2025預告登記完整指南：申請時機與保全權利方法

預告登記是什麼？簡單說，預告登記是依土地法第79條之1，為保全土地權利移轉、消滅、內容或次序變更、附條件或期限的請求權，限制登記名義人處分不動產的保全措施。辦妥後，所有權人就其土地所為的處分，對所登記的請求權有妨礙者無效，但對於因徵收、法院判決或強制執行而為的新登記則無排除效力。本文整理申請要件、文件流程、法律效力、會被塗銷的3大地雷與常見QA，讓你一次搞懂如何用預告登記卡位保全權利。

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一、什麼是預告登記？預告登記有什麼作用？

結論：預告登記不是讓你直接取得所有權，而是先幫你的請求權加上限制登記，卡住所有權人的處分權。

預告登記是限制登記的一種，也屬於保全登記。它的功能是在你的請求權還沒到可以辦理本登記（例如所有權移轉登記）的階段前，先在登記簿上註記，限制土地或建物登記名義人對該不動產為妨害你請求權的處分，例如一屋二賣、另行設定抵押權等。

法源在土地法第79條之1。該條第1項規定，聲請保全下列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之；第2項規定，預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效；第3項則明定，預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。這三項要一起看，才能正確理解預告登記的效力與界限。

實務上，預告登記是登記在土地及建物登記簿的「其他登記事項」欄，並非獨立的物權。它完全依附於你所要保全的請求權，請求權不存在或嗣後消滅，預告登記就失去依據，地政機關形式審查之外，也會實質審認請求權是否存在。

臺灣苗栗地方法院114年度重訴字第42號一審判決（尚未確定）即摘述此意旨指出，預告登記係為保全他人土地權利之請求權而預先為之限制登記，目的在限制登記名義人對其土地為妨害所保全請求權之處分。臺灣臺中地方法院113年度重訴字第277號一審判決（尚未確定）亦引述土地法第79條之1第1項、土地法第79條之1第2項規定，說明其具有從屬性，若請求權不存在或嗣後喪失，預告登記即無存在必要。

二、預告登記可以保全哪些權利？3種法定請求權一次看

結論：只有土地法第79條之1第1項列舉的3種請求權才能辦預告登記，其他約定一律不行。

不是任何債權都能辦預告登記。法律採列舉規定，只有以下三款才能聲請：

常見情境解析

情境1：買賣房屋後擔心一屋二賣。 這是最典型的第1款。買方已簽買賣契約但尚未付清價款或尚未過戶，由買方作為請求權人，檢附賣方同意書辦理預告登記，限制賣方再將房屋移轉或設定抵押給第三人。

情境2：父母想把土地留給子女，怕子女先賣掉。 這是常見誤解。如果父母是贈與人、子女是受贈人，則請求權人是子女，應由子女檢附父母同意書來保全其受贈移轉請求權。反過來由義務人（父母）自己去限制自己的處分，並不符合預告登記由請求權人提出申請的結構。

情境3：借名登記返還。 實際出資人與出名人約定借名，實際出資人對出名人有返還登記請求權，屬第1款，可以辦理預告登記以防止出名人擅自處分。

特別注意：必須有具體、特定的請求權

結論：空泛約定不得處分，沒有對應的請求權，就不能辦預告登記。

實務與函釋一致強調，預告登記必須保全的是具體的請求權。如果契約只寫所有權人不得處分，但沒有相對應的移轉、消滅、內容或次序變更、附條件或期限的請求權，登記機關應不予受理，法院也會認為欠缺權利基礎而應塗銷。

舉例而言，司法行政部（61）台函民決字第6963號函釋（法規諮詢意見）即認為，預告登記須為保全關於土地權利移轉或使其消滅等請求權而為之，若僅因擔保抵押權存續期間所有權人不得處分而約定預告登記，即使取得所有權人同意，亦不能准其辦理。臺灣臺中地方法院113年度重訴字第277號一審判決（尚未確定）也持相同見解，認為單純擔保不得任意處分的合意，並非土地法第79條之1所列請求權，不得據以辦理預告登記。

非農業私法人也能辦預告登記嗎？

結論：可以，重點是有無合法的請求權，而不是身分別。

法務部法律決字第0950030759號函釋（法規諮詢意見）摘述意旨指出，非農業私法人若具備耕地所有權移轉的請求權，並依土地法第79條之1第1項規定提出申請，原則上得為預告登記，但登記機關是否受理，仍應本於職權就個案具體事實，審認請求權是否存在及是否合法。可見登記機關採形式審查加上實質審認，私法人與自然人標準一致，都要回到請求權本身。

三、預告登記怎麼申請？需要什麼文件與流程？

結論：一定要由請求權人當申請人，並檢附登記名義人的同意書，缺一不可。

誰可以申請？誰是同意人？

依土地法第79條之1第1項，預告登記的申請人是請求權人本人，例如買方、受贈人、借名人。登記名義人（通常是所有權人、義務人）是同意人，不是會同申請人。兩者角色不能互換。若請求權人死亡，其所保全的財產上請求權原則上由繼承人繼承，繼承人可本於繼承之法律效果主張相關權利，此與民法第1148條繼承概括承受之意旨及法務部（79）法律字第11106號函釋意旨相符。另依土地登記規則第137條規定，申請預告登記除提出法定文件外，亦應提出登記名義人同意書，與上開土地法規定相呼應。

需要準備什麼文件？

1. 土地登記申請書：向不動產所在地地政事務所購買或下載，填載預告登記的請求權內容、義務人、權利人及登記原因。
2. 登記原因證明文件：能證明請求權存在的文件，例如買賣契約書、贈與契約書、借名契約、附條件贈與契約、和解筆錄、確定判決等。文件上所載的請求權內容必須具體特定，不能只寫保全權利移轉請求權而未載原因，否則可能被認為請求權不明確。
3. 登記名義人的同意書：這是法定必備文件。同意書應由義務人親自簽章，並依地政機關要求辦理印鑑證明或身分查驗。若義務人事後否認同意，法院會審查同意書的真實性。
4. 申請人及義務人身分證明文件：身分證、印章、印鑑證明、法人登記證明及代表人身分證明等。
5. 其他依法令應附文件：例如委託地政士辦理的委任書等。

如果所有權人不願意出具同意書怎麼辦？

結論：不能直接用假處分裁定就去登記，要先取得能證明請求權存在的確定判決等文件。

實務上常見誤解是聲請假處分就能直接辦理預告登記。正確觀念是，預告登記必須檢附義務人的同意書；若義務人拒絕同意，請求權人須透過訴訟取得確定判決、成立和解或調解等足以證明請求權存在的文件後，持該文件向地政機關申辦預告登記。單憑假處分裁定命義務人不得處分，與預告登記的同意書要件不同，登記機關不會據此逕為預告登記。

臺灣臺中地方法院113年度重訴字第277號一審判決（尚未確定）引述土地法第79條之1第1項所列三款請求權，即強調須由請求權人檢附登記名義人同意書為之，此為程序要件。

辦理流程與記載位置

費用怎麼算？真的免登記費嗎？

結論：預告登記本身免繳登記費，但仍有其他規費與代辦費。

依土地法第78條規定，限制登記免繳納登記費，預告登記屬限制登記，故免繳土地登記費。但實務上仍可能產生書狀費、謄本費等規費，若委託地政士代辦，另計代辦費用，市場行情每件約新臺幣4,000至6,000元不等，實際以各地政士報價及案件複雜度為準。建議送件前先向管轄地政事務所確認應繳規費項目。

四、預告登記有什麼法律效力？可以對抗強制執行嗎？

結論：效力是限制處分且具從屬性，但不能對抗徵收、法院判決與強制執行。

1. 限制處分的效力：有妨礙者對請求權人無效

一旦完成預告登記，在未塗銷前，登記名義人就其土地所為的處分，對於所登記的請求權有妨礙者無效（土地法第79條之1第2項）。白話說，所有權人仍可與第三人簽約，但地政事務所對於有妨礙的移轉、設定抵押權等登記會予以駁回；縱使因故誤為登記，預告登記權利人也可主張該處分對其無效，並訴請塗銷第三人的登記。

要注意，無效是相對無效，即對預告登記權利人無效，並非絕對自始無效。此設計是為了保全請求權，而非直接創設物權。

2. 從屬性：請求權不存在或消滅，預告登記就失所附麗

預告登記不是獨立物權，完全依附於所保全的請求權。臺灣臺中地方法院113年度重訴字第277號一審判決（尚未確定）摘述意旨指出，預告登記係為保全一定請求權而預為之限制登記，具有從屬性，縱使義務人曾出具同意書使權利人為預告登記，若無請求權存在，或於登記時請求權雖存在但嗣後因契約解除等而喪失，預告登記目的均無法達成而無存在必要，義務人得請求權利人塗銷。

因此，請求權的成立要件、生效要件、是否經撤銷、解除、是否罹於時效而被抗辯，都會直接影響預告登記能否續存。

3. 法定例外：對徵收、法院判決、強制執行無排除效力

很多人以為辦了預告登記就能擋下所有處分，這是誤解。土地法第79條之1第3項明定，預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。也就是說：

• 政府依法徵收並辦理登記，不受預告登記阻擋。
• 法院判決確定命為移轉登記，地政機關仍應依判決辦理。
• 債權人聲請強制執行拍賣，執行法院仍可拍定並辦理移轉登記，預告登記不能阻止拍賣程序進行。

實務上常見提問是，拍定後能否向拍定人主張原預告登記的請求權？原則上，預告登記僅限制債務人自行處分，不影響國家公權力執行的效力，拍定人依執行程序取得所有權，原則上不受預告登記拘束。若權利人主張拍定無效或請求移轉，需另循訴訟主張，且須符合以無權處分為前提等要件，情況複雜，不宜一概認為可直接對抗善意拍定人。

4. 塗銷請求權的法律依據

當請求權確定不存在或已消滅，所有權人可依民法第767條第1項中段所有權妨害除去請求權，請求塗銷預告登記。共有或公同共有情形，並得依民法第821條及民法第828條第2項準用規定，由共有人或公同共有人全體或依其法律關係主張。臺灣苗栗地方法院114年度重訴字第42號一審判決（尚未確定）即併引民法第767條中段、民法第821條及公同共有準用等規定，判命塗銷。又依土地登記規則第146條，預告登記之塗銷原則上應提出原請求權人之同意書，而非僅由義務人單方聲請即得為之。

此塗銷請求權屬物上請求權，性質上不適用消滅時效，即使經過多年仍得主張；但所保全的債權請求權本身仍有時效，例如一般債權請求權為15年（民法第125條），預告登記本身不會中斷時效，因為民法第129條所列時效中斷事由並不包括預告登記。權利人仍須注意在時效內行使請求權。

五、預告登記為什麼會被法院判決塗銷？3個真實案例解析

結論：沒有請求權、請求權被推翻、或只寫不得處分而無請求權，最終都會被判塗銷。

以下案例均來自真實裁判與函釋，已去識別化並註明審級。兩件地方法院判決均為一審判決，於判決送達後20日內得上訴，尚未確定，僅供理解法院判斷思路。

案例1：贈與契約根本不存在，預告登記遭判塗銷

事實摘要：李OO於104年間將其所有土地預告登記予被告，主張係贈與。李OO於113年死亡，其繼承人起訴請求塗銷。被告無法提出贈與契約書或其他足證贈與合意存在的證據，也未能證明李OO生前曾有移轉登記的意思表示。

法院判斷：臺灣苗栗地方法院114年度重訴字第42號一審判決（尚未確定）摘述意旨指出，所有人對於妨害其所有權者得請求除去之，民法第767條第1項中段定有明文。被告既未就李OO與其間有贈與契約存在之事實舉證證明，無從認定預告登記所欲保全的贈與物交付請求權存在，原告依民法第767條、民法第821條及公同共有相關規定請求塗銷為有理由。法院並引最高法院100年度台上字第608號意旨，說明預告登記具從屬性，請求權不存在即應塗銷。

啟示：辦理預告登記前，務必留存經雙方簽章的贈與契約書、交付證明等文件，僅有同意書而無契約基礎，仍可能被塗銷。

案例2：預約買賣無法證明，預告登記失所附麗

事實摘要：原告之父將土地贈與原告後，原告之父另與被告以預約買賣為原因辦理預告登記。原告否認有預約買賣存在，被告主張有口頭約定。法院傳喚證人陳OO到庭，證稱該預約並非真正買賣，另有其他擔保目的。

法院判斷：臺灣臺中地方法院113年度重訴字第277號一審判決（尚未確定）摘述意旨指出，預告登記具有從屬性，若無法舉證證明預約買賣存在，預告登記即失所附麗。法院審認證人陳OO證述與書面資料不符買賣常情，認定被告未能證明其所主張的買賣預約請求權存在，判決塗銷預告登記。判決中也引述土地法第79條之1第1項三款規定，強調必須有該三款請求權之一。

啟示：口頭約定舉證困難，涉及不動產移轉的預約，應以書面明定價金、標的、付款條件與移轉時點，並保留付款流向。

案例3：僅約定不得處分，沒有請求權就不能辦預告登記

事實摘要：新竹區合會儲蓄股份有限公司與土地所有權人曾OO約定，在抵押權存續期間內所有權人不得處分土地，並據此申請預告登記。

行政機關見解：司法行政部（61）台函民決字第6963號函釋（法規諮詢意見）摘述意旨指出，預告登記須為保全關於土地權利移轉或使其消滅等請求權而為之，若僅為擔保所有權人在抵押權存續期間不得處分而為約定，並非土地登記規則當時所稱的保全請求權，即使已得所有權人同意，亦不能准其辦理預告登記。

臺灣臺中地方法院113年度重訴字第277號一審判決（尚未確定）亦同此見解，認為單純約定擔保不得任意處分，屬通謀虛偽或非屬三款請求權，不得據以辦理預告登記。

啟示：想限制所有權人處分，應設計為具體的請求權，例如附條件買回、抵押權次序變更請求權等，而非空泛的不得處分條款。

六、預告登記有哪些優缺點？申請前必看注意事項

結論：成本低、卡位快，但不是物權，也擋不住強制執行與時效。

優缺點一覽表

優點

• 成本低：依法免繳登記費，不需像假處分提供擔保金。
• 手續相對簡便：只要請求權明確且所有權人同意，地政事務所即可受理。
• 即時限制處分：登記完成後，對於有妨礙請求權的移轉、設定負擔等，地政機關會駁回。

缺點與限制

• 不具物權效力：預告登記本身不是物權，仍須履行完畢並辦理所有權移轉登記，才真正取得不動產。
• 可能因請求權消滅而失效：基礎契約無效、被撤銷、解除或不存在，預告登記即應塗銷。
• 不會中斷時效：請求權的消滅時效仍繼續進行，預告登記不會中斷時效，權利人須依民法第129條規定，例如起訴、聲請支付命令等，才能中斷時效。
• 不能對抗強制執行：如前述第3項例外，預告登記不能阻止拍賣，拍定後原則上不得對抗善意拍定人。

6項實務注意事項

1. 請求權要寫清楚：契約與申請書上應載明請求權的種類、原因、條件或期限、標的物範圍與價金，避免被認為不具體特定而遭駁回或嗣後被訴塗銷。
2. 保留完整證據：保存契約書正本、付款證明、金流紀錄、對話紀錄、同意書與印鑑證明，訴訟時才能舉證請求權存在。
3. 若請求權消滅應主動塗銷：避免被所有權人依民法第767條請求塗銷並求償所生損害。
4. 預告登記權利人不得申請變更為他人：實務上若想將預告登記權利人由甲變更為乙，法務部（79）法律字第9189號函釋認為應先塗銷原登記，再由新權利人另行申請預告登記，不得逕為變更登記。
5. 繼承問題先想好：預告登記所保全的財產權請求權，權利人死亡後由繼承人繼承，繼承人得主張塗銷或履行，但仍須證明原請求權存在。
6. 塗銷請求權與時效的區別：所有權人的塗銷請求權是物上請求權，不罹於時效；但買方等權利人的移轉請求權仍有15年等時效，兩者不要混淆，預告登記不會幫你延長或中斷時效。

七、預告登記常見問題 QA

Q：預告登記和本登記有什麼不同？

A：本登記是直接發生物權變動的登記，預告登記則是保全未來物權變動的限制登記。 本登記例如所有權移轉登記、抵押權設定登記，登記完成即發生物權得喪變更；預告登記本身不發生物權效力，僅限制義務人為妨害請求權的處分，待條件成就或履行完畢後，仍須再辦本登記才取得物權。

Q：預告登記後，所有權人還可以把房子賣掉嗎？

A：可以簽約，但有妨礙請求權的移轉登記會被駁回，對預告登記權利人無效。 所有權人與第三人簽訂買賣契約在債權層面仍可能成立，但地政事務所對於有妨礙的移轉登記應予駁回；若誤為登記，預告登記權利人可主張該處分對其無效並訴請塗銷第三人登記。但若是徵收、法院判決或強制執行而為的新登記，則不受預告登記排除。

Q：如果請求權不存在，預告登記會被塗銷嗎？

A：會。 預告登記具有從屬性，基礎請求權不存在、無效、被撤銷或嗣後因解除而消滅，預告登記即失所附麗，義務人得依民法第767條等規定請求塗銷。臺灣苗栗地方法院114年度重訴字第42號與臺灣臺中地方法院113年度重訴字第277號兩件一審判決（均尚未確定）均採此見解。

Q：預告登記可以對抗強制執行嗎？

A：不行，法律明定無排除效力。 依土地法第79條之1第3項，預告登記對於因強制執行而為新登記無排除效力，執行法院仍可拍定並辦理移轉登記。實務上拍定後原則上不得對抗善意拍定人，若要爭執，須另案訴訟並視個案是否構成無權處分等要件，建議及早諮詢專業律師並採取保全程序。

Q：預告登記的費用怎麼計算？真的不用繳登記費嗎？

A：預告登記免繳登記費，但仍有書狀費、謄本費與可能的代辦費。 依土地法第78條，限制登記免繳登記費，預告登記屬之，故免繳該項登記費；但地政機關仍會收取書狀費、謄本費等規費，若委任地政士代辦，另計代辦費，行情約每件新臺幣4,000至6,000元，實際費用以管轄地政事務所公告與代辦契約為準。

Q：預告登記可以保全哪些權利？可以保全租賃權嗎？

A：只能保全土地法第79條之1第1項三款請求權，單純租賃權不能辦預告登記。 租賃權雖為債權，但非屬土地權利移轉或使其消滅、內容或次序變更、附條件或期限的請求權，故不得辦理預告登記。至於租用基地建築房屋的情形，土地法第102條規定租用基地建築房屋應由出租人與承租人於契約訂立後2個月內聲請為地上權登記，該條是關於地上權登記的規定，與預告登記無關，也不是租賃權保全的替代條款；租賃權的保障應循租賃登記、公證或地上權設定等途徑處理。

八、結語

預告登記是買方、受贈人、借名人等權利人，在尚未能辦理本登記前，用來卡位保全請求權的實用工具。它的優點是成本低、限制效果即時，但前提是必須有土地法第79條之1所列的具體請求權，並由請求權人檢附義務人同意書提出申請。效力上，它對有妨礙的處分相對無效，卻不能對抗徵收、法院判決與強制執行，且具有從屬性，請求權不存在或消滅就應塗銷，也不會中斷請求權的消滅時效。

辦理前，務必把基礎法律關係做紮實：契約寫清楚、價金與付款流向留痕、同意書與印鑑證明備齊；辦理後，也要留意時效與履行進度，必要時及時起訴中斷時效或聲請假處分雙軌保全。若你是所有權人而發現對方請求權有疑義，也可依民法第767條等規定訴請塗銷。個案事實差異極大，建議送件前先向管轄地政事務所確認應備文件，爭議案件則委請律師與地政士共同檢視契約與登記策略，才能真正發揮預告登記保全權利的功能。

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參考法院見解與函釋： 本文所引用之法院判決片段均來自真實裁判，為便於閱讀已簡化標示（臺灣苗栗地方法院114年度重訴字第42號一審判決尚未確定、臺灣臺中地方法院113年度重訴字第277號一審判決尚未確定等），函釋部分為法務部法律決字第0950030759號函釋、司法行政部（61）台函民決字第6963號函釋、法務部（79）法律字第9189號及第11106號函釋（均為法規諮詢意見），完整內容可至司法院法學資料檢索系統與法務部相關系統查閱。