一概念——民法稱為「共有部分」，公寓大廈管理條例稱為「共用部分」。看條文時不要混用，才能正確對應權利義務。

1. 專有部分的定義 根據民法第799條第2項：「前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。」白話來說，必須同時符合三個要件：構造上可獨立（有獨立的出入口、隔間）、使用上可獨立（可單獨居住或營業使用）、得單獨為所有權登記的客體。一般就是指您權狀上登記的主建物、附屬建物範圍。

2. 共有／共用部分的定義 民法第799條第3項規定：「共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」同條第4項規定約定使用：「專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之全體區分所有權人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供特定區分所有權人使用。」同條第5項規定應有部分比例：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」同條第6項則規定不得分離移轉，詳後述。

而公寓大廈管理條例第3條則使用「共用部分」的用語，並進一步區分：

• 第3款「專有部分」：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，並為區分所有之客體。
• 第4款「共用部分」：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。
• 第5款「約定專用部分」：約定供特定區分所有權人使用的共用部分。
• 第6款「約定共用部分」：約定供共同使用的專有部分。 實務上常見的門廳、樓梯間、電梯間、屋頂突出物、外牆、樑柱、樓地板、法定防空避難設備等，即使沒有特別約定，依法當然屬於共用部分。

用語小提醒： 引用民法時請寫「共有部分」，引用公寓大廈管理條例時請寫「共用部分」。兩者實質相同，但條文用語不同，訴狀或存證信函寫錯用語可能被認為引用錯誤。

項次提醒： 法務部法律字第 10803514500 號、法律字第 10803504820 號、法律字第 10703512720 號等函釋發文時（107至108年）將應有部分比例規定引為民法第799條第4項，係因該函釋作成時之項次；現行法98年1月23日修正後已遞增為第5項（第4項現為約定使用、民法第799條第5項為比例、民法第799條第6項為不得分離），本文已依現行條文更新為第5項，函釋原引項次並列括註以免混淆。

補充：民法第799條第4項約定使用的要件 很多人只記得「約定專用」「約定共用」的名詞，卻忽略法定要件。依民法第799條第4項，專有部分供全體共同使用，必須「經該專有部分所有人之同意，依規約之約定」才生效力；共有部分供特定人專用，則是「除法律另有規定外，得經規約之約定」為之。也就是說，想把某戶專有空間變成健身房、交誼廳給大家用，沒有得到該戶所有權人同意，即使區權會多數決通過也無效；反之，共用部分要約定給特定人專用，若法律另有禁止（例如公寓大廈管理條例第7條、公寓大廈管理條例第58條第2項所列不得約定專用或不得讓售之項目），也不能透過規約強行約定。

專有部分的範圍到底到哪裡？牆壁中心線怎麼算？

專有部分不是無限延伸到牆外，邊界以地政機關的建物測量成果圖（建物標示圖）及使用執照竣工平面圖為準，法律並提供測繪原則作為判斷標準。

根據公寓大廈管理條例第56條第3項登記測繪原則，官方條文逐字為： 一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。 二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。 三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。 四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。

因此，您家室內裝潢、地板面層、天花板表面以內的空間屬於專有部分；而牆壁、地板、樑柱的結構體本身、外牆面、樓地板結構、屋頂平台等，原則上屬於共用部分。這也是為什麼外牆磁磚剝落、樓地板漏水、外牆洗石子修繕，往往被認定是共用部分的修繕範圍，需由管委會負責。判斷時務必調閱建物測量成果圖對照使用執照竣工平面圖，而非自行以「是否貼磁磚」「是否看得到」來認定。

實務上常見爭議： 外牆能否懸掛廣告看板、屋頂平台能否加蓋鐵皮屋？原則上外牆、屋頂平台、樓地板、樑柱屬共用部分，依公寓大廈管理條例第7條、公寓大廈管理條例第8條、公寓大廈管理條例第33條規定，其變更構造、顏色、設置廣告物或加蓋，必須受規約及區分所有權人會議決議限制，未經合法程序不得私自占用或施工，收益亦歸全體共有。

關於外牆是否可能被認定為專有，最高法院110年度台上字第246號判決（廢棄發回、非確定見解，不得作為定論）提供了重要觀察。該案案由為請求拆除天然瓦斯管線，主文為「原判決廢棄，發回臺灣高等法院」，並非確定見解。原審臺灣高等法院107年度上字第375號曾以「外牆非承重牆即屬專有」為由判被上訴人勝訴，最高法院發回理由是否定該見解，指出「公寓大廈之外牆，不論是否為承重牆壁或所在位置，有其連續及不許分割之一體性，屬建築物之基本必要構造，能否謂具有構造及使用上之獨立性？自滋疑義」，並指摘原審未調查規約第15條及108年3月16日區分所有權人會議決議關於外牆使用限制之效力。因此，現行實務傾向認為外牆具連續一體性，是否具備民法第799條第2項之獨立性尚有疑義，不得由一樓或頂樓住戶主張為專有而獨占使用或收益，懸掛招牌或出租外牆，仍須經區分所有權人會議或規約同意。

此外，規約草約經承受人（預售屋買受人）簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。這表示建商在預售階段讓您簽的規約草約，對您有拘束力，日後主張「還沒開區權會所以不受規約限制」通常不會被採納（公寓大廈管理條例第56條第2項）。

不得為約定專用的範圍（公寓大廈管理條例第7條） 共用部分不得獨立使用供做專有部分，且下列五款不得為約定專用，這正是外牆、屋頂爭議的核心： 一、公寓大廈本身所占之地面。 二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 四、約定專用有違法令使用限制之規定者。 五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活不可或缺之共用部分。 其中第3款「承重牆壁、樓地板及屋頂之構造」直接涵蓋外牆結構、屋頂平台結構，絕對不得約定專用給特定人，即使規約寫了也無效。

外觀變更與回復原狀的失權效果（公寓大廈管理條例第8條） 依第8條第1項，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，應受規約或區權會決議（經報備）之限制。例外是第2項：公寓大廈有12歲以下兒童或65歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施；防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。第3項：住戶違反第1項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。（本條僅3項，無第4項）

設置廣告物等的區權人同意權（公寓大廈管理條例第33條） 第33條明定下列三種情形，未經相關區分所有權人同意，區權會決議不生效力： 一、專有部分經依區分所有權人會議之決議供公共使用者，應經該專有部分之區分所有權人同意。 二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置於其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶並得參加區分所有權人會議陳述意見。 三、依公寓大廈管理條例第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。

共用部分有哪些種類？法定共用跟約定專用差在哪？

共用部分可分為兩大類，法律效果完全不同：

1. 法定共用部分 依法當然屬於共用，無需約定就是全體共有。例如：門廳、樓梯間、電梯間、屋頂突出物、防空避難室、法定停車空間、法定空地、法定防空避難設備等。公寓大廈管理條例第58條第2項特別明定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」白話就是法定停車空間、法定空地、法定防空避難設備等共用部分，起造人或建商不得單獨賣給特定人，也不得為非區分所有權人設定專用使用權，更不得為其他損害全體區權人權益之行為。

2. 約定共用部分與約定專用部分 原本是專有部分，但經由規約或區分所有權人會議決議，約定供全體共同使用，例如建商將一樓某戶的專有空間約定為健身房、交誼廳供全體使用，就是「約定共用」，必須經該專有部分所有人同意（民法第799條第4項前段、條例第33條第1款）。 相反地，原本是共用部分，卻透過規約約定由特定人專用，稱為「約定專用部分」，例如一樓住戶門前的庭院、頂樓住戶的露台、地下室特定停車位等。但要特別注意，這種專用權並非所有權，而是共有物利用方法的約定，屬於使用權，不得單獨轉讓，也不能據此主張分配更多的基地應有部分，且不得違反公寓大廈管理條例第7條不得為約定專用之限制。

停車位是專有部分還是共用部分？法定、增設、獎勵差很大

這是糾紛最多的地方，關鍵在於停車位的種類：

1. 法定停車位：屬於共用部分，只能約定專用 法定停車位是依建築法規依法必須設置的停車空間，其性質屬於共用部分，不得單獨買賣、不得登記為獨立權狀，只能隨主建物一併移轉，並以「約定專用」方式分配給特定區分所有權人使用。法務部法律字第 10803514500 號函釋即說明，法定停車空間之性質，依公寓大廈管理條例第58條第2項規定，屬於共用部分，並由區分所有權人設定專用權使用（函釋原引民法第799條第4項，現行法為第5項比例規定，本文已更新）。

2. 增設停車位與獎勵停車位：有機會成為專有部分 增設停車位（建商額外自行增設）與獎勵停車位（因容積獎勵增設），如果符合民法第799條第2項「構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的」的要件，並經建管及地政機關辦理建物登記、擁有獨立權狀，就可能被登記為專有部分，可以單獨買賣給非住戶。但仍須符合使用執照用途，且受社區規約限制。例如規約明定停車場僅供住戶使用，即使是專有停車位，管委會仍可限制外人進出。

買停車位前必看： 務必調閱建物登記謄本及建物測量成果圖，確認該停車位是登記為「專有部分」還是「共用部分之約定專用」。若謄本上僅註記為共用部分之約定專用，就沒有獨立權狀，未來不能單獨出售。法定停車位隨主建物之應有部分及基地權利不得分離而單獨移轉，違反者不生效力。

專有部分與共用部分的管理費、修繕、稅負差在哪？

1. 管理費分擔怎麼算才公平？

很多人誤以為管理費直接等於「應有部分比例」，實際上法律分兩層： 依民法第799條第5項規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」（函釋原引第4項，現行為第5項） 而管理費的分擔，實務上多依規約約定，規約未定時，才按應有部分比例分擔。也就是「規約優先，未約定時始按第5項比例」，不要直接把應有部分比例當成管理費公式。

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關鍵在於「另有約定」的但書。法務部法律字第 10703512720 號函釋指出，民法第799條第5項（函釋原引第4項）但書允許當事人依建築物之實際情形為公平合理之約定，但必須具有客觀明確之計算方式，不得恣意為之，並宜於預售屋買賣契約及規約草約中明列。例如考量樓層高低、是否使用電梯、店面與住宅使用強度不同等因素，約定不同的管理費標準，只要公平合理且計算方式明確，即為有效。若計算方式恣意不明，住戶可主張該約定無效，回歸比例原則。

2. 修繕責任誰要付錢？

• 專有部分： 由各區分所有權人自行負責修繕、管理、維護，費用自理。例如室內水管漏水、地板裝潢損壞。
• 共用部分： 由管理委員會或全體區分所有權人共同負責，費用由公共基金支付或由全體分擔。例如電梯保養、外牆修繕、屋頂防水、樓梯間照明。此外，專有部分與共有部分及其基地的權利，不得分離而為移轉或設定負擔，違反者不生效力，登記機關應不予登記（民法第799條第6項、公寓大廈管理條例第4條第2項）。這表示法定停車位、共用部分之應有部分及基地持分，必須隨專有部分一併移轉，分離設定抵押、單獨移轉法定停車位予非區權人均屬無效，無法辦理登記。

3. 稅負怎麼課？

房屋稅的課徵標的包含專有部分及共有部分的持分；地價稅則按基地應有部分比例分擔。共用部分雖不單獨課稅，但其持分會納入房屋總面積及基地持分計算，這也是持分比例是否公平的重要原因。

法院怎麼看？停車位、外牆、持分比例的實際案例

案例一：法定停車位可否單獨移轉給同社區住戶？

某公寓大廈的法定停車位，住戶A想將停車位單獨賣給同社區的B，向法院公證。依公寓大廈管理條例第4條第2項、民法第799條第6項，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，違反者不生效力。因此原則上法定停車位必須隨主建物一併移轉。

此爭議在司法院第八期公證實務研究會法律問題座談會研究意見中曾深入討論。該研究意見並非確定判決，僅具參考性，研討結果採折衷說，認為依當時土地登記規則第80條等規定，雖不得將共同使用部分與主建物分離移轉，但若調整應有部分比例於同棟區分所有權人之間，應屬允許範圍；法定停車空間如不包含必要公共設施，與主建物分離移轉予同棟區分所有權人，原則上無違法令，得辦理公證。由此可見，實務上對於同社區內移轉較為寬容，但仍須符合不包含必要公共設施等前提，且不得讓售給非區分所有權人。

重要更正： 現行土地登記規則第80條內容為「區分所有建物，區分所有權人得就其專有部分及所屬共有部分之權利，單獨申請建物所有權第一次登記」，與「不得分離移轉」無關；禁止分離的正確依據應為民法第799條第6項及公寓大廈管理條例第4條第2項。該座談會所引第80條為當時舊條文，現行第80條已非該內容，引用時應以現行民法及條例為據。

案例二：外牆廣告收益歸誰？可以主張是專有嗎？

某大樓外牆被廣告商租用懸掛廣告，管委會收取租金，一樓店家主張外牆屬於其專有部分，租金應歸其所有。法院實務一致認為，外牆、樑柱、樓地板等屬於共用部分，廣告收益應歸全體區分所有權人共有，由管委會管理使用。住戶不得主張外牆為其專有而獨占收益，懸掛招牌或出租外牆，須經區分所有權人會議或規約同意，且依公寓大廈管理條例第33條第2款，若設置於屋頂須經頂層區權人同意、設置於其他樓層須經該樓層區權人同意，該層住戶得參加陳述意見，未經同意之決議不生效力。

案例三：建商把停車位面積計入基地持分，合法嗎？

某建商在銷售預售屋時，將停車位的面積計入基地持分分配，導致住戶持分比例不公平。法務部法律字第 10803504820 號函釋說明，法務部依據民法第799條第3項後段與民法第799條第5項（函釋原引第4項），說明共有部分得依規約約定由特定所有人使用，但基地應有部分之計算基礎為專有部分面積，不包含約定專用部分，且但書的約定須符合公平合理及客觀明確的計算方式，不得恣意，並對以土地成本作為分配理由提出質疑。因此，僅取得約定專用停車位使用權的住戶，不得據此主張分配更多基地持分，若建商將約定專用停車位面積計入持分，住戶可主張計算方式違法，請求更正。登記機關對於違反不得分離規定之移轉，亦應不予登記。

持分比例怎麼算？一張表看懂數學計算

假設某社區總專有部分面積為1000平方公尺，A戶專有面積為50平方公尺，則A戶對共用部分及基地的應有部分比例原則上為 50/1000 = 5%。但如果社區規約另有公平合理的約定，例如考量位置、價值、樓層等因素，並以客觀明確的公式計算，則可能不同，法務部法律字第 10703512720 號函釋即強調此但書（現行民法第799條第5項但書，函釋原引第4項）須公平合理且不得恣意。

重要提醒： 有些建商會將停車位面積也計入專有部分總面積來計算持分，但法定停車位並非專有部分，依法不應計入。法務部上述兩號函釋均明確指出，共有部分約定專用之停車位僅取得專用權，未取得專有部分，不得據此主張分配基地應有部分。若您發現權狀上登記的持分比例明顯不合理（例如買小坪數卻持分很高，或停車位大的住戶持分異常高），可向地政機關申請調閱建物測量成果圖及使用執照竣工平面圖核對，必要時請求建商說明計算方式，並檢視規約是否載明客觀明確的計算公式。

常見Q&A

Q：公寓大廈的停車位是專有部分還是共用部分？

視類型而定。法定停車位屬於共用部分，只能以約定專用方式分配給區分所有權人使用，不能單獨買賣；增設或獎勵停車位若符合獨立性要件並登記為獨立權狀，才可能屬於專有部分。法律字第 10803514500 號函釋及公寓大廈管理條例第58條第2項對此有明確說明，該條完整文字為「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」

Q：屋頂平台是誰的？可以加蓋嗎？

屋頂平台屬於共用部分，全體區分所有權人共有，且依公寓大廈管理條例第7條第3款「基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造」不得為約定專用。除非經區分所有權人會議決議或規約授權，且符合建築法令，否則私自加蓋即屬違建，管委會可要求拆除，主管機關亦可依建築法查報拆除。屋頂設置廣告物等行為，依第33條第2款須經頂層區權人同意。

Q：外牆面屬於誰？可以掛招牌嗎？

外牆屬於共用部分，懸掛招牌、設置廣告物、變更外觀顏色，依公寓大廈管理條例第8條第1項規定，須經規約或區權會決議（經報備）同意，且收益歸全體共有，不得由特定住戶獨占。違反第8條第1項經制止不遵，依第8條第3項應報請主管機關依第49條第1項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔；有12歲以下兒童或65歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施，防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。（本條僅3項，無第4項）

Q：管理費分擔比例如何決定？

原則上依規約約定，規約未定時按專有部分面積占總面積的比例分擔（民法第799條第5項；函釋原引第4項）。規約可約定不同的公平合理方式，但須有客觀明確的計算標準，不得恣意，法律字第 10703512720 號函釋強調應於預售契約及規約草約中明列。

Q：共用部分可以約定專用嗎？如何約定？

可以，例如一樓庭院、露台、地下室特定停車位等。須經區分所有權人會議決議或規約明定，並載明於規約中。但約定專用僅是使用權的約定，不是取得所有權，不得單獨轉讓，也不能據此要求多分基地持分，且不得違反公寓大廈管理條例第7條所列不得為約定專用之五款情形及公寓大廈管理條例第33條之同意權限制。

Q：買房時如何知道專有部分範圍？

查看建物登記謄本、建物測量成果圖（建物標示圖）及使用執照竣工平面圖，專有部分範圍、面積及邊界會標明。以地政測量成果圖為準，有疑義可請地政士或建築師協助解讀，並對照公寓大廈管理條例第56條第3項的四款測繪原則：獨立牆以外緣為界、共用牆以中心為界、附屬建物以其外緣為界、有無隔牆分別依中心或竣工平面圖區分。

Q：專有部分與共用部分的修繕責任？

專有部分由所有權人自行修繕；共用部分由管理委員會負責修繕，費用由公共基金或全體分擔。外牆、屋頂、樓地板結構、公共管線等通常屬共用，室內裝潢及專有管線屬專有。外牆、屋頂等屬第7條第3款不得約定專用之構造，修繕責任屬全體。

Q：若建商將法定停車位賣給非住戶，合法嗎？

不合法。公寓大廈管理條例第58條第2項明定，法定停車空間等共用部分不得讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區權人權益之行為。若是已登記為專有的增設或獎勵停車位，形式上可賣給非住戶，但仍可能受社區規約對使用對象的限制，且不得與其應有部分及基地權利分離而單獨設定負擔，違反者不生效力。

結語

區分專有部分與共用（共有）部分，是維護自身權益、避免不必要糾紛的基礎。核心原則有三：一是專有部分須符合構造及使用獨立性並以登記圖說及公寓大廈管理條例第56條第3項四款測繪原則為準；二是共用部分及其應有部分與基地權利不得與專有部分分離移轉或設定負擔，違反不生效力且登記機關應不予登記（民法第799條第6項、條例第4條第2項）；三是任何關於持分比例或管理費的另行約定，都必須公平合理且有客觀明確的計算方式，並載明於規約，且不得將約定專用之停車位等面積計入專有總面積計算持分。若遇外牆使用、屋頂加蓋、停車位買賣或持分不公等爭議，建議調閱建物測量成果圖及規約，並參考上述函釋與實務見解（注意最高法院110年度台上字第246號為廢棄發回之非確定見解），必要時尋求專業法律協助，確保權利不受損害。